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いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

2020年7月1日よりブログは、
杉山土地家屋調査士事務所のホームページ内に移行しました。

最新の記事は、ホームページからご覧ください。

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2020.06.30 Tue l その他 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、土地家屋調査士が日頃の業務をしている中で、
質問であったり、要望であったり、苦情であったりをいただくことがあります。

その中で、私達の統括団体である土地家屋調査士会に寄せられた、
皆様からの声のうち5つの事例を私の意見を交えながらお話します。

隣地などで土地家屋調査士に関わる人、調査士に仕事を依頼する人、調査士の仕事をされている人には、
未然にお互いの誤解やトラブルを防げると思います。

特に5つの事例の最後の事例は、私も痛烈な失敗をした事例ですので最後までお付き合いください。


1つ目は、立会証明書、境界確認書を2部ほしいという要望です。

これは依頼者さんとしては、よくある要望ということになります。
例えば、相続で東側を長男が相続して西側を二男が相続する場合があります。

その場合に、東側、西側の両方に接する土地については、長男用、二男用に2通ほしいといことがあります。

ただ土地家屋調査士の立場からすると、立会証明書、境界確認書を隣地の人に1通もらうだけでも、すごい大変なのに
これを2通もらうのは、結構大変なことなんです。
なので、土地家屋調査士としては何も言われなければ、立会証明書、境界確認書を1通だけ取得するということになると思います。

ですが土地家屋調査士としては、事前に別料金になりますけど、2通取得するようにしましょうか。
聞くと丁寧だと思います。

依頼する側も、事前にわかれば2通必要だと要望を伝えられれば、後から2通取りたいのでもう一度ということがないと思います。



2つ目は、土地家屋調査士から業務完了手前で提示された金額が他で聞いた金額と乖離していた。

昔からやっている土地家屋調査士の大御所の先生だと最初に見積書を提示しないで業務を開始する人がいるんです。
これは土地家屋調査士の業務というのは、やってみないとどれだけ手間がかかるかわからないということがあります。
やってみたら意外とかんたんに終わった。あるいは予想外にものすごい大変な仕事になってしまったということはよくあります。

昔からやっている大御所の先生ですと最初に見積もりを出さないで、最後にかかった分だけ請求するという人はいます。

私の事務所では、必ず最初に見積書を提示して、業務委託契約書を取り交わしてから仕事を開始します。
あとから、思ってた以上の金額を請求されたというトラブルはありません。

これは開業当初に何度か、依頼者さんが支払いをしてくれないトラブルがありました。
このトラブルのときに、「何の業務をいくらで委任するのか?」というのを明確に文章に残しておかないとあとで争えないということがあります。

なので、私の事務所では必ず、最初に見積書を提示して業務委託契約を取り交わすということを必ずやってます。

土地家屋調査士に依頼する側からすると、最初に見積書を出さないとか契約書をかわさないという場合には、
後でトラブルになる可能性があるので注意が必要ということになります。



3つ目は、一度、境界立会いをして署名捺印をしたが境界線についてもう一度考えたい
もちろん土地家屋調査士と隣地の人で十分話し合いをするというのが前提です。
ただ土地家屋調査士も、それなりの根拠をもって境界を復元していますので、
よほど新しい境界の証拠となる資料(過去に測量した図面)とか物証(境界杭)などがないと変更するのは難しいと思います。

また、一旦境界が確定したあとに、その先に進んでいることが考えられます。
それで土地を地主さんから不動産業者さんに売却して、分筆して、家と建てて、エンドユーザーさんに売り渡して、抵当権を設定するという流れでどんどん変わっていきます。

そうするとより事態は、難しい方向にいくことになります。

境界立会をして、もう一度考え直したいという場合には、できるだけ早く相手方に伝える。

そして、隣地の所有者、土地家屋調査士と十分話し合いをして、
どうしても納得いかない場合は、筆界特定制度などにすすめて行くことになろうかと思います。





4つ目は、矢印の境界標を十字のものに入れ変えてほしい
十字の境界標は、十字の中心が境界でわかりやすいということで変えたいということだと思います。

境界標というのは種類があります。
マイナスのもの、矢印になっているもの、十字になっているものがあります。
その用途によって使い分けています。
十字の杭というのが十字の中心が境界ということで、わかりやすくて一般的で、私の事務所ではできるだけ十字の杭を入れるようにしています。
ただ十字の杭を入れると境界杭が部分的に越境します。
隣地の人が越境しないように矢印の杭を入れてほしい言われることもあります。
道路などの公共用地の場合は、管理者から矢印の杭を入れるように指導を受けることがあります。
また、U字溝や塀、地中の排水管などの障害物があるときには、十字が入れられなくて矢印の境界杭を入れることもあります。

