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土地の分筆をする場合は、平成16年の法律改正から、分筆後の土地の全部を測量して面積を計算することになっています。

その前までは、分筆後の一部については残地差し引きで計算をしていました。

実は、今でも極めて例外的ですが登記官がすべての土地の筆界を確認できてなおかつ「特別な事情がある場合」はこの残地差し引きで計算が認められることがあります。

今回は、この残地差し引き計算が認められる「特別な事情」とは、どのような場合かを解説します。
東京法務局管轄内の取り扱いですが、全国的にもこれに近い取り扱いになると思います。
動画を参考にその不動産の管轄地域の法務局の登記官と案件ごとに相談していただければと思います。


まずは、残地差し引き計算についてお話しします。
登記の面積が200㎡で、5番1と5番2に分筆する場合は、5番2を測量して面積を計算して150㎡とすると、5番1については、残地差し引き計算で200㎡-150㎡=50㎡と計算します。
これが、残地差し引き計算です。

では、残地差し引き計算ができる「特別な事情」に該当する場合のパターンを紹介します。

これらのパターンは、面積等が数量あるいは割合が明確に定められたものではありません。
あくまで個別の事例ごとに、管轄する法務局と相談が必要です。
その辺は、ご承知ください。

また、「特別な事情」に該当する場合であっても、理由もなく分筆後の土地の残地一筆を額縁状、カミソリ状のように分筆することを認めたものではありません。

また各パターンに該当すると思っても、あくまで案件ごとに、登記官と相談して調整を行う必要があります。
残地分筆は、まずほとんどのケースが認められないと思っていただいたほうがいいです。
私も、平成16年以降で、残地差し引き計算で分筆したケースは1回しかありません。
結構、ハードルが高いと思います。
残置差し引き計算の分筆は、かなりレアなケースですので、ご理解ください。

では、パターン1
広大な土地の僅かな部分を分筆する場合です。
不動産登記実務取扱準則72条2項を要約します。
「分筆の登記を申請する場合は、広大な土地のわずかな部分を分筆する場合などの特別な事情がある場合は、残地差し引き計算でも良い」

ただし、土地の境界を明らかにして、概測はする必要があります。

広大な土地のわずかな部分としか書いていないので極めて、数値的には曖昧です。

登記官によって判断に多少のばらつきはありそうです。
300㎡のうち1㎡くらいの分筆だと、感覚として厳しいのではないか、残地分筆は認められないのではと思います。
数値的なことは言えませんが、かなりハードルは高いと思ってください。


パターン2
地図、
座標値が記載された地積測量図、
国土調査法の地籍調査による地籍図、土地区画整理、土地改良等が行わえている
場合であって面積の誤差が不動産登記規則の誤差の限度内であるときには,残置差し引き計算ができる可能性がある。

一つずつ説明します。
まず地図です。
法務局には公図という地番を配列した図面があります。
その公図には、2つの種類があります。
地図と地図に準ずる図面です。
公図の分類という欄があって、その欄に「地図」又は「地図に準ずる図面」と書かれています。
単純に「地図」は精度が高くて、区画の形状等が現地と一致している図面
「地図に準ずる図面」は、精度は地図ほどは高くなくて、その土地の形状を記した概略図のような扱いです。
この地図が備えられていて面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

次に、座標値の記載のある地積測量図です。
法務局の地積測量図は、平成16年以降に作成された図面は、座標値が記載されるようになっています。
平成16年以前の地積測量図は、三斜法といって三角形をつくって求積している図面が多いです。
座標値の記載は任意ですから古い図面であれば、座標値はほとんど記載されていません。
しかし、地積測量図に座標値の記載があって、面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

そして、地籍調査による地籍図等です。
国土調査法、土地改良法、土地区画整理法などで測量している場合で、
面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

誤差の限度内というのは、
公図に精度区分が書いてある場合ににはその精度区分
書いてない場合には、精度区分表というのがあって、その精度区分で判断するということになります。
市街地地域であれば 甲2
村落農耕地域であれば 乙1
山林原野地域であれが 乙3
までということになります。

地図、座標が記載されている地積測量図、地籍調査の地籍図等の要件が合えば、
残地差し引き計算ができる場合があるということになります。



パターン3
公共事業の土地買収による分筆です。
道路買収などの公共事業に基づく分筆登記が大量に、提出された場合で、
面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができます。


パターン4
境界確認に長期間が必要なとき

公有地に接する土地に接する公有地又は民有地との筆界について,
隣地の所有者、管理者から確認を得るのに長期間を要するときは,

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合に限り,
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。


パターン5
隣接の土地の所有者等が行方不明で筆界確認のための立会いを求めらない場合

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合で、
後日に行方不明であった隣接の土地の所有者等が現れても,確認した筆界の完全な根拠を説明できるときは
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。


パターン6
隣接の土地の所有者等が正当な理由なく境界確認のための立会いを拒否している場合です。

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合で、
後日に所有者が立会に応じたとしても,確認した筆界の完全な根拠を説明できるときは
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。

このパターン6が唯一私の事務所で平成16年以降に、残置差し引きの分筆をしたパターンです。
区画整理を施工していて、区画整理の確定図の通りに境界標が設置してありました。
言わば、すべての境界が明白な状況でした。
当時いた私の補助者が、隣の人を怒らせてしまって、境界立会を拒否されてしまったという事例です。

私の判断で、法務局から立会通知を出してもらおうということで、全筆求積して分筆を申請しました。
私の方で境界立会していませんから、法務局から境界立会を求める通知が所有者さんに発送されます。
そして隣接の所有者さんが、法務局に怒鳴り込んでいくということが起こりました。

そして、法務局の登記官と相談して、残置差し引き計算で分筆しましょうという話になって、分筆登記をした。
これが、ゆいいつ私の事務所で残置差し引き計算で分筆した事例です。

以上振り返ります。

パターン1
広大な土地の僅かな部分を分筆する場合です。

パターン2
地図、座標値が記載さえた地積測量図、地籍調査による地籍図などがある場合であって面積の誤差が限度内であるとき。

パターン3
公共事業の土地買収による分筆です。

パターン4
境界確認に長期間が必要なとき

パターン5
隣接の土地の所有者等が行方不明で筆界確認のための立会いを求めらない場合

パターン6
隣接の土地の所有者等が正当な理由なく境界確認のための立会いを拒否している場合です。

いずれも、すべての境界が明白なときが条件になります。



以上、東京法務局管轄の残地差し引き計算で分筆できる場合の取り扱いを説明しました。

東京法務局管轄内の取り扱いですが、全国的にもこれに近い取り扱いになると思います。

結構、ハードルが高くて残置差し引き計算が認められないケースが多いと思いますけど、
動画を参考にその不動産の管轄地域の法務局と案件ごとに相談していただければと思います。


2020.03.28 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、「キャッチコピーの基本」という本を読んだので解説と私の事務所のキャッチコピーを交えながらお話します。

SNSのメールの送信、You Tubeのサムネイル、タイトル、コンテンツ作りに役に立つと思います。

ぜひ、最後までご覧ください。



この本、漫画なんです。私はビジネス書の漫画って好きなんです。
読みやすくて、面白くて、ハズレがないんです。
やはり、それなりに売れていて、評価の高い本しか漫画化しないので、買って失敗したということは有りません。

商品のネーミングやキャッチコピー、言わば言葉だけで、商品が数倍に売れたという事例はたくさんあります。

名前を変えただけで売上が数倍になった事例です。
「通勤快速」で売上15倍
「鼻セレブ」で売上10倍
「おーいお茶」6倍の40億円
言葉にはそれだけの力があるということです。

その「キャッチコピーの基本」を3つのポイントでお話します。

1つ目は、自分と関係があると思ってもらう
自分と関係があると思ってもらうためのポイント

・ターゲットを絞り込む
「性別」「職業」「居住地」などの属性でターゲットを絞り込むことで、相手は自分に呼びかけられていると感じます。
例えば「不動産の仕事をされている人に耳寄りの情報です。」といった感じでしょうか。

・受け取る側の立場になる
受け手が心の中で考えている本音を推理する。受け手が考えている本音のことをマーケティング用語でインサイトと言います。
例えば「となりとの境界線がハッキリしてないと、雨ドイやエアコンの室外機が敷地をはみ出してるんじゃないか?気になって仕方がない・・・気になりだしたら切りがないですよね。」といった感じでしょうか?

・ニュースを知らせる
人はなぜかニュースが好き!
良く言えば好奇心が強い、悪く言えばただの新しいもの好きということになります。
ニュース性感じるワードです。

「初」「新」を入れる。
「年月日」「曜日」「時刻」を入れる。
「ついに」「とうとう」「いよいよ」を入れる。
「話題」「注目」「〇〇で紹介された」
「発表」「宣言」「速報」
「特別に」「今なら」「これで最後」

こんな言葉で、人はニュース性を感じて、その情報に飛びついてきます。
まあ確かに、週刊誌、広告宣伝、テレビの番組はこう言ったたぐいのワードのオンパレードです。

「日本初!インターネットを中心に依頼を受ける土地家屋調査士事務所」
「毎週火曜日・木曜日の18時にYou Tube配信!」
できるか不安ですが・・・。


2つ目は、「言い切る」と「考えさせる」
まずは「言い切る」

・短く言い切る
結果にコミットする(ライザップ)
バイトするならタウンワーク
ビール冷えてます。
言いたい要素を圧縮して短く言い切る。それだけで受け手に刺さる言葉になり記憶に残る。
「境界入れます!」こんなんでどうでしょう。

・予言して言い切る
占いの需要が多いのは、不確かな未来を予言してくれるから
人間は、他人に自身を持って断言されるとつい信じてしまう。
こんなのどうでしょう。
「境界を入れれば今の悩みはなくなります。」

・命令して言い切る
命令されると反発するのが一般的だが、一方で命令されることに喜びを感じる心理もあるようです。競争が激しくてスルーされる可能性が高い商品には、あえて命令形で相手を刺激します。
「心配するなら測量しろよ!」こんな感じでしょうか。

・宣言して言い切る
他人の宣言であっても人はなぜか気になる。そこにニュース性と力強さを感じるからです。
「測量は、高いなりの価値はあります」こんな感じでどうでしょう。

次に「考えさせる」
・問いかける
人間は何か問いかけられると自然と答えを探してしまうという習性がある。
その習性を利用してキャッチコピーをつくる。
こんな感じです。
「自分の土地の境界線の位置はわかりますか?」

・親身に語りかける
「はいはい」「そうそう」「なんで分かるの?」などと答えてしまうような親身な問いかけをされるとその相手に心を許してしやすくなる。
「今抱えている心配事を次の世代に引き継ぎたくないですよね」

・二者択一をせまる
二者択一をせまられるとそのどちらかを選ばないといけない気持ちになる。
「ブロック塀は、境界線の中心?それとも内積みですか」
「境界線の心配事をそのままにするか?解決するか?」


3つ目は、語呂を良くする。
まずは語呂を良くする
・対句法
フレーズを並べることでリズムが良くなり、お互いのフレーズが際立って印象に残る。
「帯に短し、タスキに長し」「注意一秒、怪我一生」
「事件は会議室で起きてるんじゃない現場で起きてるんだ」
なんていうのが挙げられます。
こんなのはどうでしょうか。
「不安一生、測量3ヶ月」
「悔いを残さずに杭を残すために」

・3つ重ねる
3つ重ねることでテンポと語呂が良くなって心に刺さります。
「うまい、はやい、安い」「清く、正しく、美しく」などが挙げられます。

「杉山事務所の測量は、うまい。おそい。ちょっと高い」
こんなんでどうでしょう。

・ダジャレを使う
ダジャレはハマると大きなパワーを発揮します。
「でっかいどう、北海道」などが有名です。

こんなのはどうでしょう
「迷ってないで測量事務所を即利用」

・対義結合
違う意味や矛盾する言葉をくっつけて言葉の化学反応を起こす。
「うれしい悲鳴」「負けるが勝ち」「急がば回れ」
あとは
「こども店長」「駅前留学」などが挙げられます。


以上、「キャッチコピーの基本」の解説と杉山土地家屋調査士事務所のキャッチコピーを交えてお話してきました。

それでは、まとめます。

1つ目は、自分と関係があると思ってもらう
・ターゲットを絞り込む
例えば「不動産の仕事をされている人に耳寄りの情報です。」といった感じでしょうか。

・受け取る側の立場になる
例えば「となりとの境界線がハッキリしてないと、雨ドイやエアコンの室外機が敷地をはみ出してるんじゃないか?気になって仕方がない・・・気になりだしたら切りがないですよね。」といった感じでしょうか?

