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土地の登記に地積(面積)が記録されています。
実は、この土地の面積なんですけど、必ずしも正しい面積ではありません。

なぜかと言うと、登記の面積というのは、明治時代に測量したその成果が記録されていることが多いからです。

今回は、登記された面積を正しい面積に、訂正する「地積更正登記」についてお話します。



この動画を見ていただければ、
登記の面積と実測の面積が違うパターン
地積更正登記をするメリット・デメリット

が分かりますので、
ぜひ最後までご覧ください。



実は、土地区画整理事業をしていたり、国土調査をしていたり、分筆や地積更正の登記をしている場合は、
登記されている面積と実際の面積はほぼ一致しますけど、それ以外の場合は登記の面積と実際の面積は違うことが多いです。


土地の登記に記録された面積は、明治時代に測量した面積がそのまま記録されていることがあります。
もちろん今のように、正確な測量技術があるわけではありません。

特に、傾斜地や河川の近くでは、面積の差が大きい傾向があります。
また、その当時の権力者は、税金を安くするために、実際よりも少ない面積で登記していることもあるという話を聴いたことがあります。
測量をしてみると登記された面積が300㎡で、実際には400㎡であったり、また200㎡であったり全然面積が違うということはよくあります。

また分筆をするときに残置差し引き計算を繰り返している場合も、登記の面積が大きく違う原因となります。
残置差し引き計算の分筆というのは、平成16年以前は一般的に使われていた手法です。

登記された面積400㎡を分筆する場合、分筆する筆の実測が100㎡の場合は、
もう一方の土地の分筆残地については、400㎡-100㎡=300㎡と計算します。
さらに300㎡の土地から実測値100㎡の土地を分筆すると300㎡-100㎡と計算しますので、
誤差が累積して、実際の面積と大きな差になります。



正確な測量をして、正しい面積に訂正する「地積更正登記」をすると安心です。


昔は、三斜法といって、三角形をつくって面積の計算をしていました。
現在では、座標法といって現地の復元能力が高い面積の計算方法を使っています。

また、最近は世界測地系といって世界で統一された座標系を使います。
なので、境界標が工事等でなくなったとしても、簡単にその位置を復元することができます。

その基準点が市街地であれば50メートルから100メートルおきに設置されています。
現地の復元能力が高いので、安心です。


地積更正登記をすると法務局に地積測量図が永久に保存されます。
そして、誰でもその地積測量図を閲覧することができるんです。
そうなんです!公的な資料になりますので、境界トラブルを避けることができるんです。

土地の売買をするときに、測量することが多いです。
このとき土地を買い受けた人は、測量した面積が登記に反映していると思っているでしょう。
しかし、実際には地積更正登記あるいは分筆の登記をしていなければ、登記と実測の面積は違うままです。

売買の売主さんは、測量まではしていても、地積更正登記まではしないのが通常です。
買主さんが土地を買い受けたあとに、地積更正登記をするのが一般的です。

今一度、ご自身がお持ちの土地について、登記の面積が実測値になっているか、確認をされてはいかがでしょう。

続いて、地積更正登記したあとは何が変わるのか?という話です。

◇銀行からお金を借りる場合に担保評価は実測面積になります。
◇固定資産税などの税金も実測面積になります。
 なので、地積更正登記をしたあとは、税金が上がったり、下がったりということになります。
 但し、面積の増減することで、5年間さかのぼって税金が追徴されたり還付がされることは原則はありません。
◇区画整理の計画がある場合は、区画整理後の換地の面積影響がある場合があります。
◇土地の売買をする場合は面積が実測面積を基準に処分できます。



地積更正登記の費用がいくらかかるか心配だと思います。
登記事項証明書、公図や測量図などお手持ちの資料をメールで送付していただければ見積書を提出します。メールアドレスはコメント欄に記載しています。

ぜひ、ご検討ください。
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2020.06.01 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
測量をするにあたり、近隣の境界確認で苦戦する予感がする土地について話します。

これから土地を購入する際には、近隣のチェックポイントとなります。
役立つ話になりますので、最後までお付き合いください。



それでは、測量の境界確認が苦戦を予感するパターンを5つにまとめます。



1つ目は、だらしない家
・鉢植えを道路に出して自分の土地のように使っいる
・庭の草木は生え放題になっている
・ゴミが散乱している

このような場合には、出張が多くて、家が放置プレイになっているというパターンもありますし、
そもそも、関心がない、気力がない。家にいる時間がない。ということが考えられます。