マイナスの杭については、境界線の方向を示します。
障害物があって、境界ポイントに杭を設置できない場合や、
一部境界が確定していない場合には、マイナスの境界杭を設置します。

このように、マイナスの杭、矢印の杭、十字の杭というのは意味があって設置されています。

その上で、可能であれば隣地の人の承諾の上で十字の杭に入れ替えることができるということになります。

もちろん、費用はかかりますので、土地家屋調査士に相談されるというが良いです。




5つ目は、留守中に勝手に境界杭を入れられた
現在、調査士会の綱紀委員会で審議中ということで詳細は分かりません。

これは私も開業当初に、実は苦い経験があります。
隣地の地主さんが、土地家屋調査士と同行で立会に来ました。
私の方で、境界を計算した根拠を記して、まあそれでいいですよということになって境界確認書を取り交わしました。
ただし、測量している側の建物が越境していて境界杭が入れられなかったんです。
建物の解体工事が終わったら、私のほうで境界を入れますという話をしました。
まあそれでいいですということでした。
(私のほうで境界を入れて再度立会はしないという認識でいたんです)

そして解体工事が終わって、測量の依頼者からブロック工事をするのですぐに境界を入れてほしいと言われたんです。
私も、そこで隣地の所有者さんと土地家屋調査士(大先生)に連絡をすれば良かったんですけど、まあそのまま境界を入れてしまった。

そうしましたら、その隣地の土地家屋調査士(大先生)からすごい剣幕で電話がかかってきました。
「お前何を勝手に境界を入れてるんだ」なんて言われて、「お前仕事できないようにしてやるぞ」とか
あまりにもひどい言われ方をしたので、私も少し言い返してしまって、それが火に油を注いでしまいました。

結局、その土地家屋調査士(大先生)が、埼玉土地家屋調査士会に、私のことをけしからんということで、
申立をしまして、綱紀委員会にかけられるということになりました、

最後は、私がその地主さんと土地家屋調査士(大先生)に謝罪をして、一応決着ということになりました。

この案件から、私もかなり反省をしました。
現在は、立会のときに必ず説明をします。
ブロック塀の解体などで境界がなくなったあと私のほうで境界の復元をします。
また確認した境界線上に、分筆のため境界を設置します。
そのときにまた立会をしますか、それとも私のほうで設置しておいても良いですか?
ほとんどの人は、「立会はしないでそちらで境界を入れてください。」という話になります。
そして、境界復元と分筆杭を入れることに承諾する旨は、立会証明書、境界確認書の文言の中に入れてしまっています。

そうしたことで、境界設置のトラブルは避けるようにしています。




以上、土地家屋調査士への
質問であったり、要望であったり、苦情であったりをお話しました。

参考にしていただければ幸いです。

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2020.06.25 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top


今回は、土地家屋調査士ってどんな仕事という話です。

この動画を見ていただければ、測量士、司法書士との違い、土地家屋調査士が行う業務がわかります。
ぜひ、最後までご覧ください。

土地家屋調査士について話をしている動画がありますけど、内容に結構、間違いが多いです。
必ず、現役の土地家屋調査士の話を聞くようにしてください。


では、土地家屋調査士の仕事の疑問を3つにまとめてお話します。


1つ目は、土地家屋調査士と測量士の違いについてです。
土地家屋調査士は法務大臣が行う土地家屋調査士試験に合格したもので、
業務をするためには、日本土地家屋調査士会連合会の名簿に登録する必要があります。

測量士は、国土地理院の長が行う測量士試験に合格したもので、国土地理院に登録をしなければなりません。
測量士は、主に国や地方公共団体の行う公共測量を請け負って仕事をします。

したがって、分筆や地積更正、地図訂正など登記申請のための調査、測量、図面の作成は土地家屋調査士の業務となります。

測量士が主に公共事業の測量を行うのに対して、
土地家屋調査士は公共事業ではなく民間の仕事をメインに行うのが特徴です。



2つ目は、土地家屋調査士と司法書士との違いについてです。
不動産の登記は大きく分けて2つに分けられます。

・その不動産を特定するため現況を登記するということです。
この部分が土地家屋調査士の業務ということになります。
もう少し、具体的にお話すると、
土地であれば地目、地積
建物であれば、所在、種類、構造、床面積
このような不動産を特定するための現況に関することを土地家屋調査士が登記をします。

・その不動産にだれがどのような権利を持っているかということです。
この不動産の権利に関する部分を司法書士の業務ということになります。
その不動産が誰に所有権があるかということ
そのほか、抵当権、質権、先取特権のような債権も権利に関する登記です。

登記の構成で言うと
不動産の登記は、表題部、甲区、乙区この3つで構成されています。
この表題部には不動産の現況が書かれていて、その内容を土地家屋調査士が登記します。
甲区、乙区には、権利に関することが記載されていてその内容を司法書士が登記します。



3つ目は、土地家屋調査士の業務は?

