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今回は、建物の表題登記の調査をしたときに確認申請をしている床面積と登記申請をする床面積が違う場合にどのように考えるかという話です。

あとあと、問題になることがありますので、しっかりと対応する必要があります。

確認申請と登記申請で床面積が違うパターンは大きく分けて2つあります。



1つ目は、求積方法の相違です。

建物は確認申請の設計図のとおりに施工されているが、確認申請と登記の申請で床面積の計算が違う場合です。

よくあるのが、ビルトインガレージで、登記の床面積に参入するのは壁が3方向以上にある場合ですが、壁が2方向にしかなかったり、壁に空洞の部分が多くて、外気分断性に欠けているという場合です。
このような場合、登記の申請ではビルトインガレージの部分は、床面積に参入しません。
ところが、確認申請では、床面積に参入していることがあります。

このような場合に、登記の申請の床面積と確認申請のが違うということになります。

特に問題になることは少ないと思いますが、関係者には床面積が相違することをお知らせしておいたほうが良いと思います。

以前は、確認申請の床面積より減ってしまうと融資の担保評価が減ってしまって、銀行の融資の額に影響があると言われたこともありましたが、今では登記の面積が減っても、融資額に影響はないようです。

また床面積が増える場合には、容積率オーバーにならないか。
そのほかの法令に適応できるか確認すると良いと思います。


2つ目は、確認申請の設計と実際の建物施工を変更している。
いわゆる設計変更の場合です。

よくあるパターンとしては、屋根裏部屋やロフトで確認申請の設計図では1.40mと記載をされている。
にもかかわらず、現地では1.5m以上あるということがあります。

不動産登記では、天井までの高さ1.5メートル以上の場合は、階数と床面積に参入します。


このような場合に、現地の建物の通りに、杓子定規に3階建として登記して良いかということです。

3階建とすることで、確認申請上も構造計算が必要であったり、場合によっては容積率オーバーになる可能性もありますし、銀行の融資にも影響がある可能性があります。
銀行の融資というのは、原則は違法な建築物については融資をしないということになります。

事前に建築工事人など関係者に連絡して、そのまま3階建として登記をするか、それとも設計図のとおりに直すかということを確認します。

今は、表題登記の申請に建物の内部の写真を添付します。屋根裏部屋や吹き抜けなどの特殊な部分の写真は必須です。
また、疑わしい部分があるときは、必ず法務局は現地の調査をします。

2階建として登記するには、確実に現地の建物を設計図のとおりに2階建に直す必要があります。

天井を作るか、床を上げるか、入口を完全にふさいでデッドスペースにするか、いずれにしても建物に手を加える必要があります。

以前、このような相談を受けたことがあります。
建築確認申請では、「地下1階付3階建」なのに、土地家屋調査士に「4階建」で登記されてしまった。
「地下1階付3階建」と「4階建」とでは、法令上の制限が変わってきますので、その土地家屋調査士さん大変だったのではないかなと思います。
登記をやり直したのか、融資に支障があったのかそのあとの展開は分かりません。

このように建築確認申請は、他の法令に遵守するように設計されています。

床面積、階数に変更がある場合、登記の申請では問題なくても他の法令で問題になることがあります。

関係者の方々に、打診をしておく必要があると思います。






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2020.01.23 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top

今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。



1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。



今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。

1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。




2019.12.31 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
自分の土地に存在しない建物の登記がある!
土地の売却にあたり、調査を進めると登記された建物があり、所有者の名前を見ても全く覚えがない。

所有者名は「○○権左衛門」近隣の人でもない。親族にもそんな人はいない。それに明らかに現代の人の名前じゃない。

売買の契約条件として、その建物の滅失の登記をすることが条件になっている!

