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土地家屋調査士の仕事は何かとお願いすることが多いんです。

「測量するのに敷地に入らせてください。」
「境界線のご確認をお願いします。」
「境界の確認ができましたら署名と捺印をお願いします。」

他にも、たくさんのお願いをしながら業務を行っています。

今日は、私が行っているお願いが通る確率が2倍になる方法、BYAF法 バットユーアーフリーをご紹介します。

最後にこの言葉を付け加えます。BYAFバットユーアーフリー、しかし最後の選択はあなたの自由です。



人は天の邪鬼なんです。
強制されると反発したくなります。

なので最後に、「BYAF最後の選択はあなたの自由です。」
「あなたの意思を重んじます。」というメッセージを伝えます。

境界の確認の際に、間違っても相手の意思を無視して
「境界線はこちらになります。では、署名と捺印をお願いします。」というのでなくて、

「測量をして計算をしますと境界線はこちらになります。○○様の認識もこちらでよろしいでしょうか。」
「〇〇様もご確認ができましたら、こちらの書面に署名と捺印をお願いしたいのですがよろしいですか。」

回りくどいのですが、あくまで選択権はあなたにありますというメッセージを伝えます。

西イリノイ大学のメタ分析で13の関連論文から計23790人を対象に、BYAF法(バットユーアーフリー)で頼み事が通るのか?
を調べました。

頼み事の内容は3種類
1.向社会的なもの(募金、チャリティ)
2.利己的なもの(お金くれ!)
3.依頼受ける側の為になる申し出(アクティビティへの参加など)

この3つの質問を
「あなたの自由ですが」
「強制ではないですが」
「あなたの望むように」

このように相手の意思を重んじる言葉を使ってお願いした場合に、直接お願いするよりも、2倍もYESを引き出す確率が高くなったという結果が出ています。
ただし、対面(face to face)でないと効果が少ないという結果もあったようです。

断りづらい状況を作られながら、頼みごとをされて、すごい嫌悪感を感じた経験はないでしょうか?
例えば、この後の懇親会に参加しない人は手を上げて下さい。
で自分だけが手を挙げる。みたいなやり方にうんざりする。
本当はyesでも、良かったんだけど、強制されたから何となく断っちゃった。私はよくあります。
人間は、本質的にあまのじゃくなんです。

なので、BYAF法(バットユーアーフリー)は、単純ですがものすごく効果があります。

最後に、BYAF法(バットユーアーフリー)を試すか試さないかは、皆さんの自由です。

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2020.01.28 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
私の事務所も、最近はインターネットから、業務の依頼を受けることもあります。
いいことでは、あるんですけど依頼主がどういう相手か分からないというリスクもあります。

今回は、仕事で最も関わってはいけない相手、地面師の話をします。

地面師の手口と特徴を知ることで、地面師のリスクをある程度、回避できると思いますので良かったらお付き合いください。

地面師は、土地の所有者に成りすまして、他人の土地を担保に借り入れをしたり、売買の手付金を搾取したり、売買代金を横取りする不動産詐欺集団です。



まずは、その特徴です。
10人くらいのグループで、行動することが多いです。

ある程度、金額の大きい物件で、抵当権など他人の権利がついていない。
所有者がその近くに住んでいない不動産を狙うことが多いです。

印鑑証明書や、パスポート、運転免許証、権利証などを偽装して、本人に成り済まします。

印鑑証明書は、住所、氏名、印影などを特殊な液で消して違う氏名などを印刷します。
道具屋と言われるプロに依頼すると3枚で50万円という金額で本物とまったく見分けのつかない印鑑証明書が作れるようです。

また、本人の成り済ましが本物の印鑑証明書を持っているケースもあります。
偽造した身分証明書を役所に持ち込んで、印鑑登録の変更手続きをすれば成り済ましが本物の印鑑証明書と実印を持つことになります。
印鑑は、その印影さえ手に入ればかんたんに同じ印鑑をつくることができます。