このような場合には、測量のあいさつ、境界立会の依頼といった手紙をいれても見ていただけないことが多いです。

とにかく時間と曜日を変えてマメに訪問して直接コンタクトを取ることが大切だと思います。


2つ目は、所有権を取得した年月日がやたらと古い
登記の甲区を見ると所有権を取得した原因と年月日が記載されています。
「昭和20年○月○日売買」のように記載されていると、
仮に20代で土地を取得していても、現在はかなりの年齢あると思われます。

実際には亡くなられていて、相続登記がされずに放置されている可能性があります。

登記されている住所から移転していても、住民票は5年しか保存されないので、
所有者の所在を特定するのが難しくなります。




3つ目は、何も利用されていない土地がある
隣地に、空き地、空き家があって長年に渡って利用されていない。
駐車場であったり、貸家であったり、何らかの利用がされている場合には、
管理している会社に問い合わせをするなどして所有者にコンタクトを取ることができます。

ただし、何も利用されていない土地については
・住民票記録からの特定
 住民票の保存期間が5年であるためそれより前に転居している場合は調査が困難
・固定資産税からの特定
 市区町村により、開示の程度が異なる
 原則は所有者の委任状がないと調査できない
・近隣の聞き込みとによる特定
 地味ですけど意外と有効です。
 住所や電話番号を教えてもらえるということもあります。

何も利用されていない土地については、土地所有者の所在が特定できない可能性があります。
注意が必要で、測量の依頼を受けたときには、できるだけ早く手を売っていく必要があります。



4つ目は、私道に、周囲の宅地と無関係な人の名義がある
原因はいくつか考えられます。
・宅地だけを所有権移転して、私道の移転をしていない。前の所有者の名義が残っている
・宅地分譲をした会社や元地主の名義が残っている
 最近の分譲ではこのようなことはありませんが、昔の分譲だと分譲会社や元地主が名義を残していることがあります。
 私道に名義を残すことで、道路の掘削や境界確認で私道所有者の承諾が必要な場合にはんこ代を要求するとか、
 あるいは、そこに顔を出すことで建築や売買に一枚かみたいという意図があるんだと思います。

このような場合に問題なのは、分譲した会社が倒産して存在しないとか、元地主の行方がわからないということが起こる可能性があります。



5つ目は、カミソリ状、額縁状の土地が残っている
隣地との境界確認ができないなど何らかの事情で、カミソリ状とか額縁状に土地を分筆することがあります。
これは、隣地との境界確認ができないとかさまざまな理由で、カミソリ状、額縁状にして隣地と接しないようにするということがされていました。
平成16年以前は、残置差し引きの計算の分筆というのが普通に行われていたので、このような分筆形態がたくさんあります。

このカミソリ状、額縁上の細い部分の土地の所有者がどうなっているかが問題となります。
細い部分も含めて売買されていれば問題ないのですが、細い部分は分譲会社や元地主の名義のままだと、
分譲した会社が倒産して存在しないとか、元地主の行方がわからないということが起こる可能性があります。

あとはその細い部分を転売しているケースもありました。
このような土地を購入するのは、事件屋と言って争いごとに絡んでくる人の可能性もあります。
過去に、はんこ代を要求されたり、土地の買取を要求されたこともありました。


以上、境界確認の苦戦の予感がする5つのパターンについてお話しました。


このパターンに当てはまると必ず、苦戦するということではありません。
苦戦する可能性があるので注意してかかるということです。

ほとんどの場合は、苦戦しないで案ずるより産むが易しということになります。
とにかく、苦戦する可能性に備えて早めに対応することが大切だと思います。

2020.05.28 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
相続などで土地を取得したけど、土地が共有名義になっている。

