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積水ハウス事件が、驚愕だったのは、騙された会社が、まず大和ハウスにつぐ規模の業界のリーディングカンパニーだったこと、そして55億円という史上空前の損害額の大きさです。

この事件に関わった、土地家屋調査士、司法書士、何より積水ハウスの担当者は大変な思いをしたと思います。

今回は、この事件を教材にこのような事件に関わらないためにはどうすれば良いか?
関わってしまったときには、どのような対応すれば良いかを考えてみたいと思います。

こうした地面師事件のほとんどは、地主に成りすまして、実印や身分証明書を偽造して、他人の不動産を担保に借り入れをする。手付金を搾取する。売り飛ばすのが手口です。

この最たる、積水ハウス事件を振り返ります。

JR山手線五反田駅、徒歩3分の好立地に海喜館という旅館がありました。

所有者は、S子さん立地も良くバブル期は、旅館はとても繁盛していました。
しかし、だんだんと経営が悪化し2015年3月に旅館を廃業することになる。
2017年2月頃から、近所の証言ではS子さんを見かけなくなったそうです。
その頃、S子さんは体調をくずして入院をしていました。

そこに目を付けていたのが、地面師、内田マイクと北田文明、
S子さんが入院する直前の2016年12月には、旅館の脇にある月極め駐車場を借りる契約をしてS子さんと接触していた。
S子さんの個人情報を入手するためでした。
下調べもぬかりがない!

そして2017年2月S子さんの容態は悪化する。

そのあたりから、地面師グループとニセS子の動きが活発になります。

手始めに、実印とパスポートを偽造して、なりすましたニセS子が、旅館海喜館を担保に高利貸から2億円の融資を受けます。

つづいて地面師グループは、くだんの不動産会社へ売買の話を持ちかける。
不動産会社の営業マンとニセS子のエレベータでの何気ない会話
ニセS子「私の田舎も桜がきれいなの早く帰って桜が見たい」
本物のS子は、五反田の旅館育ちで他に故郷はない。
怪しいと感じた、くだんの不動産会社は寸前のところで契約を思いとどまった。

そして地面師グループは片っ端から、開発できそうな不動産会社に声をかける。
声を掛けられた業者は、ニセS子が本人かどうかパスポートの写真を持って近隣に聞き込みをする。
そして巷ではこの取引は怪しいと噂になります。

そして最後に残ったのが積水ハウスだった。

4月3日地面師グループとニセS子は、銀座の公証人役場で、偽造したパスポート、印鑑証明書を用意して公証人に本人確認を受ける。

4月13日積水ハウスシャーウッド住宅支店に出向き部長の決済を仰ぐ
4月20日部長、部長代理と売買条件について具体的な交渉に入る
4月24日、手付金12億円を支払いをする。決済は7月末とする。

5月10日「積水はだまされている」と記された内容証明郵便が積水ハウスに届く。
そして翌日も届き、この内容証明は合計4通積水ハウスに届いた。
これは所有者、本物のS子さんが弁護士に依頼して送ったものでした。

積水ハウスはこれを怪文書扱いして、なんとスルーする。

5月25日積水ハウスM常務の支持で、決済日6月1日に大幅に繰り上げる。

5月31日ニセS子は、本人確認の際に干支を聞かれて1944年のさる年であるにも関わらず、とり年と答える。
積水ハウスの司法書士が問い出すと単なるミスだと言い逃れた。
司法書士が偽造されたパスポートをペンライトで照射して調べる。
透かしが入っているか写真を変えていないか。
両方ともクリアして、このパスポートは本物だと判断された。

6月1日残代金48億円の一部を留保して決済が行われる。
支払われた合計55億5千万円は現金化されて泡と消える。

6月17日所有権移転の登記申請が却下されて詐欺が発覚

決済後の6月24日本物のS子さんは、病院のベッドで息を引き取る。

地面師グループ逮捕者17人

これが積水ハウス事件の概要です。

それでは、この事件を3つのポイントにまとめます!

1つ目は、聞き取りの重要性です。
司法書士がニセS子に干支を質問して、ニセS子が酉年と間違えるということがありました。
それも単なる間違いとしてスルーしたようです。
そこでさらに、住所、生年月日、父、母の名前、土地の取得の経緯を聞けなかったかと思います。
また、買取を検討した他の不動産会社はニセS子のパスポートの写真をもって、写真はS子に間違いないか近隣に聞き込みをしたそうです。
積水ハウスは十分に聞き込みをしなかったのでしょう。

2つ目は、書類の偽造です。
印鑑証明書とパスポートの偽造がされているようです。
今は偽造の技術が高いので簡単には見抜けません。
司法書士がペンライトで照射したが透かしもあり、偽造を見抜けなかったようです。
銀座の公証人役場でも、偽造をスルーして本人確認がされたようです。
さらにポイントカードなど氏名が記載されているようなものを提示してもらうこともできたのではと思います。



