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今から2年前の私達家族の小学校受験のちょっと不思議な倫理体験の話です。

うちの子供なんですけど、アトピー性皮膚炎で、かきはじめると顔も体も出血するまでかいちゃう感じなんです。
幼稚園では、やはりそういう子は、いじめられるんですよね。

そんな中で、私立の小学校を見学に行ったんです。
そこは、キリスト教の学校で、生徒も、先生も、学校全体がやさしさに満ちていて、そんなにガリガリ勉強する感じではなくて、妻とこの学校に入れたいね。という話しになったんです。

そして、その学校に強い受験の塾を調べて通うことになりました。

それから私たち家族の小学校受験の生活が始まったんです。



そして、こんなんで倫理指導を受けるのはどうかとも思ったんですけど、岡村健一法人アドバイザーに倫理指導を受けることにしました。
「子供の小学校受験に合格したいんです。どうすれば良いでしょうか。」

指導の内容は、「夫婦でよく話合いをしなさい。」というものでした。

よりによって苦手な実践項目だなと思いました。
妻は話が長くて結論がないタイプなんです。

受験の本をたくさん読んで想定した質問は、すべて回答できるように話し合いを繰り返しました。

受験の直前に、塾の先生から言われました。
「お子さんがアトピーでアレルギーがあることは受験ではマイナスです。言わないほうが良いです。」と言われました。


私達、夫婦はそのことを十分に話し合いました。
「まあ確かに学校からすればアレルギーの子を入れるのはリスクがある。」
「受験塾のプロの先生が、言うんだからアレルギーのある子は不合格になるんだ。」
「でも嘘までついて受験に合格してどうするんだ」という話し合いをしました。

そして私達夫婦は、ひとつの結論に達しました。
「面接で聞かれたことはすべて正直に全部話そう。」

そして私達家族は、入学試験の当日を迎えます。
子供は別で、筆記試験、体育の実技試験、行動観察の試験を受けます。

私達夫婦は、別室で面接試験です。
面接の質問はすべて想定内。その最後の質問が
「お子さんの健康状態になにか問題はありますか?」
妻が答えます。
「アトピー性皮膚炎で、食物アレルギーもあります。」
面接試験が終わり、私達夫婦はこれでいいんだとそんな気持ちでした。

待合室で、待っていた私達に、女性の先生が駆け寄ってきました。
「お子さんが顔をかきむしって、顔中から出血しています。保健室で措置しました。」
「お子さんは、試験を続けるとがんばっています。」


正直、この時点で完全に不合格だと思いました。

数日後に、試験結果の通知が届きました。結果は合格でした。

そして、入学して学校に通い始めると、アレルギー持ちの子ってたくさんいたんです。
あれアレルギーの子供がたくさん受かってる。
なんで、あのときに塾の先生は「アレルギーがあることを言わないほうがいい。」となんで言ったんだろう。

もし、受験の塾の先生の言うとおりにアレルギーであることを隠していたら、子供が顔中から出血していたので当然不合格だったと思います。
話し合いをして、正直に言ったから合格ができたんです。

もしかしたら、その塾の先生は、私達夫婦によく話し合いをさせるために「アレルギーであることを言わないほうがいい」と天に使わされて言ったんじゃないかと今では思っています。

よく考えるとすべてつながってるんです。

夫婦の話し合いの倫理指導
塾からアレルギーを隠すように言われる
夫婦で話し合いを繰り返す
アレルギーのことを面接で正直に言う
試験中にかきむしって子供が出血
結果、合格

倫理指導を受けて実践するとちょっと不思議な体験というのが必ずあります。

ぜひ、倫理指導という制度を利用してみてください。




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2020.01.18 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、大手のハウスメーカーさんと中小の街の不動産会社さん、どっちと取引したらよいかという話です。
取引をするなら大手企業と中小企業どっちがいいの?という話です。

土地家屋調査士を目指している方、士業の方、私のような個人事業主、小さい会社を運営する人にとっては、参考になると思いますので良かったらお付き合いください。



私の事務所は、2001年に開業して19年営業しているんですけどその経験から話をいたします。
現在は、大手企業との取引はほとんどなくて、あっても支店レベルのお付き合いです。
年間3件とか5件とかお取引をいただく、たくさんの中小の会社に支えられているとう状況です。