古い権利証を偽造する技術もあるようです。
レモン汁をつけて日にさらすと、古い紙に見せられるようです。
またホチキスの針も古く見せる方法があるらしいです。

公証人による本人確認を利用することが多いです。
権利証や登記識別情報が紛失等で添付できない場合は、事前通知または有資格者代理人、公証人の本人確認が必要です。
偽造の権利証では法務許可局は、スルーできないので、比較的審査のゆるい公証人の本人確認を利用するケースが多いです。

犯罪者集団は、指の腹にマニュキュアをつけて指紋を残さないようにします。
書類を触っても、全く指紋が残らないそうです。
指のマニュキュアは、見て判断するのは難しいかも知れませんが、犯罪者の世界では、指のマニュキュアは一般的なようです。

地面師の中には、普段は普通に不動産業をしていて、取引がうまくいかなくなると地面師仕事に切り替えるという人もいるようです。
手付金持ち逃げとか、預かった書類で勝手に融資を受けるとか、二重売買とかでしょうか。
これはちょっと厄介ですね。

なりすまし役の人は面談を嫌います。
できるだけ決済ギリギリまで面談を避けます。

特に住所地や現地の面談を避けます。

取引は、銀行振込みではなく、現金、小切手を希望することが多いです。

また、見せ金をつくる技術もあります。
潰れそうな会社の手形、小切手を使って、銀行に入金します。
実際には、手形、小切手は不渡りになり現金化できないのでただの数字だけの預金残高ということになります。
ポン手とかクズ小切手とか言うらしいです。


振り返ります。
地面師は、10人くらいのグループで動く、抵当権なし、所有者が近くに住んでない物件を狙う。

印鑑証明書、身分証明書を偽造し、それを見破るのは困難です。

審査のゆるい公証人の本人確認を利用することが多い。

指の腹にマニキュアをつける。

面談を嫌います。特に住所地を嫌います。


ここから対策です。
必要書類の授受は、レターパックで住所地に送って返信してもらうようにする。
住所地や現地での面談を求める。
所有者なら知っている質問をする。
生年月日、年齢、干支、不動産を取得した経緯、親の名前、自宅の電話番号など。
本人確認書類の提出を求める
実印の押印、印鑑証明書、身分証明書。

これらを組み合わせることで、地面師事件との関わりを避けることができるかも知れません。

ヤバい人、ヤバい案件にかかわらないようにしっかりと注意して行きたいものです。





2020.01.25 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
人生を変えるシリーズ
朝の習慣、昼の習慣に続いて、夜の習慣でーす(^-^)/

人生を変える夜の習慣3つお伝えします。

1つ目は、後始末
測量現場から帰ってきたら、巻き尺やスコップ、測量機械を車から出して、しっかりと手入れをします。
バール、スコップ、ダブルスコップは使うたびに水洗いして、砥石で磨いでいます。

スコップ類は何度も使っているうちに、先が丸まって土に刺さり難くなります。
サッと砥石で磨ぐだけで、現場の作業効率が高くなります。

あと靴磨き、トイレ掃除、食器洗い以前は朝にしていましたが、一日の最後に感謝を込めて行っています。

この後始末をするだけで、次の日が気持ちよくスタートでけます。
驚くほど、翌日の仕事が上手くいきます。
ぜひ、夜の後始末試してみてください。



2つ目は、翌日の計画を立てる
マインドマップに翌日の予定を書き込みます。
前日に予定を組んでいることで、翌日は何も考えなくても、効率的に進められます。
もちろん、想定外のクレーム、突発的な仕事、アクシデントと予定どうりには進みません。
それでも、マインドマップを見れば、何を優先するのか、何を翌日にまわすのか判断も簡単にできます。
マインドマップは、自分の中で整理できるので有効な方法だと思います。


3つ目は、睡眠への準備
寝る前に、スマホなどブルーライトは見ない。
午後2時以降はコーヒーを飲まない。
お風呂は、寝る90分前に入る。
寝る90分前に入れないときはシャワーで済ませる。
寝るときは靴下を履かない。手足の先は布団から出す。