でも不動産登記法で、建物滅失登記を申請できるのは、建物の登記名義人または名義人が死亡している場合は、その相続人です。
ちなみに相続人の場合は、相続人の一人からでもOKです。

では、この建物滅失登記はできないのか?というと

建物の滅失登記をする方法は、土地所有者など利害関係人から「建物滅失登記の申出」をすることになります。

この「建物滅失登記の申出」は、通常の申請行為とは違います。
「この建物は存在しないから、滅失登記してください」と法務局の登記官に職権で「建物滅失登記」してくださいとお願いする登記官の職権発動を促す行為です。

通常の登記申請と違います。

不動産登記法の適用を受けません。
審査も通常の登記申請よりも厳しいです。
原則、本来申請義務のある登記名義人に登記申請を促す通知をして相当の期間その回答を待ちます。
通常の申請よりもかなり時間がかかり、時間が読めないということもあります。

法務局の登記官の裁量の部分がおおいので、
審査が厳しいときもあれば、そうでもないときもある。
時間がかかるときもあれば、早く終るときもあります。

経験でいうと、東京都23区内に、このような建物の登記が多くあります。

売却や融資で、まごつかないためにも、早めの対応が必要です。

このような建物の登記が所有地にある場合、
お近くの土地家屋調査士、土地家屋調査士会、法務局にご相談ください。





2019.11.05 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
お客様からの問い合わせで建物が古いのですが登記は出来るのか?
という質問があります。

銀行の融資を受ける場合は、担保にする土地の上にある建物はすべて登記する必要があります。
また、相続の登記をする場合、建物を貸して家賃収入を得たいという場合にも登記をする必要があります。
また、借地上に建物がある場合、借地の権利を守るためにも建物の登記をすることが望ましいと言えます。


古い建物でも登記ができるのかですが、
書類で所有権を証明することかできれば登記できるということになります。


もちろん、建物が古くても登記はできますが、まれに所有権証明書が、揃えられないことがありますので注意が必要です。
所有権証明書は何があるかというと

建物の確認済証
建物の検査済証
工事した人の証明書(印鑑証明書付き)
工事代金の領収書、見積書、設計図
工事の契約書
水道、下水、屋根や建物基礎、
固定資産税の納付証明書(納税通知書)
借地の場合、借地の契約書、地代の領収書、土地所有者の証明書
電気、ガス、水道などの公共料金の領収書
火災保険の加入証明書
隣地所有者の証明書
借家人の証明書


このような書類があります。

この内のどれか一つ揃えられれば良いということではありません。
所有権を証明する書類を何点か、揃えて、その書類で申請人の建物の所有権を証明できれば登記ができます。



建物が古い場合には、書類がない。
揃えられないということがあります。

建築関係の書類が何も残っていない。
建築工事は、誰が行ったか不明。
建物の固定資産税の課税がされていない。

このような場合は登記をすることが難しいこともあります。

でも登記ができれば相続登記や借地権の対抗要件を備えることができたり、銀行の融資が受けることが出来ます。


私の事務所もしくはお近くの土地家屋調査士、法務局にご相談ください。
ちなみに私の事務所への相談は、有料となりますのでご注意ください。

2019.10.10 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top

建物の建築の通常の流れとしては、建物建築がほぼ完成状態になって、私たち土地家屋調査士が建物の表題登記をする。

その後に、所有権保存登記と抵当権設定登記、銀行の融資の実行、工務店さんへ建築代金の支払い、建築主さんへ建物の引き渡しを同時に行うのが通常の流れです。
これを決済すると言ってます。

例外で、表題登記の前に融資を実行する場合もありますが、これは少数です。
通常は、表題登記後に引渡などをすべて同時に行います。

工務店さん、資金繰りの関係もあって早く表題登記をしてほしい。
銀行さんも、翌月にまたがると金利が変更になってややこしい。
月末までに決済したいというのがあるようです。

土地家屋調査士の立場としては、いやいや工事がある程度の段階に達してないと登記できません。
という話になります。

では、表題登記を申請できるのはタイミングはどの段階かというと・・・・・・




2019.02.08 Fri l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物は現地に存在しています。
その土地の地番で建物の登記事項証明書を申請しましたが、その土地上に建物の登記情報がありませんでした。
その場合には、どのようなことが考えらるか?

