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今年が、業績でいい年であった人は、なかなかいなと思います。

私の事務所も、世の中どおり、厳しい一年でした。

来年も、きびしい予測がされていますね。

逆に言えば、今まで仕事に追われるだけの日々でしたので、今年は、勉強など自分を磨くための時間が沢山とれました。

来年もこの状況は、続くと思いますので、新しいことに、どんどんチャレンジしたいと思っています。

よーし、来年も頑張ろう!

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2009.12.31 Thu l 雑記 l コメント (2) トラックバック (0) l top
不動産の価値として、どのような場合に価値が下がるかということをまとめてみたいと思います。
A~Cランクに分けてみました。
A…非常に悪い、B…悪い、C…若干悪い、という感じです。
あくまで私見ですので、ご了承ください。

Aランク
①近隣に893の事務所がある
②近隣にゴミ屋敷がある
③隣地が鉄塔敷地
④隣地にお墓がある
⑤再建築不可
⑥土地の利用権が借地権
⑦通行困難な細街路にしか面していない
⑧市街化調整区域内
⑨占有状況と異なる共有土地

Bランク
①幹線道路沿いで騒音被害がある
②隣地との高低差が著しい
③軟弱地盤
④高圧線下の土地(電力会社の地役権がある)
⑤路地状(旗竿)敷地
⑥近隣に火葬場がある
⑦鉄道の線路があり騒音被害が著しい
⑧建物が違法建築(建ぺい率・容積率違反)
⑨地型が悪い(三角形の土地や間口に比べて奥行きが異常に長い)

Cランク
①隣地にゴミ集積所がある
②前面道路が私道
③行止り道路
④計画道路があり、将来に立退きが必要
⑤近隣に救急病院がある

※このような土地は、一般の土地と比較して価値が低いと言えますが、逆に言えば、安く不動産が手に入れられるということも言えます。

mokuzou5.jpg
狭い路地にしか面していない土地

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2009.12.30 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産の価値として、どのような場合に価値が上がるかということをまとめてみたいと思います。
A~Cランクに分けてみました。
A…非常に良い、B…良い、C…若干良い、という感じです。
あくまで私見ですので、ご了承ください。

Aランク
①区画整理地内
②東南角地
③ブランド地名
④駅、徒歩5分圏内
⑤近隣に公園がある
⑥道路から見て間口が広い

Bランク
①南側が道路
②角地
③公道に面している
④道路が通り抜けている
⑤前面の道路幅員が6メートル以上
⑥高台にある
⑦整形地(正方形に近い長方形)
⑧日当たりが良い

Cランク
①スーパーが近隣にある
②コンビニが近隣にある
③小学校・中学校が近隣にある
④東側が道路
⑤南側に大きい建物が建つ心配がない

※こんな感じです。これから不動産を買う人の参考になれば、幸いです。

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2009.12.29 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物の一棟性の問題ですが、構造上・利用上の一体性がない場合は、登記するときは別棟の建物として扱います。

構造上の一体性
壁や柱の構造が一体であること。

利用上の一体性
各建物が渡り廊下(連絡通路)などで接続されている場合で独立した出入り口がある場合は、別棟として扱います。
一方に独立した出入り口がなくて、共通の階段を通らなければ、出入りが出来ない場合は、利用上の独立性がないので、一棟の建物として扱います。
また、建物同士が接触していても各戸に独立した壁・柱がある場合には、別棟として取り扱います。
※タウンハウス・テラスハウス・商店などによく見られます。


resize0003.jpg
渡り廊下で接続された建物(別棟扱い)

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テラスハウス

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タウンハウス



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2009.12.28 Mon l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
ホームページを見ました。今回、土地を売ることになったので、測量をお願いしたいとのことでした。
話しを聞いてみると借金が返せなくなったため任意売却で、決済まで1週間しかない。

通常、任意売却の場合は、仲介の不動産業者さんや買主さんから、依頼が来るのですが、売主さん本人が依頼してくるというのは、悩ましいところです。

売主さんの弁護士と話してみると、測量は決済後でも良いか買主さんに確認してみるということでした。
弁護士がついているということは、破産手続きも同時に進めているのでしょう。

登記事項を確認してみると、差押、競売開始決定と記されている。
何とかしてあげたい気持ちもありますが、この時期に私もリスクを負うことは出来ません。

しばらく考えて、測量費の支払い後に、業務を開始するという条件をつけることにしました。
う~ん。時代を象徴する悩ましい依頼ですね。

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2009.12.27 Sun l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
ほしの家
埼玉県川口市芝下3-9-21

四川チャーシュー麺 1150円
クリーミーな四川風スープで、上品な味です。
程よい辛さで辛いのが苦手なかたでも、十分いただけます。

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ここのらーめんは本当に美味しい。
☆☆☆☆

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2009.12.26 Sat l グルメ(川口・鳩ヶ谷周辺) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建築基準法では、建築面積の1/8以下の床面積の階については、階数および床面積に算入しないものとされています。

不動産登記法では、塔屋は、床面積の大きさに関係なく、階数と床面積に算入しないのが原則です。
塔屋は、原則として登記しないので、建物図面にも載せません。

ただし、塔屋に階段室以外の用途がある場合には、床面積と階数に算入し、登記する場合があります。
例えば、塔屋の一部に、物置があったり、部屋があったりする場合は、登記の対象になります。
この場合には、建築面積の1/8以下であっても、階数と床面積に算入します。

今まで登記した建物では、塔屋は、ほぼ全て、登記対象外でした。

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2009.12.25 Fri l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
091219_1839~01

大家さん学びの会ハートブレインさんのコラボ企画のクリスマスパーティーに参加しました。
不動産投資家で有名な、NSX松田さん、沢孝史さん、内海芳美さん、石渡浩さん他、沢山の方が参加されてました。

パーティーの前には、叶温(かなえゆたか)さんが講演をして、先行取得土地等の特例の話は、とても参考になりました。

この景気のなか、不動産投資家だけは元気ですね。

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(2009/11/01)
叶温

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2009.12.24 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
鳩ヶ谷駅東口のイルミネーションです。
鳩ヶ谷でも、こんなお洒落なこともします。


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私のサンタさんお願いします。
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2009.12.23 Wed l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
マンションの境界確認は神経を使うものです。

通常、マンションの場合には、先ず管理会社に連絡をして、管理組合の理事長さんの連絡先を伺います。

そして、理事長さんに連絡をとり、代表して境界確認をして頂くのですが、確認の印鑑は集会で決議してから押印します。という話しになります。

このような場合は、私たちも集会に同席させていただき、説明をして押印していただきますが、ほとんどの場合は一度の説明で納得していただけるのですが、そうでない場合は、仕事にも工期がありますので、ハラハラします。

通常、理事会は1ヶ月に一度程度、行っているようです。

中には、2ヶ月に一度という場合もあります。

まれに、管理組合自体が存在しない場合もあります。その場合は、マンション所有者の多くの人に立会をお願いすることになります。

マンションの場合は、土地の境界については、あまり執着がない方が多いので、ほとんどの場合、もめる事はないですが、やはり集団を相手にするのは神経を使います。

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2009.12.22 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top