土地家屋調査士法が昭和25年7月31日に制定されて、土地家屋調査士は国家資格となりました。
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記と土地の境界(筆界)の専門家です。

では、具体的にどんな業務をしているかです。

土地では、境界の確認、境界標の確認または設置、面積測量、復元・分割測量など
建物では、所有権に関する調査、所在・種類、構造の調査と床面積の算定、区分建物・滅失等の調査をして法務局に登記申請の手続きをします。

そして現地の調査や測量に基づいて、
土地については分筆登記(1筆の土地を2筆以上に分割する)、
合筆の登記(2筆以上の土地を1筆に合併する)、地目変更の登記(畑を宅地に変更する等)、
地積更正登記(登記の面積を訂正する)などがあります。

建物については、表題登記(新築などで登記されていない建物を登記する)、
種類・構造・床面積の変更の登記(増築などで変更した場合に登記します)、
滅失の登記(取り壊し工事などで建物がなくなったときに登記する)

このような登記の書類、図面などを作成して、所有者に代理して法務局に登記申請手続きをするのが
土地家屋調査士の仕事です。


以上、土地家屋調査士の仕事についてお話しをしてきました。

ここで振り返ります。

1つ目は、土地家屋調査士と測量士の違いについてです。
土地家屋調査士は法務省の管轄、
測量士は国土地理院の管轄です。

主に、測量士は公共事業の測量をします。
土地家屋調査士は民間の測量がメインです。



2つ目は、土地家屋調査士と司法書士との違いについてです。

土地家屋調査士は、不動産の表示(現況)について登記をします。
司法書士は、不動産の権利(所有権や抵当権など)の登記を行います。



3つ目は、土地家屋調査士の業務は?

土地の地目の変更、分筆など
建物の新築や取壊したときの登記などをします。

このような登記の書類、図面などを作成して、所有者に代理して法務局に登記申請手続きをするのが
土地家屋調査士の仕事です。


以上、土地家屋調査士の仕事についてお話しました。





最後まで、ご覧いただきありがとうございます(^-^)/

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2020.06.24 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、こちらの本「残念な相続」についてお話します。

タイトルの通り、「残念な相続」のエピソードを交えながら、面白く解説がされています。

こちらの本の3つのポイント
遺産分割、相続税、遺言についてお話します。

最後まで見ていただければ、相続の概略がわかりますので、お付き合いください。



1つ目は、遺産分割です。
事例では、父親の遺産を長男と次男が二人で遺産分割するという話になっています。
父親の遺産には、300万円の借金がありました。
次男は長男に、逆らえないという関係で、次男はギャンブルグセがあって、多額の借金をしているというところです。
次男に300万円の借金をすべて、相続させるという分割協議をしようとします。
次男が相続したあとに自己破産をするという目論むわけです。

そこに税理士さんが介入してきます。
そして自己破産をしても、借金はチャラになるわけではありません。
次男が自己破産しても、法定相続分の借金は各相続人が支払わなければいけません。

長男が借金を次男の分も立て替えて支払うということで解決という話です。

遺産分割についてのポイントです
・遺産分割の話し合いについては、配偶者や子供ではなく、当事者がする。
 混乱するので、当事者以外は参加させないほうが良いということです。
・認知症、行方不明の相続人がいる場合は、成年後見にの制度、不在者財産管理人の選任が必要です。
・分割協議のやり直しは可能だが、ダブル課税の可能性がある



2つ目は、相続税についてです。
・相続税には基礎控除額があります。
3000万円+600万円✕法定相続人の数
仮に、相続人が妻1人と子供2人の場合は法定相続人は3人です。
3000万円+600万円✕3人=4800万円まで非課税ということになります。
ちなみに法定相続人は代襲相続する子供が2人いる場合でも1人でカウントします。
放棄した相続人がいたとしても法定相続人1人にカウントします。
相続税が課税された人の割合というのは全体の8.5%ということですので一般的な相続財産であれば非課税ということになります。


・配偶者の相続税は優遇される
配偶者は1億6000万円あるいは配偶者の法定相続分(子と配偶者であれば2分の1)までは非課税となります。
但し、つぎの相続のときには当然配偶者がいないので配偶者控除は使えません。
なので最初の相続で配偶者控除を使いつつある程度子にも相続させる必要があるということになります。

