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人は、時間帯によって集中力の高い時間、判断力が鈍くなる時間帯があります。
そういうことをよく把握して、時間帯に適したスケジュールを組むように意識します。
人は、朝起きてから3時間くらいが最も集中力が高い。
午前中が効率よく仕事ができると言われています。
そして昼食をとって満腹になると判断力は鈍くなります。
また夕方になると判断力は疲労により低下すると言われています。


結論を言うと、境界立会をするなら午後の1時から3時または、夕方以降がベストのタイミングということになります。
夕方以降というのは、相手方の都合を考えるとスケジュールを組みにくいので、午後イチの1時から3時が境界立会にはベストのタイミングとなります。


人は判断力が鈍くなると、相手の要求に対してYESと言いやすくなる傾向があります。

昼食後は、食べたものを消化するために血液が消化器系に集中し、脳への血流が減ってしまうために満腹になると脳の働きが鈍くなると言われています。

逆に空腹時には、脳が活性化すると言われています。

相手の判断力が鈍くなり、自分の脳が活性化していれば交渉はしやすくなります。
そのためには、昼食は軽く済ませて、相手が満腹の状態で交渉すればうまくいく確率が高くなります。


こんなことがよくあります。
最初に測量のごあいさつに伺ったときに、
「測量のご挨拶に伺わせていただきました。」
「測量をするのに敷地の中に入らせていただいてよろしいですか」
というと
「そっちの敷地の中で測量をやればいいじゃねえか。」
「勝手に入るなよ!」
なんて、やたら高圧的なおじさんがいるんですけど、
そんなおじさんが、午後イチとか夕方に会うと、人が変わったように大人しくてスムーズに進むことがあるんです。


境界立会に限らずに、交渉事をするのに、午後イチまたは夕方以降というのは、思った以上に有効です。
ぜひお試しください。

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2019.08.24 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
測量する土地の隣接を調べてみると、めちゃめちゃ遠くに住んでいる(>_<)
そんなことはよくあります。
アパートや駐車場であれば、管理している不動産会社を調べて連絡を取ってもらうことができる。
104で電話番号を調べる方法もあるが、最近は登録している人が少なくてあまり期待できない。
あとは、近隣に聞き込みをする。意外と近くに親族が住んでいることもあります。

とは言え、すべて試したがダメとなると、手紙にかけるということになる。


全身全霊をかけて、手紙と資料を作り上げるということになります。


仮に手紙に、反応がないということになると、めちゃめちゃ遠い隣地の所有者さんに直接訪問する。
留守であれば、いつ帰ってくるかわからない隣地所有者さんの張り込みをします。
私も、何度か「アンパンと牛乳」を食べて張り込みをしたことがあります。(笑)


この時間と経費のロスを考えると、たとえ数時間かけても、全身全霊をかけた手紙と完ぺきな資料を作り上げることが重要です。


手紙は、短く簡潔に分かりやすくして、前回の承諾誘導のテクニックもしっかりと入れる。
長文の手紙は、相手も読む気をなくすので、一字一句こだわります。

内容は、現地で確認をしていただくか、資料でご確認いただけるようであれば、立会証明書に署名捺印をして送付してほしい。という内容です。


資料は、案内図(住宅地図など)、測量図、境界や現地の写真、現地を見なくても状況が分かるくらい丁寧にします。
境界説明をしている動画を送ったこともありますが、相手が再生できる環境なのかわからないので、最近は動画は使用していません。


それでは、実際に文例を披露いたします。


****************************************
○○ 様

境界線の確認についてのお願い

拝啓

突然、資料を送付させていただき、失礼いたします。
当事務所では、土地の売却のため○○様の所有する土地の隣接地の測量をしております。

土地の売却のため土地に隣接する皆様との境界線についての確認が必要です。

本来は現地で、ご説明をさせていただくところですが、遠方のため資料を送付させていただきます。
川口まで来られるご予定があれば、現地にて説明をさせていただきます。

もし、資料の検討でご確認いただければ、立会証明書を同封いたしますので、
こちらに○○様のご署名とご捺印をいただき返送していたければ、境界確認は完了いたします。

甚だ勝手なお願いではありますがご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。


敬具
土地売買のための境界確認測量
1. 測量場所
埼玉県川口市○○〇丁目〇番〇(地番)
埼玉県川口市○○〇丁目〇番〇号(住居表示)

