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 不動産の物件を一般市場で探す場合、基本的には掘出物というのは存在しないと思っていたほうが良いと思います。

 安く売り出している物件と言うのは、必ず安い理由があります。大事なことは、その安い理由を知った上で納得して買うことです。後でこんな筈ではなかった。と思うのは避けたいですね。

物件の特徴と留意点

①路地状敷地(旗さお敷地)
 このような敷地は人気がなく、路地(さお)部分の幅と長さにもよりますが、相場の2割~3割くらいは安く買えます。
 メリットとしては、幅が2.5m以上あれば車の駐車が出来ます。デメリットとしては、再建築の際、クレーン車が使えない建築費が割り増しになる。人気がないため売りづらい。などです。

②違反建築(建蔽率・容積率違反)
 この場合は、銀行融資が困難になります。そのため売主は現金購入する人を探しますので、売り出し価格は当然、安くなります。自分が売るときにも、同様に安く売ることになります。建物を解体して更地にしてしまえば、関係ないです。

③事故物件
 過去に自殺や殺人事件があった物件です。不動産業者さんは、重要事項説明義務があるので事故物件であることを説明します。当然、みんな敬遠しますから、安く売り出します。
 買ったあとも、近所の人に、「あの家はね・・・」と噂話をされます。
 自分で事故物件の調査をしたい場合は、近所の人への聞き込みが有効です。「この家、買おうと思ってるんですけど・・」などと話しかければ、沢山の情報がもらえます。

④近くに嫌悪施設がある
 鉄塔、お墓、火葬場、ゴミ処理場、893の事務所、ゴミ屋敷などなど。

⑤再建築不可の物件
 相場の半額以下で買えます。建物の状態が重要です。リフォームして何年くらい寿命を延ばせるか?隣地の購入交渉や道路申請などで再建築可能にすることは出来るか?この辺は押さえておきましょう。バケる可能性もあります。


次回へ続きます。

物件選びの留意点①
物件選びの留意点②




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2009.10.23 Fri l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
 今後の不動産・建築に係わるものとして、人口の推移というのは、重要な資料となります。

 そこで、国立社会保障・人口問題研究所のデータから、今後の人口がどのように変動していくのかをご紹介したいと思います。

将来推計人口データベース
http://www.ipss.go.jp/syoushika/tohkei/Mainmenu.asp

2005年を100%とした場合の2035年の人口予測です。

全国(86.6%)

埼玉県(88.7%)

さいたま市(97.1%) 川口市(95.9%) 所沢市(90.3%) 川越市(86.6%)
越谷市(90.6%) 春日部市(78.3%) 草加市(100.8%) 上尾市(94.3%) 
熊谷市(79.4%) 狭山市(78.3%) 新座市(91.4%)


東京23区(99.6%)

世田谷区(105.3%) 杉並区(96.4%) 板橋区(97.0%) 大田区(97.7%) 江戸川区(110.1%)
足立区(86.3%) 練馬区(106.0%) 八王子市(106.3%)

横浜市(100.5%) 川崎市(103.4%) 相模原市(97.4%)

※ 東京・神奈川は、強いですね。逆のことを言えば、地方ではそれだけ過疎化が進むことになります。


千葉市(99.4%) 松戸市(90.0%) 船橋市(97.3%)

宇都宮市(95.3%)


札幌市(93.4%) 仙台市(92.1%)

新潟市(86.1%)

浜松市(93.0%) 静岡市(79.4%) 名古屋市 (92.7%)

大阪市(85.7) 東大阪市(82.0%) 堺市(84.0%)

広島市(90.2%) 岡山市(97.0%)

姫路市(84.7%) 松山市(88.7%)

福岡市(103.5%) 北九州市(77.0%) 熊本市(91.9%) 鹿児島市(88.2%) 

地方都市には、非常に厳しい予測がされていますね。


全国人口上昇率ベスト10

1位 舟橋村 143.4%
2位 三好町 133.6%
3位 富谷町 132.7%
4位 日進市 128.0%
5位 稲城市 127.1%
6位 精華町 126.5%
7位 川越町 123.1%
8位 印旛村 122.6%
9位 香芝市 122.0%
10位 中央区 121.9%

※人口の少ない市区町村が並ぶ中、東京都中央区が10位です。

全国人口上昇率ワースト10

1位 南牧村 31.7%
2位 神流町 33.6%
3位 大豊町 34.0%
4位 上関町 34.1%
5位 川上村 34.6%
6位 早川町 35.0%
7位 五木村 35.9%
8位 東吉野村 36.6%
9位 福島町 39.4%
10位 夕張市 39.8%



埼玉県内人口上昇率ベスト15

1位 伊奈町 119.2%
2位 和光市 114.6%
3位 戸田市 111.4%
4位 鳩ケ谷市 107.3%
5位 吉川市 103.3%
6位 草加市 100.8%
7位 朝霞市 100.3%
8位 松伏町 100.0%
9位 栗橋町 99.8%
10位 さいたま市 97.1%
11位 三芳町 96.1%
12位 川口市 95.9%
13位 志木市 95.0%
14位 鶴ケ島市 94.9%
15位 上尾市 94.3%




