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建物を登記しないで、未登記のままにしておいた場合に、問題はあるのか?
このような質問を受けることがあります。

融資の問題
不動産を担保にお金を借りる場合は、土地・建物を登記して抵当権設定登記をするのが条件ですから、融資を受ける場合は必ず登記をしなければならないので、未登記になることはありません。

法令の問題
建物を新築した場合には、1ヶ月以内に登記しなければならず、登記を怠った場合には、30万円以下の過料と罰則があります。
しかし、現実に罰せられたという話は聞いたことがありません。

固定資産税は?
登記をしなければ、税金がかからないと思うかもしれませんが、課税機関(市区町村など)は、登記されなくても独自に調査をして課税します。
定期的に、航空写真を撮影して、新しい建物がないか、また増築してないかを調査しています。疑いがあると現地に行って調査をしているようです。
上からの写真なので2階を増築した場合は、結構バレません。
まれに、課税漏れになる場合がありますが、基本的に登記しなくても固定資産税はしっかりとられます。
ちなみに、登記をした場合は、法務局から課税期間に通知するので確実に課税されます。

相続があった場合は?
相続人の名義で、表題登記をすれば良いので特に問題ないですが、遺産分割協議書にしっかりと未登記建物を明記しておく必要があります。これを忘れる場合が多いです。
遺産分割協議書に書き忘れると手続が大変なので、最悪の場合を想定して、「本目録以外の遺産がある場合は、すべて長男○○が相続する。」と一文を入れてください。
相続で争いになりそうな場合は、登記しておいたほうが無難です。


未登記のまま放置しても特に問題はなさそうですが、気持ちと資産の管理上は、登記しておいたほうが無難じゃないですか?
2010.03.13 Sat l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
固定資産税は、1月1日に存在する建物について、その時点の所有者に、その年の5月ごろに、課税されます。

建物を新築した場合で、新築年月日がH22.1.2の場合は、H22には課税されずに、H23の5月ごろに、課税通知書が送付されてきます。
ちなみに、H21.12.31に新築した場合は、H22の5月ごろに課税されます。

建物を取壊した場合も同じ考え方です。
H21.12.31に取壊した場合は、H22以降は課税されません。
ただし、H22.1.1に取壊した場合は、H22の5月ごろに課税の通知書が着ます。

建物が建っていることによって、土地の固定資産税が特例で安くなる場合もあるので、どれがトクかは、条件によって微妙に違いますが、スケジュールによって課税が微妙に変わってくるということです。

ちなみに、売買の場合は、固定資産全は所有権移転の時期で日割り計算するのが、慣例です。

2010.03.04 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
登録免許税の軽減措置を受けるためには、市区町村で住宅用家屋証明書の交付を受けなければなりません。

1.個人が住宅を建築した場合(建築確認の名義が個人の場合)
①建築確認通知書(コピーでも可)
②住民票の写し(コピーでも可)
③長期優良住宅の場合は、認定書の写し

2.建売分譲住宅・分譲マンションの場合
①建築確認通知書(コピーでも可)
②住民票の写し(コピーでも可)
③長期優良住宅の場合は、認定書の写し
④売渡し証明書または売買契約書(コピーでも可)
⑤家屋未使用証明書(原本)

3.住所を移転できない場合
申立書+α(前の建物が自己所有でない又は自己所有でなくなることを証明する書類など)

①前の居住の建物を売却する場合は、売買契約書(コピーでも可)
②前の居住の建物を賃貸する場は、賃貸借契約書又は賃貸の媒介契約書
③親族が居住する場合は、親族のその者が居住しない旨の証明書
④前の居住の建物を取壊す場合、取壊の工事契約書、取壊すことを証する書面
⑤社宅の場合は、社宅の証明書
⑥抵当権設定登記を急ぐ場合は、金銭消費貸借契約書
⑦前の建物の登記事項証明書(自己所有でない旨を証明)
※⑦は、市区町村によって認められない場合もあります。

 建築地に、住所を移転しなくても、軽減措置が認められる場合がありますので、諦めずに必ず住宅用家屋証明を種痘するようにしましょう。
2010.02.26 Fri l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
1.個人が、自己の住宅用の家屋を新築した場合や取得(中古や建売)した場合には、登録免許税の軽減がされます。

①所有権保存登記(新築物件の場合)
家屋の評価額の4/1000⇒1.5/1000(長期優良住宅の場合1/1000)

②所有権移転登記(中古住宅を買う場合はこれ)
家屋の評価額の20/1000⇒3/1000(長期優良住宅の場合1/1000)
※評価は固定資産税評価額

③抵当権設定登記
債権額の4/1000⇒1/1000

保存登記だけであれば、それほど金額は変わりませんが、②所有権移転登記または③抵当権設定登記の場合は、数十万円単位で登録免許税が変わります。

2.要件としては
①個人が新築した場合は、新築後1年以内に登記をする必要があります。
②建売住宅や分譲マンションは買ってから1年以内に登記する必要があります。
③所有者の居住用であること。(住所変更が必要)
④店舗や事務所などと併用の場合、90パーセント以上、居住の面積がなければダメ。
⑤中古物件で所有権移転の場合、木造、軽量鉄骨の場合は、築20年以内
 その他(鉄骨、鉄筋コンクリート造など)の場合は、築25以内であること。
⑥床面積が50㎡以上であること

住所を移すのが、面倒であったり、時間がないなどで、軽減措置を受けない人もいますが、数十万円単位で、金額が変わりますので、必ず受けるようにしましょう。

次回は、必要書面などと、どうしても住所を移せない場合の方法をご紹介します。
2010.02.25 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
まれに、建築確認通知書が紛失してしまう場合があります。