・相続税は、財産が増えると税率が上がる累進課税である
法定相続分に応ずる取得金額
1000万円以下10%
仮に1000万円の取得で100万円
3000万円以下15%、控除額50万円の課税
仮に3000万円の取得で400万円の課税
5000万円以下20%、控除額200万円
仮に5000万円の取得で800万円の課税

6億円を超えると最大税率の55%
控除額が7200万円となります。



3つ目は、遺言についてです。
事例では、事実上の夫婦ですが、婚姻関係がない内縁の妻がいます。
そこで、内縁の夫が突然死してしまう。
葬儀に内縁の夫の弟が登場します。
弟が「すべて私が相続するから、今住んでいる家は明け渡して出ていってくれ」というわけです。

そこで税理士さんに相談するという流れです。
「遺言がなければ内縁の妻は相続人になれません。遺言書を探しましょう」という話になります。
遺言は他の相続人に破棄される可能性があるので、簡単に探せない場所に隠すことがあるらしいです。

この事例では、二人の思い出の絵の裏側に隠してあるのを発見します。
無事に内縁の妻は、すべての財産を相続できたという結末です。

遺言についてのポイントです。
・遺言には、主に公正証書遺言と自筆証書遺言があります。
・公正証書遺言は、トラブルの可能性が低いですが作成費用が高いです
・自筆証書遺言は、安価で作成することができますが作成方法が法律に適合していないと無効になる可能性があります。
・自筆証書遺言は、全文自筆ですが、法改正で2019年以降から、財産目録についてはパソコンでもOKということになってます。
・遺言は、遺留分のない兄弟姉妹を排除するのに有効です。
・遺言がある場合とない場合は「天国と地獄」ほど変わってしまうということになります。


こちらの「残念な相続」の中から
遺産分割、相続税、遺言についてお話をしました。

参考にしていただければ幸いです。

こちらの「残念な相続」の本のリンクを貼っておきますので、
よろしければご購入ください。




2020.06.22 Mon l 最近読んだ本 l コメント (0) トラックバック (0) l top
誰のための:建築、不動産関連の仕事をしている人
問題解決:疑問に思っている問題を解消できるかも


今回は、お取引様やYoutubeをご覧の方からいただいた質問について、
お答えできる内容については、まとめてお答えします。

あとのほうに、大事な内容がありますので、ぜひ最後までご覧ください。




Q 
違法に建てられた建物でも建物表題登記はできますか
A
結論を言うと、違法に建築した建物でも登記はできます。
建築確認を受けていない建物、建ぺい率・容積率に違反している建物、国有地の上に建築された建物でも表題登記をすることができます。
これは不動産登記が、その不動産の物理的な状況を明らかにすることを目的としていますので、その建物が違法かどうかはあまり関係がないということになります。


Q 
建物表題登記、増築登記、滅失登記、地目変更登記をしないことによる罰則はありますか?
A 
建物の新築、増築、取壊し、地目変更をしたときから、
1ヶ月以内に登記の申請をしなければいけないという事になっています。
登記を怠った場合には、10万円以下の過料という規定があります。


Q 
工事中の建物を表示(表題)登記したいのですが、どの段階まで工事が進めば登記できますか?
A 
原則は、その用途に供しえる状況、居宅であれば住むことが可能な段階です。
実務上、内装の工事がある程度完成状態になっていて、トイレ、お風呂などの水回りの工事が終わっていれば登記は可能だと思われます。



Q 
権利証(登記識別情報)が紛失してしまった場合に再発行はできますか?
A 
権利証の再発行はできません。
但し、本人確認情報などを使って合筆や建物の合併などの手続きをすることで、新しく権利証を発行できる場合もあります。
権利証(登記識別情報)を紛失しても、所有権移転などをする方法はいくつかあります。
心配であれば、登記識別情報の効力をを失効する手続きもすることができます。

Q 
更地を宅地に地目変更はできますか?
A 
地目は土地の現況を表すものなので原則は建物が建っていなければできませんが、次のように確実に宅地となると見込まれる場合は地目変更が可能です。
① 建物の基礎工事を行っている。
② 建物の建築確認を受けている。
③ 都市計画法の開発の検査を受けている。
※ ①~③のいずれかに該当する場合は更地であっても地目変更が可能ですのでご相談ください。