これは、意図的にそうなるように実はしています。

結論を言うと大手というより、1社の取引が、全体の20%を超える状況というのは良くないというのが私の考えです。

大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営をする。
その理由は3つあります。

1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
私、ゴルフやらないし、お酒も飲まないんです。
昔はお酒飲んでたんですけど、今は飲まないんで飲み会はできるだけお断りしたいというところです。
昔は大手企業さんと取引があって、その会社の忘年会に参加することもありました。
中小企業の場合はその取引相手が経営者またそれに準ずるような人なので、無駄なお付き合いはほとんどないですね。
取引先の飲み会は、もう10年くらいは行ってないですね。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
一社の依存率が20%を超えると相手もかなり無茶なことを言うときもあります。
もちろん無茶な要求はお断りするんですけど、一瞬ゆらぎますよね。
「これで取引がなくなったらマズいな」って、社員さんの給料を確保できないとかいろいろ考えるんですよね。

あとは、ストレスコミュニケーションを仕掛けてくる人です。
どうでもいいようなことで怒り出す人とか理不尽なことを言ってくる人とか
中小企業であればそういう人と取引する必要がないんで、簡単にお断りします。
今までに、相当な数の取引先をお断りしてきています。
ただ依存率20%を超える企業で、そのチームで10人いれば、必ず1人、2人はストレスコミュニケーションを仕掛ける人間性に問題がある人っているんですよね。
そうすると対応というのが難しくなります。
10人中5人くらいストレスコニュニケーションを仕掛けてくるというと、その会社の社風自体がおかしいということになります。

ストレスコニュニケーションを仕掛けてくる相手と付き合ってると、事務所の社員さんのメンタルがやられちゃいますし、
自分も気分悪いんで、サッサとさよならするというのがいいと思います。

特に士業の場合は、相手との対等な関係をつくるということは大切なことだと思います。
できないことはできないとハッキリ言える関係を築かないといけないということになります。

お客様は神様ではありません。人間です。
対等であって、言いたいことを言い合える関係をつくることが大切だと思います。


3つ目は、リスクの回避です。
一般的には、取引先一社の依存率が30%を超えると危険水域と言われています。
私個人的には、依存率が20%を超える取引はしないほうがいいと思います。

今から10年前なんですけど、テレビのコマーシャルを出している中堅の不動産会社と取引をしていました。
その分譲開発部門と取引をしていまして、埼玉県全域と東京の一部の宅地分譲開発の業務を私の事務所が携わっていたんですけど、
そのときは事務所の約30%くらいの売上をその一社と取引をしていました。

その当時、リーマンショックが起こりました。
そして、その不動産会社さんは宅地分譲開発業務から撤退、住宅展示場のモデルルームも、すべて撤退ということになりました。

私の事務所の30%の売上はゼロになり、もちろん他の売上も激減している状態で、最終的には3分の1くらいまでに売上は減りました。

このときの反省もあって、1社で大手企業に依存するような運営は危険である。
中小の不動産業者さんとたくさんお付き合いするという方針にしていきました。

以上、3っつのポイントまとめると
1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
飲み会は好きな人にとってはいいと思いますが、私は時間の無駄だと思います。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
無茶な要求を仕掛けてくる相手
ストレスコミュニケーションを仕掛ける相手
このような相手を避ける

3つ目は、リスクの回避です。
一社の依存率を20%以下にして、取引がなくなってもダメージの少ない状況をつくる


たしかに大手の企業さんと取引するメリットはたくさんあります。
打合せも一社にいけば、何件分もまとめて話が済んでしまうということがあります。
建物の表題登記にしても、大手企業は慣れてますから、書類が全部揃った状態で依頼されるということになります。
一社からまとまった売上が見込めるということもあります。
お付き合いをしていて効率がいいですね。

ただし、大きい会社ならではのデメリットもあります。
仕事の納期で短い、受託金額が安い、無茶な要求をされることがある。

そんなこと言ったって、お客様は選べない。と思うかも知れません。

大手企業に依存しない中小企業を大切にするのは簡単です。
大手から中小にシフトをするには、見積りの金額を上げるだけです。

大企業は、何社も見積もりをとって、安く仕事をしてくれる相手を探しています。
なので見積もりの金額を上げれば、自然と大手企業が離れていって、中小企業の比率が上がります。