共有のままで、土地が売却できない。
銀行から土地を担保に融資を受けようとしたけど断られてしまった。


そんなときの解決方法としては、
共有土地の全部を売ってお金で分ける
他の人の持分を買い取る
土地を分筆してそれぞれ単独所有にする
といったことが考えられます。

今回は、土地を分筆してそれぞれ単独所有にする「共有物分割登記」についてお話します。
共有名義の土地がある場合には役にたつ情報ですので最後までご覧ください。



土地300㎡をAさん、Bさん、Cさんでそれぞれ共有持分3分の1づつだとします。
そしてCさんの共有持分について抵当権が設定されているというパターンです。

土地を3筆に、5番1、5番2、5番3に分筆します。
それぞれの土地はABCの共有で、Cの抵当権が設定されている状態になります。

5番1の土地については、BCの持分をAに移転してAの単独所有にして抵当権を抹消する
5番2の土地については、ACの持分をBに移転してBの単独所有にして抵当権を抹消する
5番3の土地については、ABの持分をCに移転してCの単独所有にする

この登記で、それぞれの土地が単独の所有となります。

これが共有物分割の手続きとなります。

ただし、話が単純でない場合もあります。

隣地に嫌悪施設がある場合
分割する土地の一部が角地の場合
路地状敷地ができてしまう場合

そんなときには、誰がどの部分を取得するのか、揉めることも考えられます。

また税制上は、不動産の価格を単純に面積で判断するものではありません。
不動産の価値で判断します。

持分の移転の登録免許税は通常1000分の20ですが共有物分割では、1000分の4に軽減されます。
不動産の価格の割合と持分の割合の相違が大きい場合には、この登録免許税の軽減措置が受けられないことがあります。

また、不動産の価格の割合と持分の割合の相違が大きい場合には、税務上は贈与があったとみなされて贈与税が課税されることも考えらえます。

だれが、どの部分を何㎡を取得するか、判断が難しくなります。



ただし、土地が共有のままだと、
銀行の融資を受ける場合でも、融資を断られることもありますし、
融資を受けられても評価が低く融資額が少なくなります。

また土地を売却する場合にも、共有のままでは売ることは困難です。
共有持分でも買い受ける不動産業者さんもいるようですが、売却価格は低く見積もられます。


また、共有者の中に
認知症の人がいる
金銭的に余裕がなくて登記費用など諸費用が出せない人がいる
海外に移住している人がいる
反社会勢力の人がいるあるいは非常識で話し合いが難しい人がいる
行方不明の人がいる

このような場合に、解決するために裁判を要したりと非常に厄介なことになります。


また、共有者の中で死亡している人がいる場合には、
その相続人と共有物分割の協議をすることになります。

つまり、時間が経てば協議が必要になる相続人が増えます。
もちろん分割するためには、相続登記を経由しなければなります。

時間が経てば経つほど、共有物分割は難しくなるということになります。

土地が共有になっている場合は、売却などの予定がなくても、共有物分割を検討していただければと思います。
このような共有の問題を抱えている場合には、
思い立った今日が最良の日です。

共有物分割は、司法書士、土地家屋調査士、あるいは裁判が必要な場合は弁護士にご相談ください。


2020.05.25 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣の土地が測量をして、境界線の立ち会いを依頼されるということがあります。

何をするのかわからなくて不安という人もいると思います。

今回は、境界立会ではどのような説明があり、何を確認するのか、
境界確認をしたあとはどうなるのかを話します。



まず、事務所によって多少は違うと思いますが、私の事務所で行っている境界立会の流れから説明します。

境界確認をお願いする隣地の所有者さんには、立会予定日の1週間から2週間くらい前までには、
○月○日○時○分~境界線の確認をお願いする案内文をお渡しします。
もちろん立会日は、こちらの希望の日であり、隣地の所有者さんの都合にあわせて変更します。

立会当日です。
当日は、測量をした土地家屋調査士と隣地の所有者さんと、
道路など公共用地の境界も併せて確認する場合には、公共用地の管理者も一緒に立会することもあります。

そして説明に入ります。
具体的には、
・測量をして境界確認が必要な理由(土地の売却など)
・境界のポイント位置の説明
・境界のポイントの根拠(測量図の数値等)
・確認ができれば境界標識の設置する旨、分筆などの登記申請をする旨、立会証明書に署名捺印をお願いする理由
・立会証明書の署名捺印の依頼

