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平成4年以降に、1万ヘクタール以上の土地が生産緑地に指定されました。

そのうち8割りの生産緑地が、30年の期限を2022年に迎えるということで、都市にある農地が不動産市場に放出されて不動産価格が下がるんじゃないかと言われています。

今回は、生産緑地の2022年問題についての話しです。

最後まで見ていただければこの2022年問題が分かりますのでお付き合いください。



もともとは、バブル経済のときに都市部の地価が高すぎるということが問題になりました。
その原因の一つとして、都市部の農地が、税制で優遇されている。
そのために、実際には農業をしていない偽装農地が多いことがありました。
その対策として、都市農地の宅地並みの課税がされるようになります。
そして、宅地並み課税の回避措置として生産緑地制度ができました。

生産緑地制度は、都市部の市街化区域で500㎡以上の土地については、30年間、営農することを条件に税制上の優遇を受けられるというものです。

生産緑地に指定がされると、本人が死亡するかケガ等で営農することが出来なくなる。
ということがない限りは、30年間は生産緑地を解除することは出来ません。
その30年の期限が2022年に切れるので、2022年以降に不動産価格が下がるんじゃないかと言われています。

ただし、法律の整備がされて2022年に生産緑地の解除が多くならないように対策もされています。

2022年に、生産緑地の期限を迎える土地の所有者は、次の3つのうちのいずれかを選択することになります。

一つ目は、生産緑地の解除をする。
二つ目は、生産緑地の継続をする。
三つ目は、特定生産緑地の指定を受ける

この中から、選択することになります。

一つ目は、生産緑地の解除をする。
生産緑地の解除をすると買取り申し出の手続きとなります。
現実的には、買取り申し出をしても、市区町村が買取りをすることは皆無ですから、

所有者が宅地や駐車場などに転用したり売却をすることになります。



二つ目は、生産緑地の継続をする。

生産緑地の期限を迎えてもすぐに解除するのではなく、継続をするという選択することもできます。

メリットとしては、いつでも生産緑地を解除できるということです。
ただし、固定資産税は今までのような安い金額ではなく農地を続けても、
宅地の3分の1は支払わなくてはならないということになります。



三つ目は、特定生産緑地の指定を受ける
2017年に生産緑地法が改正されました。

30年間、生産緑地を継続した農地については特定生産緑地の指定を受けることもできます。
10年間、特定生産緑地の指定を受けて10年後に、継続か解除かを判断することになります。
特定生産緑地の指定を受けている期間は、今までの生産緑地と同じように税制の優遇を受けることができます。

今までは生産緑地の指定は、500㎡以上なければ指定できませんでした。
市区町村の条例を定めれば、300㎡以上であっても生産緑地の指定ができるとされました。

生産緑地は貸すことが出来ませんでしたが、市民農園など人に貸しての農業経営が可能になりました。

2022年に生産緑地の沢山の解除が、されて、不動産が放出されて不動産価格が下がると言われています。
その対策として、生産緑地を残すように法改正もされています。

2022年以降に、不動産価格が暴落するという人もいるし、
不動産価格にはそれほど影響がないという人もいます。

実際のところは、2022年以降にならないと分かりません。

ただし、不動産関連の仕事をする上では、内容をわかっている必要があります。

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2020.03.03 Tue l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top
一時期にたくさん報道がされた所有者不明の土地の問題です。

62万筆の地籍調査をしたところ、登記の記録からその所有者を特定できない土地が20.3%(12万5千筆)の所有者を特定することができなかった。

20%ですから日本全体の九州一個分が所有者不明である。
2040年には、北海道一個分の土地が所有者不明になると話題になりました。

今回は、この所有者不明土地の問題を解決するために、法律の整備が行われました。
また改正される予定のものもあります。
今回、その紹介をします。



東日本大震災のときに、高台に住宅を移転させるのに、国が山林の買収を進めようとしたが、所有者が不明の土地が多くて苦慮したということがありました。

それに始まって所有者不明土地について、法律の整備が行われて本格的な対策が行われております。


平成28年の地積調査で、所有者に登記された住所に通知を出したところ通知が届かずに戻ってきた。
先程言ったように、20.3%が登記記録だけでは、所有者の所在が特定出来なかった。

これを持って九州1個分の土地が、所有者不明の土地であると報道されました。

その後、住所の移転など追跡の調査しても、全体の0.41%は、所有者が不明であったということです。

最終的には0.41%とは言っても所有者不明のままでは、道路の拡幅などの公共事業も進まないということになります。

では所有者不明の土地の対策についてお話しします。

「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」が施行されました。
表題部所有者不明の土地とは、登記記録に所有者の住所氏名が正常に記録されていない土地です。
具体的には、次の3つの例です。
1, 住所の記載がない土地
氏名のみが記載されていて住所の記載がない

