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相続で遺産分割協議をするときに、不動産を安易に共有持分で相続する場合がありますが、これは避けたほうが良いですね。

共有にしてしまうと、相続をするときと売却または土地の利用をするときに2回も、もめ事が起こります。基本的に不動産を共有にしてしまうと、共有者と話し合いで合意しなければ何も出来ないということになります。

相続するときに、分割協議が上手くいかないということかも知れませんが、共有になった不動産を分ける場合には、もっと困難です。出来れば、それぞれの土地を単独で相続が出来るようにします。
これが出来ない場合には、土地を売却出来るような状態で分筆の登記をして、単独の所有にすることをお勧めします。後でやればいいと言うことではなくて、相続時にやっておいたほうが良いでしょう。

すでに、共有で相続をしてしまった場合には、出来るだけ早い時期に、分筆してそれぞれ単独の所有にする(共有物分割)手続をするか、売却して金銭にして、分けてしまったほうが良いでしょう。

早く、やらなければダメという理由は
①時間が経つと、更に相続が起こり、協議しなければならない人が増える。
②仲がいいから大丈夫だと思っていても、人間の気持ちと事情は、時間が経てば変わります。
③共有者が海外に移住したり、遠隔地に移ったり、協議しづらくなる可能性がある。
④共有者が病気や大怪我など意識がはっきりしなくなる可能性がある。
⑤行方不明になる。
⑥共有不動産では、銀行融資が困難であり、資金繰りが厳しくなる可能性がある。

などなど、並べればキリがありません。


協議が整わない場合に、裁判所に申し立てて、競売にかけて金銭で取得する方法もありますが、時間がかかるのと、競売なので通常より安い金額で売ることになります。


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2009.11.30 Mon l 相続 l コメント (0) トラックバック (0) l top
本日、内藤VS亀田をライブで更新したいと思います。

すぎちょう採点

   内藤 亀田
1R 9 -10
2R 9 -10
3R 10-9
4R 9 -10
小計 37-39
5R 9 -10
6R 9 -10
7R 10-9
8R 9 -10
小計 74 -78
9R 10 -9
10R 9 -10
11R 9 -10
12R 9 -10

合計 111 -117

マスコミは亀田の経験不足を指摘しているが、亀田はアマチュア経験もあるし、世界戦も2回、経験している。キャリアの差はたいしてないと思っているのは私だけだろうか。


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2009.11.29 Sun l ボクシング l コメント (2) トラックバック (0) l top
埼玉県川口市前川4-49-9
TEL  048-261-0008
http://www.sumibitei.co.jp/index.html

お値段以上に、美味しいお店だと思います。
カルビ・ロースなど並でも美味しくいただけます。

sumibitei1
決まって頼む。カルビ・ロース・サムチュ・サラダ

sumibitei2
焼いているときが、楽しいですね。

091122_1927~01
一品料理も充実してます。
☆☆☆
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2009.11.28 Sat l グルメ(川口・鳩ヶ谷周辺) l コメント (0) トラックバック (0) l top
いよいよ待ちに待った試合が迫ってきました。

内藤VS亀田 試合予想

異様に盛り上がる、さいたまスーパーアリーナ、両者への声援とブーイングが交錯する。

1R
意外に静かなスタート。両者あまり手を出さず、相手の様子を伺う。
2R
亀田が仕掛ける。内藤もこれに応戦。すごい打ち合いになる。
亀田のクリーンヒットが多い。内藤ダメージを受ける。
3R
亀田の勢いが増す。内藤のダメージが心配。
内藤の右ストレートが亀田を直撃。これまでフックに目を慣らされていた亀田には見えていなかった。
亀田のダメージは深刻。内藤が攻める。亀田はクリンチで逃げる。
4R、5R、6R
亀田は足を使って、ジャブで攻める。作戦変更。ときどき内藤にクリーンヒットを決める。
内藤は前へ出て追う展開。
7R
再び接近戦になる。亀田のショートアッパーが良く当たる。
8R
亀田が内藤を攻める。内藤のダメージは深刻。亀田のボディから顔面の左フックで内藤がダウン。
立ち上がるが、セコンドが手を振る。試合終了。


すごい試合内容に、声援が送られる。試合前と違い、ブーイングするものは誰も居ない。

妄想は、やめられまへんな。


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2009.11.27 Fri l ボクシング l コメント (2) トラックバック (0) l top
私が独立するときに、大先輩に「士業稼は蔵を建てるような仕事はしてはいけない。」そのときは、この言葉の意味は、50%くらいの理解度でした。まあ、言っていることは解りますが、開業当初の私は、先ず事業として起動に乗せることが最優先であると考えていました。

開業して、9年目になるとこの言葉の意味の理解度が80%になります。さまざまなトラブルに巻き込まれて、あの時にこうしていれば・・・。という後悔もあります。ある意味、利益主義の代償であった部分も否定できません。

しかし、事業をしている以上は、「儲からない会社で働いている所員や家族は不幸である。」と思っている。私の事務所は、義務ではないけど社会保険に加入しているし、この不景気でも、もちろん賞与も支給する。これらは、お客様から頂いた報酬であり、利益です。

正直に、都内の一等地に事務所を構えてポルシェ乗ってる士業稼をうらやましいと思っています。私が買えるのは、せいぜいポルテです。

先日、付合いのある弁護士先生に、説教されてへこんでますが、理解度100%になるまでに、もう少し、時間が掛かりそうです。


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2009.11.26 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
 私は、個人事業主です。なぜ法人にしないんですか?とよく聞かれます。
 土地家屋調査士は、法律で2人以上の調査士がいないと法人に出来ないのですよ。と答えます。

