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1月に依頼を受けた案件ですが、隣接所有者さんと境界確認の関係ですったもんだして、ようやく確認書に印鑑を頂くことが出来ました。

境界確認をお願いした当初は隣接所有者さんに「協力はしない。そちらで勝手にやれ」と言われており、私も何度も伺い説得を繰り返しました。正直、私も今回は難しいと思いましたが、諦めずに何度も伺い、何とか境界確認をすることが出来ました。

昨今の経済状況もあり、売主さんは資金繰りのため、早急に手持ちの不動産を売却しなければならない状況にあることがあり、境界の確認が出来なかったり、決済の先延ばしは、死活問題です。

私たちは、その不動産の売買に関する重要な局面で仕事をしているため、常に責任とプレッシャーを強く感じています。

今回は、売主さんの安堵の表情に、本当に良かったと思いました。
今日は、飲むで~。
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2010.06.28 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
鴻巣駅近くにある「つけめん次念序」に行ってきました。
現場の近くにあって、いつも行列が出来ていたので気になっていました。
http://ramendb.supleks.jp/shop/4987

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11時30分ころに付いたので、まだ一人しか並んでいませんでした。ラッキー。
ただし、店内は満員でなかなか入れません。
10分ほど待っていると、行列が15人くらいになっていました。

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ついに来た。
あつもり 750円
半肉盛り 150円
太麺で魚ベースのスープです。
チャーシューも美味しかった。
2010.06.25 Fri l グルメ(川口・鳩ヶ谷周辺) l コメント (0) トラックバック (0) l top
民法のお話しです。

先ずは、民法の規定をそのまま

民法243条
建物を築造する場合には、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない。

この規定の話しが、まれに境界立会のときに、隣地所有者から出る場合があります。
結構、答えに困ります。

先ず、境界から50cm以上、離れていなくても、地区計画などがなければ、建築基準法による確認を受けられます。
民法ではNGでも、建築基準法ではOKという不思議な構図です。
つまり、50cm以上の離さなくても、合法的に建築が出来ます。


ただし、民法243条には、続きがあります。
第2項では、
隣地の所有者は
建築途中の工事を中止させ、
変更をさせることが出来る。
ただし、着工後1年以内に限る。
建物が完成している場合は、損害賠償の請求のみできる。

何やら、建築関係者には恐ろしい規定です。
実際にこれで紛争になった話は、聞いたことないですけど。

じゃあ、50cmは、どこからどこまでが50cm以内でなければならないのか?
一般的には、境界線から建物の外壁までと考えるようです。
出窓や、ベランダ、庇、雨樋などは、ちょっと微妙です。
2010.06.14 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
A所有の建物にBが増築した場合の法律関係の続きの話です。

resize0273.jpg

A所有の建物について、Bが増築の工事をした場合に、増築後の建物についての共有持分です。

Aの共有持分
=既存建物の時価÷(既存建物の時価+増築工事費)

Bの共有持分
=増築工事費÷(既存建物の時価+増築工事費)


※ 不動産の時価は、厳密には不動産鑑定士に依頼しなければ算出できませんが、そこまでは出来ないので固定資産税の評価額を70パーセントで割り戻した金額が妥当と思われます。

A所有の既存建物(固定資産税評価額700万円)に対してBが工事費2000万円で増築した場合の共有持分ですが
既存建物時価を700万円÷70%=1000万円と考えると

Aの共有持分
=1000万円÷(1000万円+2000万円)=1/3

Bの共有持分
=2000万円÷(1000万円+2000万円)=2/3

この考え方については、専門家でも意見が別れるところだと思いますが、参考にしていただければと思います。
2010.06.07 Mon l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
resize0273.jpg
この増築をした場合の手続にはいくつかの方法があります。
まず、増築後の既存部分と増築部分が構造上・利用上、独立している場合は、増築後の建物を区分建物(分譲マンションの登記方法)として登記することもできます。

ただし、増築部分に独立性がない場合や区分所有の意思がない場合には、増築による建物の表題変更登記を申請することになります。

この場合に、民法242条(不動産の附合)の規定によれば、増築後の建物の所有権はすべてAにあることになります。
ただし、税法では、増築後の所有権をAとした場合には、B⇒Aに対して増築工事費相当分の贈与があったとみなし、贈与税が課税されます。

したがって、実務ではA⇒Bに対して増築工事費相当分の共有持分の移転登記をするのが通例です。

手続の手順としては、2通りが考えられます。

Aパターン
①Bの所有権証明書と承諾書(A名義で登記してよい旨)を添付して、増築による「建物表題変更登記」を申請する。
②A⇒Bに対して増築工事費相当分の共有持分の移転登記をする。

Bパターン
①A⇒Bに対して増築工事費相当分の共有持分の移転登記をする。
②Bの所有権証明書を添付して、増築による「建物表題変更登記」を申請する。
 

resize0274.jpg

これは、渡り廊下を介して、増築した場合です。
この場合は、建築基準法では増築として扱います。
ただし、不動産登記法では、原則として増築部分と既存部分は、別棟であり、増築ではなく「新築」として取り扱います。

つまり、手続としてはB名義で「建物表題登記」をします。
原則として、増築による「建物表題変更登記」はすることが出来ません。

ただし、B所有部分に独立した出入り口がないなど、B所有部分のみで独立した生活空間が確保できないような場合は、増築と扱うこともあります。
2010.06.03 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
体重も体脂肪も、かなりヤバい数値になり、恥ずかしいのですがダイエット日記を始めることにしました。

恥をさらして、痩せる作戦です。

体重、体脂肪、食べた物などを記録しているだけですが良かったら見てください。


http://dietclub.jp/cgi-bin/mt-cp.cgi?__mode=view&blog_id=2&static=http%3A%2F%2Fdietclub.jp%2F
2010.06.02 Wed l ダイエット・健康 l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物を登記するためには、要件を具備していなければなりません。

定着性・外気分断性・用途性・取引性です。

具体的には、以前ブログで書いているので参照いただければと思います。
http://sugichou.blog79.fc2.com/blog-entry-68.html

登記できるか否かは、次のこととイコールではないが、ニアリーイコールであると考えます。

固定資産税が課税されるか非課税か

不動産か動産か

建築物か工作物か

借地権の客体か否か

こんなところでしょうか?

2010.06.02 Wed l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top