2, 字持地
「大字○○」とだけ記載されている。字が所有している土地

3, 記名共有地
「○○他何名」などの記載がされている。共有者が誰だか分からない。

全体の1%200万筆が、このような変則型登記の所有者不明土地と言われています。

このような土地について、登記官に所有者の探索に必要な調査権限が与えられる。
所有者不明の土地について、新たな「財産管理制度」裁判所が選任した管理者による管理を創設する。



つぎは、所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法です。
所有者不明土地について反対する権利者がなく、建物がない場合は、利用できる仕組みを構築しています。
地域の福利増進事業であれば、所有者不明土地を利用して事業を行うことができます。
公園や直売所(購買施設)などがあげられます。
権利者が出てこない場合、異議がない場合は期間の延長も可能です。


法務局の登記官が、長期間相続登記などがされていない土地について、「長期相続登記など未了土地」である旨を登記に記録することできるようになりました。


国土調査法です。
所有者不明の土地等について、筆界特定制度を活用し、法務局と連携して筆界を特定する。
今まで国土調査で境界が確認できない土地は点線で「確認未了」と記載されていました。
それが筆界特定制度で特定できるということになりました。

不動産登記法です。
令和2年11月改正の試案です。まだ決定ではありません。

相続の登記が義務化されます。
これまでは、資産価値が低い土地は相続登記がされずに放置されるということがありました。義務化されることで、相続登記未了の土地が減るのでなないかと期待します。

登記名義人の住所、氏名の変更の登記についても義務化されるようです。
っていうか、住所を移転したり、婚姻で氏名が変わった場合に、市区町村とデータとリンクして自動的に登記記録が変更されるようにならないでしょうか。
でも行政は縦割りなんでそこまでは、難しいんでしょう。

相続以外の所有権移転登記も義務化されます。

外国に住所を有する外国人の登記名義人は、日本国内の連絡先を登記することができる。


民法の改正です。
これも令和2年11月施行の試案です。

共有の場合には、共有者が選任する管理者も設けることができる。

裁判所が共有物の管理者を選任する。
所有者不明土地等については第三者の申立、そのほか共有者の申立で裁判所が管理者を選任する。

隣地使用権の見直しです。
境界の調査又は境界を確定するための測量で隣地に対して使用の承諾を求めることができるとされています。


遺産分割の期間制限が設けられます。
遺産分割の申立のないまま、仮に10年経過したときは、具体的な相続分を主張できないとされてます。
長期的に相続登記がされない土地を作らいという趣旨です。

土地所有権の放棄が認められます。
放棄された土地は国庫に帰属します。
放棄できるのは個人のみか法人を含むかまだわかりません。
共有の場合は、共有者全員で放棄しないかぎり放棄できない方向です。


以上、所有者不明土地に関する法律改正また民法、不動産登記法の改正試案についてお話をしました。


最後にまとめです。

「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」が施行されました。
登記官に所有者の探索に必要な調査権限が与えられる。

所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法です。
地域の福利増進事業であれば、所有者不明土地を利用して事業を行うことができます。

国土調査法です。
所有者不明の土地等について、筆界特定制度を活用し、法務局と連携して筆界を特定する。


不動産登記法です。
令和2年11月改正の試案です。まだ決定ではありません。

相続の登記が義務化されます。
登記名義人の住所、氏名の変更の登記についても義務化されるようです。
相続以外の所有権移転登記も義務化されます。
外国に住所を有する外国人の登記名義人は、日本国内の連絡先を登記することができる。


民法の改正です。
これも令和2年11月施行の試案です。
共有の場合には、共有者が選任する管理者も設けることができる。

裁判所が共有物の管理者を選任する。
所有者不明土地等については第三者の申立、そのほか共有者の申立で裁判所が管理者を選任する。

隣地使用権の見直しです。
境界の調査又は境界を確定するための測量で隣地に対して使用の承諾を求めることができるとされています。

遺産分割の期間制限が設けられます。

土地所有権の放棄が認められます。


以上、所有者不明土地についてのお話でした。
参考にしていただけると幸いです。

2020.02.28 Fri l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top
ここのところ民法を始めとする法律改正のラッシュです。?
私の仕事である土地家屋調査士の法律、土地家屋調査士法も改正がされました。

今回は、この土地家屋調査士法の改正の要点をお話します。

法改正は、大きく分けて3つの項目に区分できます。


1つ目は、土地家屋調査士の使命に関する規定です。
「土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もって国民生活の安定と向上を資することを使命とする。」
「筆界を明らかにする業務の専門家」という文言が加わりました。
「国民生活の安定と向上に資する」という使命が加わり、この資格の社会に与える重要さを感じます。


