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不動産の購入に際して、更地物件は、建物付に比べてトラブルは少ないですが、チェックしておく事項を説明しておきます。

①地中に障害物がある場合の負担
良くあるのは、盛土をする際に、がら(コンクリート財)などが埋められていて、それを撤去するのに、数百万円の費用がかかったという話しです。これは、契約の際に、地中に障害物がある場合には、売主の負担で撤去する旨を特記事項に入れてもらいます。
うちの近所で、マンション建築の際に不発弾が3発出てきたという例もあります。

②隣地との高低差
1.0メートル以内であれば特に問題はありません。それ以上であれば、擁壁の費用も予算に入れておく必要があります。

③隣地からの越境物
ベランダなど、容易に撤去できない越境物がある場合には、建替えのときには、敷地内に建築するなど隣地に確約をとります。

④事件性
自殺や事件など、聞き込み調査をしておきます。

⑤土壌汚染
以前、工場などに使われていた場合は、土壌汚染の可能性もあります。地歴は、閉鎖登記簿や地図などで調査しておきます。

⑥埋蔵文化財保護地区であるか
市区町村の役所で調査できます。埋蔵文化財保護地区の場合、建築に際して、試掘調査が必要です。そこで、文化財などが発見されると、発掘調査となり、建築工事が進みません。
決済前に、売主に試掘調査をしてもらいます。

他に、低地の場合は、浸水の危険性。崖地の場合は地滑りの危険性。などチェックしておきます。
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2010.01.31 Sun l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
ファミリー割烹 おさむ

〒333-0842 埼玉県川口市前川3-1-5

全国各地から入る日替わり天然物のお刺身など、自家製手造り料理が満載!!
本当においしい物を若い方にも知ってほしいという想いでその時季の天然物のお刺身など中心に、自家製ゲゲゲのしゅうまい、ゴジラ豆腐、ぎょうざカツ、厚焼玉子などおもしろメニューもいろいろ、小さな子供から年配の方まで充分に楽しめるお料理がいっぱい。お店が混む時は、ほとんど女性でいっぱいな入りやすいそんなお店です。

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☆☆☆
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2010.01.30 Sat l グルメ(川口・鳩ヶ谷周辺) l コメント (2) トラックバック (0) l top
保留地の公売は、一般市場より2割程度安く買えることもあって、非常に人気があります。

保留地とは、区画整理事業を行う上で、土地を販売して、区画整理の事業費用にあてる土地のことです。

その特徴は、区画整理が終了(換地処分と言います)するまで、登記簿が存在しないということです。
登記簿が存在しないということは、所有権移転登記や抵当権設定登記ができないということです。

メリットとして、
①市区町村に確認が必要ですが固定資産税などが課税されない場合がある。
②区画整理地内なので良好な住環境である。
③保留地の販売は、くじ引きまたは入札で行われるのが一般的です。入札の場合はあまり安くは買えませんが、くじ引きなら2割くらいは安く買える場合もあります。

デメリットとしては、
①抵当権設定登記が出来ないため、銀行は融資に対して消極的です。
②所有権移転登記ができないため転売が困難

転売が困難というのは、非常に危険性が高いと思います。
もちろん、区画整理が終わるまで、経済的に問題がなければ良いのですが、病気やリストラや離婚など、予期しないことが起きた場合には、危険です。
通常の不動産であれば、売却して賃貸住宅に住むなどすれば、ある程度リスクを回避できますが、転売困難となれば、そうもいきません。

よほどの資金力がない限り、保留地は買うべきではない。
2割くらい安い程度では、リスクを考えれば、保留地に魅力はないというのが私の意見です。


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2010.01.29 Fri l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
下の図は、道路認定を受けていない通路があり、その奥にB、Cの宅地があるパターンです。
昭和40年前後の分譲住宅で、よく見られます。
これを再建築不可というかは、微妙なところです。
BとCについては、再建築不可というよりは、融資困難、転売困難、権利の保全が困難と言えます。

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左の図は、通路部分が共有になっています。
右の図は分筆がされ、それぞれの土地がA~Dの単独所有になっているパターンです。特にこの場合はAまたはDに、通路部分に工作物を造られてしまえば、通行も出来なくなります。

この場合の回避方法は
①通路部分について、43条ただし書道路の申請をする。
②A、Dの持分または所有権を買い取り、共有物分割をして道路に至る部分まで単独所有にする。
③隣地の購入、B宅地の場合はA宅地、C宅地の場合はD宅地を購入する。

resize0048.jpg
上の図のように、点線を建築敷地として設定すれば、BとCについて、再建築が可能な場合もあります。
建築確認で敷地設定をする場合、所有権の有無を問わないので、このような場合、路地状(旗ざお)敷地として建築を認められる場合があります。

