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ご質問

現在不動産価格
2200万の土地が
40年後いくらになってると思いますか?
上尾市です

回答
地域としては、悪い地域ではないようですが、将来の人口の減少に伴って、需給バランスが変わり、価格が下がると予想します。

今と物価が変わらないと仮定した場合、私個人的には40年後の土地価格は、地域差はありますが今の50%くらいだと思います。

国立社会保障・人口問題研究所が人口の変動について予測しています。

将来推計人口データベース
http://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmenu.asp

2005年の人口と2035年の人口と労働人口の予測です。

2005年の上尾市の人口
220,232 人
2035年の上尾市の人口予測
207,715 人
変動率
94.3%

2005年の全国の人口(1000人)
127,768
2035年の全国の人口(1000人)
110,769
変動率
86.6%


参考
http://sugichou.blog79.fc2.com/blog-entry-61.html
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2011.03.24 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問

家を建てようと考えております。
検討している土地が区画整理事業地内で、換地処分が終わらないとローンの承認がおりないと言われました。 しかし、私の購入予定地以外は同じ街区の中でもどんどん個人の注文住宅が建築されています。

同じ街区で区画整理事業も同時に進行しているのに、どこで融資を受けることが出来たのか不思議でなりません。(中には自己資金の方もいる思いますが…)

ちなみに場所は埼玉県飯能市の美杉台というところです。

アドバイスをいただけますでしょうか?

回答

通常は、区画整理をすることにより土地の価値が上がるので、融資は受けやすいと思います。

もしかすると「保留地」ではないですか?

保留地の場合はその特殊性から、融資に消極的な銀行が多くて、断られる可能性も高いです。


もし保留地なら、他の土地を探すか、保留地の融資に積極的な銀行(武○○銀行など)を探すほかありません。

ちなみに私は、保留地については否定的意見です。

参考
区画整理地内の保留地について


もう一つ考えられるのは、土地の所有権が共有持分の場合です。

この場合は、融資が困難です。

分筆してある土地で単独所有になっていれば問題ないのですが、共有の場合は共有物分割の登記が必要です。

参考
共有物分割登記の説明をさせていただきます。
共有物分割のすすめ
2011.03.23 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問
古い家を貸しています

老朽化の為、家を壊したいのですが 店子が出て行ってくれません。
契約書はありません手書きの誓約書を書いてもらいました。2月いっぱいでの約束でしたが、何か良い方法はないでしょうか?

回答

老朽化を原因として退去してもらうのは、法律的にはかなり難しいです。
築60年以上は経っていないと無理かと思います。それか建物自体がいつ倒壊するかも知れない危険な状態にあるかということです。

やはり、交渉して合意の上で退去してもらう方法になります。
家賃2~3ヶ月分の退去料で交渉するのが無難だと思います。

誓約書は見ていないので何とも言えませんが、契約書と誓約書をプロの人間に依頼して、法律上有効なものを作る必要があります。

また、居住用でない、店舗や事務所であれば「定期借家契約」で契約しなおす方法も有効だと思います。


参考
定期借家契約について
2011.03.22 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問

土地、家屋の名義変更をしたいのですが・・・。

父が亡くなり、母は健在なのですが今後の事を考え、土地と家屋の名義を長男の私の名義に自分で変更したいと考えております。
まずどこに行けばよいのでしょうか?必要書類などについて聞きたいのですが・・・。宜しくお願いします。

回答

まず、お近くの司法書士さんに相談しましょう。

手続きとしては、

①相続人全員で「遺産分割協議書」を作成します。
相続人全員は、貴方のお母様、ご兄弟全員です。兄弟で亡くなっている人がいる場合はその子供もです。父に隠し子がいる場合はその子も含みます。
被相続人と相続人全員の戸籍謄本・除籍謄本・改正原戸籍と相続人の住民票・印鑑証明書も必要です。

②法務局に相続登記の申請をします。
①の書類を添付して、申請をします。
相続人本人から申請できますけど、司法書士に依頼してやって貰うのが無難です。

何れにせよ、相続人全員が合意が出来ていないと手続きは出来ません。

2011.03.11 Fri l 相続 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問
公道の土地の登記簿は他の土地のように自由に閲覧できますか?
いま市道になっている土地が昔は個人や会社の土地で、それより前はどのような所有者だったのかを調べたいのですが・・・。 大正まで?明治まで?