良質な睡眠を取る方法として、本から受け売りですが、どれもすごく効果があります。

一つ目は、後始末として
使い終わった用具手入れ
靴磨き、トイレ掃除、食器洗い

2つ目は、翌日の予定を立てる
マインドマップに予定を細かく書き込む

3つ目は、睡眠への準備
夜ブルーライトは見ない
コーヒーは午後2時まで
お風呂は寝る90分前
寝るときは裸足
手足の先を布団から出す


これで完璧です。
翌朝から最高のスタートが切れます❗






2019.12.13 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
朝の習慣に続き、今度は昼の習慣です。
おっさんの習慣なんて、ぜんぜん興味ないと思います。

でも私は、習慣で人生が変わりました!

人生を変える昼の習慣を3つお話しいたします。

1つ目は、仮眠です。
仕事中に仮眠を取るのは良くないと思いますよね。
でも眠いのを我慢して、効率の悪い仕事をするよりも、15分でも仮眠を取ってその後にスッキリとした頭で仕事をしたほうが、効率が上がります。
私の事務所では、仮眠を推奨しています。
昼間の仮眠は夜の睡眠の3倍の効果が、あります。


2つ目は、運動量です。
本来はスポーツジムに行きたいんですけど、時間がない!
なので、日常の運動量を増やすようにしています。
まず、仕事はスタンディングデスクを使っています。机の上に茶菩提のようなものを置いてその上にパソコンを置いて使います。そう基本、パソコンは立ち仕事でしています。

あと事務所にステッパーという運動器具を用意して、資料に目を通すときなどにこのステッパーに乗っています。
あとトイレに入ったあとはステッパーに1分乗るというルールにしています。

あと仕事にやる気が出ないというときは、バーピーといって、腕立て、立ち上がって、ジャンプという運動をしています。
やる気が出ないときは、息が切れる運動をするとやる気が上がります。
筋肉を動かすと血流が良くなって仕事の効率があがります。
スタンディングデスク、ステッパー、バーピーはメンタリストDaiGoさんの習慣を真似したものです。
ぜひお試しください。


3つ目は、スケジュールです。
とにかく、仕事のスケジュールにはこだわっています。
打ち合わせや移動の長い仕事は、できるだけ午後にして、集中力の高い午前中は、事務処理をするようにしています。
朝であれば15分で終わる仕事でも、昼にすると30分かかります。
夜の仕事では3時間かかると言う人もいます。
ですから、午前中は集中しないとできない仕事をする。午後の時間は集中しなくてもできる仕事に回します。

また、インプットとアウトプットも時間帯を考えています。
まだ頭が疲れていない午前中は、インプットの時間です。
読書、オーディオブック、YouTubeで情報収集をします。

そして、頭が疲れた午後から夕方にかけてアウトプットの時間にします。
ミーティングで意見を出し合ったり、3時にはもぐもぐタイムと言っておやつを食べながら雑談の時間にしています。夕方はブログやYou Tubeの撮影をしています。

1つ目は、仮眠を取ること
2つ目は、運動をすること
3つ目は、効率の良いスケジュールです。

どれも驚くくらい仕事の効率高める習慣です。
ぜひお試しください。




2019.12.06 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、私の毎朝行っている習慣なんですけど。

おそらく、おっさんの朝の習慣なんて全然、興味がないですよね。

でも、私なりにはすべて意味があることで、皆さんのお役にたつ情報もありますので3つシェアいたします。

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きるということです。
朝起きて時計を見ると、あと5分の葛藤が始まります。
だから、時計を見ないでサッと起きる。
寝室には時計はありません。
そしてリビングで時計を見て3時を過ぎていればそのまま起きる。3時前であれば、もう一度寝ると決めています。
そして起きたら「今日も最高の1日が始まりました~」と心の中で叫びます。これは炎の講演家 鴨頭嘉人さんのパクりです。
声を出すと周りが驚くので要注意です。心の中で叫びます。
そして最高の一日をスタートさせます。


