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よく、再建築不可の物件を安く買った。再建築不可の土地を買わされ騙された。という話を聞くことがあります。では、再建築不可の物件とは、どのような物件なのでしょうか?

 再建築不可の物件とは、主に建築基準法上の基準にあわない物件のことを言います。基本的に幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物が建てられないと、建築基準法により定められています。

 ここで言う道路は、単に人が通行していれば、道路ということではなく、次のように建築基準法で定められた道路です。

①道路法による道路
道路法で路線の指定、認定を受けた一般国道、都道府県道、市町村道です。

②都市計画法、土地区画整理法等による道路

③建築基準法ができたとき(昭和25年)にあった幅4m以上の道路。

④計画道路
ただし2年以内に事業が執行される道路であると指定されたもの。道路ができていなくても家が建てられる。

⑤位置指定道路
申請し道路を造って検査してもらって道路と認めてもらう道路。

⑥2項道路
幅4m未満だが、道路の中心後退をすれば4mの道路になるとして指定された道路。この道路は旧市街地の中にかなり多い。

 これらが、建築基準法で認められた道路ということになります。これら以外の道路を「法外道路」、「通路」などと言って区別します。

※ これら以外に、条件は厳しいですが救済措置的に、43条ただし書による道路があります。
 この場合には、建築は出来ますが、建築の規模など、厳しい規制を受けます。


道路に2m以上接していなければ、ならないとされてます。
この2mは、直径2mの硬いボールをイメージして頂いて、このボールが建築敷地まで、隣地にぶつからずに、通れなければなりません。

 したがって、道路に面した間口が2.0mであっても、途中で1.8mになってしまえば再建築不可となります。また、東側の道路に1.8m接していていて、反対の西側道路に1.9m接している場合は、合計が3.7mですが、2mのボールは通れませんので、再建築不可です。

 その他、高圧線下の土地で規制を受ける。区画整理予定地。市街化調整区域で要件が整わない。など再建築不可になる場合があります。後ほどの機会に説明したいと思います。

 これだけ、書くと物件を買うのが不安になるかも知れませんが、不動産業者さんには、重要事項説明の義務があります。当然、再建築不可の場合はその旨を説明しなければなりません。怠れば業者には重いペナルティーがあります。

 信頼できる(すぐに潰れない)不動産業者さんを選べば、騙されることはありません。



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2009.10.21 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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