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よく聞かれる質問です。
算入するかどうかは、微妙な部分もあり、後段で詳しく説明します。

まずは、床面積に算入するか否かで、どのような影響を及ぼすかについてまとめておきます。

・銀行の融資
 これが一番大きい問題です。仮に算入しない場合は、担保の評価に影響がある可能性があります。
 金融機関によって違いますが、減少する面積が1㎡について担保評価が15万円前後くらい変わる可能性があり、限度額ギリギリまで借入されている場合は、融資額が減らされる可能性があります。 私たちは、建築確認と比較して床面積が減少する場合は、混乱を避けるため事前に金融機関に連絡をとる場合もあります。

・固定資産税
 もちろん、床面積が少ないほうが安いです。

・住宅用家屋の登録免許税の軽減措置
 50㎡以上の建物しかこの特例は使えません。

・その他
 床面積に算入するかしないかで、建築基準法でいう容積率に違反したり、その他法令に違反する場合も考えられます。

ここまでは、算入するか否かの影響の話しです。これらの影響を考慮?!することが可能であればしたいのですが、不動産登記手続きとしては、どうなのでしょう?



ここからは、登記手続きの話しです。

登記手続きとしては、その車庫部分に外気分断性があるかによって判断します。
車庫部分が、3方向以上、周壁に囲まれていれば、車庫は床面積に算入することになります。
車庫の場合は、壁があっても排気ガスを逃がすために、一部分が空洞になっている場合が多いです。
これは、どの程度が空洞になっているかによりますが、主観による部分も多く、微妙な判断となります。


しかし、外気分断性とは、一定の判断のもとにするのではなく、その用途に見合った外気分断性として考えます。

車庫の場合は、排気ガスを充満させないために、空洞な部分は必要であると考えれば、通常よりも分断性が低くても床面積に算入しても良いことになります。


ちなみに、下の写真では、車庫という用途を考慮しても床面積不算入の判断が適当であると思われます。

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表示に関する登記については、このような曖昧な部分が多く見られます。
登記官や土地家屋調査士の主観で判断するグレーゾーンの幅が、他の手続に比べて大きいと言えます。
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2011.01.21 Fri l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top

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