2つ目は、掃除をしながらYouTubeです。
トイレ、床、窓など気になるところを掃除しながら、YouTubeを聴いています。
司法書士法人アコードさん、樺沢紫苑さん、まこなり社長、メンタリストDAIGO、鴨頭嘉人さんお気に入りのYouTuberを1・5倍速で聴いています。
基本的に二つことを同時に進めるマルチタスクは良くないのですが、頭を使うタスクと頭を使わないタスクを組み合わせなら、まだいいだろうと言うことで、掃除しながらYouTubeを聴いています。
そして、掃除が終わったら前日に用意をしてある洋服を着る。朝食はサラダとフルーツをつまむ程度で済ませます。
お腹いっぱい食べると集中力が落ちます。
これで、仕事モードにスイッチオン!


3つ目は、妻を喜ばせるための行動です。
健康、家庭、仕事すべてのみなもとは、夫婦関係にあると思っています。
妻は5時くらいに起きてきます。
それまでに、食洗機の洗い終わった食器を片付ける。
ごみ捨てを終わらせる。
コーヒーを落としておく。
これで完璧です(^-^)
特に、食器洗いは、誰もが嫌がる仕事です。
料理を作るのは楽しいけど、後片付けはみんな嫌いです。
嫌がる仕事を片付けてポイントを稼ぎます(^-^)

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きる
2つ目は、掃除をしながらYou Tube
3つ目は、妻を喜ばせる行動です


これが私の毎朝の習慣です。
はっきり言って、どれも小さなことです。
でもこの小さなことの積み重ねが人生が劇的に変えます。

朝の習慣が人生を変えます!

良かったら、お試しください。

2019.11.25 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
積水ハウス事件が、驚愕だったのは、騙された会社が、まず大和ハウスにつぐ規模の業界のリーディングカンパニーだったこと、そして55億円という史上空前の損害額の大きさです。

この事件に関わった、土地家屋調査士、司法書士、何より積水ハウスの担当者は大変な思いをしたと思います。

今回は、この事件を教材にこのような事件に関わらないためにはどうすれば良いか?
関わってしまったときには、どのような対応すれば良いかを考えてみたいと思います。

こうした地面師事件のほとんどは、地主に成りすまして、実印や身分証明書を偽造して、他人の不動産を担保に借り入れをする。手付金を搾取する。売り飛ばすのが手口です。

この最たる、積水ハウス事件を振り返ります。

JR山手線五反田駅、徒歩3分の好立地に海喜館という旅館がありました。

所有者は、S子さん立地も良くバブル期は、旅館はとても繁盛していました。
しかし、だんだんと経営が悪化し2015年3月に旅館を廃業することになる。
2017年2月頃から、近所の証言ではS子さんを見かけなくなったそうです。
その頃、S子さんは体調をくずして入院をしていました。

そこに目を付けていたのが、地面師、内田マイクと北田文明、
S子さんが入院する直前の2016年12月には、旅館の脇にある月極め駐車場を借りる契約をしてS子さんと接触していた。
S子さんの個人情報を入手するためでした。
下調べもぬかりがない!

そして2017年2月S子さんの容態は悪化する。

そのあたりから、地面師グループとニセS子の動きが活発になります。

手始めに、実印とパスポートを偽造して、なりすましたニセS子が、旅館海喜館を担保に高利貸から2億円の融資を受けます。

つづいて地面師グループは、くだんの不動産会社へ売買の話を持ちかける。
不動産会社の営業マンとニセS子のエレベータでの何気ない会話
ニセS子「私の田舎も桜がきれいなの早く帰って桜が見たい」
本物のS子は、五反田の旅館育ちで他に故郷はない。
怪しいと感じた、くだんの不動産会社は寸前のところで契約を思いとどまった。

そして地面師グループは片っ端から、開発できそうな不動産会社に声をかける。
声を掛けられた業者は、ニセS子が本人かどうかパスポートの写真を持って近隣に聞き込みをする。
そして巷ではこの取引は怪しいと噂になります。

