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測量をするにあたり、近隣の境界確認で苦戦する予感がする土地について話します。

これから土地を購入する際には、近隣のチェックポイントとなります。
役立つ話になりますので、最後までお付き合いください。



それでは、測量の境界確認が苦戦を予感するパターンを5つにまとめます。



1つ目は、だらしない家
・鉢植えを道路に出して自分の土地のように使っいる
・庭の草木は生え放題になっている
・ゴミが散乱している

このような場合には、出張が多くて、家が放置プレイになっているというパターンもありますし、
そもそも、関心がない、気力がない。家にいる時間がない。ということが考えられます。

このような場合には、測量のあいさつ、境界立会の依頼といった手紙をいれても見ていただけないことが多いです。

とにかく時間と曜日を変えてマメに訪問して直接コンタクトを取ることが大切だと思います。


2つ目は、所有権を取得した年月日がやたらと古い
登記の甲区を見ると所有権を取得した原因と年月日が記載されています。
「昭和20年○月○日売買」のように記載されていると、
仮に20代で土地を取得していても、現在はかなりの年齢あると思われます。

実際には亡くなられていて、相続登記がされずに放置されている可能性があります。

登記されている住所から移転していても、住民票は5年しか保存されないので、
所有者の所在を特定するのが難しくなります。




3つ目は、何も利用されていない土地がある
隣地に、空き地、空き家があって長年に渡って利用されていない。
駐車場であったり、貸家であったり、何らかの利用がされている場合には、
管理している会社に問い合わせをするなどして所有者にコンタクトを取ることができます。

ただし、何も利用されていない土地については
・住民票記録からの特定
 住民票の保存期間が5年であるためそれより前に転居している場合は調査が困難
・固定資産税からの特定
 市区町村により、開示の程度が異なる
 原則は所有者の委任状がないと調査できない
・近隣の聞き込みとによる特定
 地味ですけど意外と有効です。
 住所や電話番号を教えてもらえるということもあります。

何も利用されていない土地については、土地所有者の所在が特定できない可能性があります。
注意が必要で、測量の依頼を受けたときには、できるだけ早く手を売っていく必要があります。



4つ目は、私道に、周囲の宅地と無関係な人の名義がある
原因はいくつか考えられます。
・宅地だけを所有権移転して、私道の移転をしていない。前の所有者の名義が残っている
・宅地分譲をした会社や元地主の名義が残っている
 最近の分譲ではこのようなことはありませんが、昔の分譲だと分譲会社や元地主が名義を残していることがあります。
 私道に名義を残すことで、道路の掘削や境界確認で私道所有者の承諾が必要な場合にはんこ代を要求するとか、
 あるいは、そこに顔を出すことで建築や売買に一枚かみたいという意図があるんだと思います。

このような場合に問題なのは、分譲した会社が倒産して存在しないとか、元地主の行方がわからないということが起こる可能性があります。



5つ目は、カミソリ状、額縁状の土地が残っている
隣地との境界確認ができないなど何らかの事情で、カミソリ状とか額縁状に土地を分筆することがあります。
これは、隣地との境界確認ができないとかさまざまな理由で、カミソリ状、額縁状にして隣地と接しないようにするということがされていました。
平成16年以前は、残置差し引きの計算の分筆というのが普通に行われていたので、このような分筆形態がたくさんあります。

このカミソリ状、額縁上の細い部分の土地の所有者がどうなっているかが問題となります。
細い部分も含めて売買されていれば問題ないのですが、細い部分は分譲会社や元地主の名義のままだと、
分譲した会社が倒産して存在しないとか、元地主の行方がわからないということが起こる可能性があります。

あとはその細い部分を転売しているケースもありました。
このような土地を購入するのは、事件屋と言って争いごとに絡んでくる人の可能性もあります。
過去に、はんこ代を要求されたり、土地の買取を要求されたこともありました。


以上、境界確認の苦戦の予感がする5つのパターンについてお話しました。


このパターンに当てはまると必ず、苦戦するということではありません。
苦戦する可能性があるので注意してかかるということです。

ほとんどの場合は、苦戦しないで案ずるより産むが易しということになります。
とにかく、苦戦する可能性に備えて早めに対応することが大切だと思います。

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2020.05.28 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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