再建築不可の回避方法①
再建築不可の回避方法②
再建築不可の回避方法③



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2010.01.28 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (1) l top
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通路部分の幅員が3.0メートルで、道路としての認定を受けていない場合です。
この場合、B、C、D、Eは再建築不可となります。
A、Fについては、道路に面しているため、再建築が可能になります。

仮に、B宅地を所有していた場合の回避方法は
①通路部分の位置指定道路の申請をする
この場合は、中心線から2.0メートルのセットバックと隅切り(通常2.0mの二等辺)が必要になり、道路内の工作物(塀や建物など)すべて撤去しなければならないので、あまり現実的な方法ではありません。
また、A~F全員の承諾が必要になります。

②建築基準法43条ただし書道路の申請をする
この場合は、再建築するときに2.0メートルのセットバックが必要です。隅切りは不要、道路内に工作物があっても大丈夫です。①よりは現実的な方法と言えます。
A~F全員の承諾が必要になります。
問題になるのが、B~Eは承諾が得られると思いますが、A、Fについてはすでに再建築が可能であり、道路認定を受けるとセットバックや道路斜線制限など制約を受けるので、承諾が難しいということです。
A、Eについては、道路認定を受けることで、土地の価値が上がるのと、測量費など必要な費用はB~Eで負担することで納得していただく方法です。

③A宅地を買い取るまたは、隣地所有者に売る

この場合②③が現実的な方法と言えます。

再建築不可の回避方法①
再建築不可の回避方法②
再建築不可の回避方法③




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2010.01.27 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
建築物の敷地は、道路に2メートル以上、接続していなければなりません。
今回は、接道が1.5メートルという設定で書きたいと思います。

resize0040.jpg
この図のように、路地状(旗ざお)敷地で、幅が1.5メートルしか確保されていないというパーターンです。
これは良く見られる状況です。

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左の図は、隣地所有者から a 部分を分筆して、購入する方法です。私の経験上では、土地が増えるのは嬉しいが、減るのは嫌だという感覚がありますので、交渉は難しいです。隣地所有者さんの経済状況その他の状況によっては可能になります。もちろん、相場よりも高い金額で交渉します。

右の図は、 a 部分と b 部分を分筆して、所有権の交換をする方法です。これも交渉が困難です。
隣地が、親族であったり、良好なお付合いがあれば、可能性はあります。

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隣接地A~Eが売出されたら、速攻で買い取るという方法です。最も現実的な方法です。ただしFを買い取っても、再建築不可の状況が回避できるかというと、疑義があるところです。

普段から、近所のお付合いをして、「もし、土地を売るときにはお声がけください。」など話をしておいたほうが良いと思います。
同時に、隣地所有者に売却することも考えておきます。「地続きは借金してでも買え」というように、意外と買ってくれる可能性は高いです。

再建築不可の物件を買うときには、あらかじめ近所にどういう人が住んでいるのかをチェックしておく必要はあると思います。交渉ができる相手なのか?まともに話しが出来る人か?など。

再建築不可の回避方法①
再建築不可の回避方法②
再建築不可の回避方法③


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2010.01.26 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
宅地の価値は、道路付けの間口で決まると言っても過言ではありません。
そして、建物を建てるためには、必要な幅があります。
一般的に、いい間取りで家を建てるためには、幅が7.5メートル以上必要になります。

土地の価値は、道路付けで決まりますから、図1よりも図2のほうが、良い土地だと言えます。

ただし、図2のような土地は、理想的な形状ですが、このような土地はあまりないです。

もちろん、図3のような土地でも建物を建てられますが、窮屈な間取りになってしまいます。

土地の幅としては、6.5メートルくらいは、欲しいところです。

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これらのことを考えて、土地200㎡の収益物件を購入したとします。そして何年後かに、更地として売ることにします。
この場合には、2宅地になる可能性が高いということになります。

そして、間口が13.0メートル以下であれば、路地状(旗ざお)敷地になる可能性が高いということになります。
つまり、通常の土地より価値の低い土地ということになります。

また、さらに路地状の土地は、駐車スペースと考えれば、最低でも幅2.5メートルは必要です。
間口が、8.0メートル以下になると、2宅地として考えることは出来ないことになります。