回答
登記情報は、誰でも閲覧できます。

登記簿は、旧台帳が出来た頃まで遡って調査できますが、やり方があります。

①現在の全部事項で登記情報を取得します。
※所有権の移転の原因・日付などの経緯が記録されています。
所有権の記載は「甲区」欄にされています。

②表題部の原因日付欄を見ます。分筆した経緯があれば分筆残地(元地)についても調査が必要な場合があります。
※例えば、5-1、5-6に分筆されている場合で、5-6が公道の場合はその登記記録は分筆後からしか記録されていません。
それ以前の登記記録は、5-1の登記記録にされていますので、5-1の記録で調査します。

③コンピュータ化される前の登記簿を調べる。
※昭和60年前後に登記簿は現在のコンピュータの登記記録に移行しています。
法務局へ行って、コンピュータ化前の登記簿を閲覧します。
コンピュータ化したときに、省略して転写した事項もありますので、ここで調査します。

④旧土地台帳・旧建物台帳を閲覧する。
※コンピュータ化前の更に前の、登記制度の前、一元化前の旧土地台帳・旧建物台帳を閲覧します。
ここまで、くるとかなりのマニアックです。
私もここまで調査するのは、2・3年に一回くらいです。

2011.03.10 Thu l 資料調査 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問
インターネット登記情報サービスについて教えて下さい。どんな内容が見れますか?また、検索機能などはありますか?有料登録しようか悩んでいます。使い勝手を教えて下さい。

回答
①どんな内容が見れますか?

登記されている内容について確認できます。

土地の登記されている状況
地番、地目、地積、その他分筆や合筆・地目変更登記をした経緯
建物の登記されている状況
種類、構造、床面積、新築年月日、増築した場合はその年月日

その他、所有権や抵当権に関する事項について確認することが出来ます。

公図も見ることが出来ます。
ただし、地積測量図、建物図面については現在は閲覧できません。
おそらく近いうちに閲覧は可能になると思います。

また法人については、通常登記される
本店の所在地、役員、支店などを確認できます。

②検索機能などはありますか?
不動産の場合は、範囲を指定すれば、その範囲に存在する「地番」「家屋番号」を検索できます。
所有者から不動産を特定したり複雑な検索は出来ません。検索機能はあまり充実していないと思ったほうが良いです。

ただし、
法務局へ行かなくても、安価で調査できると言うことでは有効な手段です。

料金については、4月1日から値下げされます。

4月1日以降の料金
①全部事項証明
457円⇒397円
※共同担保目録付きでも値段は同じです。


②所有者事項
147円(値下げなし)

③公図
447円⇒427円

このサービスで受けた書面には、認証文と公印がありません。
役所や金融機関に提出する目的には使えない場合もありますのでご注意ください。


登記事項証明書(認証文と公印が付きます)が必要な場合には、このサービスではなく直接法務局へ行くか別なサービスが必要です。


登記・供託オンライン申請システム
http://www.touki-kyoutaku-net.moj.go.jp/

2011.03.09 Wed l 資料調査 l コメント (0) トラックバック (0) l top
質問

市街化調整区域での建築について

今般、市街化調整区域の土地を兄弟で分筆して相続する事になりました。
その土地は、既存宅地なのですが、分筆して取得しても建築が可能なのでしょうか?
また、建築するために許可等が必要な場合具体的にどのような手続きが必要になってきますか?
相続する土地は、現在約390㎡で、その半分の195㎡を相続する予定です。
さらに、本件土地を売買する事も可能でしょうか?
よろしくお願いいたします。

回答

既存宅地は
都市計画法の「市街化調整区域」に指定される前から「宅地」であった土地で登記記録などで容易に立証できる。
本土地が上記に言う「既存宅地」であることを前提に話します。

①分筆して取得しても建築が可能なのでしょうか?
1宅地を2宅地に変更出来るか?ですがそれは市区町村によって要件が違いますので、その役所の建築課や開発指導課などに問い合わせる必要があります。
ちなみに、埼玉県川口市の場合は前面6.0m以上であれば、2宅地以上にすることが出来ます。6.0m未満の場合は1宅地で分割は出来ません。

②建築するために許可等が必要な場合具体的にどのような手続きが必要になってきますか?
土地計画法の開発許可が必要です。
もちろん建築基準法の確認も必要になります。

③現在約390㎡で、その半分の195㎡を相続する予定です。
市区町村によって、宅地の最低面積を条例で定めている場合があります。
2宅地に出来ない場合もあるのでご注意ください。

④本件土地を売買する事も可能でしょうか?
売買は可能ですが、その地域によって不動産の流動性が違いますので、地域によって買主を見つけるのが困難なこともあります。
その地域性や建築の取扱いによっては、分割せずに兄弟で一緒に売買して、売買金額を分けたほうが良い場合もあります。


市街化調整区域の取扱について大まかにお話ししましたが、その地域によって取扱が多少違います。
その地域の市区町村の役所や不動産業者さん、建築業者さんに相談するのが最も適格な回答があると思います。
2011.03.08 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top