この場合は、役所で書類の保存期間内(通常は1年)であれば、確認済みである旨の証明書を発行してもらい、その証明書を添付して、建物の表題登記を申請します。

保存期間を過ぎてしまった場合には、建築確認のコピーや図面があれば、それを添付して上申書で対応します。

登記申請をすることについては、特に問題ないのですが、大切な書類ですので、将来、増築やリフォームしたり、売買や担保にいれる場合には支障になるので気をつけましょう。

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2010.01.06 Wed l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
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既存の建物が登記されていて、既存建物とは別棟の未登記建物の登記を依頼された場合に、手続として二通りになります。
①それぞれ別々の建物として表題(表示)登記をする。
 この場合、家屋番号は二つ、別の登記事項に登記されます。
②既存の建物を主たる建物として、未登記の建物を附属建物として登記する。
 この場合、家屋番号は一つ、同一の登記事項に登記されます。

①の別々で登記することのメリットは、それぞれ別に所有権を移転したり、担保に入れたりすることができます。②に場合は、別々にする場合には、建物分割の登記をするので一手間あります。

②の附属建物で登記するメリットは、主たる建物についている担保は自動的に附属建物にも、効力があるので、追加担保を設定する必要がない。また、所有権保存登記もする必要がなく、登記費用を軽減できる。

ただし、附属建物として登記する場合には、要件があります。
A.所有者が同一であること
※共有の場合は持分も同一じゃないとダメです。

B.効用上の一体性があること
※一体として利用していること。工場と生産したものを保管する倉庫など、またそれぞれの建物があましに距離的にかけ離れているものは一体性があると言えません。一般的には肉眼で見える範囲と言えるでしょう。東京にある建物を主たる建物として、北海道にある建物を附属建物とする登記は出来ません。道路をまたがっている程度なら大丈夫です。

C.それぞれの建物が主従の関係にあること
 ※事務所と倉庫とか、母屋と納屋など、同じような貸家が集団で建っている場合には、主従の関係とは言えないので、附属建物で登記することは出来ません。

このように建物が2棟以上ある場合には、融資や所有の状況を把握して、所有者の意思を確認したうえで、登記することになります。

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2010.01.05 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物の一棟性の問題ですが、構造上・利用上の一体性がない場合は、登記するときは別棟の建物として扱います。

構造上の一体性
壁や柱の構造が一体であること。

利用上の一体性
各建物が渡り廊下(連絡通路)などで接続されている場合で独立した出入り口がある場合は、別棟として扱います。
一方に独立した出入り口がなくて、共通の階段を通らなければ、出入りが出来ない場合は、利用上の独立性がないので、一棟の建物として扱います。
また、建物同士が接触していても各戸に独立した壁・柱がある場合には、別棟として取り扱います。
※タウンハウス・テラスハウス・商店などによく見られます。


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渡り廊下で接続された建物(別棟扱い)

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テラスハウス

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タウンハウス



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2009.12.28 Mon l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建築基準法では、建築面積の1/8以下の床面積の階については、階数および床面積に算入しないものとされています。

不動産登記法では、塔屋は、床面積の大きさに関係なく、階数と床面積に算入しないのが原則です。
塔屋は、原則として登記しないので、建物図面にも載せません。

ただし、塔屋に階段室以外の用途がある場合には、床面積と階数に算入し、登記する場合があります。
例えば、塔屋の一部に、物置があったり、部屋があったりする場合は、登記の対象になります。
この場合には、建築面積の1/8以下であっても、階数と床面積に算入します。

今まで登記した建物では、塔屋は、ほぼ全て、登記対象外でした。

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2009.12.25 Fri l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
平成22年1月1日より、建物表題登記と所有権の保存登記をオンラインで申請した場合に限って、登録免許税の軽減措置を受けることが出来ます。最大5000円の軽減です。

それに伴い当事務所でも、当然にオンラインで申請することになります。

そこで、気になるのはオンラインで申請した場合には、受領証が交付されないと言うことです。通常、金銭消費貸借契約で、建物表題登記の受領証が必要になります。

オンライン申請では、インターネットの処理状況確認画面で受理の状況が確認できます。それをもって受領証に変えることが出来ると思いますが、しばらく金融機関さんや業者さんとは打合せをしながら申請しなければならないでしょう。


参考URL
オンライン申請により登録免許税が最高5,000円軽減されます(東京法務局)
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/static/genngaku_001.pdf


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2009.12.08 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建売住宅の一般的な流れ
この順番が非常に重要です。

①売買契約
   ↓
②融資の承認(内定)
   ↓
③建物表題登記の申請
   ↓
④金銭消費貸借契約 ※業者さんは「きんしょう」と言います。
   ↓
⑤建物表題登記の完了
   ↓
⑥住宅用家屋証明書の取得 ※これを取得すると登録免許税が軽減されます。
   ↓
⑦融資実行(決済)、建物所有権保存登記、土地建物抵当権設定登記、鍵の引渡し(土地建物引渡し)

買主さんには、②~⑤のあいだに、住民票を新しい住所に移転していただきます。
たまに、役所へ行っている時間がないとか、面倒くさいと言われる買主さんがいますが、これは登録免許税の軽減のためです。借入金額にもよりますが、結構金額が変わりますから、ご面倒でもやってください。

②~⑦の期間が異常に短い場合がありますが、建物表題登記の申請期間で10日は掛かると思っていただいて、余裕のある日程が良いですね。結構ハラハラします。

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2009.11.06 Fri l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top