2つ目は、一人法人が可能になったことです。
これまでは、土地家屋調査士の法人化は、2名以上の土地家屋調査士の登録が必要でした。
改正後は、一人の土地家屋調査士でも、事務所の法人化が可能になりました。

土地家屋調査士事務所の法人化する人が少なく、規定を緩和して法人化をすすめる意図があるようです。


3つ目は、懲戒に関する規定の見直しです。
まず処分権者が、法務局又は地方法務局の長だったのが、法務大臣になります。
人によっては、土地家屋調査士の資格の地位が格上げされたという人もいるようです。
ただし、法務大臣の権限は、法務局又は地方法務局の長に委任できるという規定もあり現実的には、今までの通り、法務局又は地方法務局の長が懲戒処分をすることになるようです。
ただし、処分の事案は一度は国に集まるため、これまでのように、同じような違反でも地域によって、懲戒処分の重さに違いがあったのが、全国的に統一されるのではないかと言われています。

戒告の処分のときも聴聞を行わなければならない。とされました。
戒告というのは厳重注意のようなもので、今までは業務停止や禁止に比べて、軽い処分ということで、聴聞の場を設けられなかった。
改正によって、戒告処分でも弁明の機会を与えられるようになった。ということです。
これはインターネット社会で、情報があっという間に拡散される世の中で、戒告といえども処分される調査士にとっては社会的な信用を失いダメージが大きいことを配慮したのではという意見があります。

除斥規定が設けられました。
懲戒処分の事由があってから7年を経過したときは、その調査士、調査士法人に対して処分をすることができないとされました。
土地家屋調査士の法令違反があっても、その違反から7年経過すれば懲戒処分をされることはないということです。
ただし、調査士法の懲戒処分は逃れても、被害を受けたものから損害賠償の請求はなくなりません。

以上、まとめます。

1つ目は、土地家屋調査士の使命の規定
2つ目は、土地家屋調査士一人でも法人化が可能になりました。
3つ目は、懲戒処分の規定の見直しです。
処分権者が法務大臣になりました。
戒告処分でも聴聞の機会が与えられます。
7年間の除斥規定ができました。

今回の改正で、社会への役割の土地家屋調査士に対する期待を感じます。

しっかりと、自覚して日々の業務に取り組んでいきたいと思います。




2020.02.18 Tue l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top
風致(ふうち)地区は、都道府県や市区町村が定める地域地区のひとつです。

風致は、自然の味わい、おもむき。
風致地区は、より良い環境の維持を図ることが必要だと自治体が判断した区域です。

風致地区内では、最低敷地面積、建ぺい率、建築の高さ、外壁の後退距離、建築物の色、植栽などについて、通常よりも厳しい規制があります。

まずは、建ぺい率についてですが、20%から40%の範囲内で定められます。
建ぺい率が30%の場合は、建築面積50㎡に対して、166.7㎡の敷地が必要になりますから、非常に厳しい規制であると思います。

外壁後退は、敷地境界線から建築物の外壁までの 距離です。
1mから3mまでの範囲内で定められます。通常は、民法の規定に従って、50cm以上、離せば良いので、これも厳しい規制であると言えます。

建物の色も、その街と調和するように、規制されます。風致地区では、まことちゃんハウスは建てられません。

このように、風致地区では、さまざまな規制がされるんですね。
建物を建てるのに、広い敷地が必要になるのは、デメリットですが、住環境としては、素晴らしいですね。


東京都の風致地区位置図です。
http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kouen/fuuti/itizu.pdf

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2009.12.04 Fri l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の地目編

塩田(えんでん)・・・・・・・・海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地(こうせんち)・・・・・温泉の湧き出し口、またその維持に必要な土地
池沼(ちしょう)・・・・・・・・・耕作の目的でない。水の貯留池。遊水池など
境内地(けいだいち)・・・・お寺の境内など、宗教法人法に掲げる土地
井溝(せいこう)・・・・・・・・自然に流れる川で小規模

旧土地台帳で使用されていた地目
根隆堀(ねおけぼり)
土揚敷(どあげじき)

その他の用語

土地家屋調査士 (とちかおくちょうさし)※とちかやちょうさし ではありません。
一筆(いっぴつ)合筆 (ごうひつorがっぴつ)
相殺(そうさい)
境界 (けいかいorきょうかい)
譲受人(ゆずりうけ・にん)譲渡人(じょうと・にん)
瑕疵(かし)滌除(てきじょ)責(せめ)
競売 (きょうばいorけいばい)
競買 (きょうばいorけいがい)
競落 (きょうらくorけいらく)
雖モ・雖 (いえども) 些ノ (いささかの)
囲繞地 (いにょうち) 入会権 (いりあいけん) 曳航 (えいこう)
立木 (たちきorりゅうぼく) 跨ガル (またがる)

※ orはどちらの読み方でも大丈夫です。

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2009.10.14 Wed l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top