Q
土地を売ろうと思っているのですが、売る前に測量したほうが良いですか?
A 
土地を売る場合に測量しなければいけないという、法律の規制などは特にありません。
但し、地価の高い都市部や市街地では測量をして面積を確定した上で売買をするのが一般的なようです。
また買い主が、不動産業者の場合には、確定測量をしてから代金決済をするのが普通です。


Q.
境界立会に謝礼、交通費は必要ですか
A 
私の事務所では、境界立会をしていただいた方に、タオルなどの粗品を渡すだけで謝礼や交通費をこちらから渡すことはありません。
測量の依頼者(所有者)さんから、交通費や謝礼を渡していることはあります。
ごくまれに、隣地の所有者さんから交通費やはんこ代を要求されることがあります。
その場合には、いくら払うかなど測量依頼者さんと相談します。




Q 
隣地の土地の所有者が境界について承諾してくれません。
その場合でも分筆登記をすることができますか?
A 
原則として承諾が得られない場合は分筆できませんが、最近、区画整理や国土調査をしている場合や、法務局に地積測量図が提出している場合など
ケースによっては分筆出来る可能性もあるのでご相談ください。
あとは筆界特定制度を利用するということになります。


Q 
境界杭を自分で勝手に入れることはできますか?また、元にあった位置からずれた場合に自分で直しても良いか?
A 
刑法に境界損壊罪という規定があり、境界を勝手に動かしたり設置をした場合は、違法行為になります。
隣地の所有者と合意した上で正しい位置に境界を動かすということになります。
まずは土地家屋調査士に専門家にご相談ください。



以上で、質疑応答について終わらせていただきます。

コメント欄にご質問いただければ、今回のように、答えられる質問については、まとめて答えます。

質問についてスルーすることもありますがご了承ください。
2020.06.15 Mon l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、不動産の登記記録を過去にさかのぼって調査する方法をお話します。

その土地の地歴を調査する場合、
過去の所有権の流れを把握したい場合、
登記記録の転写をするときに間違いがなかったかを確認するのに役に立つ情報です。
ぜひ最後までご覧ください。

それでは、現在の登記記録からさかのぼって解説します。



不動産の登記の歴史は、大きく3つの変動がありました。

1つ目は、現在のコンピュータによる登記記録
2つ目は、コンピュータ前のバインダーによるブック式の登記簿
3つ目は、さらにブック式の登記簿の前の税務署から移管を受けた土地台帳、家屋台帳

まずは、この3つの不動産登記を解説します。


1つ目は、現在のコンピュータによる登記記録

今現在の登記記録を確認するには、まずはインターネットで全部事項の登記情報を取得するか、
法務局の登記事項証明書を取得します。
これが現在取得する登記情報です。

現在の登記情報に記載されている内容は、
分筆をしている分割地の土地の場合は、分筆登記した以降の登記記録
分筆登記をしていない土地については登記記録がコンピュータ化された以降の登記の記録

まずはこのあたりを解説します。

土地の分筆の登記をする場合で、5番3という土地を「5番3、5番10に分筆」をしたときには、
若い地番5番3を分割元地とか分割残地といった言い方をして、分割元地5番3の登記記録は今までの登記記録がそのまま引き継がれます。
一方5番10の分割地の方は、登記記録の表題部の原因日付の欄に、「5番3から分筆」と記載されて、その時点の有効な登記情報が転写されます。
分割地5番10の登記記録には、分筆以前の情報は省略されています。
なので分筆以前の情報を調査する場合は、分割元地5番3の登記情報を見ないとわからないということになります。


2つ目は、コンピュータ前のバインダーによるブック式の登記簿

不動産の登記は、昔、紙の簿冊で管理されていました。
それが昭和63年の法改正から、順次コンピューターで不動産登記が管理されるようになりました。
紙の登記用紙から、コンピュータに入力(移記)される際には、
表題部は過去にさかのぼって原則全部を入力(移記)されますが、
甲区、乙区については、コンピュータ化時点で効力のない部分の記載は、入力(移記)されません。

そうなんです。
コンピュータ化以前の登記の履歴を確認するには、
コンピュータ化による閉鎖登記簿謄本を請求する必要があります。
登記事項証明書の申請書の請求用紙にコンピュータ化による閉鎖にチェックを入れておきます。
これで、コンピュータ化による閉鎖登記簿謄本を請求することができます。
申請書は法務局の窓口に置いてありますし、インターネットでもダウンロードできます。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/000130851.pdf

また土地の所在とか地番は、変更することがあります。
所在で言うと「大字○○字〇〇」が「〇〇町○丁目」といったように名所を変更することがあります。
地番も区画整理をしていたり、あるいは地番が周辺で錯雑として分かりづらいときには法務局で変更していることがあります。
そういった場合には、登記記録の表題部に変更の経緯が記載されています。
閉鎖登記簿の申請書に、変更の前後の所在地番を併記したほうが、法務局の職員の人も探しやすいということがあります。