大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営についてお話してきました。
良かったら参考にしてください。
2020.01.15 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界立会から署名捺印まで時間がかかるパターンと対策についての話です。

売買を目的として測量する場合は、売買の契約後に測量の依頼がされることが多いです。
そして売買契約から代金決済までに、測量を終わらせるのが一般的なパターンです。
契約から決済まで、約4カ月の期間をいただいて、官民境界、民々境界を確定させます。
期間的に余裕がないことが多いので、結構ハラハラします。

それでは測量から境界確認までに時間がかかる隣接者さんとその対策をお話しします。
土地家屋調査士の仕事に興味のある方、測量をする予定のある方、不動産関連の仕事をされてる人には、価値のある情報だと思いますので、良かったら最後までご覧ください。



売買ではスケジュールがタイトなので、隣接地で時間がかかりそうな相手を後回しにすると期限としてはアウトとなります。

では、時間がかかりそうな相手のパターンですが5つのパターンにまとめさせていただきます。

1つ目は、企業さんです。
境界確認をして捺印をいただくのにも、社内で稟議を通してということになりますし、場合によっては、顧問契約をしている弁護士や専門家が境界立会をして書面をチェックしてから押印ということになります。
なので、できるだけ早く、コンタクトを取るようにします。
まず、測量の依頼を受けて調査をしたら、先方の企業さん電話をして、担当者に電話でご挨拶をさせて頂いて、測量の挨拶文を先方に送付します。
そして、測量作業をすすめて、境界立会ができる段階になったら、速やかに立会のご案内をすることにします。

2つ目は、マンションです。
まず、管理人がいれば管理人に挨拶をします。
管理会社にコンタクトをとって情報収集をします。そのときに理事長さんの名前と部屋番号を聞ければよいのですが、個人情報の関係で教えてもらえない場合が多いです。
その場合は、管理会社を通して境界立会の案内をします。
境界立会は、1ヶ月、2ヶ月おきに招集する理事会のときと言われてしまうと、かなり期間的に厳しくなりますので、先手を打つように注意が必要です。
できるだけ早めにご案内するというのが大切です。

3つ目に、公的な機関などです。
道路、河川、公園、学校、図書館、消防署などの公的機関のほかそれに準ずる東京電力、郵便局、JRなども時間がかかるので注意します。
依頼を受けたらすぐに、申請が必要な場合は、申請書の様式、必要な添付書面、証明書交付までの手順やスケジュールを確認します。
そして、公的機関などが管理している図面があればその調査をします。
あとは、必要書面を揃えて、粛々と行って行きます。

4つ目は、隣接の土地所有者が遠くに住んでいる場合
まずは、測量のあいさつ文を登記記録の住所に送付します。
その際は、レターパックで粗品も同封して送付します。
レターパックは追跡できるので、無事に届いているか、転送されていないかも確認出来ます。
登記記録の住所から違う地域に移転していないかを確認ができます。
駐車場やアパートなどで管理している会社があれば、その会社にご挨拶に伺います。
隣接所有者さん本人が、管理会社に任せますという場合が多いので、管理会社は重要です。


5つ目は、留守がちな人
隣接者さんで、いつ行っても留守という人もいます。
ポストにお手紙を入れさせて頂きます。
あとは、近隣の人への聞き込みが重要です。
「測量をしていて境界を見てもらうのに〇〇さんとお会いしたいんすけど、いらっしゃる曜日とか時間とかって・・・」
という感じで、仕事の休みの曜日、何時頃でかけて何時頃もどってくるかなど、情報をお聞きします。

高齢で施設に入られている方もいて、親族のかたが、1ヶ月に数回ポストなど様子を見に来るということもあります。
その場合には、ご親族の人に代理で、境界立会をしていただきます。

こういうことも有りました。
隣接者さんで、海上自衛隊にお勤めで、勤務に出ると1ヶ月から2ヶ月程度は、帰ってこないという人もいました。
このときは、タイミング良くお会いできたので良かったんですけど、やはり聞き込みと先手を打つということが大事だと思います。

以上、隣接者さんで時間のかかるパターンを5つお話してきました。

企業さん
マンション
公的機関など
遠くに住んでいる人
留守がちな人

最後に大事なこと3つにまとめると

先ずは、聞き込みで情報収集をする
次に、後手に回るのではなく先手を打っていく
そして、納期のまで極端に期間の短い仕事はお断りする

ということだと思います。






2020.01.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の売却を前提に測量を依頼されることが多いんですけど。

