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リーマンショック級またそれ以上ではないかという不況が来ました。
今回は、今から11年前のリーマンショックで、私がどん底に落ちてから首の皮一枚で復活した話です。

今の状況に似ていて、参考になると思いますので、最後までお付き合いください。



当時は、私の事務所には所員が3人いて、私と4人で年間4500万円くらいの仕事をしていました。
土地家屋調査士の事務所としては、かなり優秀な成績だったと思います。

そのうち売上のうち3分の1くらいは、中堅の不動産業者さん宅地の分譲事業の仕事でした。
その不動産業者さんはテレビコマーシャルもしているような業者さんで、その分譲事業の埼玉県全域と東京の一部の地域の業務を私の事務所で行っていました。

その状態でのリーマンショックでした。

あっという間に、仕事が減っていって、その中堅の不動産業者さんは宅地分譲事業から撤退ということになりました。
その分譲事業のチームに10人くらい人がいたんですけど、ほぼ毎週、誰か一人が退職するという状況になりました。

ほぼ毎週、私のところに電話がかかってきて「今回、退職することになりました・・・」って感じなんです。
一人減り、二人減りという感じで、あっという間に分譲事業部は一人になりました。

その一人も残務整理をしているだけという状況です。

各住宅展示場に、モデルハウスも沢山あったんですけど、ほぼすべて撤退です。

そして、売上の3分の1あった、その不動産業者さんの売上はゼロというこになりました。

当然、その不動産業者さんだけではなくて、他の売上も下がってますので、最終的には4500万円あった売り上げが1700万円にまで落ち込みました。

同業の土地家屋調査士はダンピング競争になりました。

私は、ダンピング競争には参加しませんでしたが、それでも他との価格差も大きくなり、お客様に指摘されると多少は値下げをせざるを得ませんでした。

そして、売上額がへり、単価も減るという往復ビンタ状態でした。

社員さんが1人退職しましたが、2名が残っており、与える仕事がない状態でした。
雇用調整という手段を使うことにしました。
社員さんの休みを増やして、国から助成金をもらい、休んだ分は給与をカットして、休んだ国からの助成金を休業手当として、支給するという方法です。

世の中的には解雇をするのは、悪である。
経営は厳しくても、社員を雇い続けろという風潮でした。

今、思うとこの雇用調整という判断は完全に失敗だったと思ってます。

雇用調整を使っても、助成金には上限が有り削減できる経費は僅かでした。
お金はどんどん減っていって私は毎日イライラしている状態です。
そして社員さんは、やる仕事がなくて、覇気がなくなっていく状態でした。

この時期は、事務所が死んだ時間でした。
今でも、解雇という厳しい決断をするべきであったと思います。

このような状態になると、今までにない変なことをやるようになります。
調査費用を節約して、調査不足からミスを犯してしまう。
前なら断っていたような依頼を受けて、後で支払いのトラブルになったりする。

焦る気持ちから、前ならなかったミスやトラブルを連発してしまう。


私は、日々の営業周りと、交流会やセミナーに積極的に参加しました。

ほとんど結果は出ませんでした。
でも、いつか必ず結果に結び付くと信じて、ひたすら人と会い続けました。

4年後くらいから、徐々に売り上げが回復して来ました。

そして、信じていた通りに、苦しかった時期に営業活動をした人から徐々に仕事がいただけるようになりました。
もちろん今でも、その営業活動をしたお客様とお取引は続けております。

そして現在に至るという状況です。


ここからリーマンショックで学んだこと、気付きと、思索を3つにまとめます。

1つ目、出来た時間を有効に使う
すぐには結果が出なくても、必ず成果が出ると信じて続ける
リーマンショックの時には、飛び込み営業、交流会やセミナーに参加してひたすら人に会うということを続けてきました。
まったく結果が出ませんでした。その時は本当に情けなかったです。
でも景気の回復と同時に結果が出るようになりました。
「前に交流会で名刺交換をした〇〇です。仕事をお願いしたい・・・」なんて電話がかかってくるようになりました。
本当にありがたかったです。

リーマンショックのときは、まだ対面の営業が大事だったと思います。
ただこれからの時代は、対面ではなくインターネット戦略が重要になると思います。
You Tube、LINE@、ランディングページを使った集客をするのが効果的と思います。