・ニュースを知らせる
「日本初!インターネットを中心に依頼を受ける土地家屋調査士事務所」
「毎週火曜日・木曜日の18時にYou Tube配信!」

2つ目は、「言い切る」と「考えさせる」
まずは「言い切る」
・短く言い切る
「境界入れます!」
・予言して言い切る
「境界を入れれば今の悩みはなくなります。」
・命令して言い切る
「心配するなら測量しろよ!」
・宣言して言い切る
「測量は、高いなりの価値はあります」

次に「考えさせる」
・問いかける
「自分の土地の境界線の位置はわかりますか?」
・親身に語りかける
「今抱えている心配事を次の世代に引き継ぎたくないですよね」
・二者択一をせまる
「ブロック塀は、境界線の中心?それとも内積みですか」
「境界線の心配事をそのままにするか?解決するか?」


3つ目は、語呂を良くする。
まずは語呂を良くする
・対句法
「不安一生、測量3ヶ月」
「悔いを残さずに杭を残すために」
・3つ重ねる
「杉山事務所の測量は、うまい。おそい。ちょっと高い」
・ダジャレを使う
「迷ってないで測量事務所を即利用」
・対義結合
「うれしい悲鳴」「負けるが勝ち」「急がば回れ」
「こども店長」「駅前留学」などが挙げられます。
2020.03.24 Tue l 最近読んだ本 l コメント (0) トラックバック (0) l top
リーマンショック級またそれ以上ではないかという不況が来ました。
今回は、今から11年前のリーマンショックで、私がどん底に落ちてから首の皮一枚で復活した話です。

今の状況に似ていて、参考になると思いますので、最後までお付き合いください。



当時は、私の事務所には所員が3人いて、私と4人で年間4500万円くらいの仕事をしていました。
土地家屋調査士の事務所としては、かなり優秀な成績だったと思います。

そのうち売上のうち3分の1くらいは、中堅の不動産業者さん宅地の分譲事業の仕事でした。
その不動産業者さんはテレビコマーシャルもしているような業者さんで、その分譲事業の埼玉県全域と東京の一部の地域の業務を私の事務所で行っていました。

その状態でのリーマンショックでした。

あっという間に、仕事が減っていって、その中堅の不動産業者さんは宅地分譲事業から撤退ということになりました。
その分譲事業のチームに10人くらい人がいたんですけど、ほぼ毎週、誰か一人が退職するという状況になりました。

ほぼ毎週、私のところに電話がかかってきて「今回、退職することになりました・・・」って感じなんです。
一人減り、二人減りという感じで、あっという間に分譲事業部は一人になりました。

その一人も残務整理をしているだけという状況です。

各住宅展示場に、モデルハウスも沢山あったんですけど、ほぼすべて撤退です。

そして、売上の3分の1あった、その不動産業者さんの売上はゼロというこになりました。

当然、その不動産業者さんだけではなくて、他の売上も下がってますので、最終的には4500万円あった売り上げが1700万円にまで落ち込みました。

同業の土地家屋調査士はダンピング競争になりました。

私は、ダンピング競争には参加しませんでしたが、それでも他との価格差も大きくなり、お客様に指摘されると多少は値下げをせざるを得ませんでした。

そして、売上額がへり、単価も減るという往復ビンタ状態でした。

社員さんが1人退職しましたが、2名が残っており、与える仕事がない状態でした。
雇用調整という手段を使うことにしました。
社員さんの休みを増やして、国から助成金をもらい、休んだ分は給与をカットして、休んだ国からの助成金を休業手当として、支給するという方法です。

世の中的には解雇をするのは、悪である。
経営は厳しくても、社員を雇い続けろという風潮でした。

今、思うとこの雇用調整という判断は完全に失敗だったと思ってます。

雇用調整を使っても、助成金には上限が有り削減できる経費は僅かでした。
お金はどんどん減っていって私は毎日イライラしている状態です。
そして社員さんは、やる仕事がなくて、覇気がなくなっていく状態でした。

この時期は、事務所が死んだ時間でした。
今でも、解雇という厳しい決断をするべきであったと思います。

このような状態になると、今までにない変なことをやるようになります。
調査費用を節約して、調査不足からミスを犯してしまう。
前なら断っていたような依頼を受けて、後で支払いのトラブルになったりする。

焦る気持ちから、前ならなかったミスやトラブルを連発してしまう。


私は、日々の営業周りと、交流会やセミナーに積極的に参加しました。

ほとんど結果は出ませんでした。
でも、いつか必ず結果に結び付くと信じて、ひたすら人と会い続けました。

4年後くらいから、徐々に売り上げが回復して来ました。

そして、信じていた通りに、苦しかった時期に営業活動をした人から徐々に仕事がいただけるようになりました。
もちろん今でも、その営業活動をしたお客様とお取引は続けております。

そして現在に至るという状況です。


ここからリーマンショックで学んだこと、気付きと、思索を3つにまとめます。

1つ目、出来た時間を有効に使う
すぐには結果が出なくても、必ず成果が出ると信じて続ける
リーマンショックの時には、飛び込み営業、交流会やセミナーに参加してひたすら人に会うということを続けてきました。
まったく結果が出ませんでした。その時は本当に情けなかったです。
でも景気の回復と同時に結果が出るようになりました。
「前に交流会で名刺交換をした〇〇です。仕事をお願いしたい・・・」なんて電話がかかってくるようになりました。
本当にありがたかったです。

リーマンショックのときは、まだ対面の営業が大事だったと思います。
ただこれからの時代は、対面ではなくインターネット戦略が重要になると思います。
You Tube、LINE@、ランディングページを使った集客をするのが効果的と思います。


2つ目、時には勇気を持ってリストラという厳しい決断をする
リーマンショックのとき、自分自身リストラは悪だという意識が強かったのと、正直、リストラする勇気が有りませんでした。
その結果、仕事のない中、社員さんに給料を払い続けて泥沼化していったという事実があります。

今の時代は、社員さんは一生同じ会社で働き続ける時代ではなく、ステップアップのために会社を利用する時代だと思います。
社員さんを雇う経営者側も、一生社員の面倒を見るということではなく、時にはリストラという厳しい選択をしても良いと思います。


3つ目、すべてのことは自分の成長であり生成発展のために起きている

リーマンショック前には、完全に売上は戻りませんでしたが、
しかし変化は起こりました。

お客様の新陳代謝が起こりました。
リーマンショックのときに、ダンピング競争の中で報酬額を下げなかったことで、
金額を重視するお客様が離れていきました。

しかし金額ではなく、品質を重視するお客様に残っていただいて、
売上は下がったけど運営的には大分楽になりました。

以上、まとめました。
大不況の中では、

1つ目、出来た時間を有効に使う

2つ目、時には勇気を持ってリストラという厳しい決断をする

3つ目、すべてのことは自分の成長であり生成発展のために起きている

2020.03.20 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、市街化区域内の農地の地目変更についての話です。

前に、農地の地目変更について、話したんですけど、市街化区域の場合と市街化区域以外の話を一緒にしたので、話がごちゃごちゃして分かりずらかったと思います。

今回は、市街化区域に限定してスッキリと話していきます。


まずは、市街化区域についての説明をします。

日本国土に、都市計画区域が定められて、その都市計画区域内に、市街化区域、市街化調整区域が定められてます。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。

どちらにも定められていない地域については非線引き区域と言われています。

この市街化区域内の農地については、農地を農地以外の地目に転用する場合は、許可ではなく届出で足りるとされています。

ではそもそも、農地法の許可とは何かというと
農地法の許可というのは、3条、4条、5条の三種類の許可があります。

まず3条は、農地を農地のまま所有権の移転、賃借権などの設定です。
これは農地を農地以外に転用するわけではないので、市街化区域でも農地法3条の許可が必要です。
農地法3条については届け出という制度は有りません。

次に4条です。
これは、農地を農地以外の用途に転用する許可です。
この場合は、市街化区域の場合は許可ではなく届け出で足りるとされています。

そして5条です。
これは、農地を農地以外の用途に転用して、
なおかつ所有権の移転、賃借権などの設定をする場合の許可です。
この場合も、市街化区域の場合は許可ではなく届け出で足りるとされています。

農地法の許可については、厳しい許可の条件に合わなければ許可を受けることも出来ません。
また、許可申請の添付書面も多くて厳格に審査されます。
審査の期間も2カ月から3カ月程度は、かかります。

それに対して、市街化区域の許可ではなく届出は、添付書面も少なくて審査も1週間から2週間と短くてすみます。

いくつかの注意事項だけ押さえておけば、届出は問題なく受理されます。

では、市街化区域内で、田や畑の農地の地目変更の依頼があった場合の注意事項です。

まずは、過去に農地法の許可、届け出がされているか確認をしておきます。
市区町村の農業委員会で確認をすることが出来ます。
土地の登記情報でも、ある程度はわかります。
登記情報の「甲区」を見て、相続以外の原因で所有権移転登記がされていれば、
その時期に農地法の手続きがされていることになります。

市区町村によっては、届出受理済み証明書を交付してもらえることもあります。
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類です。

農地の賃借人(小作人)がいるかどうかです。
農地の賃貸借契約がされている場合は、賃貸借契約を解除の手続きをする必要があります。
農業委員会に問い合わせをすれば、農地の賃借人(小作人)がいるかわかりますので、最初の調査の段階で確認をしておく必要があります。


生産緑地の指定は受けているか
生産緑地の指定を受けている土地で地目変更を依頼されることは、ないと思います。
また現地には生産緑地の看板が建ててありますので、生産緑地であることはわかります。
市街化区域の農地で500㎡以上の農地である場合は、生産緑地の指定を受けている可能性があるとういことは、頭に入れておいたほうが良いと思います。
生産緑地の指定を受けている場合は解除が必要です。
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。


ここで、問題になるのは、登記の地目が「畑」で現地が駐車場など違う目的で使用されている。
その土地を地主AさんがB宅地分譲業者に売却する場合にどう手続きをするかです。

2つのパターンでどう違うのかを説明します。

パターン1です。
地主Aさんが駐車場にする目的で農地法4条の届出をします。
その後に登記の地目を畑→雑種地に変更します。
ここで農地法からは離れます。
そして地主Aさん→B宅地分譲業者に所有権を移転する。
そして、宅地造成工事が進んだ状況で雑種地→宅地に地目変更をします。
これが1パターンです。

次に、パターン2です。
地主A→B宅地分譲業者に移転と宅地分譲を目的に所有権移転を目的に農地法5条の届け出をします。
そして地主Aさん→B宅地分譲業者に所有権を移転する。
そして、宅地造成工事が進んだ状況で畑→宅地に地目変更をします。
これが2パターンです。

このパターン1も2も、
最終的に、所有権が地主Aさん→B宅地分譲業者に移転する。
地目が宅地に変更されるという結果は同じです。

地域によって違いがあるかもしれませんが、
土地の面積が500㎡または1000㎡を超える開発行為の場合は、
4条の場合は都市計画法の開発許可が不要なのに対して、
5条届け出をする場合には、開発の許可証の添付を求められます。

この開発許可証の添付が、手続きではネックになります。
なので、面積が開発許可の要件を超える場合は、
先に4条の届出をして地目変更をしておくことで、開発の許可証の添付を逃れることができます。

今回のケースで言うとパターン1だと開発許可証の添付が不要なのに対して、
パターン2だと農地法5条の届け出をする際に開発許可証の添付が必要になります。

パターン1でネックになるのは、現実に利用状況が変わっていないと地目変更は出来ないということです。
地目変更登記をするには、現地の写真の提出が必要です。
また地目変更登記を申請すると法務局が現地を確認します。
なので現実に地目が変わっていないと、地目変更はできません。

結局パターン1の場合は、地目変更登記をしなければ、4条届け出なので
B宅地分譲業者に所有権移転はできません。

ここで振り返ります。

農地法の許可というのは、3条、4条、5条の三種類の許可があります。
3条は、農地を農地のまま所有権移転等をする。
4条は、農地を農地以外に転用する
5条は、農地の転用と所有権移転等をする3条、4条のミックスです。

農地の地目変更の依頼を受けた場合の調査事項は
過去に農地法の手続きをしているかどうか
農地の賃貸借契約があるか
500㎡以上の場合は生産緑地の指定を受けているか

都市計画法の開発許可ですが、
4条の場合は開発許可証が添付不要の場合もありますが、5条の場合は開発許可証の添付が必要になることがあります。
詳しくは地域の農業委員会に確認が必要です。

以上、市街化区域の農地の地目変更についてお話をしてきました。

参考にしていただければ幸いです。

2020.03.15 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
いよいよ日経平均が2万円を割れて不景気に入ったのではないかと思います。
前回、リーマンショックを経験した人からすると、
リーマンからおおよそ10年経ってるし、10年周期の景気の波が来たなという感じだと思います。

ただ、事務所を開業して初めて不景気を経験する人はかなり面食らうと思います。

今回は、私の土地家屋調査士事務所が不況の中で、どのように運営をしていくのかをお話します。

土地家屋調査士事務所に限らず、小さな会社を運営する人には、関係あると思いますので、最後までお付き合いください。



不景気の中で行うことを3つのポイントをお話します。

1つ目は、インターネット戦略です。
前回のリーマンショックのときは、ブログを書くくらいでネット戦略はやりませんでした。
交流会などに参加して、名刺を配るということを行ってました。

ただこれからは、映画からテレビに移ったように、テレビからインターネット動画へと視聴者が移っていくことで、対面の営業ではなくネット戦略がすごく有効になると思います。

不景気の最大のメリットは時間ができるということです。
この出来た時間で、youtubeの投稿を大量にする。
LINE@とランディングページをこれから作ります。

そして、インターネットからの業務受託を受けられるようにする。
You TubeからLINE@に登録してもらって、ランディングページで業務を受託するという流れを作ります。



2つ目は、自分磨きです。

所属している倫理法人会の活動であったり、
セミナー出席と読書でインプットして、SNSでアウトプットする。
体を動かして体力の増強です。

そして、お金のかからない副業を始めるのも良いと思います。
これからは、仕事をいくつも掛け持ちする時代になります。
そのために、自分ができることを増やしておくことが重要だと思います。



3つ目は、今まではの人手不足から、一転して人あまりの時代に突入します。

前回のリーマンショックのときには、リストラはしなかったんです。
自分自身カッコつけてたのと、リストラする勇気がなかったということです。

結局は、赤字を続けながら数年間、営業することになりました。
今、考えればあのときに、勇気を出してリストラしておけば、危機的な経営難に陥ることもなかったと思います。

よく言われるのが、不況のときにリストラしてしまうと、景気回復したときに技術者がいなくて対応できない。という話があります。

前回のリーマンショックのときは、景気が回復したときには、結局は、社員が退職して助けにはなりませんでした。

一度は、人員の整理をして、回復してから考えるということで良いと思います。


また、人口の減少で長期的にはマーケットが縮小していきます。
またAI化で、業務は大幅に効率化されて、少ない人員での業務が可能になります。

これからは、事務所を大きくしていくのではなく、少人数で利益を出す方向に進んでいきます。

今は、リストラ人員整理を行うのが妥当であると思います。

松下幸之助は、社員を大切にしていて
「一人も解雇したらあかん」と言った美談もありますが、今は時代が違います。

ときには厳しい判断も必要だと思います。

特に、今は変化の激しい時代です。
その中でも、変化することを嫌う社員さんがいます。
仕事のやり方を変えるのが、面倒くさいとかやることが増えると思うんでしょうけど、変化する事務所にとっては、そういう人はほんと邪魔なんですよね。
もちろん説得はするんですけど、それでも変わらない人は、さよならと言うのが良いと思います。

