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土地の売買をする場合には、登記に記録されている面積で計算して売買をするいわゆる公簿売買。
測量をして実測の面積で売買をする実測売買があります。

今回は、公簿売買と実測売買で何が違うのかという話をします。

実測売買の場合は、売買契約の段階では、公簿の面積で売買代金を計算して、代金決済までに測量を完了させて実測の面積との差額を清算するのが一般的です。


あらかじめ登記をされた公簿面積と実測面積との差がありそうか想定できれば、公簿売買にするか実測売買にするか判断しやすくなります。

登記の記録と地積測量図を確認をすればある程度、判断できます。
登記記録の表題部の原因及びその日付を見れば測量した経緯を確認することができます。

「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」という記載があれば、測量をしていることが分かります。
その場合には、市区町村などで図面を入手したほうが良いと思います。

法務局の地積測量図を確認することも大切です。
地積測量図があるかないかは、登記記録の表題部、「原因及びその日付」の欄を見ればおおよそ分かります。

「③錯誤」と書かれていると地積の更正登記をしているので地積測量図がある可能性が高くなります。

「○番から分筆」「③○番○、○番○に分筆」と書かれていれば分筆登記をしているので地積測量図がある可能性が高いです。

また、昭和45年より以前に地積更正また分筆登記をされている場合は地積測量図が保管されてないこともあります。
古すぎると図面がない場合もあります。

また地積更正登記がされていても単なる誤記の修正だと地積測量図がないこともあります。

平成16年以前に分筆登記は、残地差し引き計算で面積を計算していることが多いです。
分筆する土地のうち一筆は、求積しないで差し引き計算をします。

残地差し引き計算の場合は、登記と実測で面積の差がありますので注意が必要です。

平成16年に法律が改正されて分筆登記をするときは全筆求積するように変わりました。


他にも、国有地の売り払いなどの土地表題登記や公図の訂正でも地積測量図がある場合があります。
地積更正や分筆登記をしていなくても、地積測量図があるかチェックしておいてもいいと思います。


地積測量図があっても、昭和の時代の古い測量図だと現代の実測と合わないこともあります。

また地積測量図がなくても、建築の設計図面であったり、仮測量の図面、過去に測量した図面があれば、ある程度面積を判断する資料にはなります。

中には、現地で自分で巻き尺であたって、測定する人もいます。
四角形であれば、縦✕横で、ある程度の面積を把握してから、公簿売買にするのか実測売買にするのか判断する人もいるようです。

まあ買主さんからすれば、面積が増える場合には公簿売買を希望して減る場合には、実測売買を希望する。
売主さんからすれば、面積が増える場合は実測売買、減る場合は公簿売買なんてことも考えられます。


まあ測量をして実測で売買するのが、売主さんも買主さんも安心してフェアに取引ができると思います。


また、よく聞かれる質問で測量の費用は売主と買主でどちらが負担するのかと聞かれることがあります。

これは、多くの場合は、売り主が測量の費用を負担しているようです。

ただし、費用負担についても誰が支払うか決まりがあるわけではありません。
買い主さんのほうで測量費用の負担をする場合としては、購入意識が強くて測量費用は払うから、どうしても売ってほしいとか、売主さんで測量の費用を負担する経済力がないという場合が考えられます。

心理としては、売り主さんは、できるだけ費用を負担したくない。
測量はやりたくないというところだと思います。

一方、買い主さんは、これから土地を取得する訳ですから、きちんと測量をして後々、問題にならないようにしてほしいという希望があります。

越境物があれば、確認してほしい。
用途地域の境があればそれも測量してほしいということになります。

買い主さんが、ハウスメーカーの場合は実測売買にすることが多いです。
購入後に分筆を前提していることが多いのと後で、隣地と境界確認ができなくて、確定測量ができないリスクを避けるためだと思われます。

安心して取引をするのであれば、公簿売買ではなく実測売買をおすすめいたします。


以上、公簿売買と実測売買についてお話をしてきました。


ここでまとめさせていただきます。

その土地の面積が登記簿(公簿)と一致しているとは限りません。
公簿と実測がある程度一致しているかは、登記簿や地積測量図などの資料を確認しましょう。

求積していて新しい地積測量図があれば信憑性があると言えます。
国土調査や区画整理をしている場合も登記の面積は信憑性があります。

測量をして実測売買をしたほうがあとあとトラブルがなくて安心だと思います。

測量費は売主さんが払うことが多いですが、特にどちらが支払うという決まりは有りません。

購入意欲が高い場合は、買主さんが費用負担することもあります。

ハウスメーカーなど業者さんが買主になる場合は、ほとんど実測売買になります。
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2020.02.15 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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