そして最後に残ったのが積水ハウスだった。

4月3日地面師グループとニセS子は、銀座の公証人役場で、偽造したパスポート、印鑑証明書を用意して公証人に本人確認を受ける。

4月13日積水ハウスシャーウッド住宅支店に出向き部長の決済を仰ぐ
4月20日部長、部長代理と売買条件について具体的な交渉に入る
4月24日、手付金12億円を支払いをする。決済は7月末とする。

5月10日「積水はだまされている」と記された内容証明郵便が積水ハウスに届く。
そして翌日も届き、この内容証明は合計4通積水ハウスに届いた。
これは所有者、本物のS子さんが弁護士に依頼して送ったものでした。

積水ハウスはこれを怪文書扱いして、なんとスルーする。

5月25日積水ハウスM常務の支持で、決済日6月1日に大幅に繰り上げる。

5月31日ニセS子は、本人確認の際に干支を聞かれて1944年のさる年であるにも関わらず、とり年と答える。
積水ハウスの司法書士が問い出すと単なるミスだと言い逃れた。
司法書士が偽造されたパスポートをペンライトで照射して調べる。
透かしが入っているか写真を変えていないか。
両方ともクリアして、このパスポートは本物だと判断された。

6月1日残代金48億円の一部を留保して決済が行われる。
支払われた合計55億5千万円は現金化されて泡と消える。

6月17日所有権移転の登記申請が却下されて詐欺が発覚

決済後の6月24日本物のS子さんは、病院のベッドで息を引き取る。

地面師グループ逮捕者17人

これが積水ハウス事件の概要です。

それでは、この事件を3つのポイントにまとめます!

1つ目は、聞き取りの重要性です。
司法書士がニセS子に干支を質問して、ニセS子が酉年と間違えるということがありました。
それも単なる間違いとしてスルーしたようです。
そこでさらに、住所、生年月日、父、母の名前、土地の取得の経緯を聞けなかったかと思います。
また、買取を検討した他の不動産会社はニセS子のパスポートの写真をもって、写真はS子に間違いないか近隣に聞き込みをしたそうです。
積水ハウスは十分に聞き込みをしなかったのでしょう。

2つ目は、書類の偽造です。
印鑑証明書とパスポートの偽造がされているようです。
今は偽造の技術が高いので簡単には見抜けません。
司法書士がペンライトで照射したが透かしもあり、偽造を見抜けなかったようです。
銀座の公証人役場でも、偽造をスルーして本人確認がされたようです。
さらにポイントカードなど氏名が記載されているようなものを提示してもらうこともできたのではと思います。



3つ目は、取引の不自然さです。
後でトラブルになる案件というのは、ほとんどが急がれます。
今回も、7月末の予定だった決済を6月1日に前倒しされた経緯があります。
決済が銀行振込ではなく、現金や小切手でされる。
権利証がなく、本人確認情報で登記する
売買金額が異常に安い
など通常ではない不自然さがあります。


今回は、極端な事例ですが、
仕事をしていてなにか違和感があると思ったら、

まず、十分に聞き取りをする。
つぎに、書類の偽造を疑ってみる
そして、仕事の通常ではない不自然さを疑ってみる

トラブルを避ける。
勇気をもって仕事を断るというのも大事だと思います。

参考書籍
https://www.amazon.co.jp/地面師-他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団-森-功/dp/4065134129/ref=sr_1_1?

2019.11.18 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
待ち合わせの時間の15分前に行く。
これが今までの自分の行動パターンでした。
でも、それが間違いだと分かりました(^^)

15分前だと、電車の遅延や道路の渋滞で、時間ギリギリになったり、遅れてしまうことがありました。

そして樺沢紫苑さんの大ヒット本『アウトプット大全』にこう書いてありました。

待ち合わせは、30分から1時間前に行く!

そして、相手を待つ間に喫茶店などでノートパソコンを広げて仕事をするそうです。

なるほどと思いました(^^)
これなら、時間ギリギリで焦ることもない❗
時間に遅れるリスクはほぼゼロになる!
そして、15分ではなく30分以上あればかなりの仕事がこなせる。

打合せであれば、車の中、建物のロビーや近くの喫茶店でノートパソコンやスマホで仕事をする。

測量現場であれば、30分から1時間前に行って、待ち合わせ時間の前にできる作業をする。

これは、すごいと思いました!