今は、夫婦ふたりで事務所を運営していますので、リストラは関係ありませんが、
予定していた新規採用は、当面ストップします。

あとは、不況になると値下げ合戦が始まります。
そこで、どうするかですが、一度下げた報酬額は簡単には戻せません。
一部のお客様は、ダンピングした他の業者に流れるかもしれません。
でも、価格よりも品質を重視してくれるお客様は必ず残りますし、金額よりも品質重視してくれるお客様の新規獲得して、新陳代謝を図ります。
最終的には、値下げしないほうが成功します。
自分を信じてここは値下げをしないという判断が良いと思います。


ここで振り返ります。

不景気の中での対応です。
1つ目は、インターネット戦略です。
時代の流れを考えると、営業は対面ではなく、ネット戦略が有効です。

2つ目は、自分磨きです。
これを機会に、知識のインプットとアウトプット
運動で体力の強化をします。

3つ目は、人手不足から一転して人あまり時代へになります。
これから人口減少によるマーケットの縮小、
AI化による効率化を考えると景気回復しても、再び人手不足になることは考えにくいのではないかと思います。

不況になると値下げ合戦が始まります。
一度下げた報酬はかんたんには戻せません。
値下げをしないほうが最後には成功します。

今は、次にジャンプするためにかがんでいる時期です。
種まきの時期です。

今の時間の使い方が、将来の飛躍になると思います。


今日の話が参考になれば幸いです。
2020.03.12 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今回は、建築確認の設計図面の敷地面積と土地の登記記録に記載されている面積が違う。
どのような理由が考えられるかという話です。

建築の設計をする際には、建ぺい率や、容積率、斜線制限を計算するのに敷地の測量をしています。

ただし、この建物設計のための測量は、隣地との境界線について所有者と確認して測量している場合もありますが、
多くはブロック塀や既存杭などを測量していて隣地との確認していないことも多いです。
建築設計の測量は、いわゆる確定測量をしている場合もあるし、していない場合もあります。


そして、建築敷地の設定は、自分の所有地のうちの中で設定されていて必ずしも、隣地の境界(筆界)と一致しているとは限りません。

それでは、建築の設計図面の敷地面積と登記されている面積が違うパターンをお話します。



その理由は、2つ考えられます。

1つ目は、建築確認申請をしたときの敷地設定と登記されている土地が違う。
建築の敷地を設定する際に、土地の筆界と敷地と違う範囲で敷地が設定されている。
例えば奥に自宅を建てて、手前に将来に子供の家やアパートの建築で使用したいという考えがある場合には、
二重に建築敷地を設定しないので、その分を開けて全部を建築敷地として設定するわけではありません。

また、計画する建物に対して、土地が大きすぎの場合には、土地の全部を敷地設定することはしません。
建築確認済証の記載は、「○番の一部」と記載されています。



2つ目は、土地について、分筆や地積更正の登記をしていないため実際の面積と登記の面積が違う

登記記録の一番最初に、表題部と書かれている欄があります。
その欄に、「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」と記載されている場合は、何年前かということもありますが、測量をしているので、実測の面積と登記の面積が大幅に違うことは少ないです。

また、法務局の地積測量図を確認する必要があります。
昭和の時代の地積測量図だと誤差が大きいこともありますが、最近の測量図であれば信憑性は高いと思います。

また、平成16年以前の地積測量図の場合は、分筆をするときに、もと筆については、測量をしないで残地差し引き計算をしていること一般的です。

差し引き計算をしている場合は、地積測量図があっても面積が合いません。


過去に測量した経緯がない場合は、相当昔(古くは明治時代)に行われた測量結果の面積が登記されています。
そのため現在の測量結果である建築計画の敷地の面積と相違すると考えられます。

設計図に書かれている建築敷地の面積と登記されている面積が違うのは、この二つが考えられます。

参考にしていただければ、幸いです。

2020.03.08 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top

平成4年以降に、1万ヘクタール以上の土地が生産緑地に指定されました。

そのうち8割りの生産緑地が、30年の期限を2022年に迎えるということで、都市にある農地が不動産市場に放出されて不動産価格が下がるんじゃないかと言われています。

今回は、生産緑地の2022年問題についての話しです。

最後まで見ていただければこの2022年問題が分かりますのでお付き合いください。



もともとは、バブル経済のときに都市部の地価が高すぎるということが問題になりました。
その原因の一つとして、都市部の農地が、税制で優遇されている。
そのために、実際には農業をしていない偽装農地が多いことがありました。
その対策として、都市農地の宅地並みの課税がされるようになります。
そして、宅地並み課税の回避措置として生産緑地制度ができました。

生産緑地制度は、都市部の市街化区域で500㎡以上の土地については、30年間、営農することを条件に税制上の優遇を受けられるというものです。

生産緑地に指定がされると、本人が死亡するかケガ等で営農することが出来なくなる。
ということがない限りは、30年間は生産緑地を解除することは出来ません。
その30年の期限が2022年に切れるので、2022年以降に不動産価格が下がるんじゃないかと言われています。

ただし、法律の整備がされて2022年に生産緑地の解除が多くならないように対策もされています。

2022年に、生産緑地の期限を迎える土地の所有者は、次の3つのうちのいずれかを選択することになります。

一つ目は、生産緑地の解除をする。
二つ目は、生産緑地の継続をする。
三つ目は、特定生産緑地の指定を受ける

この中から、選択することになります。

一つ目は、生産緑地の解除をする。
生産緑地の解除をすると買取り申し出の手続きとなります。
現実的には、買取り申し出をしても、市区町村が買取りをすることは皆無ですから、

所有者が宅地や駐車場などに転用したり売却をすることになります。



二つ目は、生産緑地の継続をする。

生産緑地の期限を迎えてもすぐに解除するのではなく、継続をするという選択することもできます。

メリットとしては、いつでも生産緑地を解除できるということです。
ただし、固定資産税は今までのような安い金額ではなく農地を続けても、
宅地の3分の1は支払わなくてはならないということになります。



三つ目は、特定生産緑地の指定を受ける
2017年に生産緑地法が改正されました。

30年間、生産緑地を継続した農地については特定生産緑地の指定を受けることもできます。
10年間、特定生産緑地の指定を受けて10年後に、継続か解除かを判断することになります。
特定生産緑地の指定を受けている期間は、今までの生産緑地と同じように税制の優遇を受けることができます。

今までは生産緑地の指定は、500㎡以上なければ指定できませんでした。
市区町村の条例を定めれば、300㎡以上であっても生産緑地の指定ができるとされました。

生産緑地は貸すことが出来ませんでしたが、市民農園など人に貸しての農業経営が可能になりました。

2022年に生産緑地の沢山の解除が、されて、不動産が放出されて不動産価格が下がると言われています。
その対策として、生産緑地を残すように法改正もされています。

2022年以降に、不動産価格が暴落するという人もいるし、
不動産価格にはそれほど影響がないという人もいます。

実際のところは、2022年以降にならないと分かりません。

ただし、不動産関連の仕事をする上では、内容をわかっている必要があります。

2020.03.03 Tue l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top

土地家屋調査士の仕事の一つとして、宅地の分譲計画を立てるということがあります。

宅地の分譲業者さんの要望を聴いて、プランを立てるのですが、これが土地家屋調査士のセンスが要求される部分になります。

今回は、宅地分譲のセンスこのセンスの部分をできる限り言語化して3つのポイントをお伝えします。

書籍とかセミナーではなかなか学べない部分ですので、ぜひ最後までお付き合いください。



1つ目は、路地状敷地です。
路地状敷地は、四角い整形地に比べると売れにくいですし、金額も安くなるので出来るだけ路地状敷地を作らないように区画割りを計画します。
工務店さんだと建物の間取りを重視するので、間口の狭い四角い土地よりも路地状でも幅のとれる土地を好む傾向はありますが、やはり四角い土地のほうが価値が高いと思います。


とは言え、全体の形状からまったく路地状をつくらなかいことも出来ないので、3区画できるところを出来るだけ2区画にするとか、そんなふうに考えて計画します。

そして路地状の部分は、単なる通路ではなく、車の駐車スペースとして考えます。
一般的な大きさの車で、最低でも幅2.5m、長さが5.0m以上は必要です。
実際に、駐車をしてみれば分かりますが、幅2.5mはかなり狭いです。
駐車した状態で、両サイドのドアを同時には開けません。
小さめの車を選ぶとか、路地状の幅の広い土地にすることが必要になります。

路地状の部分を鍵状にするというパターンもあります。
このパターンだと隣の区画の幅が確保しやすくなります。

全面の道路の幅員が狭いと車を入れるのが大変なんで、1.0m✕1.0mくらいの隅切りをつくるとか、路地状の幅を広めにとるとかの配慮が必要だと思います。

また、路地状の場合は、幅と長さで制限を受けることもあるので、注意が必要です。
ちなみに埼玉県条例の場合は、
10m未満で幅2.0mとなります。
10m以上15m未満で長さは、幅2.5m
15m以上20m未満で幅3.0mということになります。
長さが20m以上あるときは幅4.0m以上になります。
この基準に満たない場合は、用途が専用住宅に限られます。
建ぺい率、容積率は路地状部分を含めない正味宅地だけで計算することになります。




2つ目は、宅地の幅と面積

まずは地区計画がある場合や開発許可を受ける場合などに宅地の最低面積の制限がある場合はその最低面積を確認する必要があります。

また、住宅ローンを組むときにも最低の敷地面積というのが金融機関にあります。
通常は50㎡だと思いますが、地域差があると思いますので、1宅地が極端に狭くなるときは確認する必要があります。

標準的な宅地の面積は100㎡ですが、その地価と分譲業者さんの考えによって区割りの面積が変わります。
地価の高い都心部では、1宅地が50㎡~70㎡くらいの単位となります。
坪単価60万円くらいの標準的な地域であれば、80㎡~120㎡くらいの分譲になりますし、
地価の安い地域ですと1宅地が130㎡以上という区割りになります。

またその分譲業者さんの客層が、若い人向けの住宅であれば1宅地が小さくなります。
所得層の高い人向けの住宅であれば1宅地の面積が大きくなります。


つぎに宅地の幅です。
1宅地が100㎡くらいの分譲であれば、幅が7.5mくらいあれば、理想的な間取りの家が作れると思います。
とはいえ、計画すると幅7.5mを確保するというのは、結構難しいと思います。
実際には6.7mあれば、建物の幅5.45mをとっても外壁から50cm以上は確保できる計算となりますのでいいのかなと思います。

幅5.0mくらいの分譲地もあるので、幅が狭くなる場合は分譲業者さんと相談して区割りするということになります。


3つ目は、方位に気を配る

日当たりを確保するために、できるだけ南側に空間をつくるように区割りする。
つぎに東側に空間を作って、朝日が入るようにする。
そして西側も可能であれば空間を確保する。

日当たりを確保するために、
南側→東側→西側の優先順位で空間をつくる。
そして北側は、空間を作らずに詰めるということになります。

なので、宅地割を計画するときには、北側のラインに直角に区画すると南側のラインには直角とか平行とかこだわらくて良いと思います。

また路地状敷地をつくる場合にも、この方位を意識して日当たりを考慮して計画します。
ただし路地状部分の長さも影響しますので、必ず南、東、西の優先順位にはならず、北側に路地状をつくるということもあります。

以上、

1つ目は、路地状敷地です。
できるだけ路地状敷地は少なくする
カースペースとして活用することを考える

2つ目は、宅地の幅と面積
地区計画や開発許可などで最低面積の規定があるか確認する。
標準の1宅地の面積は100㎡ですが、その地域の価格帯と分譲業者さんの客層を考える

3つ目は、方位に気を配る
南側を開ける
つぎに東側、西側に空間をつくる
北側に建物を寄せられるように設計する
宅地の幅は7.5m以上が理想ですが6.7m以上あればいいと思います。

あとは、宅地分譲にあたって、ゴミ置き場であったり、位置指定道路、開発道路が必要になることがあります。

ゴミ置き場は、行政に面積と間口と奥行き形状に関する規制があるかは確認します。
最近では、ゴミ置き場にボックスを置くことが多いので、ボックスのサイズは分譲業者に確認しておきます。

分譲に際して、位置指定道路、開発道路をつくる場合には、行政に隅切りや幅員を確認しておきます。

分譲計画については、先に道路の位置を決めてしまうんです。
宅地から先に考えていくとわけが分からなくなってしまうんで、道路位置を決めてから宅地割をします。

以上、宅地の分譲計画についてお話してきました。

おそらく、実際に数多く計画をしないと分からないと思います。

今日お話したことを意識して計画をしていただければ幸いです。

2020.03.01 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
一時期にたくさん報道がされた所有者不明の土地の問題です。

62万筆の地籍調査をしたところ、登記の記録からその所有者を特定できない土地が20.3%(12万5千筆)の所有者を特定することができなかった。

20%ですから日本全体の九州一個分が所有者不明である。
2040年には、北海道一個分の土地が所有者不明になると話題になりました。

今回は、この所有者不明土地の問題を解決するために、法律の整備が行われました。
また改正される予定のものもあります。
今回、その紹介をします。



東日本大震災のときに、高台に住宅を移転させるのに、国が山林の買収を進めようとしたが、所有者が不明の土地が多くて苦慮したということがありました。

それに始まって所有者不明土地について、法律の整備が行われて本格的な対策が行われております。


平成28年の地積調査で、所有者に登記された住所に通知を出したところ通知が届かずに戻ってきた。
先程言ったように、20.3%が登記記録だけでは、所有者の所在が特定出来なかった。

これを持って九州1個分の土地が、所有者不明の土地であると報道されました。

その後、住所の移転など追跡の調査しても、全体の0.41%は、所有者が不明であったということです。

最終的には0.41%とは言っても所有者不明のままでは、道路の拡幅などの公共事業も進まないということになります。

では所有者不明の土地の対策についてお話しします。

「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」が施行されました。
表題部所有者不明の土地とは、登記記録に所有者の住所氏名が正常に記録されていない土地です。
具体的には、次の3つの例です。
1, 住所の記載がない土地
氏名のみが記載されていて住所の記載がない

