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隣地の所有者が立会に応じてくれない場合のパターンと対処方法について、いくつかご紹介させていただきます。
私は、こうした場合でも相手が話しがきちんとできる人であれば、立会はできると思っています。


①遠いので現地に行けない。
 行ける範囲であれば、隣地所有者のお宅に伺い、写真と図面で説明をします。行けない場合は、郵便と電話で対応させて頂きます。

②めんどくさい。忙しい。
 私は、このような場合は、週に1回程度、定期的に電話と訪問を繰り返し、決して諦めません。境界の確認をしなければ、もっとめんどくさいし、こいつはしつこいと相手に思わせます。

③解らないから立会したくない。
 十分に説明して理解してもらうしか有りません。境界が不明確な場合のデメリットなども説明します。

④まともでない。話が通じない。
 この場合には、立会は難しいので、口頭で境界に異議がないかを確認します。なるべく長く会話をして、「境界線について私の説明で異議はありませんか?」と聞きます。「お前、しつこいんだよ。それでいいよ。バカやろー。」などと言わせて、会話の内容を録音し、文章にまとめて登記申請書と一緒に法務局へ提出します。

⑤高齢で身動きが出来ない。海外に在住している。
 変わりに立会できる人がいるかを聞きます。場合により戸籍などで調べます。

⑥以前、立会を依頼したが断られたことがあり、今回は立場が逆になった。また、仲が悪い。相手が嫌い。
 これは、キツイですね。補助者時代に、法務局から通知を出して立会してもらいましたが、現地で所有者同士が喧嘩になったこともありました。これは失敗例です。
 このような場合は、隣接所有者さんに、境界が不明確な場合の不利益などを充分に説明して、納得してもらう方向が良いかも知れません。所有者同士は、合わせない方が良いかも知れません。
 当事者の性格によっても、対応が変わるでしょう。


 法務局に、分筆などの登記申請をして、法務局から隣接所有者に立会通知を出してもらうのも有効な方法です。しかし、当事者の性格によっては裏目に出る可能性があるので充分に注意が必要です。

 このほか、筆界特定制度、民事調停、ADRなどを活用する方法も有りますが、これらは期間が掛かり過ぎるのと費用も大きい負担になってしまいます。
 最後の手段は出来るだけ使わずに、解決するのが、良いと思います。

隣地との境界確認①
隣地との境界確認②
隣地との境界確認③
隣地との境界確認④
隣地との境界確認⑤
隣地との境界確認⑥





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2009.09.30 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣地所有者の現住所が不明である場合の調査方法についてご紹介します。

登記されている所有者の住所は、現住所と一致するとは限りません。登記された後に、住所移転をしたり、相続があったり、失踪?夜逃げ?なんて場合も考えられます。
先ずは、所有者または相続人の住所を把握しなければ、境界確認のお願いすら出来ないということになります。

それでは、調査の方法をいくつかご紹介しましょう。

①住民票・戸籍などで現住所を調べる。
 殆どの場合は、この方法で現住所がわかります。この場合は、住民票の保存期間が問題になります。市役所は、一定の期間しか住民標情報を保存しませんので、保存期間が過ぎてしまえば調査が出来ません。また戸籍は、本籍が解らなければ調査することが出来ません。登記された住所と本籍が一致していれば調査出来ますが、そうでなければ調査は出来ません。

②固定資産税台帳を調べる。
 市町村によっては、土地家屋調査士に職権調査権が認められていますが、そうでなければ委任状の提出が必要になるので、その場合は調査出来ません。

③管理会社に問合せ
 アパートや駐車場であれば、管理会社に問い合わせれば簡単です。

④聞き込み
 地味ですが、近所の人に聞き込みをします。出来れば話し好きそうな、おばちゃんを見つけて「この土地の所有者さんってどこに居るんですかね~。」などと聞くと「所有者さんは大分、前に亡くなってるけど親戚はそこに住んでるよ~。」など有力な情報が得られる場合があります。

⑤共同担保目録つきで登記情報を調べる。
 他の不動産は、違う住所で登記されている可能性があります。また共担の所在地にヒントがある可能性もある。自宅が共担に入っていいたらラッキーですね。

