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不動産競売における入札金額の考え方ですが、①収益物件(アパートなど)と②一戸建で考え方が違います。

①収益物件の場合
この場合、入札で争うライバルは、不動産投資家です。
落札額は、相場の1割~2割程度、安い金額になります。
但し、駅から至近距離にあったり、人気地区になると相場と変わらない金額になることもあります。
また、建ぺい率に違反していたり、何らかの問題がある物件については、入札者がほとんどいなくなりますので、好きな金額で入札すればよいことになります。
私は、収益物件は不動産競売に向かないと思っています。落札額が高過ぎるからです。仮に、一般市場とあまり金額が変わらないのであれば、一般市場で買えば瑕疵担保責任もありますし、競売と違い時間的な余裕もあります。
競売の労力を考えれば、一般市場で購入したほうが良いと思います。

②一戸建の場合
この場合、ライバルは、転売業者か建売業者になります。

転売業者さんが入札する金額は、
エンド売る金額-利益(売上の15%)-諸経費=入札金額

諸経費には、測量費・売買諸費用・リフォーム費用・エンド買主仲介手数料などです。

建売業者さんが入札する金額は、
更地価格-建物解体費用など=入札金額

基本的に、建売業者さんの場合は、土地については、相場の金額で買います。利益は建築費にのせるので土地の金額で利益を出すことは考えていないようです。

土地が広大であったり、隣地との高低差がある場合には、造成工事費、擁壁費用も勘案して入札額を決定します。

あらかじめ、ライバルの入札金額がわかれば、その金額にプラスαすれば、落札できることになります。

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2010.01.09 Sat l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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