2. 境界確認箇所
別紙の案内図

3. 当該土地所有者(測量依頼者)
川口市○○〇丁目〇番〇号  ○○〇〇

4. 測量業者
埼玉県川口市大字里1250番地
杉山土地家屋調査士事務所
担当 杉山賢司
TEL ○○ー○○ー○○

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特に、遠方の人の境界確認は、神経使いますね。
これから、より一層、磨きをかけます。

2019.07.22 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界立会のときって、うまくいくかどうか不安ですよね。
そんなときに使う心理学でいう承諾誘導という技術があります。

そんな心理学なんて、小手先のテクニックを使うなんて良心が許さない。なんて、思うかもしれません。
とは言え、境界立会では解決のためにあらゆる手を尽くすことが大事だと思います。解決することが当事者双方の利益になるからです。

相手に丸め込もうとしてると勘繰られるんじゃないか心配。不誠実だと思われるかも知れない。
もちろんテクニックに走りすぎれば、そのように受け取られる可能性はあります。
でも、しっかりと皆さまのために解決したい皆さんの役に立ちたいというマインドを持っていれば、不誠実だという印象を与えることは私はないと思います。


承諾誘導はたくさんの種類があるんですけど、今日はその中で代表的なもの三つだけをご紹介します。


一つ目は、「同調行動」です。
人は集団になると同調行動をするようになります。
他の人が賛成しているのに自分だけが反対するという立場を取りづらくなります。
つまり集団の場合には、1人に賛成を取り付ければ、あとは雪崩式に賛成(境界確認)をしていただけることになります。
集団心理による同調行動を利用して、他の人が「立会証明書」や「境界確認書」に署名捺印をされている書類を見せる。
また「隣接する皆様に境界の確認をいただきます。」「皆さまにご協力いただいております。」といった言葉で、同調行動を促します。

二つ目は、「権威」
人は権威のある人を信用します。
弁護士や司法書士、土地家屋調査士というような専門的な仕事をしている人、市役所などの公的機関、大手企業の言うことを必要以上に信用したりします。
境界確認の際には、○○市の道路管理課の職員も一緒に確認します。
法務局で調査した地積測量の数値によるとという説明をするとより信ぴょう性が高まります。
私たちは、身だしなみや持ち物についても、気を使う必要があります。
薄汚れた作業着で、100円のボールペンでサインをしてもらうようでは、権威者として見てもらえません。
作業着でも良いのですが、身ぎれいにして、サインと印鑑をもらうためのペン、朱肉、印鑑マットなどは100均ではなくて、それなりのものを用意します。


三つ目は、「一貫性の法則」です。
これはローボールテクニックともいいます。
人は、一度イエスと言ってしまうとそのあとにノーと言いづらくなります。
例えば、最初に「明日セミナーに参加してほしいんだけど」といいイエスの答えをもらった後で、「そのセミナーは朝6時からなんだけど大丈夫だよね。」というとイエスと答える確率が高くなるわけです。
最初から「明日の朝6時のセミナーに参加してほしい」と言われた時の数倍、イエスの確立が高くなります。
あえてはじめは、イエスと答えやすい。やさしい要求をする。
そのあとで本題の要求をするとういテクニックです。
実際の現場では、まずやさしい要求として
「今回、隣の土地を測量することになりました。ご挨拶させていただいてよろしいですか。」
「測量をするのに、敷地の中に入らせていただいてよろしいですか。」
「土地の境界を確認するのに見ていただきたいのですが、よろしいですか。」
「こちらの境界でよろしければ、コンクリート杭を設置させていただきたい。」
そして本題の要求をします。
「境界確認書に署名と捺印をいただきたいのですが」
「今回、売却するのですが買主さんの希望で、実印を押して、印鑑証明書もお願いします。」