そしてアポの時間も午後いちが多くするようにしました。

もし電車の遅延、道路の渋滞などのトラブルがあっても、昼食を抜けば、時間に遅れることはありません。

集中力の高い午前中には事務作業や思考する仕事をする。

そして午後にアポイントを入れる。

要するに、待ち合わせは30分から1時間前に行く、
そしてその時間を活用することをあらかじめ用意しておく。



この時間の活用術で、ブログの原稿、測量作業、事務仕事がはかどりました❗

待ち合わせに行くのは、30分から1時間前に行く、素晴らしい習慣を身につけることができました\(^o^)/

2019.10.15 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
この6年間、仕事に子育てそして倫理法人会等の活動と何かと忙しい日々を送っておりました。
いつの間にかブログの更新をしなくなり、6年も経っちゃいました(>_<)
でもまた良い情報を発信したいとの思いが溜まりに溜まってしまいましたので6年ぶりに復活です。

なので皆さん、また見てください。

ブログを復活させる理由は三つです。
① 常にアウトプットを前提として生きる。
アウトプットすることを前提にすると本の読み方も、セミナーでの学ぶ姿勢も、日常生活もすべてが変わります。
② 素晴らしい学びや及ばされた波動を多くの人に伝えたい
倫理法人会や話し方の学校で学んだこと。そこでお会いする人の強烈な波動を少しでも伝えたい。
③ 自分の影響力を高めたい。
やはり杉山事務所の目的は、安心して不動産取引が出来る社会実現。これをブログやSNSを通じて影響の輪を広げていきます。

先日、レストランに行ったとき、隣の席に30代の夫婦がいました。
どうやら、テーブルにナイフが用意されていなかったようです。
ご主人が店員さんを呼んで、「ナイフ持ってきてくれる。」と言ったんです。

しばらくして、そのテーブルにライスが運ばれてきました。
そのご主人が少し怒り気味に、「俺が欲しいのは、ライスじゃないんだ。ナイフだ。」と言ったんです。
すると店員さんが何を聞き間違えたのか「大盛りですか?」と言ったんです。
みなさんは、この当事者だったらどう思いますか。

やはり、出来事に対してどう捉えるかで人生変わると思いました。
怒りの感情になるのか。面白いと思うのか。
決めるのは、その人次第だとなと思いました。

「だってナイフ持ってきてって言ってライスが来たら面白いでしょ。」
しかも「大盛ですか?」の返しですよw

だから、喜びの感情を持てる人が情報を発信して、「喜びの世の中」を広げたいと思っちゃったんです。
それが、自らがアウトプットして、良い波動を伝える。そう、そして影響力を持つこと。

これから情熱を込めて更新しますので、ブログの記事を見てください!
2018.05.11 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
東京電力及び東北電力管内における電気の使用制限が緩和されるらしいです。

今年はこれまでになく、節電に気を使いました。
その結果、何と電気代が安い!

明細を見ると、昨年に比べて45%使用量が減少したみたいです。

ていうか昨年が、無駄に使いすぎですけど(@_@)

電力不足は、解消されそうなので、これから様子を見て、事務所の看板照明を点灯させたいと思います。

ただし、事務所内の蛍光灯の間引きは、これからも続けていこうと思っています。

それと、使わないコンセントを抜いておく事も続けます。


電気料
2011.09.08 Thu l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
当事務所のホームページ製作は、外部の業者に依頼していた為、思うような更新も出来ない状態でした。
そこで、思い切ってホームページビルダーを購入して、自身で製作するようにしました。
とは言っても、ソフトを購入しただけで、まだ何もしていませんが・・・。

SEO対策とデザインだけは、プロに依頼しますが基本的にはこちらで製作します。

構想は、たくさんあります。どうぞお楽しみに!



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2011.01.14 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top