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隣地との高低差が大きい物件は、避けるというのは正しい判断です。

私自身も、そのように考えていました。

しかし、みんなが購入を避けるということであれば、不動産投資家としては、そこにチャンスがあるとも言えます。

擁壁に関する基本的な知識を理解すれば、購入するライバルの少ない、美味しい市場とも言えます。

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建築基準法では、隣地との高低差が2.0m以上ある場合は、確認申請をして、その施工について必要な検査を受けなければなりません。

通常、都道府県や市区町村の条例で、さらに厳しい基準が設けられています。
その地域によって、基準が多少、違いますが、さいたま市の場合の基準で説明させていただきます。

1.5m以上の高低差がある場合には、確認申請をして必要な検査を受ける必要があります。
また、1.0m以上の高低差がある場合は、義務擁壁となり、次のようなコンクリートブロック積では、建築の許可が出ません。
コンクリートブロックでは、土圧に耐えられないと考えられています。
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古い建築物の場合は、ブロック積みをよく見ますが、現在の基準にはあわないため、建物の建替えのときに、新しく擁壁を造らなければなりませんので、その費用を見込んでおく必要があります。

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高低差の著しい場所では、このようなコンクリート擁壁を施工します。
コンクリート擁壁には、大きく分けて次のような3種類です。
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左のL型擁壁が、最も多く使われています。
擁壁は、高い土地の側が施工するのが一般的です。

中央は、逆L型擁壁といいます。低い土地の側が、宅地分譲などの開発行為をする場合に使います。
この形状は、L型擁壁よりも、強度が保ちにくく、土圧によるすべりなども考慮するので、施工費も高くなります。

右は、T型擁壁です。あまり使うことはありません。
擁壁の老朽化などで、保守管理責任が誰にあるのかを明確にしたほうが良いので、この形状はあまり望ましくありません。

DSCF0033.jpg

護岸工事などで使われるシートパイルを打ち込んで、擁壁とする場合もあります。
これで建築確認もとれるようですが、高低差によっては、強度として不安があります。


高低差のある物件で、一番の問題は、現在の擁壁が、適格か不適格かです。

不適格な場合は、擁壁を再構築するために、費用がどの程度かかるかというのが、大きな問題となります。

擁壁の金額は、地盤と高低差、擁壁が必要な長さの3つの要素で決まります。

擁壁施工価格概算見積システムを使うのも一つの方法です。

大まかに長さ10mで、高さ2.5m程度であれば、300万円くらいは、かかると思われます。
これは、目安であり、その状況によって金額は変わります。
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2010.02.17 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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