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不動産競売で、入札者がいない物件については、3回まで金額が下がります。

その流れは、

①期間入札
   ↓
②特別売却 ※①の開札の翌日に開始します。
   ↓
③売却基準価格の見直し(値下げ)
   ↓
①期間入札 ※②の2~3ヵ月後

※期間入札・・・1週間くらいの期間で入札して一番高い金額の人が落札します。
  特別売却・・・期間内に一番早く入札した人が買受人になれます。早いもの勝ちです。

この流れを繰り返して、3回値下げがされます。
わざと入札しないで、値下げを楽しむ方法も有効ですが、他の人が、入札しないというのは、何か欠陥がある物件です。

田舎に、物件が欲しいとか、再建築不可、借地などを手に入れるのには、値下げを待つのは有効な方法です。

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2009.11.19 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
競売の話をすると、占有屋がいたらどうするの?怖いんじゃないの?何だか怖いイメージがあるんだけど。などなど、いろいろ言われます。

そもそも、占有屋とは何者でしょうか?

昔の占有屋さん。
競売にかかるときに、所有者は占有屋さんと建物の賃貸借契約を結びます。ときには、債権者が占有屋を送り込むこともあります。
占有屋さんは、建物の賃貸借契約をたてにとり、競売の買受人に、多額の立退き料を要求します。
競売の落札者は困ってしまい。結局、多額の金銭で解決します。


と、ここまでは、昔の占有屋さんの話です。

2006年に法改正がされ、短期賃借権の保護に関する規定が廃止されました。
これにより、競売の買受人は、占有屋さんに対して、建物を明け渡しを求めて強制執行をすることが出来ます。但し、明け渡しまでには6ヶ月の猶予期間があります。
この法改正で占有屋さんは、ほとんどいなくなりました。


今の占有屋さん。
占有屋さんと立退きの直接交渉をすると大変です。立ち退いた後に、100万円の絵があった筈だけど、どうした?など、いろんないちゃもんをつけてきます。
この場合には、絶対に直接交渉をしないで、法律の手続にしたがって、粛々と強制執
2009.11.18 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
昨年から、もう10回以上、不動産競売の入札に参加しています。
但し、まだ1件も落札はしていません (^^ゞ

落札できない理由は、入札金額が安いからです。どうしても、もう少し安い金額で落札できるんじゃないか?というのがあって、ケチケチ入札になってしまいます。

落札金額との差が、5万円くらいときが何度かあって、おし~い、くやし~い、思いがありました。
普通は、ここで入札金額を上げるのでしょうが、私は、これって数打てば、そのうち当たるんじゃないかな、と思ってケチケチ入札を続けています。

ケチケチ入札でも、開札日のドキドキ感はたまりません。これで貸して家賃頂いたら、儲かるな。とか妄想して、ゲーム感覚で楽しんでいます。

私も、競売に参加するのに、ものすごい勉強をしたので、次回から不動産競売のことも少し、お話したいと思います。

一応、競売は自己責任で、不動産のことや競売に対して無知な人が、参加すると大損害を受けますので、それだけはご注意申し上げておきます。


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2009.11.17 Tue l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
農地や山林などを造成して、宅地分譲をする場合の登記ですが、地目変更、合筆、分筆してそれぞれの土地が公衆用道路やゴミ置場であれば雑種地のように、用途に合うように登記します。

その登記の手順をご紹介したいと思います。

①造成地すべてを宅地に地目変更します。
※開発許可など受けていることが条件
      ↓
②土地の合筆の登記をします。
      ↓
③地積更正、分筆の登記をします。
      ↓
④それぞれ用途と合うように地目変更します。
※宅地、公衆用道路、雑種地(ごみ置場)、公園など

①~④を連件で、申請します。
①で地目変更して、④でまた地目変更するのは、矛盾があるような気もしますが、表示登記の実務(続Ⅱ)186項に書かれているので、この方法で大丈夫ですよ。

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2009.11.16 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣地のAさんが、境界線と3メートルも違う位置にブロック塀を建ててしまいました。
ブロック塀はBさんの土地に3メートルもはみ出しています。BさんはAさんに文句を言いましたが、Aさんは、のらりくらりとかわして対応してくれません。

Bさんは仕方ないと思い、しばらく黙認していました。

この場合は、Aさんが善意無過失(自分の土地だと信じていた)の場合は、10年で時効取得が完成します。また、善意無過失でなくても、平穏かつ公然に20年この状態を続けると時効所得が完成します。

時効取得が完成した後で、筆界特定制度、筆界確定訴訟を行ってもあまり意味はありません。正しい境界線が確認できたしても、結局裁判になれば、時効取得を主張されます。

Bさんは、ブロック塀が建てられた時点で、測量をして正しい境界線を確認しなければなりません。そこでブロック塀の撤去の話をします。Aさんが話しに応じなければ、民事訴訟、調停など公的な場所でブロック塀の撤去を求めます。