こんな感じで説明しています。


内容がよくわからないので、境界立会に応じたくない。
そういうこともあるかも知れません。
お知り合いで、不動産業者さん、建築士さん、測量士さんなど詳しい方がいれば相談する方法もあります。
知り合いに詳しい人がいなければ、法務局の相談窓口で聞いてみるという方法もあります。

測量を依頼する人は、何らかの目的を持って測量をします。

境界に塀を作りたい。
相続で土地を分けたい。
建物を建築したい。
土地を宅地として分譲したい。
土地を売却したい。

境界の確認ができない場合には、原則は土地の分筆登記ができません。
特に宅地分譲地では、分筆できないとなると商品化ができないということになります。

また、売却する時には、隣の人と境界確認をするということが売却の条件になることが多いです。
立会に応じなかったために、隣の人が土地を売れないということになりかねません。


立会を拒否してしまうと、そうした目的を達成できない可能性もあります。
将来、自分のところで測量が必要になったときに、隣の人の協力が得られないことも考えられます。


ご自身の土地を測量して境界を確定するには、高い測量費を支払わなければなりません。
隣の土地との境界線の確認を頼まれたということは、隣の人の費用で接する部分については測量をすることができます。
境界線について確認ができれば、その位置にコンクリート杭などの境界標識を設置します。
境界の位置が明確になり、後々のトラブルを回避できます。
隣から、境界立会の依頼が来たときには、境界線を確定できる機会ができたと思って境界立会をしていただけると助かります。


また、境界線の確認後には、立会証明書や境界確認書という書面に署名捺印をして書類を残します。

分筆や地積更正の登記を申請すると、立会して作成した地積測量図が法務局に永久に保管されます。
地積測量図には基準点、恒久的地物と立会で確認した境界の座標値といった測量データが記載されます。

境界立会をして、境界を確定させることで、
境界標を設置して、境界を確認した書面を作成する。
そして、登記をした場合には地積測量図は法務局に保管されます。

後々の境界トラブルを回避できますので、
隣から境界立ち会いの依頼があったときには、ご協力をいただけると助かります。

以上、隣の土地が測量して【境界立会】の案内がきたときの話をしました。
参考にしていただければ幸いです。

2020.05.18 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界を隣の人が動かしてしまった。また工事などで動いてしまった。
本当の境界の位置は、もっと相手側に土地で私の土地は狭くなっている。

そのような話を聞くことがあります。

思い込みの場合もあると思います。
しかし実際に、境界標動かしてしまった場合にはどうなるのか?

今回は、境界を動いてしまったという3つのポイントについてお話します。



まずは、実際に境界標を動かすことはできるのか?
つぎに、境界を動かしたことを証明できるのか?
そして、境界を動かしてしまった場合の境界損壊罪についての話です。
良かったら最後までご覧ください。


1つ目は、境界標を動かすことはできるのか?

私の事務所でコンクリート製の杭を設置する場合は、長さが60センチの杭を使用しています。
地中の障害物、排水管、水道管、塀やU字溝の基礎がある場合には、短く切断することもありますが、
杭を設置するときには、杭の周りをモルタルで根固めをします。
簡単には動かすことはできません。

仮に動かしたしても、根本から動かさない限りは、杭が不自然に斜めになります。


2つ目は、境界を動かしたことを証明できるのか?

境界を動かしたことを証明するのは難しいと思います。
測量した図面があれば、その図面と現地の寸法を比較することはできます。
明らかに数値が違うという場合であれば、境界の位置が動いた可能性があると言えると思います。
数値の違いが僅かであれば、測量の誤差もありますので、判断は難しいです。

境界標が動く前の写真があれば参考にすることはできます。
もし工事等で、境界が動くか心配だということであれば、工事の前後に境界の写真を撮っておくことをお勧めします。
撮影する角度によって、他の構造物との距離感が変わってします。
なので撮影する際には、真上からと違う方向から数枚の撮影をしておくと良いです。
コンベックスメジャーとか定規など数値の分かるものと一緒に撮影するとなお良いです。



3つ目は、境界を動かしてしまった場合の境界損壊罪について
境界標を壊したり、移動したり、あるいは抜いてしまった場合は犯罪となります。

刑法262条の2に、こう規定されています。
境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、
5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。

とされています。

境界損壊罪の適用以外にも、器物損壊罪、不動産侵奪罪でも罰せられる可能性もあります。



境界が動いていしまった、隣の人が動かしてしまった。
という場合には、その証拠という意味では難しいこともあります。

筆界特定制度を利用するということも考えられます。
ただし、いま時点での境界を確認して書面に残しておく、あるいは地積更正登記を申請するとういうのが有効だと思います。

振り返ります。

1つ目は、境界標を動かすことはできるのか?
素人の人が、行為的に境界標を動かすのは難しいと思います。
仮に動かしたしても、根本から動かさない限りは、杭が不自然に斜めになります。


2つ目は、境界を動かしたことを証明できるのか?

