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これからは、私の趣味でもある不動産投資のことについて少し書いてみたいと思います。

マイソクを見て、この物件は、安いと思い、現地に行ったり、資料を調査してみると必ずと言っていい程、物件に何らかの問題があります。

あ~、なるほど、この物件なら安く売り出すよな。この物件じゃ安くても売れないだろうなと思う物件はかりです。

物件が安くなる理由は、いろいろありますが、最も多いのは、建ぺい率や容積率に違反している違反建築物です。

違反建築の場合は、銀行の融資を受けることが難しい。つまり、売り主は現金で購入する相手を探さざるを得ないので、市場の原理として、2~3割くらいは安くせざるを得ないということになります。

それでは、仮に現金を用意できる買主の立場としては、どうでしょう?
まず、他の物件と違い。買いたいと思うライバルが、ほとんどいないことになります。つまり、指値が通りやすいということです。

指値の入れ方ですが、
①更地の価格-②建物解体費用+③買いたい気持ち=④指値の価格
です。①-②は、建売業者さんなどが、購入する金額で、この金額なら買いたい業者さんはたくさんいます。
業者に勝つためには、それに気持ちプラスすれば十分です。売出し価格は関係ありません。
指値を入れたときは、断られることもあると思いますが、数ヶ月後に「まだ、物件を探してますか?」という問合せがある可能性も高いです。

更地価格は、周囲の取引状況と、分譲した場合に、宅地はいくつできるか?路地状(旗ざお)になるのかを見て決めます。路地状の場合は、その宅地の面積に対して通常の坪単価×0.6~0.8程度の係数を掛けます。

違反建築物を購入しても、売るときに建物を解体してしまえば、まったく売るときの支障はありません。
現金購入に有利な物件と言えるでしょう。

違反建築物のメリット
①ライバルがいない。指値が通りやすい。
②利回りが良いので回収が早い。

違反建築のデメリット
①中古物件として売るのは苦労する。
②売るときは更地で売るのが原則なので、現金化まで時間がかかる。(借主退去など)
③違反建築なので、耐震性なども適正か疑義がある。
④担保に入れて借入が出来ない。

などなど、総合的に判断してよく検討する必要があります。

お疲れのところお願いします。
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2010.01.20 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top

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