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今回は、建築確認の設計図面の敷地面積と土地の登記記録に記載されている面積が違う。
どのような理由が考えられるかという話です。

建築の設計をする際には、建ぺい率や、容積率、斜線制限を計算するのに敷地の測量をしています。

ただし、この建物設計のための測量は、隣地との境界線について所有者と確認して測量している場合もありますが、
多くはブロック塀や既存杭などを測量していて隣地との確認していないことも多いです。
建築設計の測量は、いわゆる確定測量をしている場合もあるし、していない場合もあります。


そして、建築敷地の設定は、自分の所有地のうちの中で設定されていて必ずしも、隣地の境界(筆界)と一致しているとは限りません。

それでは、建築の設計図面の敷地面積と登記されている面積が違うパターンをお話します。



その理由は、2つ考えられます。

1つ目は、建築確認申請をしたときの敷地設定と登記されている土地が違う。
建築の敷地を設定する際に、土地の筆界と敷地と違う範囲で敷地が設定されている。
例えば奥に自宅を建てて、手前に将来に子供の家やアパートの建築で使用したいという考えがある場合には、
二重に建築敷地を設定しないので、その分を開けて全部を建築敷地として設定するわけではありません。

また、計画する建物に対して、土地が大きすぎの場合には、土地の全部を敷地設定することはしません。
建築確認済証の記載は、「○番の一部」と記載されています。



2つ目は、土地について、分筆や地積更正の登記をしていないため実際の面積と登記の面積が違う

登記記録の一番最初に、表題部と書かれている欄があります。
その欄に、「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」と記載されている場合は、何年前かということもありますが、測量をしているので、実測の面積と登記の面積が大幅に違うことは少ないです。

また、法務局の地積測量図を確認する必要があります。
昭和の時代の地積測量図だと誤差が大きいこともありますが、最近の測量図であれば信憑性は高いと思います。

また、平成16年以前の地積測量図の場合は、分筆をするときに、もと筆については、測量をしないで残地差し引き計算をしていること一般的です。

差し引き計算をしている場合は、地積測量図があっても面積が合いません。


過去に測量した経緯がない場合は、相当昔(古くは明治時代)に行われた測量結果の面積が登記されています。
そのため現在の測量結果である建築計画の敷地の面積と相違すると考えられます。

設計図に書かれている建築敷地の面積と登記されている面積が違うのは、この二つが考えられます。

参考にしていただければ、幸いです。

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2020.03.08 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界立会から署名捺印まで時間がかかるパターンと対策についての話です。

売買を目的として測量する場合は、売買の契約後に測量の依頼がされることが多いです。
そして売買契約から代金決済までに、測量を終わらせるのが一般的なパターンです。
契約から決済まで、約4カ月の期間をいただいて、官民境界、民々境界を確定させます。
期間的に余裕がないことが多いので、結構ハラハラします。

それでは測量から境界確認までに時間がかかる隣接者さんとその対策をお話しします。
土地家屋調査士の仕事に興味のある方、測量をする予定のある方、不動産関連の仕事をされてる人には、価値のある情報だと思いますので、良かったら最後までご覧ください。



売買ではスケジュールがタイトなので、隣接地で時間がかかりそうな相手を後回しにすると期限としてはアウトとなります。

では、時間がかかりそうな相手のパターンですが5つのパターンにまとめさせていただきます。

1つ目は、企業さんです。
境界確認をして捺印をいただくのにも、社内で稟議を通してということになりますし、場合によっては、顧問契約をしている弁護士や専門家が境界立会をして書面をチェックしてから押印ということになります。
なので、できるだけ早く、コンタクトを取るようにします。
まず、測量の依頼を受けて調査をしたら、先方の企業さん電話をして、担当者に電話でご挨拶をさせて頂いて、測量の挨拶文を先方に送付します。
そして、測量作業をすすめて、境界立会ができる段階になったら、速やかに立会のご案内をすることにします。

2つ目は、マンションです。
まず、管理人がいれば管理人に挨拶をします。
管理会社にコンタクトをとって情報収集をします。そのときに理事長さんの名前と部屋番号を聞ければよいのですが、個人情報の関係で教えてもらえない場合が多いです。
その場合は、管理会社を通して境界立会の案内をします。
境界立会は、1ヶ月、2ヶ月おきに招集する理事会のときと言われてしまうと、かなり期間的に厳しくなりますので、先手を打つように注意が必要です。
できるだけ早めにご案内するというのが大切です。