2, 字持地
「大字○○」とだけ記載されている。字が所有している土地

3, 記名共有地
「○○他何名」などの記載がされている。共有者が誰だか分からない。

全体の1%200万筆が、このような変則型登記の所有者不明土地と言われています。

このような土地について、登記官に所有者の探索に必要な調査権限が与えられる。
所有者不明の土地について、新たな「財産管理制度」裁判所が選任した管理者による管理を創設する。



つぎは、所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法です。
所有者不明土地について反対する権利者がなく、建物がない場合は、利用できる仕組みを構築しています。
地域の福利増進事業であれば、所有者不明土地を利用して事業を行うことができます。
公園や直売所(購買施設)などがあげられます。
権利者が出てこない場合、異議がない場合は期間の延長も可能です。


法務局の登記官が、長期間相続登記などがされていない土地について、「長期相続登記など未了土地」である旨を登記に記録することできるようになりました。


国土調査法です。
所有者不明の土地等について、筆界特定制度を活用し、法務局と連携して筆界を特定する。
今まで国土調査で境界が確認できない土地は点線で「確認未了」と記載されていました。
それが筆界特定制度で特定できるということになりました。

不動産登記法です。
令和2年11月改正の試案です。まだ決定ではありません。

相続の登記が義務化されます。
これまでは、資産価値が低い土地は相続登記がされずに放置されるということがありました。義務化されることで、相続登記未了の土地が減るのでなないかと期待します。

登記名義人の住所、氏名の変更の登記についても義務化されるようです。
っていうか、住所を移転したり、婚姻で氏名が変わった場合に、市区町村とデータとリンクして自動的に登記記録が変更されるようにならないでしょうか。
でも行政は縦割りなんでそこまでは、難しいんでしょう。

相続以外の所有権移転登記も義務化されます。

外国に住所を有する外国人の登記名義人は、日本国内の連絡先を登記することができる。


民法の改正です。
これも令和2年11月施行の試案です。

共有の場合には、共有者が選任する管理者も設けることができる。

裁判所が共有物の管理者を選任する。
所有者不明土地等については第三者の申立、そのほか共有者の申立で裁判所が管理者を選任する。

隣地使用権の見直しです。
境界の調査又は境界を確定するための測量で隣地に対して使用の承諾を求めることができるとされています。


遺産分割の期間制限が設けられます。
遺産分割の申立のないまま、仮に10年経過したときは、具体的な相続分を主張できないとされてます。
長期的に相続登記がされない土地を作らいという趣旨です。

土地所有権の放棄が認められます。
放棄された土地は国庫に帰属します。
放棄できるのは個人のみか法人を含むかまだわかりません。
共有の場合は、共有者全員で放棄しないかぎり放棄できない方向です。


以上、所有者不明土地に関する法律改正また民法、不動産登記法の改正試案についてお話をしました。


最後にまとめです。

「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」が施行されました。
登記官に所有者の探索に必要な調査権限が与えられる。

所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法です。
地域の福利増進事業であれば、所有者不明土地を利用して事業を行うことができます。

国土調査法です。
所有者不明の土地等について、筆界特定制度を活用し、法務局と連携して筆界を特定する。


不動産登記法です。
令和2年11月改正の試案です。まだ決定ではありません。

相続の登記が義務化されます。
登記名義人の住所、氏名の変更の登記についても義務化されるようです。
相続以外の所有権移転登記も義務化されます。
外国に住所を有する外国人の登記名義人は、日本国内の連絡先を登記することができる。


民法の改正です。
これも令和2年11月施行の試案です。
共有の場合には、共有者が選任する管理者も設けることができる。

裁判所が共有物の管理者を選任する。
所有者不明土地等については第三者の申立、そのほか共有者の申立で裁判所が管理者を選任する。

隣地使用権の見直しです。
境界の調査又は境界を確定するための測量で隣地に対して使用の承諾を求めることができるとされています。

遺産分割の期間制限が設けられます。

土地所有権の放棄が認められます。


以上、所有者不明土地についてのお話でした。
参考にしていただけると幸いです。

2020.02.28 Fri l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top
前に測量をしているのに、また測量が必要なんですか?
という話があります。

土地を売却するにあたって、10年前に測量をしています。
その測量図をもって、確定測量済みとして売却できないかという問題です。

今回は、再度測量が必要なのか?前回の測量図を生かせるのか?
という話をいたします。


まずは、その測量図がどのような図面なのか、
つぎに測量をした当時の立会証明書や境界確認書は保管されているのか、
そして現地に測量したときの境界標を確認できるのかということを確認する必要があります。


測量図についてですが、隣接の民有地、道路などの公共用地ときちんと境界線の確認をしているのかどうか、建築設計用などで現況のブロック塀や既存の境界標を測量したもので、隣地との境界確認をしていない測量図もあります。
そのような測量図は、確定測量図とは言えずに、売買では使えないということになります。

隣地と境界確認をした書面、立会証明書や境界確認書、道路境界確認証明書などはきちんと保管されているか?なければもう一度、隣地と確認して取り直す必要があります。
境界確認書は保管しているが、測量した当時と隣地の所有者が売買などで変更しているということもあります。

その場合には境界確認書に「所有権を移転した場合には、本書面の内容を新所有者に引き継ぐものとする。」といった内容が境界確認書に書かれていればよいのですが、その記載がなければ再度、境界確認書を取り直す必要があります。
ちなみにこの第三者承継の記載ですが、新しい所有者と境界争いになったときには、書面があれば大丈夫というものではなく、それほど強い効力があるものではありません。

あとは、現地に境界標がない!
工事などで亡失していたり、境界の上に塀を設定したりして、境界標を確認できない状況になることがあります。
そういう場合は、もちろん勝手に境界を設置するわけにはいきません。
再度、境界の復元のための測量をして、隣地の所有者と立会確認をする必要があります。

また、売買で買主が不動産業者さんの場合は、その企業でガイドラインを設けていることがあります。
前回の確定測量から10年以上経過している場合には、境界確認書など書面が残っていても、境界標があっても、再度確定測量をした上で購入するという不動産業者さんもあります。
その場合には、確定測量をするかもしくは、違う買主を探すかということになります。


以上、前に測量したのにまた測量が必要なのか?
という話をしてきました。

最後にまとめさせていただきます。

測量図が、隣地と境界確認をしていない塀などの現況を測量した図面ですと売買に際して確定測量をする必要があります。

境界確認をした書面が、保管されているかどうか?
なければ取り直しです。

隣地の所有者が、前に測量したときと変更している場合は、書面に「第三者承継の旨の記載」がなければ新所有者と再度立会確認が必要です。

境界標が現地で確認できなければ、隣地所有者と確認して境界を設置する必要があります。

不動産業者さんによっては、10年とか決められた期間を過ぎている場合には、再度確定測量が必要です。


以上、売買に際して再度測量をする必要があるのか?
参考していただけると幸いです。


2020.02.26 Wed l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
ここのところ民法を始めとする法律改正のラッシュです。?
私の仕事である土地家屋調査士の法律、土地家屋調査士法も改正がされました。

今回は、この土地家屋調査士法の改正の要点をお話します。

法改正は、大きく分けて3つの項目に区分できます。


1つ目は、土地家屋調査士の使命に関する規定です。
「土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もって国民生活の安定と向上を資することを使命とする。」
「筆界を明らかにする業務の専門家」という文言が加わりました。
「国民生活の安定と向上に資する」という使命が加わり、この資格の社会に与える重要さを感じます。


2つ目は、一人法人が可能になったことです。
これまでは、土地家屋調査士の法人化は、2名以上の土地家屋調査士の登録が必要でした。
改正後は、一人の土地家屋調査士でも、事務所の法人化が可能になりました。

土地家屋調査士事務所の法人化する人が少なく、規定を緩和して法人化をすすめる意図があるようです。


3つ目は、懲戒に関する規定の見直しです。
まず処分権者が、法務局又は地方法務局の長だったのが、法務大臣になります。
人によっては、土地家屋調査士の資格の地位が格上げされたという人もいるようです。
ただし、法務大臣の権限は、法務局又は地方法務局の長に委任できるという規定もあり現実的には、今までの通り、法務局又は地方法務局の長が懲戒処分をすることになるようです。
ただし、処分の事案は一度は国に集まるため、これまでのように、同じような違反でも地域によって、懲戒処分の重さに違いがあったのが、全国的に統一されるのではないかと言われています。

戒告の処分のときも聴聞を行わなければならない。とされました。
戒告というのは厳重注意のようなもので、今までは業務停止や禁止に比べて、軽い処分ということで、聴聞の場を設けられなかった。
改正によって、戒告処分でも弁明の機会を与えられるようになった。ということです。
これはインターネット社会で、情報があっという間に拡散される世の中で、戒告といえども処分される調査士にとっては社会的な信用を失いダメージが大きいことを配慮したのではという意見があります。

除斥規定が設けられました。
懲戒処分の事由があってから7年を経過したときは、その調査士、調査士法人に対して処分をすることができないとされました。
土地家屋調査士の法令違反があっても、その違反から7年経過すれば懲戒処分をされることはないということです。
ただし、調査士法の懲戒処分は逃れても、被害を受けたものから損害賠償の請求はなくなりません。

以上、まとめます。

1つ目は、土地家屋調査士の使命の規定
2つ目は、土地家屋調査士一人でも法人化が可能になりました。
3つ目は、懲戒処分の規定の見直しです。
処分権者が法務大臣になりました。
戒告処分でも聴聞の機会が与えられます。
7年間の除斥規定ができました。

今回の改正で、社会への役割の土地家屋調査士に対する期待を感じます。

しっかりと、自覚して日々の業務に取り組んでいきたいと思います。




2020.02.18 Tue l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top
夫婦の関係でイライラする事はないですか?

妻はいつも、小言ばかり。
話が長いんだよ。
もう、わかったよ。

そんなイライラが消えるゼロを起点に考える方法をお話します。



これは私が勉強している倫理法人会という団体で教えられていることです。
物事は、すべてゼロを起点に進んでいってマイナスはないのです。
今の奥さんと初めて出会ったときがゼロです。そうそれが起点です。

そして、初めて話す。デートに誘う。付き合うことになる。
この時点で、ゼロからスタートをして100点ですよね。

ドキドキしてプロポーズ。両親に会う。そして結婚。
スタートをしてこの時点で1000点くらいでしょうか。

毎日の家事。自分の子供を妊娠。そして出産。
この時点で1億点くらいでしょうか。

そして自分の子供を育ててくれる。
これで10億点超えです。

そう考えれば、妻に嫌なことを言われてマイナス300点としても、今までの点数に比べれば微小です。

10億点から300点引いても、9億9千700点です。
大したことは有りません。

ほとんどの人は、起点が動いちゃうんです。
今、ゼロ点と考えてしまうと何かあるとマイナスになってしまいます。
今は、ゼロ点ではなくて10億店です。

先日も、「あなたは夜寝れていいね。わたしゃ寝不足だよ。」なんて妻に嫌味を言われて、
「こっちだって仕事が忙しくて大変なんだよ。お気楽でいいよね。だいたいお前、要領が悪いんだよ」って言いそうになったけど、いかん10億点だと思いとどまりました。

自分の健康も、家族の関係も、事業もすべては夫婦の関係にかかっています。

イライラした時は、ゼロから起算して今10億点なんだと思えば、イライラもスーっと消えてなくなります。

ゼロを起点に考える。
ぜひお試しください。

たまにはこうした人生の考え方、生き方についての話もしてみようと思います。

2020.02.17 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top

土地の売買をする場合には、登記に記録されている面積で計算して売買をするいわゆる公簿売買。
測量をして実測の面積で売買をする実測売買があります。

今回は、公簿売買と実測売買で何が違うのかという話をします。

実測売買の場合は、売買契約の段階では、公簿の面積で売買代金を計算して、代金決済までに測量を完了させて実測の面積との差額を清算するのが一般的です。


あらかじめ登記をされた公簿面積と実測面積との差がありそうか想定できれば、公簿売買にするか実測売買にするか判断しやすくなります。

登記の記録と地積測量図を確認をすればある程度、判断できます。
登記記録の表題部の原因及びその日付を見れば測量した経緯を確認することができます。

「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」という記載があれば、測量をしていることが分かります。
その場合には、市区町村などで図面を入手したほうが良いと思います。

法務局の地積測量図を確認することも大切です。
地積測量図があるかないかは、登記記録の表題部、「原因及びその日付」の欄を見ればおおよそ分かります。

「③錯誤」と書かれていると地積の更正登記をしているので地積測量図がある可能性が高くなります。

「○番から分筆」「③○番○、○番○に分筆」と書かれていれば分筆登記をしているので地積測量図がある可能性が高いです。

また、昭和45年より以前に地積更正また分筆登記をされている場合は地積測量図が保管されてないこともあります。
古すぎると図面がない場合もあります。

また地積更正登記がされていても単なる誤記の修正だと地積測量図がないこともあります。

平成16年以前に分筆登記は、残地差し引き計算で面積を計算していることが多いです。
分筆する土地のうち一筆は、求積しないで差し引き計算をします。

残地差し引き計算の場合は、登記と実測で面積の差がありますので注意が必要です。

平成16年に法律が改正されて分筆登記をするときは全筆求積するように変わりました。


他にも、国有地の売り払いなどの土地表題登記や公図の訂正でも地積測量図がある場合があります。
地積更正や分筆登記をしていなくても、地積測量図があるかチェックしておいてもいいと思います。


地積測量図があっても、昭和の時代の古い測量図だと現代の実測と合わないこともあります。

また地積測量図がなくても、建築の設計図面であったり、仮測量の図面、過去に測量した図面があれば、ある程度面積を判断する資料にはなります。

中には、現地で自分で巻き尺であたって、測定する人もいます。
四角形であれば、縦✕横で、ある程度の面積を把握してから、公簿売買にするのか実測売買にするのか判断する人もいるようです。

まあ買主さんからすれば、面積が増える場合には公簿売買を希望して減る場合には、実測売買を希望する。
売主さんからすれば、面積が増える場合は実測売買、減る場合は公簿売買なんてことも考えられます。