埼玉県内人口上昇率ワースト15

1位 東秩父村 60.4%
2位 皆野町 62.8%
3位 小川町 63.0%
4位 ときがわ町 63.9%
5位 鳩山町 64.6%
6位 菖蒲町 65.7%
7位 大利根町 65.8%
8位 幸手市 66.2%
9位 秩父市 67.0%
10位 小鹿野町 68.9%
11位 北川辺町 69.3%
12位 長瀞町 71.5%
13位 越生町 72.9%
14位 三郷市 73.5%
15位 寄居町 74.4%





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2009.10.22 Thu l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
よく、再建築不可の物件を安く買った。再建築不可の土地を買わされ騙された。という話を聞くことがあります。では、再建築不可の物件とは、どのような物件なのでしょうか?

 再建築不可の物件とは、主に建築基準法上の基準にあわない物件のことを言います。基本的に幅4m以上の道路に2m以上接していないと建物が建てられないと、建築基準法により定められています。

 ここで言う道路は、単に人が通行していれば、道路ということではなく、次のように建築基準法で定められた道路です。

①道路法による道路
道路法で路線の指定、認定を受けた一般国道、都道府県道、市町村道です。

②都市計画法、土地区画整理法等による道路

③建築基準法ができたとき(昭和25年)にあった幅4m以上の道路。

④計画道路
ただし2年以内に事業が執行される道路であると指定されたもの。道路ができていなくても家が建てられる。

⑤位置指定道路
申請し道路を造って検査してもらって道路と認めてもらう道路。

⑥2項道路
幅4m未満だが、道路の中心後退をすれば4mの道路になるとして指定された道路。この道路は旧市街地の中にかなり多い。

 これらが、建築基準法で認められた道路ということになります。これら以外の道路を「法外道路」、「通路」などと言って区別します。

※ これら以外に、条件は厳しいですが救済措置的に、43条ただし書による道路があります。
 この場合には、建築は出来ますが、建築の規模など、厳しい規制を受けます。


道路に2m以上接していなければ、ならないとされてます。
この2mは、直径2mの硬いボールをイメージして頂いて、このボールが建築敷地まで、隣地にぶつからずに、通れなければなりません。

 したがって、道路に面した間口が2.0mであっても、途中で1.8mになってしまえば再建築不可となります。また、東側の道路に1.8m接していていて、反対の西側道路に1.9m接している場合は、合計が3.7mですが、2mのボールは通れませんので、再建築不可です。

 その他、高圧線下の土地で規制を受ける。区画整理予定地。市街化調整区域で要件が整わない。など再建築不可になる場合があります。後ほどの機会に説明したいと思います。

 これだけ、書くと物件を買うのが不安になるかも知れませんが、不動産業者さんには、重要事項説明の義務があります。当然、再建築不可の場合はその旨を説明しなければなりません。怠れば業者には重いペナルティーがあります。

 信頼できる(すぐに潰れない)不動産業者さんを選べば、騙されることはありません。



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2009.10.21 Wed l 不動産 l コメント (0) トラックバック (0) l top
 普通に考えれば登記されている土地の面積は正しいと考えるのが自然だと思います。

 しかし、さまざまな事情により、登記された面積が大幅に違うことも有ります。確定測量をした結果、100㎡以上も相違するということも有ります。
 そこで、どのような土地が登記簿面積との違いが大きくて、どうのような土地が面積の違いが少ないかをまとめてみましょう。

面積の違いが少ない土地

①区画整理が行われている土地
②耕地整理が行われている土地
③国土調査が行われている土地
④昭和55年以降に作成された地積測量図がある

①~③は登記簿を見れば確認することが出来ます。
④は法務局に行って地積測量図を調べてみましょう。昭和55年以降としてあるのは、この頃にトランシット(測量機械)が浸透して、測量技術が大幅に向上したからです。それより以前は、結構、誤差が大きいです。


面積の違いが大きい土地

①分筆を残地差し引き計算でしている
②分筆や地積更正を過去にしていない

このような土地は、要注意です。
分筆の差し引き計算は、土地の一部だけを測量して残りの土地は、登記面積から差し引く方法です。
地積測量図を見れば解りますが、
登記面積-求積した面積=分筆残地の面積
として計算します。このような方法は、分筆するたびに、誤差が累積しますので面積の違いが大きくなります。現在は分筆差引計算の方法は、原則として認められていません。


都心では、殆ど有りませんが、地価の低い地域では、測量を行わずに登記の面積で売買を行うケースが多いので注意しましょう。

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2009.10.20 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
小雨の中、昭和48年に区画整理がされた土地の境界の探索。