①分筆や合筆の登記により地番が変更になっている場合が考えられます。
下図1のように、当初「10番3」の土地に建物がありましたが、底地の分筆により下図2のように地番が「10番5」に変更になりました。
この場合には、建物の登記は、変更の登記申請をしない限り、所在地番は「10番3」のままです。
したがって、「10番5」の登記情報を調べても、建物の登記情報はないことになります。
分筆の経緯は、土地の登記情報を見れば分ります。「10番5」の土地の登記情報を見ると表題部の原因及びその日付の欄に「10番3から分筆」と記載されています。この記載で建物の登記が「10番3」になっていると推測できます。

土地の登記情報まで調べるのは、面倒くさいと思う人は、住宅地図やグーグルマップを法務局の職員に見せて、物件を指差してこの建物の登記情報がほしいと言ってみましょう。
後は、法務局の職員が調べてくれます。


分筆



②古い建物の場合は、事故簿に記載されている可能性もあります。
事故簿は、登記情報をコンピュータ化する際に、文字が判読できないなどの理由でコンピュータ化されずに、紙情報で保管されている登記のことです。
詳しくは以前に書いた記事をご参照ください。

参考  事故簿って知ってますか?


③あらゆる事から、登記情報が見つからない場合は、未登記です。
通常、不動産の売買や建築をする場合には、融資を受けますので、抵当権を設定するため必ず建物の登記をします。
しかし、買主または建築主が融資を受けないで現金で建築などをした場合には、登記をしない場合もあります。


以上のことが考えられます。
また、現在は建物の所在地番と家屋番号が一致するようになっています。
しかし昔登記された建物は地番と全く関係しない家屋番号にしていましたので、調査の際に注意が必要です。

2011.08.17 Wed l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
税務上の都合で、一部を事業用に法人名義にしたいなど、さまざまな理由で「区分建物」として登記したいという相談を受けることがあります。

「区分建物」というのは、分譲マンションのように一棟の建物の一部分に対して一個の登記をするという登記のスタイルです。

例えば、2階建の建物で1階部分と2階部分を別々に登記をするということです。

こうすることで、1階部分のみに対して所有権移転の登記をしたり、2階部分のみについて抵当権の設定登記をすることが可能になります。

さて、ここからは「区分建物」の要件です。
「区分建物」として登記するためには、次の要件をクリアしなければ、登記できません。

①利用上の独立性があること
 それぞれ独立された出入口があり、他の区分建物を通らなくても外部に出ることが可能であること。

②構造上の独立性があること
「構造上」とは、それぞれの建物が壁や床などによって遮断されているかどうかと言うことです。
遮断とは完全遮断を意味します。
判例だと
遮断OK・・・階層、壁、扉、窓、シャッターは完全遮断と言える。
遮断NG・・・ふすまや障子による仕切り、ロッカーやつい立てなど移動可能な仕切りでは遮断とは言えない。

利用上、構造上の双方の要件をクリアしないと区分建物としての登記は出来ません。
2011.02.14 Mon l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
resize0339.jpg

よく聞かれる質問です。
算入するかどうかは、微妙な部分もあり、後段で詳しく説明します。

まずは、床面積に算入するか否かで、どのような影響を及ぼすかについてまとめておきます。

・銀行の融資
 これが一番大きい問題です。仮に算入しない場合は、担保の評価に影響がある可能性があります。
 金融機関によって違いますが、減少する面積が1㎡について担保評価が15万円前後くらい変わる可能性があり、限度額ギリギリまで借入されている場合は、融資額が減らされる可能性があります。 私たちは、建築確認と比較して床面積が減少する場合は、混乱を避けるため事前に金融機関に連絡をとる場合もあります。

・固定資産税
 もちろん、床面積が少ないほうが安いです。

・住宅用家屋の登録免許税の軽減措置
 50㎡以上の建物しかこの特例は使えません。

・その他
 床面積に算入するかしないかで、建築基準法でいう容積率に違反したり、その他法令に違反する場合も考えられます。

ここまでは、算入するか否かの影響の話しです。これらの影響を考慮?!することが可能であればしたいのですが、不動産登記手続きとしては、どうなのでしょう?



