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農地の地目変更なんですけど、
そもそも地目は、土地の利用状況を観察して定めます。

であれば、利用状況が資材置場、駐車場、また建物が建っている場合には、雑種地や宅地に地目変更ができるかです。

田や畑など農地の場合は原則、現況が農地以外になっていても農地法の許可を取らなければ地目変更ができません。

なぜなら、農地法は拘束力の強い法律で、現地の利用状況が、資材置場や駐車場、宅地でも、農地法の許可を受けていなければ、現状回復命令が発せられる可能性があるからです。

また、市街化区域以外で、農地法の許可を受ける場合は、先に無許可で建物を建ててしまった場合でも、一旦は、農地また耕作が可能な状況に戻さないと農地法の許可を受けることは出来ません。


なので、農地の地目変更については農地法の知識が必要不可欠ということになります。

市区町村、都道府県によって微妙に取り扱いが違うので、地域の行政に確認が必要ですが、農地法の大筋の部分はお話しいたします。


農地法の許可は、農地の所有権の移転や賃借権の設定をする場合、
また農地を農地以外に転用、利用目的を変える場合に許可が必要です。


農地法の許可には、3種類あります。

条文でいうと3条許可、4条許可、5条許可です。

先ずは、3条許可です。
田畑など農地を農地のままで所有権移転などをする場合です。
所有権移転をすることが目的の場合は有効です。
ただし、農地を農地のまま取得できるのは、農家だけです。
取得する面積を合わせて50A以上ですから5000㎡以上の経営面積のある農家しか譲り受けることは出来ません。

例外として土地の交換の場合は、経営面積の縛りはなくなりますが、原則は農家でないと3条許可は受けられません。


次に、4条の許可です。
農地を農地以外の利用に転用する場合に受ける許可です。
所有権の移転や賃借権の設定などを伴わない農地転用のみを行う場合です。

市街化区域では500㎡以上の場合は、先に出てくる5条届出では開発許可が必要なのに対して4条届出では開発許可がなくても届出が受理されるメリットがあります。

最後に、5条の許可です。
これは、所有権の移転や賃借権の設定などと農地転用を同時に行う場合です。
3条と4条をミックスしたパターンということになります。

4条、5条については、市街化区域内については、許可ではなく届出で足りるとされています。
市街化区域以外で4条、5条の許可を受けるのは大変なのに対して、
市街化区域内は、優先的に市街化を形成すべき区域ですから届け出で足りるとされています。



農地の地目変更をするにあたり、最初の段階で調査をする内容としては、

過去に農地法の許可を受けた経緯があるかどうか
これは土地の登記事項証明書を見ればある程度は判断ができます。
相続以外で所有権の移転登記がされていればそのときに農地法5条または3条の許可を受けているということになります。
相続は農地法の許可は不要です。相続以外です。
あとは所有権移転の経緯がなければ農具用委員会で確認します。

小作人がいるかどうか?
農業委員会で調べることができます。
小作権がある場合は、許可申請、届出の前提として小作契約の解除が必要です。

市街化区域以外の場合は、農業振興地域内の土地であるかどうか、また除外が可能かどうか。
農業振興地域の場合は除外の手続きが必要です。

市街化区域区域以外にあっては、許可を受けるための条件、
宅地であれば、農家、農家の分家、日用品を販売する店舗など特定の条件でないと建物が建てられない場合があるのでその条件を調べておく必要があります。

市街化区域の場合、生産緑地であるかどうかですが、生産緑地の場合は解除が必要です。
現地に生産緑地の看板が設置してありますし、所有者さんも分かっていますので調査するまでもないと思いますが、
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。


過去に農地法の許可届け出がされているか、小作人がいるかどうか、農業振興地域内かどうか、転用のための条件、生産緑地であるかを調べておく必要があります。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。

また、過去に農地法の許可、届出済みの土地について証明書が提出できない場合は、地目変更を法務局に申請して法務局から農業委員会に照会状を出してもらいます。
農業委員会から法務局に「問題なし」の回答がされれば、地目変更登記がされることになります。
この方法は、事前に法務局と農業委員会に根回しをしておいたほうが良いです。

よく相談をいただく内容で、昭和40年代くらいに、農地の売買がされていて、農地法の許可を条件に所有権移転の仮登記がされていて、本登記がされていない土地があります。
これは詐欺のようなものだと思います。
昔は、バスに人を大勢乗せて、お酒を飲ませて不動産物件を見学させて、農地法の許可ができない土地の売買契約をしてしまうということがあったと聞いています。

こうした土地については、本登記の名義人がどこにいるかわからない場合も多いです。
仮に本登記の名義人が分かっても、農地法をクリアしないといけないので、市街化区域に編入されるとか、よほどミラクルなことが起こらないかぎり、本登記するのは難しいということになります。

以上、農地の地目変更についてお話をいたしました。
登記の地目が農地の場合は、可能な場合は地目変更をして、拘束力の強い農地法から切り離しておくことをおすすめいたします。



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2019.11.14 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top

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