境界を動かしたことを証明するのは難しいと思います。
測量した図面があれば、その図面と現地の寸法を比較することはできます。
その数値の違いを持って測量誤差なのか境界を動かしたのかというのは判断の難しいところです。

境界標の写真を撮っておくのも有効だと思います。
コンベックスメジャーとか定規など数値の分かるものと一緒に撮影するとなお良いです。



3つ目は、境界を動かしてしまった場合の境界損壊罪について
境界標を壊したり、移動したり、あるいは抜いてしまった場合は犯罪となります。

刑法262条の2に、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。

とされています。



境界線について、疑問なことがありましたら、
そうだ土地家屋調査士に相談してみよう。
2020.05.05 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界立会ですが、試験的に境界線の説明を撮影して動画を隣地の所有者さんに提供しています。

これは、新型コロナウィルスの影響で、現地での境界線の確認と説明が困難になっていることから、動画による境界線の説明をしております。


今回は、動画を使った境界立会は有効なのかという話をします。




私達の統括団体であります日本土地家屋調査士会連合会からも、4月21日づけで境界立会について指導がありました。

具体的には、境界立会に関係する指導が3つの指導を紹介します。


1 取引先等の関係者に対して、事態の収束を目指すため、出勤者の数を減らすなどの取組を説明し、理解・協力を求める。

2 複数人が集合する境界立会い等は原則として行わず、業務の遅延等については依頼者の理解を求める。

3 やむを得ず、境界立会い等を実施する場合は、関係者の感染防止に最大限の注意を払い、全員の理解を得て行う。


このような状況の中、業務を進めるのが困難な状況です。

日々、コロナウィルスの感染状況が伝えられ、こんな深刻な状況の中、
現地で境界立会を行うのは、もう無理です。


そこで、私の事務所では、動画を使った境界確認を行っております。

方法としては、測量をして現地に仮のポイントとして木杭、ペンキ、土に金属鋲を指して境界の位置を示します。

あとは、動画を撮影して通常の境界立会と同じように説明をするということになります。

具体的には、
・測量をして境界確認が必要な理由(土地の売却など)
・境界のポイント位置の説明
・境界のポイントの根拠(測量図の数値等)
・確認ができれば境界標識の設置する旨、分筆などの登記申請をする旨、立会証明書に署名捺印をお願いする理由
・立会証明書の署名捺印の依頼

という内容を動画でまとめます。

動画の提供の方法です。
動画の提供方法は、SDカード、CD、DVD、USBメモリー、インターネットによる公開が考えられます。
私の事務所では、DVDとYou Tubeの限定公開を併用する方法をとっています。
見られる可能性が高いということでこの2つの方法を使っています。
ただし、まだ動画説明による結果のサンプル数が少ないので、効果がわかりません。
検討して方法を変える可能性はあります。

隣接の皆様にお届けする内容としては、
まず、説明文を付けます。
次に、根拠となる資料
そして、DVDとYou TubeのURL
最後に、立会証明書と返信用の封筒してポストに投函する

ということになります。

この動画による境界確認がどれだけ有効なのかは、正直まだサンプル数が少なすぎてわかりません。
とは言え、今できることを考えたときには、この動画による境界確認ということになると思います。

コロナウィルスは、ここで収束しても、これは第一波であり、第二波、第三波があると言われています。
エイズもSARSもMARSも未だに有効なワクチンは作られていません。

コロナ時代はまだまだ続くと考えたほうが良いと思います。

このコロナ時代の境界立会は、
現場ではありません。
動画を提供して行う!

