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世の中では、ワケあり商品が流行ってますね。
曲がったキュウリ、キズのあるりんご、爪が欠けた蟹、折れた松茸などなど数えあげればキリがありません。

例えば、キズのあるりんごは、テーブルの上に飾ったり、お仏壇のお供え物にすることは出来ませんが、ミキサーにかけてりんごジュースにすることにはまったく問題がありません。

使用方法によっては、ワケがあっても、まったく問題がないということです。

これって、不動産にも、まったく同じことが言えますね。

市場に売出されている物件で、極端に安い物件を目にしたことがあると思います。
これが不動産のワケあり物件(商品)ということになります。
不動産の場合は、物件を実際に見てもほとんどの場合、そのワケありの理由がわかりません。
法令上の要件を備えていないため、「○○なので○○できない」というワケありです。

ひとつ例をあげると、路地状(旗ざお)敷地で、その幅が1.9メートルしかないとします。
これは、「接道義務を果たしていないので再建築ができない」というワケありになります。

しかし、この物件を購入して、戸建賃貸として、家賃収入を得たらどうですか?
路地の幅が、1.9メートルでも、2.0メートルでも、まったく家賃収入には影響がありません。

つまり、これがキズのあるりんごをりんごジュースにするということなのです。

キズのあるりんごは、キズのない状態に治すことは不可能です。
しかし、不動産はキズのある物件をキズのない状態に治すことが不可能ではありません。
おかれた状況によりますが、キズが治る場合もあります。

ワケあり物件の例をあげて見ます。
「○○なので○○できない」

①接道義務を果たしていないので再建築ができない。
②違法建築物(建ぺい率・容積率違反)なので借入ができない。
③共有物分割(他人と共有不動産になっている)が必要なので売却(借入も)できない。
④借地権なので売却できない。 ※買い手がつかない
⑤市街化調整区域なので再建築ができない。
⑥擁壁の最築に多額の費用がかかるので売却できない。
⑦建物が隣地に越境(はみ出している)また、隣地の建物が越境しているため売却ができない。
⑧隣地に超嫌悪施設(ゴミ屋敷など)があるので、売却できない。
⑨敷地の中に、国有地があるので売却できない。

ざっと、思いつくままに、例をあげて見ました。
この他にも、ワケありは沢山あります。

次回は、ワケありをつかまされるのではなく、つかみに行くという話を書きたいと思います。
また、このブログでワケありの回避方法も出来るだけご紹介したいと思います。

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ワケあり不動産を買わされるのと自ら買うのでは大きな差があります。
先ず、ワケあり物件を買わされるパターンです。

物件の内覧などで、不動産業者さんに伺います。
この時に、担当者さんに「今回の物件は、現金で購入する旨を告げます。」すると担当者は、「今回、ご案内した物件よりももっといい物件があります。利回り18%稼げますよ。」と違う物件を勧められます。

これが、ワケあり物件です。
業者さんは、融資を前提に物件を購入する人には、ワケあり物件は勧めません。
ワケあり物件は、融資が通らないので、勧めても意味がないからです。

そして、重要事項説明で初めて、ワケありだったことに気づきます。
業界の慣例では、重要事項説明と契約は、同日に行います。
買主は、考える時間を与えられないまま契約してしまうことになります。
一度、契約をしてしまうと、契約解除するためには、手付け放棄のペナルティーがあるので、解除は難しくなります。

契約のポイント
①重要事項説明書は、事前にFAXなどで送ってもらう
事前のFAXには、書かれていないことが、契約当日には書かれている場合もあるので、これでも安心は出来ません。
業者に悪意がある場合は契約を見送ります。

②法務局や役所の調査は、業者まかせにしないで、自分で調査する。
公図、地積測量図、登記事項証明書、前面道路が道路認定されているか?このくらいは自分で調査します。

③重要事項説明書に書かれていない、重大な瑕疵(かし)がある場合は契約を解除できる。
重要事項説明書に必要なことが書かれていない場合、業者さんにきびしいペナルティーを受けることになるので、普通は買主に不利になる情報は、すべて盛り込んであります。
ただし、このご時勢ですから、すべてが信頼できる業者とは限りません。


はじめから、ワケありだと解っていて、買う場合は、売り出し価格とは関係なく、好きな金額で指値をいれます。
ワケありの場合は、買い手にライバルがいないのと、売主さんも長期間、買い手がつかなくて、嫌になっている場合が多いので、指値は通りやすくなります。

ワケありを買う場合には、あらかじめ回避手段も検討しておく必要はあると思います。どうすれば売れる物件になるのか?など。
また、一般市場より不動産競売のほうが良いと思います。一般市場の場合は、ワケありを回避する努力をしたけど、出来なかったという物件が多いのに対して、不動産競売は所有者の意思に係わらず売買されるので回避する努力もしていない可能性が高いです。

ワケあり物件で、磨けば光るダイアモンドを探しましょう。

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2010.01.16 Sat l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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