ダボスコで掘っていると1.3mくらいのところで、コツンと杭の感触があった。

つまり、区画整理がされた当時は、地盤面が今より1.3m程低かったと言うこと。

案の定、7本の杭くんたちに出逢うまでに、すべて1.3m掘った、しかもガラがすごい。

トラバーを回したところで、雨がひどくなって、観測は中止した。

掘ったところは、すべて埋め戻すことになった。

事務所に戻ると、何だか寒気がしてきた。どうやら風邪をひいたみたいだ。

現場では、この程度のことは珍しくないけど、何だか歳を感じるな。



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2009.10.19 Mon l 業務日誌 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の単位には、いろいろあります。
法令によって使う単位もそれぞれで、古い資料を見ると今は使わないような単位が出てきますので、把握しておく必要があります。

土地の面積

1反(いったん)=300坪=991.73㎡
1畝(いっせ)=30坪=99.17㎡
1歩(いちぶ)=1坪=3.305785・・・㎡

つまり、
壱反五畝壱拾五歩は、465坪であり、1537.19㎡ということになります。
ちなみに
○○坪を平方メートルに換算する場合は、400/121を掛けると○○㎡と計算できます。
○○㎡を坪数に換算するときは、121/400を掛けると○○坪と計算できます。


農地法や都市計画法では、ヘクタール、アールの単位が出てきます。

1アール(1a) =100平方メートル=0.01ヘクタール(0.01ha)

1ヘクタール(1ha) =100アール(100a) =10,000平方メートル(10,000m²)


距離、寸法

1間 = 6尺≒1.8181818メートル

※ ○○間に0.55で割るとメートルに換算できます。
  5.1間÷0.55=9.272727・・・
  古い図面を見ると間の単位で書かれています。 

1尺 = 10寸 = 10/33メートル ≒0.3030303メートル



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2009.10.18 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
現地には、存在しないが、公図上に水路が記されている。
通常は、地番のない土地については、国有財産ですが、この根隆堀(ねおけぼり)だけは違います。

旧土地台帳や、コンピュータ化により閉鎖された登記簿を見ると「畑弐畝壱歩、内壱拾四歩根隆堀」と記載されています。これが根隆堀(ねおけぼり)です。

畑が弐畝壱歩(201.65㎡)あります。その他に壱拾四歩(46.28㎡)根隆堀があります。その土地はあなたの土地です。という意味です。

この場合には、水路の土地も自分の土地ということになります。

この場合の登記手続きは

公図の訂正手続 (水路の公図線を消して自分の土地に含みます)
   ↓
土地の地積の更正登記 (正しい面積に直す登記をします)

となります。

このような土地は、ほとんどありません。8年やっていて1回しか、当たったことないですよ。
ちょっとマニアック過ぎますか・・・。


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2009.10.17 Sat l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
ハイゼット君はエアコンが壊れたまま、冬が終わり、春が来た。

E君と二人で、外環道をとばし、境界立会の現地へと向かう。

すると、アクセル踏んでも、ハイゼット君がどんどん失速していく、おかしい。おかしい。
どうやら、オイル漏れでエンジンが焼きついたみたいだ。

このときは、本当にびびった。立会で10名の隣接者さんが待っている。タクシーを拾える場所でもない。

すぐにレッカーを呼んで、移動してもらう。
レッカー屋さんの仕事は、高速道路の出口まで移動するのが、仕事らしい。
練馬インターを出たところで、レッカー屋さんに「じゃあ、ここで」と言われてしまいました。
私とE君はレッカー屋さんを拝み倒して、何とか2キロ離れた現場まで、運んでもらった。

何とか、立会の時間に間に合った。
レッカー屋さんとE君に感謝。あなたが、居たから今の私が居る。
このご恩は一生忘れません。


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2009.10.16 Fri l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
10月19日、NHK「おはよう日本」、AM7:00~7:45あいだに地図混乱地域についての報道があるそうです。
2009.10.16 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
事務所1号車ハイゼット君

今から8年前のお話です。
開業当初は、お金がなくて、中古車屋さんで買った10万円のハイゼットで仕事をしていました。

相方は、同時期に独立したE君、お互いに人を雇っていないので、現場があるときは、お互い手伝ってやっていました。

当時、時給1500円の取り決めで、お互いやりっこして、時給が高いだの安いだの言ってましたが、同じくらいの現場数だから、まあいっかという感じでした。

ある日、現場の帰り、真冬に、「寒い寒い。エアコン壊れた。」車の中でジャンバー着て、缶コーヒーをカイロ替りにして、ガタガタ震えながら帰った。
絶対に成功しようと、二人で誓った。
懐かしいな~。

E君は、カリスマ調査士になって、600万のクラウンに乗ってます。
私は、そこそこの調査士になって、レガシーに乗ってます。

楽あれば苦あり、とりあえず、エアコンの効く車に乗れるようになって良かった。


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2009.10.15 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (1) トラックバック (0) l top