これらの方法でも、住所を把握できない場合はあります。
その場合は、地積測量図や区画整理図、現況のブロックや境界標で、境界を認定したり他の方法を考えます。

隣地との境界確認①
隣地との境界確認②
隣地との境界確認③
隣地との境界確認④
隣地との境界確認⑤
隣地との境界確認⑥



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2009.09.29 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣地との境界確認が出来ない場合の対処方法について今までの経験から考えてみたいと思います。

当事務所では、2001年に開業してから、境界確認が出来なった事案は3件ありました。
そのうち、分筆や地積更正が出来なくて、依頼者の目的を達成できなかった事例は幸運にも0件です。
隣地との境界確認が出来ない理由には、次のようなことが考えられます。

①隣地の所有者が現住所不明である。
②隣地の所有者が立会に応じてくれない。
③隣地の所有者と境界線の主張が相違する。
④境界線の主張は特にないが、承諾はしない。

 隣地に囲繞地(道路に面していない土地)や、再建築不可の土地があり、空き地や廃屋になっていて、誰も利用していない。このような土地がある場合には、①や②に該当する可能性が高いので注意が必要です。
 このような財産価値のない土地については、所有者に関心がなく、相続があっても登記されずに、そのまま放置される。また、所有してることも知らなかったというケースもあります。
 また私道も同様に、財産価値のない土地です。まれに宅地だけが所有権移転され、私道部分の登記がされない場合があります。
 では、次回よりパターン別に対処の方法をご紹介したいと思います。

隣地との境界確認①
隣地との境界確認②
隣地との境界確認③
隣地との境界確認④
隣地との境界確認⑤
隣地との境界確認⑥


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2009.09.28 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
区画整理地内で仮換地が指定されている場合の地目変更登記ですが、結論を言うと現地換地の場合は地目変更が出来ますが、飛び換地の地目変更が難しいということになります。

地目変更の要件としては、仮換地上の土地と、従前の土地が同一の地目であれば地目変更ができるとされています。
現地換地の場合は問題ないのですが、飛び換地の場合は従前地が同じ宅地などであれば、地目変更できますが、従前地が道路や公園などになっている場合は、地目変更が出来ません。

ここで問題になるのは、融資を受ける場合に金融機関が、地目変更を要求してくる場合があります。
このような場合には法律上、地目変更が出来ないのですから、土地家屋調査士が地目変更ができない旨の書面を金融機関に提出することにより、融資の問題は解決できます。

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2009.09.27 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
地目は土地の利用状況を観察して定めるので、現実に建物の敷地になっていなければ「宅地」に地目変更することは、原則として出来ません。

ただし、例外として「将来、宅地となることが確実に見込まれる土地」については、更地であったとしても、「宅地」に地目変更することが出来ます。

更地を地目変更できる例として

①建物の基礎工事が完了している。また、大規模な基礎工事に着手している。
②建築確認を受けている。
③開発の検査済証を受けている。
④開発の許可を受けていて、ガス、水道、下水道、道路側溝の工事が終わっている。

※①については、地目変更をするためだけの見せかけだけの基礎工事では認められません。
市街化調整区域の農地については、許可を受けた転用目的と合致していなければなりません。

地目変更できるか微妙な例

①道路位置指定の許可を受けている。
②宅地造成工事が完了し、ガス、水道、下水道、道路側溝の工事が終わっている。

※このような場合は、事前に相談が必要です。


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2009.09.26 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物種類として、所有者が賃貸アパートなどの一室に居住する場合に「居宅・共同住宅」という種類の表示はありえるか?
結論から言うと、この種類の表示で登記することができます。
もし、これが出来ないと、住宅ローンを組んだり、住宅ローン控除を受ける場合に支障があります。

共同住宅というのは、居宅の集合体なので、この表示は可笑しいような気がしますが、登記所もさまざまな、事情を考慮して、柔軟な対応をしていただいているようです。

ただし、一般に住宅ローンの場合は居室部分が全体の50パーセント以上でないとダメなので、それに満たない場合は、区分建物にして居宅にする方法ですね。

また、2世帯住宅の場合も「居宅」として登記することができます。

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2009.09.24 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
 建物の表題登記の添付書面として工事完了引渡証明書という書面があります。

 業者さんと施主さんとのあいだでは、トラブルになることが多く、この書面は業者さんが施主さんに建物を引き渡したことを証する書面で、所有権の証明書としては最も重要な書面といえます。