ここからは、登記手続きの話しです。

登記手続きとしては、その車庫部分に外気分断性があるかによって判断します。
車庫部分が、3方向以上、周壁に囲まれていれば、車庫は床面積に算入することになります。
車庫の場合は、壁があっても排気ガスを逃がすために、一部分が空洞になっている場合が多いです。
これは、どの程度が空洞になっているかによりますが、主観による部分も多く、微妙な判断となります。


しかし、外気分断性とは、一定の判断のもとにするのではなく、その用途に見合った外気分断性として考えます。

車庫の場合は、排気ガスを充満させないために、空洞な部分は必要であると考えれば、通常よりも分断性が低くても床面積に算入しても良いことになります。


ちなみに、下の写真では、車庫という用途を考慮しても床面積不算入の判断が適当であると思われます。

resize0338.jpg

表示に関する登記については、このような曖昧な部分が多く見られます。
登記官や土地家屋調査士の主観で判断するグレーゾーンの幅が、他の手続に比べて大きいと言えます。
2011.01.21 Fri l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
抵当権が設定されている建物を取壊しました。
その場合に抵当権者の承諾なしで建物の滅失登記は出来ますか?

はい。出来ます。

建物の滅失登記は、建物の取壊や倒壊、消失など場合に、法務局に報告する「報告的登記」と言われています。
その建物に第三者の権利があったとしても、建物が取壊されたということが事実である以上、法務局は滅失の登記の申請があれば登記を実行します。

ただし、抵当権者の承諾書がある場合は、滅失登記に承諾書を添付するのがベストと言えます。法律で定められた添付書面ではないので承諾書の添付がなくても登記は実行されます。

また、滅失登記ができるという事と抵当権者と建物の所有者の問題はまったく別の問題です。
抵当権を設定した建物について返済もされないまま承諾なしに取壊せば、もちろん重大な契約違反になると思います。

2010.12.06 Mon l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
1.建物の表題(表示)登記について
 以前は、「建物表示(ひょうじ)登記」と言っていましたが、H17の不動産登記法の改正で「建物表題(ひょうだい)登記」というようになりました。業者間では、未だに「表示登記」という人が多いです。言い方としてはどちらでも良いと思います。
 建物の表題(表示)登記は、建物の種類・構造・床面積などの物理的な状況を登記することを言います。
 登記情報は、①表題部、②甲区、③乙区に別れていて、建物の表題(表示)登記は、表題部に必要な事項を登記することを言います。
 建物の表題(表示)登記がされると、登記情報の「表題部」が作成され、建物図面と各階平面図の図面類が法務局に備え付けられ、一般の閲覧に供されます。
 この登記申請は、土地家屋調査士の専任業務とされています。

2.保存登記について
 所有権者であることを登記情報の甲区欄にする登記のことです。
 この登記がされると法務局から登記識別情報というローマ字と数字が組み合わさった情報が通知されます。従来の登記済権利証に該当するものです。
 この登記申請は、司法書士の専任業務とされています。

 最初の登記は必ず①表題部、②甲区、③乙区の順にされます。ちなみに乙区は、所有権以外の権利で主に抵当権などが登記されます。登記をする目的のほとんどは、融資を受けて抵当権の設定登記をするためです。
 そのため、融資を受けずに現金で、建物を建築した場合には、建物の登記がされていないという状況を良く見ます。
2010.10.20 Wed l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top