2020.05.01 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今までは、境界立会というと役所の職員と土地家屋調査士、隣地の所有者さんに集まって頂いて、境界の確認をしていました。

さすがに、緊急事態宣言が出されている現在では、同じように境界立会をするわけにはいきません。
そんなことしたら、間違いなく怒られます。

では今回は、この緊急事態宣言がされている中で、どのように測量、境界立会を進めるのかという話をします。



【緊急事態宣言前】

まずは、今までの境界測量のススメ方について話します。

測量の依頼を受けたら、測量の挨拶文を作り、近隣の挨拶に回ります。
いらっしゃる家には、粗品のタオルと挨拶文を渡し、測量の説明をします。
このときに、平日に家にいる人か、家族構成、その人の性格(タイプ)などを把握するようにしています。

それから、現地の測量に入ります。

隣地の敷地に入らなければいけないときは、またご挨拶をして入らせていただいます。

測量の計算をして、現地に立会確認をする境界のポイントを明示します。
これは、仮のポイントを木杭や金属鋲、ペンキなどをつけて分かるようにようにします。

そして、隣地の家に訪問して立会の案内文と粗品を持って訪問する。
「○月○日○時に、境界の立会をお願いします。」という感じです。
立会が10件あったら、2件くらいづつ、15分くらい時間をヅラします。
できるだけ、隣地の人の待ち時間が少なくなるようにしています。

これが今までの境界測量の流れになります。

この測量の進め方を今同じ用に「緊急事態宣言」が出されている中でやると、
おそらくうまくいかないと思います。

当然ですが、できるだけ隣地の人との接触をすくなくする必要があります。

【緊急事態宣言後】

それでは、今どのように測量を進めているか話します。

測量の依頼を受けたら、測量の挨拶文を作ります。
挨拶文と粗品のタオルをポストに入れます。
チャイムは鳴らしません。

それから、現地の測量に入ります。

隣地の敷地に入らなければいけないときは、インターフォンごしに敷地に入る許可をもらいます。

測量の計算をして、現地に立会確認をする境界のポイントを明示します。
これは、仮のポイントを木杭や金属鋲、ペンキなどをつけて分かるようにようにします。

仮ポイントの写真撮影と資料作りです。
資料を見れば、境界確認をするポイントとその根拠が分かるように作り込みます。
説明文にも、ライティング能力が必要です。
長文だと読まれない可能性が高いので、できるだけ短い文章でわかりやすく説明をします。

あと有効だと思われるのは、動画です。
隣地の所有者が遠隔地に住んでいる場合に使ったことはあります。
境界線の説明を動画で撮影をして、CDなどの媒体に記録して渡す方法です。

この場合に、記録媒体を何にするかというのも、問題です。
SDカード、USBメモリ、CDだとパソコンを持っているというのが前提になります。

多くの人が見ることが可能というとYou Tubeの限定公開もいいのかと思っています。
URLを入れないと動画を見れません。
URL入力の手間がかかる。
限定公開ですが、勝手にインターネットに載せたとキレられそうな感じもします。
というデメリットもありますが、

当面の間は、CDとYou Tubeの限定公開という動画説明を試験的に行っていきます。

隣地の人に、
書面とポイントの写真、動画をご覧になっていただいた後に、
個別に訪問して説明をさせていただきます。

フェイスシールドというのを今アマゾンで注文しています。
顔に透明のカバーを付けるものなんですけど、これをつけることで相手への安心感を与えられると思います。


訪問させていただいて、再度説明という流れになります。
多くの人は、「資料で分かったからもう説明はいらない」という話になると思われます。

そして署名と捺印をいただくという流れです。


以上が緊急事態宣言後の境界確認の流れとなります。

今の時代を「コロナ時代」という人もいます。
夏に気温が上がって、一旦は終息しても冬にまた感染がやってくる。
そのうちに、ウィルスもどんどん進化していきます。
完全に封じ込めるまでに10年くらいは、かかるという人もいます。

私達は、自分でできることをやっていきましょう。
手洗い、マスク、人との接触を最小限にする。

「コロナ時代」に合わせた仕事の改善をするということだと思います。
2020.04.18 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今回は、建築確認の設計図面の敷地面積と土地の登記記録に記載されている面積が違う。
どのような理由が考えられるかという話です。

