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相続などで土地を取得したけど、土地が共有名義になっている。

共有のままで、土地が売却できない。
銀行から土地を担保に融資を受けようとしたけど断られてしまった。


そんなときの解決方法としては、
共有土地の全部を売ってお金で分ける
他の人の持分を買い取る
土地を分筆してそれぞれ単独所有にする
といったことが考えられます。

今回は、土地を分筆してそれぞれ単独所有にする「共有物分割登記」についてお話します。
共有名義の土地がある場合には役にたつ情報ですので最後までご覧ください。



土地300㎡をAさん、Bさん、Cさんでそれぞれ共有持分3分の1づつだとします。
そしてCさんの共有持分について抵当権が設定されているというパターンです。

土地を3筆に、5番1、5番2、5番3に分筆します。
それぞれの土地はABCの共有で、Cの抵当権が設定されている状態になります。

5番1の土地については、BCの持分をAに移転してAの単独所有にして抵当権を抹消する
5番2の土地については、ACの持分をBに移転してBの単独所有にして抵当権を抹消する
5番3の土地については、ABの持分をCに移転してCの単独所有にする

この登記で、それぞれの土地が単独の所有となります。

これが共有物分割の手続きとなります。

ただし、話が単純でない場合もあります。

隣地に嫌悪施設がある場合
分割する土地の一部が角地の場合
路地状敷地ができてしまう場合

そんなときには、誰がどの部分を取得するのか、揉めることも考えられます。

また税制上は、不動産の価格を単純に面積で判断するものではありません。
不動産の価値で判断します。

持分の移転の登録免許税は通常1000分の20ですが共有物分割では、1000分の4に軽減されます。
不動産の価格の割合と持分の割合の相違が大きい場合には、この登録免許税の軽減措置が受けられないことがあります。

また、不動産の価格の割合と持分の割合の相違が大きい場合には、税務上は贈与があったとみなされて贈与税が課税されることも考えらえます。

だれが、どの部分を何㎡を取得するか、判断が難しくなります。



ただし、土地が共有のままだと、
銀行の融資を受ける場合でも、融資を断られることもありますし、
融資を受けられても評価が低く融資額が少なくなります。

また土地を売却する場合にも、共有のままでは売ることは困難です。
共有持分でも買い受ける不動産業者さんもいるようですが、売却価格は低く見積もられます。


また、共有者の中に
認知症の人がいる
金銭的に余裕がなくて登記費用など諸費用が出せない人がいる
海外に移住している人がいる
反社会勢力の人がいるあるいは非常識で話し合いが難しい人がいる
行方不明の人がいる

このような場合に、解決するために裁判を要したりと非常に厄介なことになります。


また、共有者の中で死亡している人がいる場合には、
その相続人と共有物分割の協議をすることになります。

つまり、時間が経てば協議が必要になる相続人が増えます。
もちろん分割するためには、相続登記を経由しなければなります。

時間が経てば経つほど、共有物分割は難しくなるということになります。

土地が共有になっている場合は、売却などの予定がなくても、共有物分割を検討していただければと思います。
このような共有の問題を抱えている場合には、
思い立った今日が最良の日です。

共有物分割は、司法書士、土地家屋調査士、あるいは裁判が必要な場合は弁護士にご相談ください。


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2020.05.25 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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