 でも、実際には調査士1人で法人にしている会社は沢山あります。この場合には、土地家屋調査士の報酬は、法人の売上には出来ないので、登記業務を個人の売上にして、登記を伴わない調査や測量の報酬は、法人の売上にします。

 個人と法人で、帳簿を二つも作って、申告も2件になります。これって面倒くさいな。法人にすると有利なことが、沢山あるらしいけど、しばらく個人事業主でいこう。

 調査士2人にする方法もあるけど、サムライ2人は絶対にもめる。調査士って、みんな我が強くて、意味の解らないこだわり持ってる頑固者が多い。実力ないけど自信家という人が非常に多い業界です。




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2009.11.25 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
1 筆界特定制度の申請人
申請できる人は、登記の名義人とその相続人、一般承継人です。
賃借権者、担保権者は申請権がありません。実地調査の立会、意見、資料の提出も認められていません。

2 申請人・関係人(隣地所有者など)による意見・資料の提出
期間内に筆界に関する意見、資料の提出をすることができます。契約書や私的、公的な資料を提出して、意見するこが出来ます。意見は書面でするのが一般的です。

3 筆界特定の判断基準
①登記記録・公図・登記簿の附属書類の内容
②土地の地形、地目、面性および形状
③工作物、囲障または境界標の有無そのほかの状況およびこれらの設置の経緯
④その他の事情
※ これらにより総合的に判断します。

4 筆界の位置を特定しがたい場合
関係証拠により、筆界を特定できない場合、筆界の位置の範囲を近似値で特定します。
この場合には、境界確定訴訟や残地分筆など他の方法を考えなければなりません。

5 筆界特定後の措置
①申請人・関係人(隣地所有者)への通知
筆界特定書の写しおよびその内容を通知します。
②筆界が特定された旨が登記記録に記載されます。
③筆界特定手続記録の保管
記録は法務局に保管されて、誰でも閲覧または写しの請求をすることができます。

筆界特定制度について①
筆界特定制度について②



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2009.11.24 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界の確認で、両者の主張が異なるなどの理由で、境界線の確認が出来ない場合があります。

この場合については、それにかかる費用や期間を考えれば、筆界特定、ADR、境界確定訴訟によらずに、解決することが望ましいですが、どうしても合意に至らない場合については、筆界特定制度も有効な方法です。

筆界特定のメリットをご紹介させていただきます。

①隣人関係の影響が少ない
当事者の対立構造とは関係なく、客観的に境界(筆界)を判断しますので、隣人関係への悪影響は少ないと思います。

②後に境界確定訴訟に発展した場合、筆界特定の結果を資料として活用する
紛争として、筆界特定だけでは、解決できなかった場合でも、その資料は活用されますので、無駄にはなりません。また、筆界特定と同じ結果になる可能性が高い。

③訴訟などに比べれば期間は短い
筆界特定を申請して、特定されるまでに、6ヶ月~1年くらい、期間が掛かりますが、境界確定訴訟は2年くらい事案が複雑であれば、もっと期間が掛かります。

④筆界特定後の登記など
特定後は、もちろん土地の分筆や地積更正の登記ができます。
登記簿に、筆界が特定された旨が記載されます。


デメリットとしては

①特定されても境界標が設置されません。
隣地の所有者の合意がなければ、境界標を設置できません。
どうしても、設置する場合は、10cm程度あけて分筆するのも有効です。

②測量費がかかります。
筆界特定の調査員が測量しますが、その費用を納めなければなりません。

③筆界(公法上の境界)を特定することが目的です。
あくまで筆界の特定なので、時効取得にはなじみません。
時効が絡む場合には、ADRが望ましいでしょう。

筆界特定制度について①
筆界特定制度について②


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2009.11.23 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
埼玉県川口市並木元町1−79
アリオ川口 3F
048-257-2314
http://www.ma-rutama.co.jp/

ネギあおさ入りを注文したら、ネギとあおさがドッサリ!
細めんで鶏白湯は、とてもヘルシーな感じ。


091116_2032~01
ネギあおさ入り 1050円 チャーシュー丼 300円

091116_2029~01



091116_2030~01
☆☆☆

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2009.11.21 Sat l グルメ(川口・鳩ヶ谷周辺) l コメント (0) トラックバック (0) l top
不動産競売で占有者を退去させる方法として、任意退去と強制執行があります。
強制執行は、時間が掛かるのと、残置物の運搬や保管、処理などの多額の費用が掛かりますので、通常は占有者に任意退去してもらうように、進めます。

任意退去は、占有者と話し合いをして、通常は、強制執行にかかる費用の半分くらいの金額(20万~30万円程度)を相手に提供することを条件に、退去と残置物の放棄をする合意書を作成して任意で退去してもらいます。
そして、退去の確認ができた後に、約束の金額を支払います。

ただし、トラブルになりそうな人には、無理に任意退去の方法をとらずに、粛々と強制執行の手続を進めます。

強制執行の手続で、注意すべきなのは、強制執行が行われるその日まで一切、不動産には手をつけないということです。強制執行で施錠技術者が鍵を開けたら、まず執行官を中に入れます。自分は外で待ちます。

良くある失敗としては、空家なので、強制執行前に鍵を変えてしまうことです。この場合は、旧所有者の占有にないと判断して執行停止となり、強制執行が出来なくなります。

あと、注意したいことは空家の場合、勝手に残置物を処理したり、鍵を変えてはいけません。
必ず、任意退去か強制執行の手続をしてから、処理します。
後で、所有者に訴えられたら大変なことになります。ゴミとしか思えないものでも、所有者にとっては、想い出のものだったりします。

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2009.11.20 Fri l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top