建築の設計をする際には、建ぺい率や、容積率、斜線制限を計算するのに敷地の測量をしています。

ただし、この建物設計のための測量は、隣地との境界線について所有者と確認して測量している場合もありますが、
多くはブロック塀や既存杭などを測量していて隣地との確認していないことも多いです。
建築設計の測量は、いわゆる確定測量をしている場合もあるし、していない場合もあります。


そして、建築敷地の設定は、自分の所有地のうちの中で設定されていて必ずしも、隣地の境界(筆界)と一致しているとは限りません。

それでは、建築の設計図面の敷地面積と登記されている面積が違うパターンをお話します。



その理由は、2つ考えられます。

1つ目は、建築確認申請をしたときの敷地設定と登記されている土地が違う。
建築の敷地を設定する際に、土地の筆界と敷地と違う範囲で敷地が設定されている。
例えば奥に自宅を建てて、手前に将来に子供の家やアパートの建築で使用したいという考えがある場合には、
二重に建築敷地を設定しないので、その分を開けて全部を建築敷地として設定するわけではありません。

また、計画する建物に対して、土地が大きすぎの場合には、土地の全部を敷地設定することはしません。
建築確認済証の記載は、「○番の一部」と記載されています。



2つ目は、土地について、分筆や地積更正の登記をしていないため実際の面積と登記の面積が違う

登記記録の一番最初に、表題部と書かれている欄があります。
その欄に、「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」と記載されている場合は、何年前かということもありますが、測量をしているので、実測の面積と登記の面積が大幅に違うことは少ないです。

また、法務局の地積測量図を確認する必要があります。
昭和の時代の地積測量図だと誤差が大きいこともありますが、最近の測量図であれば信憑性は高いと思います。

また、平成16年以前の地積測量図の場合は、分筆をするときに、もと筆については、測量をしないで残地差し引き計算をしていること一般的です。

差し引き計算をしている場合は、地積測量図があっても面積が合いません。


過去に測量した経緯がない場合は、相当昔(古くは明治時代)に行われた測量結果の面積が登記されています。
そのため現在の測量結果である建築計画の敷地の面積と相違すると考えられます。

設計図に書かれている建築敷地の面積と登記されている面積が違うのは、この二つが考えられます。

参考にしていただければ、幸いです。

2020.03.08 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界立会から署名捺印まで時間がかかるパターンと対策についての話です。

売買を目的として測量する場合は、売買の契約後に測量の依頼がされることが多いです。
そして売買契約から代金決済までに、測量を終わらせるのが一般的なパターンです。
契約から決済まで、約4カ月の期間をいただいて、官民境界、民々境界を確定させます。
期間的に余裕がないことが多いので、結構ハラハラします。

それでは測量から境界確認までに時間がかかる隣接者さんとその対策をお話しします。
土地家屋調査士の仕事に興味のある方、測量をする予定のある方、不動産関連の仕事をされてる人には、価値のある情報だと思いますので、良かったら最後までご覧ください。



売買ではスケジュールがタイトなので、隣接地で時間がかかりそうな相手を後回しにすると期限としてはアウトとなります。

では、時間がかかりそうな相手のパターンですが5つのパターンにまとめさせていただきます。

1つ目は、企業さんです。
境界確認をして捺印をいただくのにも、社内で稟議を通してということになりますし、場合によっては、顧問契約をしている弁護士や専門家が境界立会をして書面をチェックしてから押印ということになります。
なので、できるだけ早く、コンタクトを取るようにします。
まず、測量の依頼を受けて調査をしたら、先方の企業さん電話をして、担当者に電話でご挨拶をさせて頂いて、測量の挨拶文を先方に送付します。
そして、測量作業をすすめて、境界立会ができる段階になったら、速やかに立会のご案内をすることにします。

2つ目は、マンションです。
まず、管理人がいれば管理人に挨拶をします。
管理会社にコンタクトをとって情報収集をします。そのときに理事長さんの名前と部屋番号を聞ければよいのですが、個人情報の関係で教えてもらえない場合が多いです。
その場合は、管理会社を通して境界立会の案内をします。
境界立会は、1ヶ月、2ヶ月おきに招集する理事会のときと言われてしまうと、かなり期間的に厳しくなりますので、先手を打つように注意が必要です。
できるだけ早めにご案内するというのが大切です。