3つ目は、さらにブック式の登記簿の前の税務署から移管を受けた土地台帳、家屋台帳

コンピュータ化前の登記簿よりさらに前に、
土地台帳とか家屋台帳が法務局に保管されていることがあります。
コンピュータ化前の更に前の、登記制度の前、一元化前の旧土地台帳・旧家屋台帳を閲覧します。
これは昭和25年に税務署から法務局に台帳が移管されました。
この台帳が法務局で保管されていれば、閲覧することができます。
災害等で保管がされていないこともあります。

昭和35年から順次、台帳を移記してブック式の登記用紙が作成されています。
これがコンピュータ化前の閉鎖登記簿となります。


まとめますと、登記された内容を遡るためには、
今現在のコンピュータ前の登記記録から
   ↓
分筆・合筆前の登記簿へ遡る
   ↓
昭和63年から順次コンピュータ化される前の
閉鎖登記簿を調査する
   ↓
昭和35年から順次、書き換えられる前の
税務署から移管された台帳を調査する


こういった流れで登記の記録をさかのぼっていきます。

特に土地台帳の調査は、先祖をさかのぼる調査でも活用するようです。

ごくまれになんですが、根隆堀(ねおけぼり)という登記がされていることがあります。

現地には、存在しないが、公図上に水路が記されている。
通常は、地番のない土地については、国有財産ですが、この根隆堀(ねおけぼり)だけは違います。

旧土地台帳や、コンピュータ化により閉鎖された登記簿を見ると「畑弐畝壱歩、内壱拾四歩根隆堀」と記載されています。これが根隆堀(ねおけぼり)です。

畑が弐畝壱歩(201.65㎡)あります。その他に壱拾四歩(46.28㎡)根隆堀があります。その土地はあなたの土地です。という意味です。

この場合には、水路の土地も自分の土地ということになります。

この場合の登記手続きは

公図の訂正手続 (水路の公図線を消して自分の土地に含みます)
   ↓
土地の地積の更正登記 (正しい面積に直す登記をします)

となります。




登記の記録をさかのぼる方法として参考にしていただければ幸いです。


2020.06.11 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、現地に建物があるにもかかわらずに、その土地に建物の登記がないということがあります。

建物は現地に存在しています。
その土地の地番で建物の登記事項証明書を申請しましたが、その土地上に建物の登記情報がありませんでした。
その場合には、どのようなことが考えらるか?というお話をします。

不動産の調査をする際、特に古い建物を調査するときには、
役立つ情報ですので最後までご覧ください。




それでは建物の登記がないパターンを3つにまとめて話します。


1つ目は、
事故簿に登記されていて、コンピュータ化がされていない。

古い建物の場合は、事故簿に記載されている可能性もあります。
事故簿は、ブック式の登記簿をコンピュータ化する際に、文字が判読できないなどの理由でコンピュータ化されずに、紙情報で保管されている登記のことです。

不動産の登記は、昔、紙の簿冊で管理されていました。
それが昭和63年の法改正から、順次コンピューターで不動産登記が管理されるようになりました。

そのコンピュータ化の際に、何らかの事情でコンピュータ化されずに、紙の情報まま事故簿につづられた登記用紙があります。

このような事故簿につづられた登記は、インターネット登記情報で検索しても、「該当ありません」という結果になり、登記情報の取得ができません。

どのような登記用紙がこの事故簿につづられるかというと、

①同一の不動産について、数個の登記がある場合。二重に登記されている場合です。
②登記されている文字に判読できない文字があるとき
③所有者の記載がされていない。
④共有持分が記載されていない。もしくは共有持分を合計して1にならない。

などの原因が挙げられます。

このような不動産の場合は、コンピュータ化で、不適合になった箇所を是正をしないと他の登記が原則、出来ません。
なので、できるだけ早く、不適合となったところを是正しておく必要があります。



2つ目は、
所在地番が変更になっている。あるいは間違っているというパターンです。
曳家をしている場合
建物登記の所在地番が間違って登記されている
分筆、合筆で地番を変更している場合
これらのことが考えられます。


・建物登記の所在地番が間違って登記されている
可能性としては低いですけど、一応、周辺の地番に間違って登記されていないか
注意はしておいたほうが良いと思います。

・建物をそのまま移動する曳家という工法があります。
曳家って結構お金がかかるので、普通は曳家の費用にプラスして建物の建替えをする人が多いです。
ただし、その建物に思い入れがあったり、由緒ある建物であったり、
日本料理屋さんなどでどうしても先代からの建物を使いたいという場合には、曳家をすることがあります。
私は、この仕事を28年やってますけど、曳家の事例は2回しかないので、そんなに多い事例ではありません。
ただ、こうした曳家の可能性があるということを意識はしておく必要はあります。