3つ目に、公的な機関などです。
道路、河川、公園、学校、図書館、消防署などの公的機関のほかそれに準ずる東京電力、郵便局、JRなども時間がかかるので注意します。
依頼を受けたらすぐに、申請が必要な場合は、申請書の様式、必要な添付書面、証明書交付までの手順やスケジュールを確認します。
そして、公的機関などが管理している図面があればその調査をします。
あとは、必要書面を揃えて、粛々と行って行きます。

4つ目は、隣接の土地所有者が遠くに住んでいる場合
まずは、測量のあいさつ文を登記記録の住所に送付します。
その際は、レターパックで粗品も同封して送付します。
レターパックは追跡できるので、無事に届いているか、転送されていないかも確認出来ます。
登記記録の住所から違う地域に移転していないかを確認ができます。
駐車場やアパートなどで管理している会社があれば、その会社にご挨拶に伺います。
隣接所有者さん本人が、管理会社に任せますという場合が多いので、管理会社は重要です。


5つ目は、留守がちな人
隣接者さんで、いつ行っても留守という人もいます。
ポストにお手紙を入れさせて頂きます。
あとは、近隣の人への聞き込みが重要です。
「測量をしていて境界を見てもらうのに〇〇さんとお会いしたいんすけど、いらっしゃる曜日とか時間とかって・・・」
という感じで、仕事の休みの曜日、何時頃でかけて何時頃もどってくるかなど、情報をお聞きします。

高齢で施設に入られている方もいて、親族のかたが、1ヶ月に数回ポストなど様子を見に来るということもあります。
その場合には、ご親族の人に代理で、境界立会をしていただきます。

こういうことも有りました。
隣接者さんで、海上自衛隊にお勤めで、勤務に出ると1ヶ月から2ヶ月程度は、帰ってこないという人もいました。
このときは、タイミング良くお会いできたので良かったんですけど、やはり聞き込みと先手を打つということが大事だと思います。

以上、隣接者さんで時間のかかるパターンを5つお話してきました。

企業さん
マンション
公的機関など
遠くに住んでいる人
留守がちな人

最後に大事なこと3つにまとめると

先ずは、聞き込みで情報収集をする
次に、後手に回るのではなく先手を打っていく
そして、納期のまで極端に期間の短い仕事はお断りする

ということだと思います。






2020.01.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
人は、時間帯によって集中力の高い時間、判断力が鈍くなる時間帯があります。
そういうことをよく把握して、時間帯に適したスケジュールを組むように意識します。
人は、朝起きてから3時間くらいが最も集中力が高い。
午前中が効率よく仕事ができると言われています。
そして昼食をとって満腹になると判断力は鈍くなります。
また夕方になると判断力は疲労により低下すると言われています。


結論を言うと、境界立会をするなら午後の1時から3時または、夕方以降がベストのタイミングということになります。
夕方以降というのは、相手方の都合を考えるとスケジュールを組みにくいので、午後イチの1時から3時が境界立会にはベストのタイミングとなります。


人は判断力が鈍くなると、相手の要求に対してYESと言いやすくなる傾向があります。

昼食後は、食べたものを消化するために血液が消化器系に集中し、脳への血流が減ってしまうために満腹になると脳の働きが鈍くなると言われています。

逆に空腹時には、脳が活性化すると言われています。

相手の判断力が鈍くなり、自分の脳が活性化していれば交渉はしやすくなります。
そのためには、昼食は軽く済ませて、相手が満腹の状態で交渉すればうまくいく確率が高くなります。


こんなことがよくあります。
最初に測量のごあいさつに伺ったときに、
「測量のご挨拶に伺わせていただきました。」
「測量をするのに敷地の中に入らせていただいてよろしいですか」
というと
「そっちの敷地の中で測量をやればいいじゃねえか。」
「勝手に入るなよ!」
なんて、やたら高圧的なおじさんがいるんですけど、
そんなおじさんが、午後イチとか夕方に会うと、人が変わったように大人しくてスムーズに進むことがあるんです。


境界立会に限らずに、交渉事をするのに、午後イチまたは夕方以降というのは、思った以上に有効です。
ぜひお試しください。

2019.08.24 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
測量する土地の隣接を調べてみると、めちゃめちゃ遠くに住んでいる(>_<)
そんなことはよくあります。
アパートや駐車場であれば、管理している不動産会社を調べて連絡を取ってもらうことができる。
104で電話番号を調べる方法もあるが、最近は登録している人が少なくてあまり期待できない。
あとは、近隣に聞き込みをする。意外と近くに親族が住んでいることもあります。