まあ測量をして実測で売買するのが、売主さんも買主さんも安心してフェアに取引ができると思います。


また、よく聞かれる質問で測量の費用は売主と買主でどちらが負担するのかと聞かれることがあります。

これは、多くの場合は、売り主が測量の費用を負担しているようです。

ただし、費用負担についても誰が支払うか決まりがあるわけではありません。
買い主さんのほうで測量費用の負担をする場合としては、購入意識が強くて測量費用は払うから、どうしても売ってほしいとか、売主さんで測量の費用を負担する経済力がないという場合が考えられます。

心理としては、売り主さんは、できるだけ費用を負担したくない。
測量はやりたくないというところだと思います。

一方、買い主さんは、これから土地を取得する訳ですから、きちんと測量をして後々、問題にならないようにしてほしいという希望があります。

越境物があれば、確認してほしい。
用途地域の境があればそれも測量してほしいということになります。

買い主さんが、ハウスメーカーの場合は実測売買にすることが多いです。
購入後に分筆を前提していることが多いのと後で、隣地と境界確認ができなくて、確定測量ができないリスクを避けるためだと思われます。

安心して取引をするのであれば、公簿売買ではなく実測売買をおすすめいたします。


以上、公簿売買と実測売買についてお話をしてきました。


ここでまとめさせていただきます。

その土地の面積が登記簿(公簿)と一致しているとは限りません。
公簿と実測がある程度一致しているかは、登記簿や地積測量図などの資料を確認しましょう。

求積していて新しい地積測量図があれば信憑性があると言えます。
国土調査や区画整理をしている場合も登記の面積は信憑性があります。

測量をして実測売買をしたほうがあとあとトラブルがなくて安心だと思います。

測量費は売主さんが払うことが多いですが、特にどちらが支払うという決まりは有りません。

購入意欲が高い場合は、買主さんが費用負担することもあります。

ハウスメーカーなど業者さんが買主になる場合は、ほとんど実測売買になります。
2020.02.15 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日の川口市倫理法人会のモーニングセミナーは、
株式会社コマーム 小松君恵氏の講話でした。

埼玉県内で子育てサービス事業を提供されています。



ベビーシッター、産前産後ケア、保育士の派遣などを事業として展開しています。
少子化で、子育てサービスを縮小する風潮もありますが、
現実には、共働きの家庭が増えて子育てサービス事業が不足しています。

時代とともに子育ての環境が変わってきました。
もっと子育ての現状を知ってほしい。
子育てに関心を持つ社会にしたい。


それが、こころ ま~るく むすぶ【コマーム】の役割と仰ってました。
2020.02.15 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物を新築したときの登記手続きは、建物表題登記と所有権保存の登記というのがあります。

銀行の融資を受けずに建物を建築されたお客様には、建物の表題登記、所有権の保存登記をするかしないかということを選択することになります。

ちなみに融資を受けて抵当権を設定する場合には必ず表題登記、保存登記はすることになります。

今回は、その建物の表題登記と所有権の保存登記は、どのような登記なのか?
それぞれ登記する必要があるのか?
登記した場合のメリット、デメリットについてお話しします。

興味のある方は、最後までご覧ください。



まず登記記録の構成から話します。
構成は、3部構成です。

表題部、甲区、乙区です。

必ず、表題部→甲区→乙区の順番で開設されます。

表題部がないのに、先に甲区または乙区が開設されることは原則ありません。

表題部というのは、表紙のようなもので、不動産の表示に関することが登記されます。
新築された建物の所在、種類、構造、床面積、所有者の住所、氏名が記載されます。

建物の表題登記をするとこの表題部が開設されます。

次に、甲区は、所有権に関することが記載されます。
所有権保存登記をすると、この甲区に所有者の住所と氏名、受付年月日、受付番号、登記の目的として「所有権保存」と記載されます。

保存登記が完了すると登記識別情報といって、12桁の英数字を組み合わせたパスワードが交付されます。
昔で言う登記済権利証書がこれにあたります。

そして、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する事項が登記されます。

繰り返しますが、
表題部は、表紙のようなものでその不動産を特定するための表示に関する事項建物の現況が記載されます。

甲区には、所有権に関することが記載されます。

乙区には、抵当権などの所有権以外の権利に関することが記載されます。

登記記録が作られる順番は必ず、表題部→甲区→乙区の順番です。

なので、銀行で借り入れをする場合は、乙区の抵当権設定登記をするので、
必ず表題部をつくる建物表題登記と甲区をつくる所有権保存登記をすることになります。




建物の表題登記は、始めて登記記録がされる登記でこの登記をすると、表題部の登記記録が開設されます。
表題部には、建物の所在、種類、構造、床面積、新築の年月日、所有者の
住所氏名が登記されます。
この建物の表題登記の手続きでは、登記識別情報は、交付されません。
法的に申請義務は、一応あります。
建物の新築後、1ヶ月以内に申請をしないと10万円以下の過料に処される罰則があります。
申請書に添付する書面は、
個人の場合は住民票、建築確認済証、工事した人の証明書・印鑑証明書、検査済証、工事請負契約書などが上げられます。
建物の表題登記は、土地家屋調査士が代理して行う業務です。


所有権の保存登記は、建物の表題登記がされたあとに、登記記録の甲区に記録がされます。
所有権者の住所、氏名、受付年月日、受付番号、登記の目的として「所有権保存」と記載されます。
保存登記をすると、登記識別情報が交付されます。
保存登記には、法的に申請義務はありません。
申請書に添付する書面は、
個人の場合は住民票、
住宅の場合は住宅用家屋証明書この書面は市区町村の役所で取得できます。

所有権の保存登記は、土地家屋調査士ではなく、司法書士が代理して行う業務です。

所有権保存登記の添付書面が簡易で、実印の押印、印鑑証明書の添付が不要であるために、所有者本人以外が申請して登記識別情報を取得するリスクを指摘する人もいます。



建物表題登記と所有権の保存登記は、同時には出来ません。
表題登記が終わったら、保存登記という流れになります。

借地の場合は、建物の登記をすることによって第三者の対抗要件があるとされています。
地主AさんがBさんに所有権を譲渡した場合は、登記がないと借地権をBさんに対抗できません。
この対抗要件は、建物表題登記で足りるとされていて、所有権保存登記までは必要ないとされています。

固定資産税は、登記をすると課税する市区町村の担当課に通知をするので必ず課税されます。
登記をしない場合でも、課税の担当課は独自で調査するので原則は課税されます。
ただし、まれに課税が漏れることもあるようです。

銀行の融資を受けない場合には、建物の表題登記、所有権の保存登記は、やることもあるし、やらないケースもあります。

今日の話を参考に、登記をするか、それともしないのか、ご判断いただければと思います。


2020.02.13 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top

私の事務所も2001年に開業しているんですけど、
もともと技術職で、営業のことであったり、お金のことも全くわからずに独立したので、最初は失敗の連続でした。

開業当初は、何回も催促してやっと支払いをしてもらったり、文句をつけられて約束した金額を支払ってもらえなかったり、
まったく払ってもらえず裁判をするということが有りました。

開業当初は、恐ろしいことに業務委託契約書をかわさずに100万円以上の業務を行っていました。
今では、有りえませんが開業当時は、本当に世間知らずで、常識はずれのことを平気でやってました。

でも、この8年間は実は未収金がゼロで、回収に対するトラブルはまったくないんです。

じゃあ、その時と今何が違うのか、どうやって未収金をゼロにしたのかという話をします。

もちろん、未収金がゼロになったのは世の中が良くなって支払いを滞らせる悪い人が少なくなったこともあります。
また、ここ数年景気が良いということもあります。
でも、支払いのトラブルになるたびにルールの改善を繰り返ししてきた歴史があります。

3つの事例を紹介しながら、どのようなことに気を付けながら業務を行ってきたかを話します。



1つ目は、怪しい不動産業者からの依頼でした。
その不動産業者は、数年前に私と名刺交換をしたと言っていたが、こちらはまったく記憶がなかった。
その不動産会社に行ってみると、賃貸の事務所で、仕事をしている活気は感じられなかった。
一応、ホームページはあった。
リーマンショックで、仕事が少なかったこともあって、怪しいとは思ったものの測量の依頼を受けることにしました。
業務委託契約書を交わし、必要書類の授受を行い測量の業務も滞りなく終わらせることができた。
請求をしても、一向に支払われない。
催促すると、「少し待ってほしい。どこどこのお金が入ったら」と始まってしまう。



すかさず、裁判所に支払い督促の手続きをする。これは慣れたものです。
この手続きをして、裁判所から手紙が行くと堪忍して支払う人が多い。
30万円以下の債権なら、この支払い督促の手続きが便利です。

ただ異議を述べられたりすると、訴訟の手続きになるので厄介です。
このときは、相手方が「支払いします」という回答を裁判所に対してしていました。
この回答でも、次の手続きは訴訟になります。
金額が少額のため弁護士にも頼めず、自分で調べて、書類を作成して訴訟の手続きをしました。
訴訟の手続きは、すごく簡単でした。
こんなんで良いのって、拍子抜けをしました。
出廷の日に相手は、出廷せず、判決が確定しました。

ここまで来て、私の無知を露呈することになってしまう。

判決が確定しても、相手の預金口座や所有不動産などが分からなければ、差押えのしようがないんですよね。

この事例の教訓としては、相手の取引銀行など資産状況をトラブルになる前に探りを入れておくということです。

相手方に毎日電話をしましたが、電話に出ることは有りませんでした。
会社の代表取締役の住所は、駐車場になっていて、それ以上は調べられませんでした。

完全にやられたとう言う感じです。


2つ目は、お弁当の会社
知人の若い工務店の創業者、元不良で勢いのあるタイプ。
そんな知人の紹介で、お弁当家さんの自社所有地を売却することになり、測量の業務を依頼された。

苦労した仕事であったが、無事に完了させて、請求書を添えて納品した。

その会社は、月に一回支払いの日があって、そこに業者が並んで、集金する。
集金する業者が、事務所から階段を通り、会社の出入り口付近まで並ぶ。
今どき、こんな会社があるのかと驚いたが、私もその列の最後尾に並んだ。
私の順番になるとなんと、私の支払いが用意されていないというのだ。
事務の担当者に問いただすが拉致が開かない。

翌日から、会社に毎日のように電話をしたが、社長には取り次いでもらえない。
しつこく何度も電話をしていると、「次回の集金日に必ず払います。」という回答であった。

翌月も、支払いがなく、弁護士に依頼して内容証明郵便を送付するが、無視をされる。

私も、この時点でものすごく忙しくてこの件に関わってはいられなくなってしまったので、請求については諦めることにしました。

このお弁当の会社なんですけど、いろんなところに不払いを繰り返していて、すごく評判が悪かったんです。

このお弁当屋さんは、間もなく倒産しました。

その会社の社長、専務といった経営陣がチンピラのような風貌、従業員に活気がない、社内が汚れている清掃されていない。
など今から思えば、危険なサインが沢山出ていたと思います。

ここでの教訓は、初めて取引する会社は、インターネットまた近隣の人の情報をリサーチする。
また経営陣の人物像、社内の雰囲気をよく観察する。

紹介者がいると断りづらいというのがありますが、なにか異常さを感じたら、報酬の半分くらいは着手金としていただくとか、業務をお断りするということがいい思います。


3つ目は、税理士から紹介された地主

この事件が開業からもっともひどい事案です。

何度も取引をしている司法書士さんから税理士を紹介されました。
そしてその税理士から都内の駅近くの2000㎡ほどの土地を所有し、マンションを5棟ほど経営している地主さんを紹介される。

税理士から提供された資料は、20年くらい前のブック式の建物登記簿謄本が一通だけ。
これでマンションの建物区分登記と分筆の登記を依頼された。

一般の方ならまだ分かるんですけど、士業や不動産関連の仕事をしている人で
仕事を依頼や相談をしてくるのに、20年前の登記簿謄本1通とか、あまりにお粗末な資料を提示してくる人は、この人、大丈夫かなと疑ったほうが良いと思います。

このときは、開業当初でそういうこともわからなかったので、
弊所で必要な資料を調査して、見積書を作成した。
すぐには返事が来なかったが、業務を行うことになった。

そのマンションは、空室が多く、手入れもされていない。建築確認も受けていない。
登記記録を見ると聞いたことのない会社の抵当権がたくさんついている。

この時点で、怪しさ満載である。
今なら危険な空気を察知しているところだが、開業したてで経験も浅くそこまで考える余裕はなかった。

隣地で1件、昔からの遺恨があり、境界確認が難航したが無事に業務を完了することができた。

紹介した税理士に報告し、成果品を納品して請求をしようとしたが、
なんとその税理士が「あなたが確定した境界線を依頼人は承知していない。依頼人の意思に反して境界を決めたので請求をさせない」と言い出した。

もちろん依頼人も同席して境界確認をしているし依頼人に十分説明をして、同意しているのは間違いない。

これは大変なことになったと思いました。
こちらはすぐに弁護士に依頼をして「費用の支払いの訴訟」を提起することにした。

訴訟になると、なんとこの地主と税理士は結託して事実無根の内容を陳述したのです。
「そもそも測量など依頼していない」
「境界立会の際に杉山調査士に境界は違うと主張した。にもかかわらず杉山調査士は依頼人の話を無視して境界を決めた」

もちろん、全く事実とは違うことだ。
こうした言った言わないに持ち込んだり、
証明できない事実の争いに持ち込むのを「寝技に持ち込む」というらしい。

こうして裁判は、長期戦に持ち込まれることになる。
私も日常の業務に追われて、裁判に時間をかけることはできなくなっていた。

相手方はいくらでも時間があるので、「たっぷり時間をつかって寝技を仕掛けてくる」という展開になってしまった。
こういう展開に慣れているようにも感じた。

仕方なく、報酬の請求を大幅に減額して和解することにしました。

結果的には、弁護士の報酬を支払って30万円くらいしかお金が残らなかった(^_^;)
ということになりました。

この地主さんは数年後に経済破綻したらしい。


この事例で学んだことは、
裁判では、正義が勝つのではなく時間をかけられる人が勝つのである。

そして、とにかく記録がものを言う。
業務委託契約書は必ず取り交す。
業務委託契約を取り交すまでは、業務を開始しない。
打ち合わせや境界立会などは録音するかメモなど記録は残し置く