 実際に、施主さんが工事に不満を持ち、代金を支払わない。業者さんは代金の支払いを受けていないから建物を引き渡さないというのは非常に多いトラブルで裁判になることもあります。この場合には、契約の内容や、支払い済みの金額にもよりますが、基本的には業者さんに建物の所有権があることになります。

実務上の手続の流れですが

工事の完成
    ↓
建物表題登記の申請
    ↓
金銭消費貸借契約
    ↓
融資の実行、抵当権設定登記、工事代金の支払い、建物の引渡しを同時に行います。

※ 融資を受ける場合には、殆どがこの流れで手続をすることになります。

したがって、実務上は、業者さんから施主さんが建物の引渡しを受ける前に、工事完了引渡証明書を添付して建物表題登記を申請することになります。
これは、かなりの矛盾があるな~。
業界では、慣例で当たり前にやっているけれど、工事完了引渡証明書の提出に抵抗がある業者さんもいらっしゃいます。
工事完了引渡証明書の文言を「本、表題登記完了後、速やかに建物を引き渡す予定です。」にして工事完了引渡(予定)証明書で登記出来るだろうか?

そんなことを考えながら、慣例どおり登記申請する私です。

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2009.09.24 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
 よく受ける質問として、建物新築について、どの程度まで工事が進んでいれば建物表題登記を申請できるのか?という質問があります。

 これについては、建物の要件として、用途性が備わっているかということになります。つまり住居であれば、そこに住むことができるかということです。
 法務省監修の建物認定に記されていますが、壁はクロスや左官の仕上げが完了し、床には畳が取り付けられて、電灯器具の取り付けも完成している状況が例として挙げられています。これは、建物の外工以外は、ほぼ完成状態という、厳しい判断です。つまり、工事途中で登記申請をしても、登記所から指摘を受ければ取下げということになります。

 とは言っても、多くの場合、業者さんは、出来るだけ早く表題登記をして、残金決済を早くしたいと考えていますし、建物の所有者も早く引渡しを受けて、新築の家で生活をスタートしたいと思っています。

 登記所や私たち代理人が、気にするのは工事途中で残金決済が行われて、業者さんが倒産などで残りの工事が行われずに、所有者さんが損害を被るということです。

 それらのことを鑑み、実務上表題登記を申請する段階として、足場が取れていて、内装工事がほぼ完成状態にある必要があります。このような状況でも厳しい登記官によっては、申請が早過ぎると指摘されることはあります。
 まあ、急がばまわれということもあります。

  
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2009.09.24 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建売業者さんから連絡があり、建物の表題登記について、決済日まで時間がないので、融資の承認前に申請して、承認が降りなければ、その時点で取り下げて欲しいとの話しだった。

私も、つい強い口調で所有者が確定していない段階で申請は出来ない。もしそのまま登記されて承認が降りなかったらどうするんですか・誰が責任とるんですか・中古物件になってしまいますよ!

相手も、決済に間に合わなかったら責任とって貰えますか・申請出来ないなら預けた書類を返送して下さい。と言ってくる始末。

その場は、電話を置かせてもらい、後日、電話で承認を受けてから申請して、法務局に早く処理してもらえるように交渉する事で合意しました。

私も、会社からプレッシャーをかけられて冷静な判断が出来ない若い営業マンを相手に、喧嘩してしまうとは、自己反省しないとね。次回はもう少し大人の対応が出来るようにしよう。


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2009.09.12 Sat l 業務日誌 l コメント (0) トラックバック (0) l top
昨年のリーマンショック以来、本当に仕事が少ない。
5月、6月にやや回復の兆しを見せたが、7月、8月はまた大幅な受注減です。
一昨年まで、忙しく働いていたのが嘘のようですね。

仕事が暇になり、時間が取れるというのは、嬉しいことも沢山有ります。
私は、今年は勉強の年と思い、沢山の勉強会、講演会に出席し、本も読みまくっています。
ここで得た、知識や人脈は、これから私の宝になっていくと思います。

また、今まで出来なかった新規のお客様を増やすための営業にも力を入れていて、今までは忙しくて出来なかったことに、いっぱい時間をつかっています。

まあ、なが~い勉強期間ということでしょうか?
今のところは、嬉しい時間ですが、あまり長くなったら複雑です。

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2009.09.11 Fri l 業務日誌 l コメント (0) トラックバック (0) l top