とは言え、すべて試したがダメとなると、手紙にかけるということになる。


全身全霊をかけて、手紙と資料を作り上げるということになります。


仮に手紙に、反応がないということになると、めちゃめちゃ遠い隣地の所有者さんに直接訪問する。
留守であれば、いつ帰ってくるかわからない隣地所有者さんの張り込みをします。
私も、何度か「アンパンと牛乳」を食べて張り込みをしたことがあります。(笑)


この時間と経費のロスを考えると、たとえ数時間かけても、全身全霊をかけた手紙と完ぺきな資料を作り上げることが重要です。


手紙は、短く簡潔に分かりやすくして、前回の承諾誘導のテクニックもしっかりと入れる。
長文の手紙は、相手も読む気をなくすので、一字一句こだわります。

内容は、現地で確認をしていただくか、資料でご確認いただけるようであれば、立会証明書に署名捺印をして送付してほしい。という内容です。


資料は、案内図(住宅地図など)、測量図、境界や現地の写真、現地を見なくても状況が分かるくらい丁寧にします。
境界説明をしている動画を送ったこともありますが、相手が再生できる環境なのかわからないので、最近は動画は使用していません。


それでは、実際に文例を披露いたします。


****************************************
○○ 様

境界線の確認についてのお願い

拝啓

突然、資料を送付させていただき、失礼いたします。
当事務所では、土地の売却のため○○様の所有する土地の隣接地の測量をしております。

土地の売却のため土地に隣接する皆様との境界線についての確認が必要です。

本来は現地で、ご説明をさせていただくところですが、遠方のため資料を送付させていただきます。
川口まで来られるご予定があれば、現地にて説明をさせていただきます。

もし、資料の検討でご確認いただければ、立会証明書を同封いたしますので、
こちらに○○様のご署名とご捺印をいただき返送していたければ、境界確認は完了いたします。

甚だ勝手なお願いではありますがご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。


敬具
土地売買のための境界確認測量
1. 測量場所
埼玉県川口市○○〇丁目〇番〇(地番)
埼玉県川口市○○〇丁目〇番〇号(住居表示)

2. 境界確認箇所
別紙の案内図

3. 当該土地所有者(測量依頼者)
川口市○○〇丁目〇番〇号  ○○〇〇

4. 測量業者
埼玉県川口市大字里1250番地
杉山土地家屋調査士事務所
担当 杉山賢司
TEL ○○ー○○ー○○

********************************************


特に、遠方の人の境界確認は、神経使いますね。
これから、より一層、磨きをかけます。

2019.07.22 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界立会のときって、うまくいくかどうか不安ですよね。
そんなときに使う心理学でいう承諾誘導という技術があります。

そんな心理学なんて、小手先のテクニックを使うなんて良心が許さない。なんて、思うかもしれません。
とは言え、境界立会では解決のためにあらゆる手を尽くすことが大事だと思います。解決することが当事者双方の利益になるからです。

相手に丸め込もうとしてると勘繰られるんじゃないか心配。不誠実だと思われるかも知れない。
もちろんテクニックに走りすぎれば、そのように受け取られる可能性はあります。
でも、しっかりと皆さまのために解決したい皆さんの役に立ちたいというマインドを持っていれば、不誠実だという印象を与えることは私はないと思います。


承諾誘導はたくさんの種類があるんですけど、今日はその中で代表的なもの三つだけをご紹介します。


一つ目は、「同調行動」です。
人は集団になると同調行動をするようになります。
他の人が賛成しているのに自分だけが反対するという立場を取りづらくなります。
つまり集団の場合には、1人に賛成を取り付ければ、あとは雪崩式に賛成(境界確認)をしていただけることになります。
集団心理による同調行動を利用して、他の人が「立会証明書」や「境界確認書」に署名捺印をされている書類を見せる。
また「隣接する皆様に境界の確認をいただきます。」「皆さまにご協力いただいております。」といった言葉で、同調行動を促します。

二つ目は、「権威」
人は権威のある人を信用します。
弁護士や司法書士、土地家屋調査士というような専門的な仕事をしている人、市役所などの公的機関、大手企業の言うことを必要以上に信用したりします。
境界確認の際には、○○市の道路管理課の職員も一緒に確認します。
法務局で調査した地積測量の数値によるとという説明をするとより信ぴょう性が高まります。
私たちは、身だしなみや持ち物についても、気を使う必要があります。
薄汚れた作業着で、100円のボールペンでサインをしてもらうようでは、権威者として見てもらえません。
作業着でも良いのですが、身ぎれいにして、サインと印鑑をもらうためのペン、朱肉、印鑑マットなどは100均ではなくて、それなりのものを用意します。