今回は、測量の依頼を受けるときに、どうのようなことに注意して土地家屋調査士が調査と測量をしているかまた依頼を受けているか、その注意点を5つのポイントをお話しします。

建築、不動産関連の仕事をされている方、土地家屋調査士の仕事に興味のある人には、役立つ情報になります。
ぜひ最後までご覧ください。



5つのポイントをお話します。

1つ目、どこまでの測量、境界確定か?
測量をする場合は、民々境界と道路境界をすべて確定するのが基本になります。
ただし、売買契約の内容によって、道路境界の確定を省略して民々境界だけを確定させるという場合もあります。
また、単純に境界を明示できれば良いということもあります。
すべての境界を立会確認するのが基本ですが、どこまで確定させるのかを確認します。
また、立会証明書や境界確認書の様式についても、買主さんに確認をしておきます。


2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面に書かれている寸法は、3つです。
幅員、隅切り、延長です。
幅員が4.00mのときは、特に神経を使います。4.00mを1ミリでも、切らないように気をつけます。
建築の検査の際には、必ず幅員を測定します。図面上はもちろんですが、現地で幅員が確保できるようにします。
また、角地については、隅切り長も、位置指定図面と一致するようにします。隅切り長が、3.00mのときは、2.99mや3.05とかにならないよう注意します。
位置指定図面と整合性がとれないと建築確認申請の際に、疑義があるといことになる可能性があります。
位置指定道路の終端に、ついても位置指定図面の延長と一致しているか確認します。
測量の際には、位置指定図面を軽視しがちだと思いますが、建築確認申請の障害にならないように、しっかりとチェックする必要があります。


3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
私道というのは、あくまでも他人の土地であったり、他人との共有の土地なんです。
上水道や下水道の工事で私道の掘削をしたり、通行に関しての承諾書です。

買い主さんによって、売買の条件として、この「私道の掘削、通行の承諾書」を求められることがあります。
もちろん、見積の提出時点、受託の時には、「私道の通行、掘削の承諾書」については、別途費用が必要なことを伝えておきます。

「私道の通行、掘削の承諾書」については、売主さんで取得する場合、不動産業者さんで取得する場合、土地家屋調査士が取得する場合がありますので、
確認が必要です。

4つ目は、越境物の調査です。
測量する際には、雨樋や庇、ブロック塀、エアコンの室外機などの隣地からの越境物がある場合には、越境物の測量や、「越境に関する覚書」が必要になることがあります。
越境物の調査や「越境に関するの覚書」が必要な場合は、もちろん別途費用が必要なことを伝えておきます。
「越境に関する覚書」を取得する場合には、その書式についても買主さんに事前に確認しておく必要があります。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
これは当然なんですけど、特に幅2.0メートルの場合は、必ず幅2メートル以上を確保できるように注意する。幅2.0メートル以上確保できないと再建築できないということになりますので注意が必要です。
幅2.0メートルというのは、2.0メートルの円が通れるという意味です。
測定誤差も考えると5ミリから10ミリくらいは余裕を持って幅2.0メートルを確保する配慮が必要だと思います。
また埼玉県条例では、路地状の長さによっても幅員が変わってきます。

長さ10メートル未満までは幅2.0メートル以上
長さ15メートル未満までは幅2.5メートル以上
長さ20メートル未満までは幅3.0メートル以上
長さ20メートル以上は幅4.0メートル以上でないと専用住宅以外建築ができないなどの制限があります。
このような地域のルールがあることもありますので、注意が必要です。

いずれにしても、地積測量図や建築概要書の路地状の幅員が確保できているか十分に注意します。

それでは振り返ります。
1つ目は、どこまでの測量、境界確定か?
道路境界まで確定が必要なのか?

2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面の幅員、隅切り長、延長を確認しておくということです。

3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
「私道の通行、掘削」が必要な場合には、書式等も買い主に確認をしておきます。

4つ目は、越境物の調査です。
隣地からの越境物がある場合には、「越境に関する覚書」を取得する必要があるかとその書式について確認が必要です。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
路地状の幅が確保できるかどうか十分確認して配慮する必要があります。

以上、測量の注意項目についてお話をしてきました。
参考にしていただけましたら、幸いです。



2020.01.05 Sun l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top