3つ目は、取引の不自然さです。
後でトラブルになる案件というのは、ほとんどが急がれます。
今回も、7月末の予定だった決済を6月1日に前倒しされた経緯があります。
決済が銀行振込ではなく、現金や小切手でされる。
権利証がなく、本人確認情報で登記する
売買金額が異常に安い
など通常ではない不自然さがあります。


今回は、極端な事例ですが、
仕事をしていてなにか違和感があると思ったら、

まず、十分に聞き取りをする。
つぎに、書類の偽造を疑ってみる
そして、仕事の通常ではない不自然さを疑ってみる

トラブルを避ける。
勇気をもって仕事を断るというのも大事だと思います。

参考書籍
https://www.amazon.co.jp/地面師-他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団-森-功/dp/4065134129/ref=sr_1_1?

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2019.11.18 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
待ち合わせの時間の15分前に行く。
これが今までの自分の行動パターンでした。
でも、それが間違いだと分かりました(^^)

15分前だと、電車の遅延や道路の渋滞で、時間ギリギリになったり、遅れてしまうことがありました。

そして樺沢紫苑さんの大ヒット本『アウトプット大全』にこう書いてありました。

待ち合わせは、30分から1時間前に行く!

そして、相手を待つ間に喫茶店などでノートパソコンを広げて仕事をするそうです。

なるほどと思いました(^^)
これなら、時間ギリギリで焦ることもない❗
時間に遅れるリスクはほぼゼロになる!
そして、15分ではなく30分以上あればかなりの仕事がこなせる。

打合せであれば、車の中、建物のロビーや近くの喫茶店でノートパソコンやスマホで仕事をする。

測量現場であれば、30分から1時間前に行って、待ち合わせ時間の前にできる作業をする。

これは、すごいと思いました!

そしてアポの時間も午後いちが多くするようにしました。

もし電車の遅延、道路の渋滞などのトラブルがあっても、昼食を抜けば、時間に遅れることはありません。

集中力の高い午前中には事務作業や思考する仕事をする。

そして午後にアポイントを入れる。

要するに、待ち合わせは30分から1時間前に行く、
そしてその時間を活用することをあらかじめ用意しておく。



この時間の活用術で、ブログの原稿、測量作業、事務仕事がはかどりました❗

待ち合わせに行くのは、30分から1時間前に行く、素晴らしい習慣を身につけることができました\(^o^)/

2019.10.15 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
この6年間、仕事に子育てそして倫理法人会等の活動と何かと忙しい日々を送っておりました。
いつの間にかブログの更新をしなくなり、6年も経っちゃいました(>_<)
でもまた良い情報を発信したいとの思いが溜まりに溜まってしまいましたので6年ぶりに復活です。

なので皆さん、また見てください。

ブログを復活させる理由は三つです。
① 常にアウトプットを前提として生きる。
アウトプットすることを前提にすると本の読み方も、セミナーでの学ぶ姿勢も、日常生活もすべてが変わります。
② 素晴らしい学びや及ばされた波動を多くの人に伝えたい
倫理法人会や話し方の学校で学んだこと。そこでお会いする人の強烈な波動を少しでも伝えたい。
③ 自分の影響力を高めたい。
やはり杉山事務所の目的は、安心して不動産取引が出来る社会実現。これをブログやSNSを通じて影響の輪を広げていきます。

先日、レストランに行ったとき、隣の席に30代の夫婦がいました。
どうやら、テーブルにナイフが用意されていなかったようです。
ご主人が店員さんを呼んで、「ナイフ持ってきてくれる。」と言ったんです。

しばらくして、そのテーブルにライスが運ばれてきました。
そのご主人が少し怒り気味に、「俺が欲しいのは、ライスじゃないんだ。ナイフだ。」と言ったんです。
すると店員さんが何を聞き間違えたのか「大盛りですか?」と言ったんです。
みなさんは、この当事者だったらどう思いますか。

やはり、出来事に対してどう捉えるかで人生変わると思いました。
怒りの感情になるのか。面白いと思うのか。
決めるのは、その人次第だとなと思いました。

「だってナイフ持ってきてって言ってライスが来たら面白いでしょ。」
しかも「大盛ですか?」の返しですよw

だから、喜びの感情を持てる人が情報を発信して、「喜びの世の中」を広げたいと思っちゃったんです。
それが、自らがアウトプットして、良い波動を伝える。そう、そして影響力を持つこと。

これから情熱を込めて更新しますので、ブログの記事を見てください!
2018.05.11 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
東京電力及び東北電力管内における電気の使用制限が緩和されるらしいです。

今年はこれまでになく、節電に気を使いました。
その結果、何と電気代が安い!