三つ目は、「一貫性の法則」です。
これはローボールテクニックともいいます。
人は、一度イエスと言ってしまうとそのあとにノーと言いづらくなります。
例えば、最初に「明日セミナーに参加してほしいんだけど」といいイエスの答えをもらった後で、「そのセミナーは朝6時からなんだけど大丈夫だよね。」というとイエスと答える確率が高くなるわけです。
最初から「明日の朝6時のセミナーに参加してほしい」と言われた時の数倍、イエスの確立が高くなります。
あえてはじめは、イエスと答えやすい。やさしい要求をする。
そのあとで本題の要求をするとういテクニックです。
実際の現場では、まずやさしい要求として
「今回、隣の土地を測量することになりました。ご挨拶させていただいてよろしいですか。」
「測量をするのに、敷地の中に入らせていただいてよろしいですか。」
「土地の境界を確認するのに見ていただきたいのですが、よろしいですか。」
「こちらの境界でよろしければ、コンクリート杭を設置させていただきたい。」
そして本題の要求をします。
「境界確認書に署名と捺印をいただきたいのですが」
「今回、売却するのですが買主さんの希望で、実印を押して、印鑑証明書もお願いします。」

このように細かいイエスを積み上げてから、本題の要求をすると承諾が得やすくなります。


では、実際に、一つ目「同調行動」、二つ目「権威」、三つ目「一貫性の法則」を使って、立会時にどのように話すか実際にやってみましょう。

Aさんが土地を売却することになり、私どもが測量をすることになりました。
近隣の皆様に境界線の確認をお願いしています。(同調行動)
お時間はよろしいでしょうか。(一貫性の法則)

BさんとAさんの境界線については、こちらのブロック塀の中心です。

法務局に図面がありまして、その図面の寸法からも、ブロック塀の中心であることが判ります。(権威)
すでにお隣の○○様もこちらの境界で確認をされています。(同調行動)

Bさんに今回確認が出来ましたら、確認した位置に境界標を設置します。
境界が見てわかるようになります。
また、測量が終わった後は、登記をしますので、図面が永久に法務局に保管されますので、より安心です。(権威)

境界について、よろしければ、こちらに署名と捺印をお願いします。



最初は、違和感があるかもしれませんが、数が多くなると無意識で行えるようになります。
ぜひお試しください。


2019.07.20 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣の人と境界線の確認ができない。
その理由としては、隣の人が行方不明で連絡がとれない。
隣の人が立会に応じてくれない。
隣の境界線の合意に至らない。
などがあります。

そのような場合の救済措置として、「筆界特定制度」というのがあります。

「筆界特定制度」は、法務局に申請して、筆界VV境界線の確定を公的な判断で行う制度です。


2019.03.22 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界紛争の事例をお話しします。

youtubeをご覧くださーい(^^)/

2019.02.27 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top


隣の土地所有者さんと境界線の確認をするのに障害となることがあります。

隣の人が遠隔地に住んでいて現地立会に来てくれない。
忙しい。面倒くさい。
境界について、全くの無関心な人もいます。
境界線について、問題はないけど書類に印鑑を押すのが怖い。
隣の人と人間関係の問題があり、感情的に応じてくれない。
隣の人と境界線の主張が相違する。
隣の人が登記記録に記載されている住所に住んでいない。所在が不明である。
このように、境界線の確認をする上で障害となることがあります。

隣の人が遠隔地に住んでいて現地立会に来てくれない。
実は結構、遠い人でも、ほとんどの場合、現地に境界確認に来てくれます。
ご自身の大切な財産である土地について、関心があるからだと思います。
でも、忙しい方はなかなかそうもいきません。
そのような場合は、境界を確認するための資料、公図や測量図、既存の境界標や塀の位置が分かる写真を郵送いたします。
場合によっては、境界線の説明を動画で撮影してCD等を送付することもあります。
今までは、ほとんどこれで境界確認はできております・・・・・・・・。
2019.02.18 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
2019.01.17 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
塀を建てるときに境界のどの位置に建てれば良いか。
中心それとも内積み?

やってはいけないパターンは?


2018.08.26 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top