2つ目、時には勇気を持ってリストラという厳しい決断をする
リーマンショックのとき、自分自身リストラは悪だという意識が強かったのと、正直、リストラする勇気が有りませんでした。
その結果、仕事のない中、社員さんに給料を払い続けて泥沼化していったという事実があります。

今の時代は、社員さんは一生同じ会社で働き続ける時代ではなく、ステップアップのために会社を利用する時代だと思います。
社員さんを雇う経営者側も、一生社員の面倒を見るということではなく、時にはリストラという厳しい選択をしても良いと思います。


3つ目、すべてのことは自分の成長であり生成発展のために起きている

リーマンショック前には、完全に売上は戻りませんでしたが、
しかし変化は起こりました。

お客様の新陳代謝が起こりました。
リーマンショックのときに、ダンピング競争の中で報酬額を下げなかったことで、
金額を重視するお客様が離れていきました。

しかし金額ではなく、品質を重視するお客様に残っていただいて、
売上は下がったけど運営的には大分楽になりました。

以上、まとめました。
大不況の中では、

1つ目、出来た時間を有効に使う

2つ目、時には勇気を持ってリストラという厳しい決断をする

3つ目、すべてのことは自分の成長であり生成発展のために起きている

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2020.03.20 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
前に測量をしているのに、また測量が必要なんですか?
という話があります。

土地を売却するにあたって、10年前に測量をしています。
その測量図をもって、確定測量済みとして売却できないかという問題です。

今回は、再度測量が必要なのか?前回の測量図を生かせるのか?
という話をいたします。


まずは、その測量図がどのような図面なのか、
つぎに測量をした当時の立会証明書や境界確認書は保管されているのか、
そして現地に測量したときの境界標を確認できるのかということを確認する必要があります。


測量図についてですが、隣接の民有地、道路などの公共用地ときちんと境界線の確認をしているのかどうか、建築設計用などで現況のブロック塀や既存の境界標を測量したもので、隣地との境界確認をしていない測量図もあります。
そのような測量図は、確定測量図とは言えずに、売買では使えないということになります。

隣地と境界確認をした書面、立会証明書や境界確認書、道路境界確認証明書などはきちんと保管されているか?なければもう一度、隣地と確認して取り直す必要があります。
境界確認書は保管しているが、測量した当時と隣地の所有者が売買などで変更しているということもあります。

その場合には境界確認書に「所有権を移転した場合には、本書面の内容を新所有者に引き継ぐものとする。」といった内容が境界確認書に書かれていればよいのですが、その記載がなければ再度、境界確認書を取り直す必要があります。
ちなみにこの第三者承継の記載ですが、新しい所有者と境界争いになったときには、書面があれば大丈夫というものではなく、それほど強い効力があるものではありません。

あとは、現地に境界標がない!
工事などで亡失していたり、境界の上に塀を設定したりして、境界標を確認できない状況になることがあります。
そういう場合は、もちろん勝手に境界を設置するわけにはいきません。
再度、境界の復元のための測量をして、隣地の所有者と立会確認をする必要があります。

また、売買で買主が不動産業者さんの場合は、その企業でガイドラインを設けていることがあります。
前回の確定測量から10年以上経過している場合には、境界確認書など書面が残っていても、境界標があっても、再度確定測量をした上で購入するという不動産業者さんもあります。
その場合には、確定測量をするかもしくは、違う買主を探すかということになります。


以上、前に測量したのにまた測量が必要なのか?
という話をしてきました。

最後にまとめさせていただきます。

測量図が、隣地と境界確認をしていない塀などの現況を測量した図面ですと売買に際して確定測量をする必要があります。

境界確認をした書面が、保管されているかどうか?
なければ取り直しです。

隣地の所有者が、前に測量したときと変更している場合は、書面に「第三者承継の旨の記載」がなければ新所有者と再度立会確認が必要です。

境界標が現地で確認できなければ、隣地所有者と確認して境界を設置する必要があります。

不動産業者さんによっては、10年とか決められた期間を過ぎている場合には、再度確定測量が必要です。


以上、売買に際して再度測量をする必要があるのか?
参考していただけると幸いです。


2020.02.26 Wed l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
夫婦の関係でイライラする事はないですか?

妻はいつも、小言ばかり。
話が長いんだよ。
もう、わかったよ。

そんなイライラが消えるゼロを起点に考える方法をお話します。



これは私が勉強している倫理法人会という団体で教えられていることです。
物事は、すべてゼロを起点に進んでいってマイナスはないのです。
今の奥さんと初めて出会ったときがゼロです。そうそれが起点です。