この場合は、200㎡のウナギのねどこの1宅地ということになります。
立地が良ければ、いいのですが、この土地、誰が買うんだろうという感じですね。
相当、安くないと売れないと思いますよ。

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2010.01.25 Mon l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産の購入を検討する際に、現地調査にあわせて、近隣の聞き込み調査をします。

近隣の方に話しかけるのは抵抗があるかも知れませんが、近隣の住民というのは、誰が不動産を購入するのか?いくらで取引するのか?など興味津々です。ですから話しかけると快く対応してくれます。

聞き込みで何を確認するかというと、「地域に関すること」と「物件に関すること」の大きく分けてこの二つです。

基本的に、「地域に関すること」は、聞く人の気分を害しないように、プラス方向になるように聞きます。例えば、軟弱地盤について心配であれば、「この辺は地盤も良さそうだし安心ですね」などと話をすれば、「そんなことは無いですよ」など回答してもらえます。「この辺、地盤は弱くないですか?何か弱そうな感じですけど」なんて聞くのはセンスがないですね。

「物件に関すること」は、そのまま聞きたいことをズバッと聞いて良いと思います。

確認すること次のような感じです。

「地域に関すること」
①近隣に厄介な人はいないか
②地盤は大丈夫か
③大雨で、床上・床下浸水をした経緯はあるか?排水は大丈夫か?

「物件に関すること」
①過去にボヤなど起きた経緯がないか
②自殺や殺人事件などの経緯はないか
③収益物件であれば賃借人に変な人はいないか
④競売であれば所有者、占有者はどんな人か
⑤境界に紛争はないか(不明確な場合)

近隣の人に、「この物件を買おうと思っているのですが・・」と話しかけると、あとは勝手に相手が話してくれます。
その中で、不足した確認事項をこちらから質問します。すべて確認する必要はありません。心配な部分だけです。
高台にある物件なのに、浸水のこと聞いても意味がないですね。
2010.01.24 Sun l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
私が、物件購入の際、現地でどのようなところ見ているのか、ご紹介させていただきます。


①建物に傾きはないか
これは、さげ振りを使ってチェックします。

②基礎にクラック(亀裂)はないか
基礎本体にクラックがある場合は、建物の傾きがあります。

③外壁のクラックは経年相応か?
築20以上の物件であれば、多少は仕方ないですが、あまりに多いと建物が傷んでいる可能性があります。

④収益物件の場合、共用階段、廊下のクラックは経年相応か?
前記と同様です。

⑤塀やコンクリート土間などにクラックはないか?
経年に不相応だと、地盤沈下の可能性を疑います。
軟弱地盤の場合、建物は地盤改良や杭など相応の施工をしますが、塀などの場合は、地盤にあわせた施工はしないので、わかりやすいと言えます。

⑥各境界には、境界標や塀が設置されているか?
境界が明確か?紛争はないか?

⑦隣地からまた本地の越境物はないか?
隣地の植栽が越境している程度なら問題ないですが、ベランダや撤去できないようなものが越境している場合は問題があります。
場合によっては、越境物の確認書などを求めます。

⑧近隣に嫌悪施設はないか?
住宅地図などで判断できない要素を現地でチェックします。
893、ゴミ屋敷、近所に厄介なものはいないか?など

⑨騒音被害など

⑩隣地との高低差
2010.01.23 Sat l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
宅地を販売する場合、どのくらいの面積で販売するのでしょう。

もちろん、その地域によって、販売面積が違います。

A.東京都内
坪単価 200万円
㎡単価 60万円
標準面積 80㎡
販売帯 50㎡~100㎡

B.埼玉県南部
坪単価 100万円
㎡単価 30万円
標準面積 100㎡
販売帯 60㎡~130㎡

C.埼玉県北部
坪単価 20万円
㎡単価 6万円
標準面積 180㎡
販売帯 120㎡~300㎡

標準面積は、その地域の売れ筋の面積です。面積が広すぎると、開業医など特異な職業の人しか買えないことになり、小さすぎても、利用価値が低いことになります。

もちろん、これはすべてに当てはまるわけではありません。成城や田園調布のように、超お金持ちが集まり地域には、面積や価格帯は、関係ないかも知れません。

建物にも、売れ筋の標準面積というのがあります。地域によって多少、違いますが、床面積で100㎡くらいです。
仮に、建ぺい率50%、容積率80%の場合は、逆算すると土地の面積は125㎡以上必要になります。


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2010.01.22 Fri l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top