最後にまとめます。

初めての依頼者は、報酬がいくらでもすべて業務委託契約は必ず取り交す。
何度か取引をしているお客様でも10万円以上の仕事は必ず業務委託契約書を交わす。

私の事務所では業務委託契約書を取り交すまでは業務を着手しません。

初めての取引先は、インターネットや近隣の情報収集をする。

裁判では、記録や証拠がものを言う。
口頭だけのやり取りは避ける。録音、メール、faxで証拠を残す。

裁判で勝っても、差し押さえるものがなければ回収できない。
ヤバイ人は取引口座、資産状況も探りを入れておく。

裁判では正義が強いのではなく、時間がある人が強いのである。
忙しい人は、泣き寝入りするしかないことを肝に命じる。

着手金、中間金をもらって、リスクを軽減させる。
あやいいときには、依頼を断る。


土地家屋調査士法で、「正当な理由なく依頼を拒んではならない。」
もちろん、正当な理由があれば依頼を断れます。
でも、本当のことを言えないときもあります。
「あなたに誠実さを感じない」とか「反社会勢力の方のように見える」とか「お金が払えなさそうな感じがする」

みたいに本当のことを言えないときには、

嘘はマズいですが
「業務の繁忙で新たな依頼が受けられない」
「忙しすぎて気力がない」
「体調不良」など

相手を怒らせない正当な依頼拒否の事由を探しましょう。

開業の予定の方、回収に苦労している人は参考にしていただければと思います。
2020.02.08 Sat l その他 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日のモーニングセミナーは、埼玉県倫理法人会 小池博会長の講話でした。

ある年、夏の暑い日が続き、お米の出来が悪い。
自身が経営する農家物直売所の倉庫には、売れないお米が積み上がりました。

そんなときに倫理指導を受けて、「扱っている商品に感謝、すべてに感謝しなさい。」と指導を受けたそうです。

今までは、「条件付きの感謝」をしていた。
売れる社員には感謝する。目標未達の社員には感謝の心を持てなかった。

商品の由来を調べてお米に感謝、出荷していただく農家に感謝、社員さんに感謝
自らの心が変わったときに、不思議とお米の在庫がなくなったといいます。

今でも「笑顔の起床、感謝の就寝」の実践を続けていると仰ってました。

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2020.02.08 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、住宅の分譲などで必要な位置指定道路についての話です。
都道府県の条例などで、定めていることが多くて、その地域によってルールが微妙に違います。
ただ微妙には違いますが、大筋はどこの地域でも同じです。

今回の話しで、大筋を理解していただいて、細かいところは、その地域の行政で確認するという使い方をして下さい。

それでは位置指定道路の話をします。



位置指定道路は、建築基準法の規定で定められた道路で条文でいうと42条1項5号です。

役所の人は専門用語を普通に使いますので、5号と言ったら位置指定道路と理解していただければと思います。

位置指定道路の手続きには、3つの種類があります。

新規指定、指定変更、指定取消しです。

1つ目は、位置指定道路の新規の指定です。
都市計画法の開発許可にかからないような、宅地分譲などの場合です。
地域によって違いますが、1000㎡以上あるいは500㎡以上の開発行為の場合は、今回の位置指定ではなくて、都市計画法の開発許可が必要となります。

また、既存の通路はあるけど、建築基準法上の道路ではない場合は、新規で位置指定道路の申請をします。


2つ目は、位置指定道路の指定変更です。
既存の位置指定道路の延長をしたり、一部廃止したり、幅員を変更する手続きです。


3つ目は、位置指定道路の指定取消しです。
位置指定道路の全部を廃止する場合です。
既存の位置指定道路の中に、建築したり、位置指定道路を敷地として活用したいときに廃止の手続きをします。

この3つの共通として、位置指定道路に隣接する建物が、新設、変更、廃止をすることによって、既存不適格になるような位置指定道路の許可は受けることが出来ません。
既存不適格になるのは、既存の建物が道路斜線制限にかかる場合、建ぺい率、容積率がオーバーする場合、既存建物が接道しなくなる場合が考えられます。


続いて、位置指定道路の形状の話です。

形状については、その地域で、それぞれルールが違うと思います。
ちなみに埼玉県の場合の話をします。
参考にしていただいて、詳細については各行政に確認していただきたいと思います。
幅員は4.0メートル以上で、隅切りは両隅切りの場合は、2.0メートルの2等辺です。
事情によって、片側にしか隅切りを作れない場合は、3.0メートルの2等辺です。
行政によって、片側のみの隅切りを認めない場合もあります。
接続する道路に、歩道や水路があってその幅が2メートル以上の場合は、隅切りがいらないこともあります。 
隅切りは、道路の角度によっては不要

25センチ以上の幅で、未利用地を設けることで位置指定に接していないようにする場合もあります。
位置指定道路の終端は、行政によって、角度を90°にしないと認めない場合があります。
もともと位置指定道路の筆界が別れている場合は注意が必要です。


袋小路の場合は、位置指定道路の延長が35メートルを越える場合は、回転広場が必要です。
ただし、幅員が6メートル以上の場合は、回転広場は不要です。

位置指定道路については、本申請までに分筆登記が必要です。

位置指定道路の申請に必要な承諾の範囲です。
位置指定道路の土地については、所有権者、抵当権者などの権利者の承諾が必要です。
また、位置指定道路に隣接する土地、建物の所有者の承諾も必要です。
承諾については、実印で印鑑証明書を添付する場合、または認印でいい場合もありますので、各行政へご確認ください。

位置指定道路の申請手続きと同時に、関連する担当各課との協議も同時に進めて行きます。
担当各課は、下水道、上水道、道路工事施工承認申請、東京電力、NTT、ごみ集積所の設置などが上げられます。

道路工事施工承認申請は、土地家屋調査士が行う場合が多いと思いますが、
上水道、下水道は、その工事業者さん
東京電力、NTT、ごみ集積所は不動産業者さんが協議することもありますので、誰が協議をするのか明確にしておく必要があります。

東京電力、NTTは、既存の電柱を移動したり、新設したり、NTTと東京電力の電柱を共同で使ったりという協議をします。
原則は、位置指定道路内には、電柱を設置することはできません。
宅地内に設置することになります。

道路工事施工承認申請の話をすると
施工承認は、位置指定道路と公道の接続部分についての工事です。
乗り入れ口の側溝を強度の強いものにしたり、暗渠にしたり、蓋をグレーチングという網の蓋にしたり、
集水桝を設置する協議が必要です。

最後にまとめます。


位置指定道路は建築基準法42条1項5号の道路です。
手続きには、新規指定、指定変更、指定取消しがあります。
幅員、隅切り、延長の規定が各地域であります。
袋小路の場合は延長が35m以上の場合は、回転広場が必要な場合もあります。
25センチ幅の未利用地をつくることで、位置指定道路に未接続にして承諾を不要にしたり、既存建物の不適格を避けることができる場合があります。
承諾が必要な範囲は、位置指定道路の所有者、抵当権者など、道路隣接の土地、建物所有者です。
位置指定道路の申請にあたり、関係各課の協議も必要です。
上下水道、ごみ集積所、NTT東京電力の電柱の協議、道路工事施工承認が必要です。
位置指定道路内に電柱は新設できないのが基本です。


以上、位置指定道路についてお話をして来ましたが、今日の話をしました。
今日の話を参考にしていただいて、各行政と詳細の話をつめていただければと思います。


2020.02.02 Sun l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地家屋調査士の仕事は何かとお願いすることが多いんです。

「測量するのに敷地に入らせてください。」
「境界線のご確認をお願いします。」
「境界の確認ができましたら署名と捺印をお願いします。」

他にも、たくさんのお願いをしながら業務を行っています。

今日は、私が行っているお願いが通る確率が2倍になる方法、BYAF法 バットユーアーフリーをご紹介します。

最後にこの言葉を付け加えます。BYAFバットユーアーフリー、しかし最後の選択はあなたの自由です。



人は天の邪鬼なんです。
強制されると反発したくなります。

なので最後に、「BYAF最後の選択はあなたの自由です。」
「あなたの意思を重んじます。」というメッセージを伝えます。

境界の確認の際に、間違っても相手の意思を無視して
「境界線はこちらになります。では、署名と捺印をお願いします。」というのでなくて、

「測量をして計算をしますと境界線はこちらになります。○○様の認識もこちらでよろしいでしょうか。」
「〇〇様もご確認ができましたら、こちらの書面に署名と捺印をお願いしたいのですがよろしいですか。」

回りくどいのですが、あくまで選択権はあなたにありますというメッセージを伝えます。

西イリノイ大学のメタ分析で13の関連論文から計23790人を対象に、BYAF法(バットユーアーフリー)で頼み事が通るのか?
を調べました。

頼み事の内容は3種類
1.向社会的なもの(募金、チャリティ)
2.利己的なもの(お金くれ!)
3.依頼受ける側の為になる申し出(アクティビティへの参加など)

この3つの質問を
「あなたの自由ですが」
「強制ではないですが」
「あなたの望むように」

このように相手の意思を重んじる言葉を使ってお願いした場合に、直接お願いするよりも、2倍もYESを引き出す確率が高くなったという結果が出ています。
ただし、対面(face to face)でないと効果が少ないという結果もあったようです。

断りづらい状況を作られながら、頼みごとをされて、すごい嫌悪感を感じた経験はないでしょうか?
例えば、この後の懇親会に参加しない人は手を上げて下さい。
で自分だけが手を挙げる。みたいなやり方にうんざりする。
本当はyesでも、良かったんだけど、強制されたから何となく断っちゃった。私はよくあります。
人間は、本質的にあまのじゃくなんです。

なので、BYAF法(バットユーアーフリー)は、単純ですがものすごく効果があります。

最後に、BYAF法(バットユーアーフリー)を試すか試さないかは、皆さんの自由です。

2020.01.28 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
私の事務所も、最近はインターネットから、業務の依頼を受けることもあります。
いいことでは、あるんですけど依頼主がどういう相手か分からないというリスクもあります。

今回は、仕事で最も関わってはいけない相手、地面師の話をします。

地面師の手口と特徴を知ることで、地面師のリスクをある程度、回避できると思いますので良かったらお付き合いください。

地面師は、土地の所有者に成りすまして、他人の土地を担保に借り入れをしたり、売買の手付金を搾取したり、売買代金を横取りする不動産詐欺集団です。



まずは、その特徴です。
10人くらいのグループで、行動することが多いです。

ある程度、金額の大きい物件で、抵当権など他人の権利がついていない。
所有者がその近くに住んでいない不動産を狙うことが多いです。

印鑑証明書や、パスポート、運転免許証、権利証などを偽装して、本人に成り済まします。

印鑑証明書は、住所、氏名、印影などを特殊な液で消して違う氏名などを印刷します。
道具屋と言われるプロに依頼すると3枚で50万円という金額で本物とまったく見分けのつかない印鑑証明書が作れるようです。

また、本人の成り済ましが本物の印鑑証明書を持っているケースもあります。
偽造した身分証明書を役所に持ち込んで、印鑑登録の変更手続きをすれば成り済ましが本物の印鑑証明書と実印を持つことになります。
印鑑は、その印影さえ手に入ればかんたんに同じ印鑑をつくることができます。

古い権利証を偽造する技術もあるようです。
レモン汁をつけて日にさらすと、古い紙に見せられるようです。
またホチキスの針も古く見せる方法があるらしいです。

公証人による本人確認を利用することが多いです。
権利証や登記識別情報が紛失等で添付できない場合は、事前通知または有資格者代理人、公証人の本人確認が必要です。
偽造の権利証では法務許可局は、スルーできないので、比較的審査のゆるい公証人の本人確認を利用するケースが多いです。

犯罪者集団は、指の腹にマニュキュアをつけて指紋を残さないようにします。
書類を触っても、全く指紋が残らないそうです。
指のマニュキュアは、見て判断するのは難しいかも知れませんが、犯罪者の世界では、指のマニュキュアは一般的なようです。

地面師の中には、普段は普通に不動産業をしていて、取引がうまくいかなくなると地面師仕事に切り替えるという人もいるようです。
手付金持ち逃げとか、預かった書類で勝手に融資を受けるとか、二重売買とかでしょうか。
これはちょっと厄介ですね。

なりすまし役の人は面談を嫌います。
できるだけ決済ギリギリまで面談を避けます。

特に住所地や現地の面談を避けます。

取引は、銀行振込みではなく、現金、小切手を希望することが多いです。

また、見せ金をつくる技術もあります。
潰れそうな会社の手形、小切手を使って、銀行に入金します。
実際には、手形、小切手は不渡りになり現金化できないのでただの数字だけの預金残高ということになります。
ポン手とかクズ小切手とか言うらしいです。


振り返ります。
地面師は、10人くらいのグループで動く、抵当権なし、所有者が近くに住んでない物件を狙う。

印鑑証明書、身分証明書を偽造し、それを見破るのは困難です。

審査のゆるい公証人の本人確認を利用することが多い。

指の腹にマニキュアをつける。

面談を嫌います。特に住所地を嫌います。


ここから対策です。
必要書類の授受は、レターパックで住所地に送って返信してもらうようにする。
住所地や現地での面談を求める。
所有者なら知っている質問をする。
生年月日、年齢、干支、不動産を取得した経緯、親の名前、自宅の電話番号など。
本人確認書類の提出を求める
実印の押印、印鑑証明書、身分証明書。

これらを組み合わせることで、地面師事件との関わりを避けることができるかも知れません。

ヤバい人、ヤバい案件にかかわらないようにしっかりと注意して行きたいものです。





2020.01.25 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、建物の表題登記の調査をしたときに確認申請をしている床面積と登記申請をする床面積が違う場合にどのように考えるかという話です。