そして、初めて話す。デートに誘う。付き合うことになる。
この時点で、ゼロからスタートをして100点ですよね。

ドキドキしてプロポーズ。両親に会う。そして結婚。
スタートをしてこの時点で1000点くらいでしょうか。

毎日の家事。自分の子供を妊娠。そして出産。
この時点で1億点くらいでしょうか。

そして自分の子供を育ててくれる。
これで10億点超えです。

そう考えれば、妻に嫌なことを言われてマイナス300点としても、今までの点数に比べれば微小です。

10億点から300点引いても、9億9千700点です。
大したことは有りません。

ほとんどの人は、起点が動いちゃうんです。
今、ゼロ点と考えてしまうと何かあるとマイナスになってしまいます。
今は、ゼロ点ではなくて10億店です。

先日も、「あなたは夜寝れていいね。わたしゃ寝不足だよ。」なんて妻に嫌味を言われて、
「こっちだって仕事が忙しくて大変なんだよ。お気楽でいいよね。だいたいお前、要領が悪いんだよ」って言いそうになったけど、いかん10億点だと思いとどまりました。

自分の健康も、家族の関係も、事業もすべては夫婦の関係にかかっています。

イライラした時は、ゼロから起算して今10億点なんだと思えば、イライラもスーっと消えてなくなります。

ゼロを起点に考える。
ぜひお試しください。

たまにはこうした人生の考え方、生き方についての話もしてみようと思います。

2020.02.17 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top

土地の売買をする場合には、登記に記録されている面積で計算して売買をするいわゆる公簿売買。
測量をして実測の面積で売買をする実測売買があります。

今回は、公簿売買と実測売買で何が違うのかという話をします。

実測売買の場合は、売買契約の段階では、公簿の面積で売買代金を計算して、代金決済までに測量を完了させて実測の面積との差額を清算するのが一般的です。


あらかじめ登記をされた公簿面積と実測面積との差がありそうか想定できれば、公簿売買にするか実測売買にするか判断しやすくなります。

登記の記録と地積測量図を確認をすればある程度、判断できます。
登記記録の表題部の原因及びその日付を見れば測量した経緯を確認することができます。

「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」という記載があれば、測量をしていることが分かります。
その場合には、市区町村などで図面を入手したほうが良いと思います。

法務局の地積測量図を確認することも大切です。
地積測量図があるかないかは、登記記録の表題部、「原因及びその日付」の欄を見ればおおよそ分かります。

「③錯誤」と書かれていると地積の更正登記をしているので地積測量図がある可能性が高くなります。

「○番から分筆」「③○番○、○番○に分筆」と書かれていれば分筆登記をしているので地積測量図がある可能性が高いです。

また、昭和45年より以前に地積更正また分筆登記をされている場合は地積測量図が保管されてないこともあります。
古すぎると図面がない場合もあります。

また地積更正登記がされていても単なる誤記の修正だと地積測量図がないこともあります。

平成16年以前に分筆登記は、残地差し引き計算で面積を計算していることが多いです。
分筆する土地のうち一筆は、求積しないで差し引き計算をします。

残地差し引き計算の場合は、登記と実測で面積の差がありますので注意が必要です。

平成16年に法律が改正されて分筆登記をするときは全筆求積するように変わりました。


他にも、国有地の売り払いなどの土地表題登記や公図の訂正でも地積測量図がある場合があります。
地積更正や分筆登記をしていなくても、地積測量図があるかチェックしておいてもいいと思います。


地積測量図があっても、昭和の時代の古い測量図だと現代の実測と合わないこともあります。

また地積測量図がなくても、建築の設計図面であったり、仮測量の図面、過去に測量した図面があれば、ある程度面積を判断する資料にはなります。

中には、現地で自分で巻き尺であたって、測定する人もいます。
四角形であれば、縦✕横で、ある程度の面積を把握してから、公簿売買にするのか実測売買にするのか判断する人もいるようです。

まあ買主さんからすれば、面積が増える場合には公簿売買を希望して減る場合には、実測売買を希望する。
売主さんからすれば、面積が増える場合は実測売買、減る場合は公簿売買なんてことも考えられます。