・分筆や合筆の登記により地番が変更になっている
この可能性が一番高いと思います。
当初「10番3」の土地に建物がありましたが、底地の分筆により地番が「10番5」に変更になりました。
この場合には、建物の登記は、所在の変更の登記申請をしない限り、所在地番は「10番3」のままです。
したがって、「10番5」の登記情報を調べても、建物の登記情報はないことになります。
分筆の経緯は、土地の登記情報を見れば分ります。「10番5」の土地の登記情報を見ると表題部の原因及びその日付の欄に「10番3から分筆」と記載されています。
この記載で建物の登記が「10番3」になっていると推測できます。


土地の登記情報まで調べるのは、面倒くさいと思う人は、住宅地図やグーグルマップを法務局の職員に見せて、
物件を指差してこの建物の登記情報がほしいと言ってみましょう。
後は、法務局の職員が調べてくれます。



3つ目は、
その建物が登記されていない。
あらゆる事から、登記情報が見つからない場合は、未登記です。
通常、不動産の売買や建築をする場合には、融資を受けますので、抵当権を設定するため必ず建物の登記をします。
しかし、買主または建築主が融資を受けないで現金で建築などをした場合には、登記をしない場合もあります。


調査をする上では、所有者さんに聞き取りと
権利証や固定資産税の書類、建築関係の資料を提示してもらう
それである程度は判断できます。

まれに建物の登記でも大苦戦をすることがあります。
私も建物が未登記と判断して「建物表題登記」を申請して、
法務局の調査で、事故簿に登記があったということが判明したことがありました。
その案件は一度取り下げをして、「建物表題変更登記」を申請して、全部完了するまでに2ヶ月もかかったということがあります。



また、現在は建物の所在地番と家屋番号が一致するようになっています。
しかし昔登記された建物は地番と全く関係しない家屋番号にしていましたこともあります。
例えば所在地番は「5番3」で家屋番号が「甲192番」といった無関係な家屋番号になっていることもありますので、調査の際に注意が必要です。


建物の登記のことでお困りのことがありましたら、土地家屋調査士にご相談ください。
2020.06.08 Mon l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
法務局で登記事項証明書や公図の写しを申請して、不動産の調査をする場合には、
住所ではなく地番を申請書に書いて申請します。

そうなんです住所と地番は違います。

今回は、住居表示、住所、地番の3つについて話します。

この動画を見ていただければ、住所と地番の違い、地番の調べ方、新築した建物に住所がない場合はどうするのか?
がわかりますので、最後までご覧ください。



1つ目は、住所表示です。
昭和37年に「住居表示に関する法律」が制定されました。
市街地の区域に順次、住居表示が実施されています。
これは建物ごとに順序よく番号をつけることで「住所」をわかりやすくすることを目的としています。
街区番号と住居番号で表示されていて「地番」とは違います。
例えば住居表示では、「○市○町3丁目5番12号」と表示されるのに対して、
地番では、「○市○町3丁目5番3」のように表示されます。

住居表示の実施されている地域では、住所と地番は違う番号がつけられています。


2つ目は、住所です。
住所は生活の本拠として居住している場所をいい、以前は地番と一緒でした。
住居表示の実施で、地番とは別にわかりやすように住所が付番されるようになりました。
住居表示が実施されている地域では、住所と地番は違う番号が付番されています。
「○市○町3丁目5番12号」といった表示になります。

また今まで、駐車場、空き地、畑などで建物が存在しなかった場所については住所が存在ません。
このように住所がない場所に建物を建築した場合には、市区町村の役所に届け出をして住所を付番してもらいます。
建築の設計図などを持っていけば数日で住所が付番されます。


3つ目は、地番です。
地番は土地を特定するために登記された土地一筆ごとに、付番された番号です。
地番は、もともと明治維新後に税金を徴収するのために各土地を管理するも目的で定められたものです。


不動産登記では、地番で、公図、地積測量図の調査を行います。
住居表示や住所で目的の不動産の調査をすることはできません。

地番は登記済証とか固定資産税の書類で調べていただくか、
法務局に「住居表示」から「地番」を判別するコンピュータ(住居表示等新旧地番検索システム)が備え付けられていることがあります。
また、住居表示と地番は、ゼンリンのブルーマップで確認することができます。
ブルーマップは、地番と住居表示が重ねて表示されている地図です。
法務局に置いてありますし、
ゼンリンのサイトから有料ですがインターネットでも見ることができます。
https://store.zenrin.co.jp/member_mypage.html