3つ目に、公的な機関などです。
道路、河川、公園、学校、図書館、消防署などの公的機関のほかそれに準ずる東京電力、郵便局、JRなども時間がかかるので注意します。
依頼を受けたらすぐに、申請が必要な場合は、申請書の様式、必要な添付書面、証明書交付までの手順やスケジュールを確認します。
そして、公的機関などが管理している図面があればその調査をします。
あとは、必要書面を揃えて、粛々と行って行きます。

4つ目は、隣接の土地所有者が遠くに住んでいる場合
まずは、測量のあいさつ文を登記記録の住所に送付します。
その際は、レターパックで粗品も同封して送付します。
レターパックは追跡できるので、無事に届いているか、転送されていないかも確認出来ます。
登記記録の住所から違う地域に移転していないかを確認ができます。
駐車場やアパートなどで管理している会社があれば、その会社にご挨拶に伺います。
隣接所有者さん本人が、管理会社に任せますという場合が多いので、管理会社は重要です。


5つ目は、留守がちな人
隣接者さんで、いつ行っても留守という人もいます。
ポストにお手紙を入れさせて頂きます。
あとは、近隣の人への聞き込みが重要です。
「測量をしていて境界を見てもらうのに〇〇さんとお会いしたいんすけど、いらっしゃる曜日とか時間とかって・・・」
という感じで、仕事の休みの曜日、何時頃でかけて何時頃もどってくるかなど、情報をお聞きします。

高齢で施設に入られている方もいて、親族のかたが、1ヶ月に数回ポストなど様子を見に来るということもあります。
その場合には、ご親族の人に代理で、境界立会をしていただきます。

こういうことも有りました。
隣接者さんで、海上自衛隊にお勤めで、勤務に出ると1ヶ月から2ヶ月程度は、帰ってこないという人もいました。
このときは、タイミング良くお会いできたので良かったんですけど、やはり聞き込みと先手を打つということが大事だと思います。

以上、隣接者さんで時間のかかるパターンを5つお話してきました。

企業さん
マンション
公的機関など
遠くに住んでいる人
留守がちな人

最後に大事なこと3つにまとめると

先ずは、聞き込みで情報収集をする
次に、後手に回るのではなく先手を打っていく
そして、納期のまで極端に期間の短い仕事はお断りする

ということだと思います。






2020.01.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
人は、時間帯によって集中力の高い時間、判断力が鈍くなる時間帯があります。
そういうことをよく把握して、時間帯に適したスケジュールを組むように意識します。
人は、朝起きてから3時間くらいが最も集中力が高い。
午前中が効率よく仕事ができると言われています。
そして昼食をとって満腹になると判断力は鈍くなります。
また夕方になると判断力は疲労により低下すると言われています。


結論を言うと、境界立会をするなら午後の1時から3時または、夕方以降がベストのタイミングということになります。
夕方以降というのは、相手方の都合を考えるとスケジュールを組みにくいので、午後イチの1時から3時が境界立会にはベストのタイミングとなります。


人は判断力が鈍くなると、相手の要求に対してYESと言いやすくなる傾向があります。

昼食後は、食べたものを消化するために血液が消化器系に集中し、脳への血流が減ってしまうために満腹になると脳の働きが鈍くなると言われています。

逆に空腹時には、脳が活性化すると言われています。

相手の判断力が鈍くなり、自分の脳が活性化していれば交渉はしやすくなります。
そのためには、昼食は軽く済ませて、相手が満腹の状態で交渉すればうまくいく確率が高くなります。


こんなことがよくあります。
最初に測量のごあいさつに伺ったときに、
「測量のご挨拶に伺わせていただきました。」
「測量をするのに敷地の中に入らせていただいてよろしいですか」
というと
「そっちの敷地の中で測量をやればいいじゃねえか。」
「勝手に入るなよ!」
なんて、やたら高圧的なおじさんがいるんですけど、
そんなおじさんが、午後イチとか夕方に会うと、人が変わったように大人しくてスムーズに進むことがあるんです。


境界立会に限らずに、交渉事をするのに、午後イチまたは夕方以降というのは、思った以上に有効です。
ぜひお試しください。

2019.08.24 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top