まあ測量をして実測で売買するのが、売主さんも買主さんも安心してフェアに取引ができると思います。


また、よく聞かれる質問で測量の費用は売主と買主でどちらが負担するのかと聞かれることがあります。

これは、多くの場合は、売り主が測量の費用を負担しているようです。

ただし、費用負担についても誰が支払うか決まりがあるわけではありません。
買い主さんのほうで測量費用の負担をする場合としては、購入意識が強くて測量費用は払うから、どうしても売ってほしいとか、売主さんで測量の費用を負担する経済力がないという場合が考えられます。

心理としては、売り主さんは、できるだけ費用を負担したくない。
測量はやりたくないというところだと思います。

一方、買い主さんは、これから土地を取得する訳ですから、きちんと測量をして後々、問題にならないようにしてほしいという希望があります。

越境物があれば、確認してほしい。
用途地域の境があればそれも測量してほしいということになります。

買い主さんが、ハウスメーカーの場合は実測売買にすることが多いです。
購入後に分筆を前提していることが多いのと後で、隣地と境界確認ができなくて、確定測量ができないリスクを避けるためだと思われます。

安心して取引をするのであれば、公簿売買ではなく実測売買をおすすめいたします。


以上、公簿売買と実測売買についてお話をしてきました。


ここでまとめさせていただきます。

その土地の面積が登記簿(公簿)と一致しているとは限りません。
公簿と実測がある程度一致しているかは、登記簿や地積測量図などの資料を確認しましょう。

求積していて新しい地積測量図があれば信憑性があると言えます。
国土調査や区画整理をしている場合も登記の面積は信憑性があります。

測量をして実測売買をしたほうがあとあとトラブルがなくて安心だと思います。

測量費は売主さんが払うことが多いですが、特にどちらが支払うという決まりは有りません。

購入意欲が高い場合は、買主さんが費用負担することもあります。

ハウスメーカーなど業者さんが買主になる場合は、ほとんど実測売買になります。
2020.02.15 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地家屋調査士の仕事は何かとお願いすることが多いんです。

「測量するのに敷地に入らせてください。」
「境界線のご確認をお願いします。」
「境界の確認ができましたら署名と捺印をお願いします。」

他にも、たくさんのお願いをしながら業務を行っています。

今日は、私が行っているお願いが通る確率が2倍になる方法、BYAF法 バットユーアーフリーをご紹介します。

最後にこの言葉を付け加えます。BYAFバットユーアーフリー、しかし最後の選択はあなたの自由です。



人は天の邪鬼なんです。
強制されると反発したくなります。

なので最後に、「BYAF最後の選択はあなたの自由です。」
「あなたの意思を重んじます。」というメッセージを伝えます。

境界の確認の際に、間違っても相手の意思を無視して
「境界線はこちらになります。では、署名と捺印をお願いします。」というのでなくて、

「測量をして計算をしますと境界線はこちらになります。○○様の認識もこちらでよろしいでしょうか。」
「〇〇様もご確認ができましたら、こちらの書面に署名と捺印をお願いしたいのですがよろしいですか。」

回りくどいのですが、あくまで選択権はあなたにありますというメッセージを伝えます。

西イリノイ大学のメタ分析で13の関連論文から計23790人を対象に、BYAF法(バットユーアーフリー)で頼み事が通るのか?
を調べました。

頼み事の内容は3種類
1.向社会的なもの(募金、チャリティ)
2.利己的なもの(お金くれ!)
3.依頼受ける側の為になる申し出(アクティビティへの参加など)

この3つの質問を
「あなたの自由ですが」
「強制ではないですが」
「あなたの望むように」

このように相手の意思を重んじる言葉を使ってお願いした場合に、直接お願いするよりも、2倍もYESを引き出す確率が高くなったという結果が出ています。
ただし、対面(face to face)でないと効果が少ないという結果もあったようです。

断りづらい状況を作られながら、頼みごとをされて、すごい嫌悪感を感じた経験はないでしょうか?
例えば、この後の懇親会に参加しない人は手を上げて下さい。
で自分だけが手を挙げる。みたいなやり方にうんざりする。
本当はyesでも、良かったんだけど、強制されたから何となく断っちゃった。私はよくあります。
人間は、本質的にあまのじゃくなんです。