登記情報提供サービスでも、地番と住所を検索できます。
https://www1.touki.or.jp/

よくある話なんですけど、
不動産関連の仕事をしてそんなに経ってない人が、
地番を見て現地に行こうとするけどたどり着けないとか、
住所だけ見て法務局で調査をしようとするけど調査ができなかったということが起こります。

仕事を指示する人が説明不足でうまくいかないということが起こります。

以上、【住所・地番・住居表示】についてお話をしました。
参考にしていただければ幸いです。






2020.06.04 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の登記に地積(面積)が記録されています。
実は、この土地の面積なんですけど、必ずしも正しい面積ではありません。

なぜかと言うと、登記の面積というのは、明治時代に測量したその成果が記録されていることが多いからです。

今回は、登記された面積を正しい面積に、訂正する「地積更正登記」についてお話します。



この動画を見ていただければ、
登記の面積と実測の面積が違うパターン
地積更正登記をするメリット・デメリット

が分かりますので、
ぜひ最後までご覧ください。



実は、土地区画整理事業をしていたり、国土調査をしていたり、分筆や地積更正の登記をしている場合は、
登記されている面積と実際の面積はほぼ一致しますけど、それ以外の場合は登記の面積と実際の面積は違うことが多いです。


土地の登記に記録された面積は、明治時代に測量した面積がそのまま記録されていることがあります。
もちろん今のように、正確な測量技術があるわけではありません。

特に、傾斜地や河川の近くでは、面積の差が大きい傾向があります。
また、その当時の権力者は、税金を安くするために、実際よりも少ない面積で登記していることもあるという話を聴いたことがあります。
測量をしてみると登記された面積が300㎡で、実際には400㎡であったり、また200㎡であったり全然面積が違うということはよくあります。

また分筆をするときに残置差し引き計算を繰り返している場合も、登記の面積が大きく違う原因となります。
残置差し引き計算の分筆というのは、平成16年以前は一般的に使われていた手法です。

登記された面積400㎡を分筆する場合、分筆する筆の実測が100㎡の場合は、
もう一方の土地の分筆残地については、400㎡-100㎡=300㎡と計算します。
さらに300㎡の土地から実測値100㎡の土地を分筆すると300㎡-100㎡と計算しますので、
誤差が累積して、実際の面積と大きな差になります。



正確な測量をして、正しい面積に訂正する「地積更正登記」をすると安心です。


昔は、三斜法といって、三角形をつくって面積の計算をしていました。
現在では、座標法といって現地の復元能力が高い面積の計算方法を使っています。

また、最近は世界測地系といって世界で統一された座標系を使います。
なので、境界標が工事等でなくなったとしても、簡単にその位置を復元することができます。

その基準点が市街地であれば50メートルから100メートルおきに設置されています。
現地の復元能力が高いので、安心です。


地積更正登記をすると法務局に地積測量図が永久に保存されます。
そして、誰でもその地積測量図を閲覧することができるんです。
そうなんです!公的な資料になりますので、境界トラブルを避けることができるんです。

土地の売買をするときに、測量することが多いです。
このとき土地を買い受けた人は、測量した面積が登記に反映していると思っているでしょう。
しかし、実際には地積更正登記あるいは分筆の登記をしていなければ、登記と実測の面積は違うままです。

売買の売主さんは、測量まではしていても、地積更正登記まではしないのが通常です。
買主さんが土地を買い受けたあとに、地積更正登記をするのが一般的です。

今一度、ご自身がお持ちの土地について、登記の面積が実測値になっているか、確認をされてはいかがでしょう。

続いて、地積更正登記したあとは何が変わるのか?という話です。

◇銀行からお金を借りる場合に担保評価は実測面積になります。
◇固定資産税などの税金も実測面積になります。
 なので、地積更正登記をしたあとは、税金が上がったり、下がったりということになります。
 但し、面積の増減することで、5年間さかのぼって税金が追徴されたり還付がされることは原則はありません。
◇区画整理の計画がある場合は、区画整理後の換地の面積影響がある場合があります。
◇土地の売買をする場合は面積が実測面積を基準に処分できます。



地積更正登記の費用がいくらかかるか心配だと思います。
登記事項証明書、公図や測量図などお手持ちの資料をメールで送付していただければ見積書を提出します。メールアドレスはコメント欄に記載しています。

ぜひ、ご検討ください。
2020.06.01 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top