このように細かいイエスを積み上げてから、本題の要求をすると承諾が得やすくなります。


では、実際に、一つ目「同調行動」、二つ目「権威」、三つ目「一貫性の法則」を使って、立会時にどのように話すか実際にやってみましょう。

Aさんが土地を売却することになり、私どもが測量をすることになりました。
近隣の皆様に境界線の確認をお願いしています。(同調行動)
お時間はよろしいでしょうか。(一貫性の法則)

BさんとAさんの境界線については、こちらのブロック塀の中心です。

法務局に図面がありまして、その図面の寸法からも、ブロック塀の中心であることが判ります。(権威)
すでにお隣の○○様もこちらの境界で確認をされています。(同調行動)

Bさんに今回確認が出来ましたら、確認した位置に境界標を設置します。
境界が見てわかるようになります。
また、測量が終わった後は、登記をしますので、図面が永久に法務局に保管されますので、より安心です。(権威)

境界について、よろしければ、こちらに署名と捺印をお願いします。



最初は、違和感があるかもしれませんが、数が多くなると無意識で行えるようになります。
ぜひお試しください。


2019.07.20 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣の人と境界線の確認ができない。
その理由としては、隣の人が行方不明で連絡がとれない。
隣の人が立会に応じてくれない。
隣の境界線の合意に至らない。
などがあります。

そのような場合の救済措置として、「筆界特定制度」というのがあります。

「筆界特定制度」は、法務局に申請して、筆界VV境界線の確定を公的な判断で行う制度です。


2019.03.22 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界紛争の事例をお話しします。

youtubeをご覧くださーい(^^)/

2019.02.27 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


隣の土地所有者さんと境界線の確認をするのに障害となることがあります。

隣の人が遠隔地に住んでいて現地立会に来てくれない。
忙しい。面倒くさい。
境界について、全くの無関心な人もいます。
境界線について、問題はないけど書類に印鑑を押すのが怖い。
隣の人と人間関係の問題があり、感情的に応じてくれない。
隣の人と境界線の主張が相違する。
隣の人が登記記録に記載されている住所に住んでいない。所在が不明である。
このように、境界線の確認をする上で障害となることがあります。

隣の人が遠隔地に住んでいて現地立会に来てくれない。
実は結構、遠い人でも、ほとんどの場合、現地に境界確認に来てくれます。
ご自身の大切な財産である土地について、関心があるからだと思います。
でも、忙しい方はなかなかそうもいきません。
そのような場合は、境界を確認するための資料、公図や測量図、既存の境界標や塀の位置が分かる写真を郵送いたします。
場合によっては、境界線の説明を動画で撮影してCD等を送付することもあります。
今までは、ほとんどこれで境界確認はできております・・・・・・・・。
2019.02.18 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
2019.01.17 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
塀を建てるときに境界のどの位置に建てれば良いか。
中心それとも内積み?

やってはいけないパターンは?


2018.08.26 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


みなさんは、土地の境界には二つ種類があるのを知ってますか?
一つ目は、筆界です。別の言い方で公法上の境界線と言う場合もあります。
法務局に公図という図面があります。
この公図に記載されている境界線が、筆界と思っていただいて結構です。