なので、BYAF法(バットユーアーフリー)は、単純ですがものすごく効果があります。

最後に、BYAF法(バットユーアーフリー)を試すか試さないかは、皆さんの自由です。

2020.01.28 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
私の事務所も、最近はインターネットから、業務の依頼を受けることもあります。
いいことでは、あるんですけど依頼主がどういう相手か分からないというリスクもあります。

今回は、仕事で最も関わってはいけない相手、地面師の話をします。

地面師の手口と特徴を知ることで、地面師のリスクをある程度、回避できると思いますので良かったらお付き合いください。

地面師は、土地の所有者に成りすまして、他人の土地を担保に借り入れをしたり、売買の手付金を搾取したり、売買代金を横取りする不動産詐欺集団です。



まずは、その特徴です。
10人くらいのグループで、行動することが多いです。

ある程度、金額の大きい物件で、抵当権など他人の権利がついていない。
所有者がその近くに住んでいない不動産を狙うことが多いです。

印鑑証明書や、パスポート、運転免許証、権利証などを偽装して、本人に成り済まします。

印鑑証明書は、住所、氏名、印影などを特殊な液で消して違う氏名などを印刷します。
道具屋と言われるプロに依頼すると3枚で50万円という金額で本物とまったく見分けのつかない印鑑証明書が作れるようです。

また、本人の成り済ましが本物の印鑑証明書を持っているケースもあります。
偽造した身分証明書を役所に持ち込んで、印鑑登録の変更手続きをすれば成り済ましが本物の印鑑証明書と実印を持つことになります。
印鑑は、その印影さえ手に入ればかんたんに同じ印鑑をつくることができます。

古い権利証を偽造する技術もあるようです。
レモン汁をつけて日にさらすと、古い紙に見せられるようです。
またホチキスの針も古く見せる方法があるらしいです。

公証人による本人確認を利用することが多いです。
権利証や登記識別情報が紛失等で添付できない場合は、事前通知または有資格者代理人、公証人の本人確認が必要です。
偽造の権利証では法務許可局は、スルーできないので、比較的審査のゆるい公証人の本人確認を利用するケースが多いです。

犯罪者集団は、指の腹にマニュキュアをつけて指紋を残さないようにします。
書類を触っても、全く指紋が残らないそうです。
指のマニュキュアは、見て判断するのは難しいかも知れませんが、犯罪者の世界では、指のマニュキュアは一般的なようです。

地面師の中には、普段は普通に不動産業をしていて、取引がうまくいかなくなると地面師仕事に切り替えるという人もいるようです。
手付金持ち逃げとか、預かった書類で勝手に融資を受けるとか、二重売買とかでしょうか。
これはちょっと厄介ですね。

なりすまし役の人は面談を嫌います。
できるだけ決済ギリギリまで面談を避けます。

特に住所地や現地の面談を避けます。

取引は、銀行振込みではなく、現金、小切手を希望することが多いです。

また、見せ金をつくる技術もあります。
潰れそうな会社の手形、小切手を使って、銀行に入金します。
実際には、手形、小切手は不渡りになり現金化できないのでただの数字だけの預金残高ということになります。
ポン手とかクズ小切手とか言うらしいです。


振り返ります。
地面師は、10人くらいのグループで動く、抵当権なし、所有者が近くに住んでない物件を狙う。

印鑑証明書、身分証明書を偽造し、それを見破るのは困難です。

審査のゆるい公証人の本人確認を利用することが多い。

指の腹にマニキュアをつける。

面談を嫌います。特に住所地を嫌います。


ここから対策です。
必要書類の授受は、レターパックで住所地に送って返信してもらうようにする。
住所地や現地での面談を求める。
所有者なら知っている質問をする。
生年月日、年齢、干支、不動産を取得した経緯、親の名前、自宅の電話番号など。
本人確認書類の提出を求める
実印の押印、印鑑証明書、身分証明書。

これらを組み合わせることで、地面師事件との関わりを避けることができるかも知れません。

ヤバい人、ヤバい案件にかかわらないようにしっかりと注意して行きたいものです。





2020.01.25 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
人生を変えるシリーズ
朝の習慣、昼の習慣に続いて、夜の習慣でーす(^-^)/

人生を変える夜の習慣3つお伝えします。

1つ目は、後始末
測量現場から帰ってきたら、巻き尺やスコップ、測量機械を車から出して、しっかりと手入れをします。
バール、スコップ、ダブルスコップは使うたびに水洗いして、砥石で磨いでいます。