大事なことは、Bさんは黙認しない。時効を完成させない。ということですね。


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2009.11.13 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
国土交通省が運営するサイトで、これを見れば、地域の取引価格と変動状況がわかります。
参考にしていただければと思います。

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

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2009.11.12 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
公図は、現在法務局に備えられていて、正式には「地図に準ずる図面」といいます。
それでは、公図はどのような経緯で作成されて、どのような経緯で法務局に備えられるようになったのでしょう。

①公図の由来
明治時代初期に定められた地番とその公法上の境界が図示されたものです。
この頃は、和紙に墨で書かれていて、今も場所によっては旧公図として閲覧することができますが、ボロボロです。

②税務署による保管
旧土地台帳(現在の登記簿)と旧土地台帳附属図(現在の公図)は、税金徴収の資料として、税務署に備えられていました。
※ 公図は現在でも、市区町村など課税機関で法務局とは別に保管しています。閲覧することもでき、境界調査の資料とすることもあります。

③登記所への移管
昭和25年に法改正され公図と土地台帳は、法務局へ移管されました。

④台帳制度の廃止
昭和35年に不動産登記法が改正されて、土地台帳の内容は、現在の登記簿に移記されました。
※ 旧土地台帳は現在でも法務局で閲覧できます。

⑤地図に準ずる図面として法定化
昭和52年通達改正で、法律上の根拠が記されました。

⑥電磁記録化
平成16年不動産登記法の改正で、電磁記録化を進めました。現在では、インターネットでも公図を閲覧できるようになりました。

公図の歴史はいかがでしたか?
現在の公図に疑義がある場合は、経緯を追って、古い公図も調査するんですよ。たまに公図を書き換えたときに間違っていたことが判明して、問題が解決することもあります。

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2009.11.11 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
開業9年目に入り、これまでやって良かった事、後悔した事が沢山あります。これまでの経験から、これから開業される方へ、いくつかアドバイスをさせていただこうと思います。

①真面目な人とだけ、お付合いする。
 世の中には残念ながら、仕事に対して誠実でない方もいます。業者さんで売ってお金になれば何でも良い。と考える方もいます。こういう方々とお付合いするとさまざまなトラブルに巻き込まれてしまいます。このような方から依頼されたら、忙しいとか理由をつけてお断りします。
 一緒に仕事をする人は、真面目が一番です。

②支払いはすぐにする。
 請求書が届いたら振込み手数料を引かずにすぐに支払いましょう。これを繰り返して相手との良好な関係を築きます。私たちは、「この人なら安心して任せられる」と思われるような人間でなければなりません。そうでなければ、お客様をご紹介されることはありません。

③お客様とは健全な関係をつくる。
 この仕事は、公共性の高い仕事ですから、依頼者の要望に100パーセント応えることは出来ません。法令上はもちろん、倫理上できないことは出来ません。依頼者に無理な要求をされたときは、毅然とした態度でお断りします。大手企業1社に依存するような経営は、この仕事では望ましくないでしょう。

④不動産関係の法令に精通すること。
 試験の知識だけでは、実務ではまったく通用しません。土地の分筆をするにしても、建築基準法、都市計画法、税法などさまざまな法令に精通していないと、お客様に誤った分割線を提案してしまいます。

⑤誰が依頼者で誰が支払いをするのか明確にする。
 金額が大きいときは、必ず契約書を交わします。支払いのトラブルは多いですよ。給食費を支払わない人が多い世の中なので十分に注意しましょう。

⑥良い所員は大切にする。
 良い所員は出来るだけ長く働いてもらうために大切にしましょう。


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2009.11.10 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物の解体工事を先にして、後から境界測量を依頼される方が、いらっしゃいますが、これはNGですね。

依頼者さんは、建物がないほうが、視通が良くて測量しやすいと思ってお気遣いを頂くようですが、確かに視通の面ではその通りではあります。

しかし、先に解体の工事をしてしまうと、境界の判定の要素となる塀や生垣を撤去したり、境界標そのものを破損する恐れもありますので、こちらの方が視通よりも重要ですので、出来れば建物の解体工事の前に、測量をして境界確認をさせていただきたいのです。

お互い塀が境界と認識していた場合には、大きい問題となる場合もあります。


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2009.11.09 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
私のいちおしのらーめん屋さん
ほしの家
埼玉県川口市芝下3-9-21

091106_2017~0001

ねぎチャーシューめん 1100円
細麺、上品なスープに、絶品のチャーシュー
これは、すごい!懐かしいラーメンの味とも違い。
シンプルで、高級な味かな。
091106_2005~01

091106_1959~01
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2009.11.08 Sun l グルメ(川口・鳩ヶ谷周辺) l コメント (0) トラックバック (0) l top