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前回の続きです。

物件の特徴と留意点

⑥崖地にある物件
 現状、擁壁がある場合は、それは許認可を受けているか?古くはないか?構造上持つか?再建築の際に使えるものか?これが重要です。
 現状、擁壁がない場合は、擁壁の費用としていくら掛かるかです。市区町村によって基準が違いますが原則は、高低差1.0m以上で擁壁をつくる義務があります。
 土地は、安く買ったけど擁壁で1500万かかり。結局、割高になってしまうこともあります。
 また、崖地については、急傾斜地崩壊危険区域及び地すべり防止区域に指定されていないか調べておきましょう。

⑦低地の物件
 物件の周辺の道路を見て、物件より下り坂の道路がない場合は、水害の危険があるので要注意です。また、道路より低い宅地の場合も同様です。
 この場合は近所の人に聞き込みします。「この辺りは大雨が降ったときにどうですか?」これで大体のことは解ります。気になる場合は、市区町村に床上・床下浸水が記録されている水害マップがある場合があるので、これも調査しておきましょう。

⑧地形の悪い土地
 土地の形状は、正方形または長方形で、一辺が8.0m以上あるいわゆる整形地が理想です。
 ウナギの寝床のような土地、三角形や台形などの土地は安くなります。
 一般的に、長方形で一辺が7.0m以上はあったほうが良いです。道路間口が広ければなお良いですね。

⑨旧耐震と新耐震
 昭和56年に建築基準法が、大幅に改正されました。改正前に建てられた建物は旧耐震といい、改正後の建物は新耐震といいます。耐震基準がまったく違います。また、昭和の建築物はアスベストの危険性もあります。

⑩借地権の物件
 銀行の融資が困難です。土地の所有権者は、土地の買受、借地権の売渡、建替え、大規模修繕などの交渉ができる人か?関係は悪くないか?土地所有者は、お寺か個人か大地主など調査しておく必要があります。

⑪境界が不明確、争いがある、時効取得を主張される可能性がある。
 よく調べておきましょう。

⑫人気地区と不人気地区
 道路を一本はさんで、地名が変わると、坪単価で40万くらい違う場合があります。



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2009.10.24 Sat l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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