あとあと、問題になることがありますので、しっかりと対応する必要があります。

確認申請と登記申請で床面積が違うパターンは大きく分けて2つあります。



1つ目は、求積方法の相違です。

建物は確認申請の設計図のとおりに施工されているが、確認申請と登記の申請で床面積の計算が違う場合です。

よくあるのが、ビルトインガレージで、登記の床面積に参入するのは壁が3方向以上にある場合ですが、壁が2方向にしかなかったり、壁に空洞の部分が多くて、外気分断性に欠けているという場合です。
このような場合、登記の申請ではビルトインガレージの部分は、床面積に参入しません。
ところが、確認申請では、床面積に参入していることがあります。

このような場合に、登記の申請の床面積と確認申請のが違うということになります。

特に問題になることは少ないと思いますが、関係者には床面積が相違することをお知らせしておいたほうが良いと思います。

以前は、確認申請の床面積より減ってしまうと融資の担保評価が減ってしまって、銀行の融資の額に影響があると言われたこともありましたが、今では登記の面積が減っても、融資額に影響はないようです。

また床面積が増える場合には、容積率オーバーにならないか。
そのほかの法令に適応できるか確認すると良いと思います。


2つ目は、確認申請の設計と実際の建物施工を変更している。
いわゆる設計変更の場合です。

よくあるパターンとしては、屋根裏部屋やロフトで確認申請の設計図では1.40mと記載をされている。
にもかかわらず、現地では1.5m以上あるということがあります。

不動産登記では、天井までの高さ1.5メートル以上の場合は、階数と床面積に参入します。


このような場合に、現地の建物の通りに、杓子定規に3階建として登記して良いかということです。

3階建とすることで、確認申請上も構造計算が必要であったり、場合によっては容積率オーバーになる可能性もありますし、銀行の融資にも影響がある可能性があります。
銀行の融資というのは、原則は違法な建築物については融資をしないということになります。

事前に建築工事人など関係者に連絡して、そのまま3階建として登記をするか、それとも設計図のとおりに直すかということを確認します。

今は、表題登記の申請に建物の内部の写真を添付します。屋根裏部屋や吹き抜けなどの特殊な部分の写真は必須です。
また、疑わしい部分があるときは、必ず法務局は現地の調査をします。

2階建として登記するには、確実に現地の建物を設計図のとおりに2階建に直す必要があります。

天井を作るか、床を上げるか、入口を完全にふさいでデッドスペースにするか、いずれにしても建物に手を加える必要があります。

以前、このような相談を受けたことがあります。
建築確認申請では、「地下1階付3階建」なのに、土地家屋調査士に「4階建」で登記されてしまった。
「地下1階付3階建」と「4階建」とでは、法令上の制限が変わってきますので、その土地家屋調査士さん大変だったのではないかなと思います。
登記をやり直したのか、融資に支障があったのかそのあとの展開は分かりません。

このように建築確認申請は、他の法令に遵守するように設計されています。

床面積、階数に変更がある場合、登記の申請では問題なくても他の法令で問題になることがあります。

関係者の方々に、打診をしておく必要があると思います。






2020.01.23 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今から2年前の私達家族の小学校受験のちょっと不思議な倫理体験の話です。

うちの子供なんですけど、アトピー性皮膚炎で、かきはじめると顔も体も出血するまでかいちゃう感じなんです。
幼稚園では、やはりそういう子は、いじめられるんですよね。

そんな中で、私立の小学校を見学に行ったんです。
そこは、キリスト教の学校で、生徒も、先生も、学校全体がやさしさに満ちていて、そんなにガリガリ勉強する感じではなくて、妻とこの学校に入れたいね。という話しになったんです。

そして、その学校に強い受験の塾を調べて通うことになりました。

それから私たち家族の小学校受験の生活が始まったんです。



そして、こんなんで倫理指導を受けるのはどうかとも思ったんですけど、岡村健一法人アドバイザーに倫理指導を受けることにしました。
「子供の小学校受験に合格したいんです。どうすれば良いでしょうか。」

指導の内容は、「夫婦でよく話合いをしなさい。」というものでした。

よりによって苦手な実践項目だなと思いました。
妻は話が長くて結論がないタイプなんです。

受験の本をたくさん読んで想定した質問は、すべて回答できるように話し合いを繰り返しました。

受験の直前に、塾の先生から言われました。
「お子さんがアトピーでアレルギーがあることは受験ではマイナスです。言わないほうが良いです。」と言われました。


私達、夫婦はそのことを十分に話し合いました。
「まあ確かに学校からすればアレルギーの子を入れるのはリスクがある。」
「受験塾のプロの先生が、言うんだからアレルギーのある子は不合格になるんだ。」
「でも嘘までついて受験に合格してどうするんだ」という話し合いをしました。

そして私達夫婦は、ひとつの結論に達しました。
「面接で聞かれたことはすべて正直に全部話そう。」

そして私達家族は、入学試験の当日を迎えます。
子供は別で、筆記試験、体育の実技試験、行動観察の試験を受けます。

私達夫婦は、別室で面接試験です。
面接の質問はすべて想定内。その最後の質問が
「お子さんの健康状態になにか問題はありますか?」
妻が答えます。
「アトピー性皮膚炎で、食物アレルギーもあります。」
面接試験が終わり、私達夫婦はこれでいいんだとそんな気持ちでした。

待合室で、待っていた私達に、女性の先生が駆け寄ってきました。
「お子さんが顔をかきむしって、顔中から出血しています。保健室で措置しました。」
「お子さんは、試験を続けるとがんばっています。」


正直、この時点で完全に不合格だと思いました。

数日後に、試験結果の通知が届きました。結果は合格でした。

そして、入学して学校に通い始めると、アレルギー持ちの子ってたくさんいたんです。
あれアレルギーの子供がたくさん受かってる。
なんで、あのときに塾の先生は「アレルギーがあることを言わないほうがいい。」となんで言ったんだろう。

もし、受験の塾の先生の言うとおりにアレルギーであることを隠していたら、子供が顔中から出血していたので当然不合格だったと思います。
話し合いをして、正直に言ったから合格ができたんです。

もしかしたら、その塾の先生は、私達夫婦によく話し合いをさせるために「アレルギーであることを言わないほうがいい」と天に使わされて言ったんじゃないかと今では思っています。

よく考えるとすべてつながってるんです。

夫婦の話し合いの倫理指導
塾からアレルギーを隠すように言われる
夫婦で話し合いを繰り返す
アレルギーのことを面接で正直に言う
試験中にかきむしって子供が出血
結果、合格

倫理指導を受けて実践するとちょっと不思議な体験というのが必ずあります。

ぜひ、倫理指導という制度を利用してみてください。




2020.01.18 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、大手のハウスメーカーさんと中小の街の不動産会社さん、どっちと取引したらよいかという話です。
取引をするなら大手企業と中小企業どっちがいいの?という話です。

土地家屋調査士を目指している方、士業の方、私のような個人事業主、小さい会社を運営する人にとっては、参考になると思いますので良かったらお付き合いください。



私の事務所は、2001年に開業して19年営業しているんですけどその経験から話をいたします。
現在は、大手企業との取引はほとんどなくて、あっても支店レベルのお付き合いです。
年間3件とか5件とかお取引をいただく、たくさんの中小の会社に支えられているとう状況です。

これは、意図的にそうなるように実はしています。

結論を言うと大手というより、1社の取引が、全体の20%を超える状況というのは良くないというのが私の考えです。

大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営をする。
その理由は3つあります。

1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
私、ゴルフやらないし、お酒も飲まないんです。
昔はお酒飲んでたんですけど、今は飲まないんで飲み会はできるだけお断りしたいというところです。
昔は大手企業さんと取引があって、その会社の忘年会に参加することもありました。
中小企業の場合はその取引相手が経営者またそれに準ずるような人なので、無駄なお付き合いはほとんどないですね。
取引先の飲み会は、もう10年くらいは行ってないですね。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
一社の依存率が20%を超えると相手もかなり無茶なことを言うときもあります。
もちろん無茶な要求はお断りするんですけど、一瞬ゆらぎますよね。
「これで取引がなくなったらマズいな」って、社員さんの給料を確保できないとかいろいろ考えるんですよね。

あとは、ストレスコミュニケーションを仕掛けてくる人です。
どうでもいいようなことで怒り出す人とか理不尽なことを言ってくる人とか
中小企業であればそういう人と取引する必要がないんで、簡単にお断りします。
今までに、相当な数の取引先をお断りしてきています。
ただ依存率20%を超える企業で、そのチームで10人いれば、必ず1人、2人はストレスコミュニケーションを仕掛ける人間性に問題がある人っているんですよね。
そうすると対応というのが難しくなります。
10人中5人くらいストレスコニュニケーションを仕掛けてくるというと、その会社の社風自体がおかしいということになります。

ストレスコニュニケーションを仕掛けてくる相手と付き合ってると、事務所の社員さんのメンタルがやられちゃいますし、
自分も気分悪いんで、サッサとさよならするというのがいいと思います。

特に士業の場合は、相手との対等な関係をつくるということは大切なことだと思います。
できないことはできないとハッキリ言える関係を築かないといけないということになります。

お客様は神様ではありません。人間です。
対等であって、言いたいことを言い合える関係をつくることが大切だと思います。


3つ目は、リスクの回避です。
一般的には、取引先一社の依存率が30%を超えると危険水域と言われています。
私個人的には、依存率が20%を超える取引はしないほうがいいと思います。

今から10年前なんですけど、テレビのコマーシャルを出している中堅の不動産会社と取引をしていました。
その分譲開発部門と取引をしていまして、埼玉県全域と東京の一部の宅地分譲開発の業務を私の事務所が携わっていたんですけど、
そのときは事務所の約30%くらいの売上をその一社と取引をしていました。

その当時、リーマンショックが起こりました。
そして、その不動産会社さんは宅地分譲開発業務から撤退、住宅展示場のモデルルームも、すべて撤退ということになりました。

私の事務所の30%の売上はゼロになり、もちろん他の売上も激減している状態で、最終的には3分の1くらいまでに売上は減りました。

このときの反省もあって、1社で大手企業に依存するような運営は危険である。
中小の不動産業者さんとたくさんお付き合いするという方針にしていきました。

以上、3っつのポイントまとめると
1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
飲み会は好きな人にとってはいいと思いますが、私は時間の無駄だと思います。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
無茶な要求を仕掛けてくる相手
ストレスコミュニケーションを仕掛ける相手
このような相手を避ける

3つ目は、リスクの回避です。
一社の依存率を20%以下にして、取引がなくなってもダメージの少ない状況をつくる


たしかに大手の企業さんと取引するメリットはたくさんあります。
打合せも一社にいけば、何件分もまとめて話が済んでしまうということがあります。
建物の表題登記にしても、大手企業は慣れてますから、書類が全部揃った状態で依頼されるということになります。
一社からまとまった売上が見込めるということもあります。
お付き合いをしていて効率がいいですね。

ただし、大きい会社ならではのデメリットもあります。
仕事の納期で短い、受託金額が安い、無茶な要求をされることがある。

そんなこと言ったって、お客様は選べない。と思うかも知れません。

大手企業に依存しない中小企業を大切にするのは簡単です。
大手から中小にシフトをするには、見積りの金額を上げるだけです。

大企業は、何社も見積もりをとって、安く仕事をしてくれる相手を探しています。
なので見積もりの金額を上げれば、自然と大手企業が離れていって、中小企業の比率が上がります。


大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営についてお話してきました。
良かったら参考にしてください。
2020.01.15 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界立会から署名捺印まで時間がかかるパターンと対策についての話です。

売買を目的として測量する場合は、売買の契約後に測量の依頼がされることが多いです。
そして売買契約から代金決済までに、測量を終わらせるのが一般的なパターンです。
契約から決済まで、約4カ月の期間をいただいて、官民境界、民々境界を確定させます。
期間的に余裕がないことが多いので、結構ハラハラします。

それでは測量から境界確認までに時間がかかる隣接者さんとその対策をお話しします。
土地家屋調査士の仕事に興味のある方、測量をする予定のある方、不動産関連の仕事をされてる人には、価値のある情報だと思いますので、良かったら最後までご覧ください。



売買ではスケジュールがタイトなので、隣接地で時間がかかりそうな相手を後回しにすると期限としてはアウトとなります。

では、時間がかかりそうな相手のパターンですが5つのパターンにまとめさせていただきます。

1つ目は、企業さんです。
境界確認をして捺印をいただくのにも、社内で稟議を通してということになりますし、場合によっては、顧問契約をしている弁護士や専門家が境界立会をして書面をチェックしてから押印ということになります。
なので、できるだけ早く、コンタクトを取るようにします。
まず、測量の依頼を受けて調査をしたら、先方の企業さん電話をして、担当者に電話でご挨拶をさせて頂いて、測量の挨拶文を先方に送付します。
そして、測量作業をすすめて、境界立会ができる段階になったら、速やかに立会のご案内をすることにします。

2つ目は、マンションです。
まず、管理人がいれば管理人に挨拶をします。
管理会社にコンタクトをとって情報収集をします。そのときに理事長さんの名前と部屋番号を聞ければよいのですが、個人情報の関係で教えてもらえない場合が多いです。
その場合は、管理会社を通して境界立会の案内をします。
境界立会は、1ヶ月、2ヶ月おきに招集する理事会のときと言われてしまうと、かなり期間的に厳しくなりますので、先手を打つように注意が必要です。
できるだけ早めにご案内するというのが大切です。

3つ目に、公的な機関などです。
道路、河川、公園、学校、図書館、消防署などの公的機関のほかそれに準ずる東京電力、郵便局、JRなども時間がかかるので注意します。
依頼を受けたらすぐに、申請が必要な場合は、申請書の様式、必要な添付書面、証明書交付までの手順やスケジュールを確認します。
そして、公的機関などが管理している図面があればその調査をします。
あとは、必要書面を揃えて、粛々と行って行きます。

4つ目は、隣接の土地所有者が遠くに住んでいる場合
まずは、測量のあいさつ文を登記記録の住所に送付します。
その際は、レターパックで粗品も同封して送付します。
レターパックは追跡できるので、無事に届いているか、転送されていないかも確認出来ます。
登記記録の住所から違う地域に移転していないかを確認ができます。
駐車場やアパートなどで管理している会社があれば、その会社にご挨拶に伺います。
隣接所有者さん本人が、管理会社に任せますという場合が多いので、管理会社は重要です。