二つ目は、所有権界です。
別の言い方で私法上の境界線と言う場合もあります。
これは、お隣との所有権の範囲を示します。

通常は、この筆界と所有権界は、一致しているのが普通です。
ただ、まれに筆界と所有権界が違う場合があります。


その場合には、分筆登記をして所有権の移転をする。
つまり筆界と所有権界を一致させるための手続きが必要になります。


筆界と所有権界が一致していないと売却や銀行融資も難しくなります。
なので、ご自身の土地がどうなっているか確認しておくと良いでしょう。

筆界と所有権界が一致しないパターンいくつかあるうちの一つをご紹介します。
例えば、AさんとBさんの土地の筆界が、このように、いびつな形であった場合です。
このような場合、AさんとBさんで話し合いをして「お互いに利用しやすくまっすぐ区切りましょう。」ということになったとします。
土地を分筆して、所有権移転の手続きをすればよいのですが、その手続きをしないで長年そのままにした場合には、筆界と所有権界が一致しないということになります。

AさんとBさんが存命の場合はまだよいのですが、子や孫にまで土地を受け継がれた場合には、話し合い事実すら分からないということもあります。
そのような場合は、土地の交換もしくは時効取得を原因に手続きをすることも考えられます。


皆さんの大切な不動産を自由に売却したり、融資を受けられる状態でないと資産とは言えません。
ただでさえ、不動産というのは、換金性が悪い。お金に変えるのにすごく時間がかかるんです。
そのことを考えれば、売却等、動かすための障害というのは事前に取り除いておきましょう。

不動産は次の世代に安心して引き継げるように不安要素を取り除いておく必要があります。



ご自身の所有されている不動産について、法務局で公図を調べて、筆界と所有権界が一致しているか調べてみてはいかがでしょうか。

2018.07.05 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


皆さんが所有している土地、売りたいのに売れない。
土地を子供に分けたいのに分筆登記ができない。
隣の人と境界争いになり、裁判になってしまった。
そんなことがあるのを知ってますか?
土地の境界線がはっきりしていないと分筆ができないし、売りたくてもスムーズに売却ができません。


みなさんは、住んでいる場所の境界線の位置を知っていますか?
私は土地家屋調査士という仕事で、たくさんの土地の境界線を確認しています。
まず、あなたの土地が塀やフェンス等で囲われているかどうか?
そして境界にコンクリート杭や金属のプレートなどの標識があるでしょうか?
お隣の人との境界線の認識は一致していますか?
ベランダや屋根、樹木など隣の土地からはみ出しているものはないでしょうか?


測量をしてお隣の人と境界線を確認しておけば安心ですよ。
私たち土地家屋調査士に依頼をすれば、土地の境界線を明確にすることができます。


明確に確認できる理由は三つあります。

一つ目は、現地に境界標を設置して明示します。
隣の人と境界を確認した後にはコンクリート杭や金属プレートなど、永続性のある標識を取り付けます。
コンクリート等で回りを固めて容易に動かないように設置します。
また工事等でなくなってしまっても、世界測地系と言って、全世界で共通の座標値 位置のデータで簡単に同じ位置を再現することはできます。
設置した境界標識の写真等、記録しておけばより安心だと思います。
お隣りのベランダや屋根、パラボラアンテナなど、はみ出していないかも確認をすることができます。

二つ目は、確認したことを書面に残します。
書面を作成してお隣の人と境界を確認した後に署名捺印を取り交わします。
書面を保管しておけば立会をした事実を証拠として残しておくことができます。
隣からの越境物がある場合はそのことも書面で確認しておくと良いと思います。
相続や売買で所有者が変わったとしても、書面に「所有者が変更する場合にも第三者に書面の内容を引き継ぐ」旨を書いておけば、将来も安心です。

そして、三つ目です。
地積更正や分筆登記を法務局に申請をすると、測量図面は法務局に永久に保管されます。
そして、測量図と座標値の測量データは、公的な資料になります。
測量図面は、誰でも閲覧することができます。
なので、後日の紛争を防ぐことができます。


私たちの大切な土地の境界をハッキリしておけば、子供や孫に安心して土地を引き継げます。
もし、将来に土地を売却する場合は、境界が明確であればスムーズに売ることができます。
土地を分割する場合も、境界が決まっていないと分割ができません。


測量が必要になりましたら、まず、見積もりを出します。
杉山事務所まで、連絡ください。


2018.07.01 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top