明細を見ると、昨年に比べて45%使用量が減少したみたいです。

ていうか昨年が、無駄に使いすぎですけど(@_@)

電力不足は、解消されそうなので、これから様子を見て、事務所の看板照明を点灯させたいと思います。

ただし、事務所内の蛍光灯の間引きは、これからも続けていこうと思っています。

それと、使わないコンセントを抜いておく事も続けます。


電気料
2011.09.08 Thu l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
当事務所のホームページ製作は、外部の業者に依頼していた為、思うような更新も出来ない状態でした。
そこで、思い切ってホームページビルダーを購入して、自身で製作するようにしました。
とは言っても、ソフトを購入しただけで、まだ何もしていませんが・・・。

SEO対策とデザインだけは、プロに依頼しますが基本的にはこちらで製作します。

構想は、たくさんあります。どうぞお楽しみに!



ホームページ・ビルダー15 通常版 バリューパックホームページ・ビルダー15 通常版 バリューパック
(2010/12/03)
Windows

商品詳細を見る
2011.01.14 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
仕事でも私生活でも、いろんな場面で、配色について決めなければなりません。

私は、今まで、何となく青色が好きで、数年前に占い師さんに、生まれ年から見たラッキーカラーは青色と言われたので、何となーく青色ばかりを使っていました。

果たして、それで良いのかと思い、色の効果について調べて文末にまとめておきました。
良く見ると、本当に理に適っているなと思います。

飲食店の看板は多くが食欲を増進させる赤やオレンジが使われているし、アロマやリラクゼーションには癒しの緑や青色が多く使われています。

寝室には、催眠効果のある紫、夫婦仲を良くするならピンクという配色も良いと思います。
元女子プロレスラーのブル中野さんがダイエットのために食器をすべて青色にしているのをテレビで見ました。確かに、食欲の減退には効果的だと思います。


気持ちが前向きになる。 アドレナリンの分泌が盛んになる。 暖かく感じる。 食欲を増進させる。 時間経過を早く感じさせる。

オレンジ
食欲を増進する。 陽気な気分になる。やさしさや解放感を与える。

黄色
集中力を発揮させる。 記憶力を高める。注意をうながす。気分が明るくなる。 消化器系に効果がある。


疲れをいやす。 鎮静作用、緊張緩和などリラックスの作用がある。 穏やかな気持ちになる。目の疲れに効果的。


集中力を高める。 血圧を下げる。 食欲を減退させる。


催眠効果がある。 想像力を促進する。

ピンク
やさしい気持ちになる。 緊張をやわらげる。 若く見せる。


清潔な印象にする。 実際より軽く感じる。


気持ちを引き締める。 暗い気持ちになる。実際より重く感じる。

グレー
上品で安心させる。 平凡で控えめな印象になる。

2010.10.27 Wed l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
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事務所の前に設置してある自動販売機が記録的な売上高になりそう。

ちなみに、7月の売上は、¥33,690で販売手数料の¥9,065をゲット!

8月は、もう少し売上が伸びると思います。(^^)/
2010.08.31 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
うちの犬、トイプードルのジョーです。
名前は、「あしたのジョー」の矢吹丈からとりました。

ところが、性格は大人しく、家の中でも存在感がありません。

一日の3分の2は寝て過ごします。

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あ~、また眠いのですか?
それにしても、そんなポーズ。
犬は普通、うつ伏せに寝るものですよ。

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寝てしまいました。
そんな、格好で寝てたら敵から襲われても逃げられませんよ。

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爆睡。
なんとも、体の柔らかいこと。
君は、ネコか?
2010.08.25 Wed l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
先日、大家さん学びの会の勉強会&懇親会で、アパマン広告デザイナーのkapy(けーぴー)さんと知り合いまして、不動産投資の話で盛り上がり、名詞の作成もやっているとのことだったので、私の名刺作成を依頼することにしました。

とりあえず、こんなイメージというものを伝えて、待つこと数日、出来上がったのがこれです。
期待以上の出来に、すごい、かっこいい~。という感じで、感激しました(^^)/



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kapy(けーぴー)さんブログ
アパマン広告デザイナーの不動産投資日記
http://ameblo.jp/englishrosedays/
2010.07.30 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
最近は、ほとんどの人が写真入の名詞を使っています。
そして、成功している人や営業熱心な人ほど写真にこだわっているとたり感じています。

そこで、名詞やWEB用に、私もちゃんとした写真を撮っておこうと思って近所の写真館に行くことにしました。

ひげを丹念に剃り、熱いのにジャケットにネクタイ、髪にはいつも何もつけないのですが今日はワックスなんてつけちゃいました。

なんか、笑いをこらえているようにも見えますが、まあまあの出来です。どや顔にも見えます。


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2010.07.13 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top