5つ目は、留守がちな人
隣接者さんで、いつ行っても留守という人もいます。
ポストにお手紙を入れさせて頂きます。
あとは、近隣の人への聞き込みが重要です。
「測量をしていて境界を見てもらうのに〇〇さんとお会いしたいんすけど、いらっしゃる曜日とか時間とかって・・・」
という感じで、仕事の休みの曜日、何時頃でかけて何時頃もどってくるかなど、情報をお聞きします。

高齢で施設に入られている方もいて、親族のかたが、1ヶ月に数回ポストなど様子を見に来るということもあります。
その場合には、ご親族の人に代理で、境界立会をしていただきます。

こういうことも有りました。
隣接者さんで、海上自衛隊にお勤めで、勤務に出ると1ヶ月から2ヶ月程度は、帰ってこないという人もいました。
このときは、タイミング良くお会いできたので良かったんですけど、やはり聞き込みと先手を打つということが大事だと思います。

以上、隣接者さんで時間のかかるパターンを5つお話してきました。

企業さん
マンション
公的機関など
遠くに住んでいる人
留守がちな人

最後に大事なこと3つにまとめると

先ずは、聞き込みで情報収集をする
次に、後手に回るのではなく先手を打っていく
そして、納期のまで極端に期間の短い仕事はお断りする

ということだと思います。






2020.01.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の売却を前提に測量を依頼されることが多いんですけど。

今回は、測量の依頼を受けるときに、どうのようなことに注意して土地家屋調査士が調査と測量をしているかまた依頼を受けているか、その注意点を5つのポイントをお話しします。

建築、不動産関連の仕事をされている方、土地家屋調査士の仕事に興味のある人には、役立つ情報になります。
ぜひ最後までご覧ください。



5つのポイントをお話します。

1つ目、どこまでの測量、境界確定か?
測量をする場合は、民々境界と道路境界をすべて確定するのが基本になります。
ただし、売買契約の内容によって、道路境界の確定を省略して民々境界だけを確定させるという場合もあります。
また、単純に境界を明示できれば良いということもあります。
すべての境界を立会確認するのが基本ですが、どこまで確定させるのかを確認します。
また、立会証明書や境界確認書の様式についても、買主さんに確認をしておきます。


2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面に書かれている寸法は、3つです。
幅員、隅切り、延長です。
幅員が4.00mのときは、特に神経を使います。4.00mを1ミリでも、切らないように気をつけます。
建築の検査の際には、必ず幅員を測定します。図面上はもちろんですが、現地で幅員が確保できるようにします。
また、角地については、隅切り長も、位置指定図面と一致するようにします。隅切り長が、3.00mのときは、2.99mや3.05とかにならないよう注意します。
位置指定図面と整合性がとれないと建築確認申請の際に、疑義があるといことになる可能性があります。
位置指定道路の終端に、ついても位置指定図面の延長と一致しているか確認します。
測量の際には、位置指定図面を軽視しがちだと思いますが、建築確認申請の障害にならないように、しっかりとチェックする必要があります。


3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
私道というのは、あくまでも他人の土地であったり、他人との共有の土地なんです。
上水道や下水道の工事で私道の掘削をしたり、通行に関しての承諾書です。

買い主さんによって、売買の条件として、この「私道の掘削、通行の承諾書」を求められることがあります。
もちろん、見積の提出時点、受託の時には、「私道の通行、掘削の承諾書」については、別途費用が必要なことを伝えておきます。

「私道の通行、掘削の承諾書」については、売主さんで取得する場合、不動産業者さんで取得する場合、土地家屋調査士が取得する場合がありますので、
確認が必要です。

4つ目は、越境物の調査です。
測量する際には、雨樋や庇、ブロック塀、エアコンの室外機などの隣地からの越境物がある場合には、越境物の測量や、「越境に関する覚書」が必要になることがあります。
越境物の調査や「越境に関するの覚書」が必要な場合は、もちろん別途費用が必要なことを伝えておきます。
「越境に関する覚書」を取得する場合には、その書式についても買主さんに事前に確認しておく必要があります。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
これは当然なんですけど、特に幅2.0メートルの場合は、必ず幅2メートル以上を確保できるように注意する。幅2.0メートル以上確保できないと再建築できないということになりますので注意が必要です。
幅2.0メートルというのは、2.0メートルの円が通れるという意味です。
測定誤差も考えると5ミリから10ミリくらいは余裕を持って幅2.0メートルを確保する配慮が必要だと思います。
また埼玉県条例では、路地状の長さによっても幅員が変わってきます。

長さ10メートル未満までは幅2.0メートル以上
長さ15メートル未満までは幅2.5メートル以上
長さ20メートル未満までは幅3.0メートル以上
長さ20メートル以上は幅4.0メートル以上でないと専用住宅以外建築ができないなどの制限があります。
このような地域のルールがあることもありますので、注意が必要です。

いずれにしても、地積測量図や建築概要書の路地状の幅員が確保できているか十分に注意します。

それでは振り返ります。
1つ目は、どこまでの測量、境界確定か?
道路境界まで確定が必要なのか?

2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面の幅員、隅切り長、延長を確認しておくということです。

3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
「私道の通行、掘削」が必要な場合には、書式等も買い主に確認をしておきます。

4つ目は、越境物の調査です。
隣地からの越境物がある場合には、「越境に関する覚書」を取得する必要があるかとその書式について確認が必要です。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
路地状の幅が確保できるかどうか十分確認して配慮する必要があります。

以上、測量の注意項目についてお話をしてきました。
参考にしていただけましたら、幸いです。



2020.01.05 Sun l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。



1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。



今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。

1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。




2019.12.31 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
回は、寸法、面積の単位の話です。

長さの単位で寸、尺、間
面積で、歩、坪、畝、反、町とか
若い人からしたら、何いってんだろうと思うでしょう。

でも、測量とか、建築とか、不動産関連の仕事の人にとっては、この昔の単位、
3尺だったら91センチとか、2間は3.64メートルとか、10坪は33㎡とかが、サクッとわからないといけないんです。

というわけで今回は、この動画を見れば分かるように長さ、面積の単位について話します。




私がこの仕事を始めたばかりのときの話です。
地主さんとのやり取りで、この田んぼは1反で、間口が5間で、奥行きが10間、道路は6尺と言われて、何を言ってるのか全然分からなくて困ったということがありました。


今では、よほど高齢のかたでないと、何尺とか何間とか何反と言った話をする人はいないと思います。

でも、今だに土地の値段や建築費は、坪単価で計算していますし、建物の設計も間数が基本です。

古い図面や書類では、面積は何畝何歩なんて書いてありますし、寸法は間、尺という単位です。

測量や不動産関連の仕事をするには、こうした数字を読み取れる必要があります。

数値の単位について解説します。

先ずは長さの単位、間数です。
昭和45年以前の図面を見ると間で表示されている図面があります。

結構、測量の仕事をしている人でも、間数で書いてある図面を見るとなんで数値が合わないだろうって一瞬迷います。
古い図面って、メートルではなく、間数で書いてある時があります。
○○間は÷0.55で、メートルの数値にすることができます。

1間÷0.55で、1.8181...約1.82メートルになります。
2間÷0.55で、3.6363...約3.63メートルです。
3間÷0.55は、5.4545...約5.45メートル

この辺りの数字は覚えておいたほうが良いと思います。

メートルを間数にする場合は、1.8181・・・で割り算します。

7.2727メートル÷1.8181は4間 
10.0101メートル÷1.8181は5間です。

1尺は、0.3030メートル、一寸は、3cmです。
長さの単位は、体の部分を単位にしていることが多いようです。

一尺の30.3cmは、肘から指先までの長さがおおよそ一尺30.3cmです。
一寸3.03cmは、人差し指と中指の指2本分の長さのようです。

続いて、面積の単位、坪数です。
これ覚えやすいのは、○㎡に400分の121をかけると坪数になります。
100㎡に121/400を掛けると30.25坪になります。
逆に○坪に121分の400をかけると○㎡となります。
100坪に400/121を掛けると330.57...㎡となります。

1歩は1坪で3.025㎡、1畝は30坪で99.17㎡、1反は300坪で、991.73㎡、1町が3000坪で9917㎡となります。
登記記録に、旧で○印されて下線が引かれて地積が修正されていることがあります。
○畝○歩を㎡に換算してるという意味です。
これは旧面積が、2畝15歩と書かれている場合は、2畝=60歩=60坪です。

これに60坪に15歩(15坪)を足して75坪なので247.93㎡となります。

地主さんとか、建築業者さんとか、不動産業者さんと話していると普通にこの尺とか間とか坪とか話が出てきます。
建物から3尺離して分筆したいとか、昔は一町の土地があったとか地主さんに言われたときに、
3尺は121センチで、一町は3000坪というイメージができるかが大切だと思います。

今日、お話した距離や面積の単位は、しっかり把握しておいたほうが良いと思います。








2019.12.28 Sat l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。

測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。



私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。



測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。

2019.12.24 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
敷地の中あるいは、隣接して水路や赤道などの国有地がある。

できることなら払い下げを受けて、管理者から購入したいという人もいると思います。

払い下げを受けられるかどうかですが、その国有地が実際に使用されて、公共の用に供されていれば、当然払い下げを受けることはできません。
例えば、実際に排水等が流れている水路、赤道でも実際に通る人がいる。
何もつかわれていないようには見えても、国有地の地中に排水管が通っている。

実際に使用されていない国有地であれば、払い下げを受けられる可能性はありますから、相談する価値はあると思います。

まずはその国有土地の管理者に相談ということになります。



管理者は、その市区町村か、都道府県か、国財務省ということになります。
先ずは、市区町村の役所で管理者の行政を確認してみてはいかがでしょう。
管理をしているのは、市役所なのか、県なのか、あるいは国なのかを確認する。

管理者がわかれば、その管理者に確認をするということになります。

手続きとしては、国有地の払下げの申請です。
当然、測量も必要です。近隣の境界立会をして、境界を確定する必要もあります。
払い下げを受ける国有地に隣接する所有者の同意書も必要です。
国有地に隣接する所有者が売払を受ける権利がありますから、同意を受ける必要があるということです。

細長い水路や赤道の場合は、一路線すべて同時でないと払い下げができないという場合もあります。
この辺は、行政によって違いますので注意が必要です。

国有地に地番がない場合は、土地の表題登記が必要です。
地番をつける登記が必要です。
国有地に地番がある場合は、払い下げを受ける部分について分筆の登記をしてその部分の所有権移転を受ける必要があります。

この土地の表題の登記は、申請者側でやるのか、行政でやるかは、その行政によって違います。


その国有土地に建物がかかっている場合や完全に自分の敷地として、10年あるいは20年以上使用している場合は、時効取得という方法も考えられます。

払い下げ(売り払い)の場合は、売払の手続費用、測量費用、売り払いの代金がかかります。

時効取得の場合は、測量費用、弁護士費用がかかります。

どちらが良いかは、ケースバイケースだと思います。

敷地や隣接地に国有地があれば検討してみてはいかがでしょう。

2019.12.20 Fri l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、公図って土地の位置関係をした図面があるんですけど、

実はこの公図と現地の土地の形状が違うということは、実は良くあります。

公図と現地の形状が違う場合、その程度にもよりますが、分筆や地積更正の登記、売却ができないということになりかねません。

今回は、公図と現地の形状が違う、そのパターンと対処方法を三つお話します。

1つ目は、公図が間違っている。
公図というのは、古くは明治時代に作られています。
当時は、和紙で作成されていました。
当然、閲覧されているうちに和紙はボロボロになります。
こうして公図は、ポリエステルフィルムなどで管理されるようになり、現在はデジタル情報で管理されています。
そうなんです。
何度も、公図を書き換えているうちに、写し間違えるということもあります。

また、分筆の登記をするときに間違えるということもあり得ます。

書き換え前の古い公図、旧公図や地積測量図、その他の資料から公図の誤りが証明できれば、公図を訂正をすることが出来ます。

公図を訂正するのに影響をうける隣地所有者の同意も必要です。

事前に法務局の登記官と、同意が必要な範囲など打ち合わせをして、「公図訂正の申出」をします。




2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。

これが結構多いんです。
そして利用状況を変えていることを所有者も把握していないということがあります。
祖父母、それ以前の代の話し合いで利用状況を変えていて、そのことが子孫に引き継がれてないとか、忘れられちゃってることもあります。

この場合、利用状況に公図を合わせるには、前にお話した「公図の訂正の申し出」ではなく、分筆登記をして所有権移転をすることになります。
このようなケースでは、公図が誤っているわけでは有りませんので、公図訂正はできません。

分筆して所有権移転の手続きで行うことになります。



3つ目は、公図と現地が違う原因が不明であるという場合です。

公図、旧公図、固定資産税のために管理されている公図、地籍測量図、旧土地台帳、地主さんの保管している図面、建築設計図などをすべて調査をしても、公図と現地が相違する原因が不明である。そういうこともあります。

法務局と相談ということになります。
広範囲に測量した測定結果、地主さん近隣の土地所有者の証言などで、公図訂正を認めてもらえる場合もあります。

あるいは、公図の形状に合わせて境界線を確認して、そのあとに分筆して所有権移転をする。
もしくは、境界確認をした位置に、合わせて土地を利用するということになります。


それでも公図訂正ができない場合は、筆界特定制度を使うことになります。
筆界特定制度であれば、法務局の登記官が境界を決めてくれますから、境界が決まったあとに公図訂正をするのか、分筆して所有権移転をするかということになります。


繰り返しになりますが、
1つ目は、公図が転写ミスなどにより間違っていた場合
これは、法務局と相談の上、公図訂正の申し出をします。

2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。
この場合は、利用状況に合わせて分筆をして所有権移転をします。

3つ目は、公図と現地の形状が違う原因が不明である場合
法務局と相談の上、公図訂正、分筆して所有権移転あるいは筆界特定制度を使うことになります。


公図と現地の形状が違う場合、その違いの程度にもよりますが、是正する手続きをしておいたほうが良いと思います。



2019.12.17 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top