スコップ類は何度も使っているうちに、先が丸まって土に刺さり難くなります。
サッと砥石で磨ぐだけで、現場の作業効率が高くなります。

あと靴磨き、トイレ掃除、食器洗い以前は朝にしていましたが、一日の最後に感謝を込めて行っています。

この後始末をするだけで、次の日が気持ちよくスタートでけます。
驚くほど、翌日の仕事が上手くいきます。
ぜひ、夜の後始末試してみてください。



2つ目は、翌日の計画を立てる
マインドマップに翌日の予定を書き込みます。
前日に予定を組んでいることで、翌日は何も考えなくても、効率的に進められます。
もちろん、想定外のクレーム、突発的な仕事、アクシデントと予定どうりには進みません。
それでも、マインドマップを見れば、何を優先するのか、何を翌日にまわすのか判断も簡単にできます。
マインドマップは、自分の中で整理できるので有効な方法だと思います。


3つ目は、睡眠への準備
寝る前に、スマホなどブルーライトは見ない。
午後2時以降はコーヒーを飲まない。
お風呂は、寝る90分前に入る。
寝る90分前に入れないときはシャワーで済ませる。
寝るときは靴下を履かない。手足の先は布団から出す。

良質な睡眠を取る方法として、本から受け売りですが、どれもすごく効果があります。

一つ目は、後始末として
使い終わった用具手入れ
靴磨き、トイレ掃除、食器洗い

2つ目は、翌日の予定を立てる
マインドマップに予定を細かく書き込む

3つ目は、睡眠への準備
夜ブルーライトは見ない
コーヒーは午後2時まで
お風呂は寝る90分前
寝るときは裸足
手足の先を布団から出す


これで完璧です。
翌朝から最高のスタートが切れます❗






2019.12.13 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
朝の習慣に続き、今度は昼の習慣です。
おっさんの習慣なんて、ぜんぜん興味ないと思います。

でも私は、習慣で人生が変わりました!

人生を変える昼の習慣を3つお話しいたします。

1つ目は、仮眠です。
仕事中に仮眠を取るのは良くないと思いますよね。
でも眠いのを我慢して、効率の悪い仕事をするよりも、15分でも仮眠を取ってその後にスッキリとした頭で仕事をしたほうが、効率が上がります。
私の事務所では、仮眠を推奨しています。
昼間の仮眠は夜の睡眠の3倍の効果が、あります。


2つ目は、運動量です。
本来はスポーツジムに行きたいんですけど、時間がない!
なので、日常の運動量を増やすようにしています。
まず、仕事はスタンディングデスクを使っています。机の上に茶菩提のようなものを置いてその上にパソコンを置いて使います。そう基本、パソコンは立ち仕事でしています。

あと事務所にステッパーという運動器具を用意して、資料に目を通すときなどにこのステッパーに乗っています。
あとトイレに入ったあとはステッパーに1分乗るというルールにしています。

あと仕事にやる気が出ないというときは、バーピーといって、腕立て、立ち上がって、ジャンプという運動をしています。
やる気が出ないときは、息が切れる運動をするとやる気が上がります。
筋肉を動かすと血流が良くなって仕事の効率があがります。
スタンディングデスク、ステッパー、バーピーはメンタリストDaiGoさんの習慣を真似したものです。
ぜひお試しください。


3つ目は、スケジュールです。
とにかく、仕事のスケジュールにはこだわっています。
打ち合わせや移動の長い仕事は、できるだけ午後にして、集中力の高い午前中は、事務処理をするようにしています。
朝であれば15分で終わる仕事でも、昼にすると30分かかります。
夜の仕事では3時間かかると言う人もいます。
ですから、午前中は集中しないとできない仕事をする。午後の時間は集中しなくてもできる仕事に回します。

また、インプットとアウトプットも時間帯を考えています。
まだ頭が疲れていない午前中は、インプットの時間です。
読書、オーディオブック、YouTubeで情報収集をします。

そして、頭が疲れた午後から夕方にかけてアウトプットの時間にします。
ミーティングで意見を出し合ったり、3時にはもぐもぐタイムと言っておやつを食べながら雑談の時間にしています。夕方はブログやYou Tubeの撮影をしています。

1つ目は、仮眠を取ること
2つ目は、運動をすること
3つ目は、効率の良いスケジュールです。

どれも驚くくらい仕事の効率高める習慣です。
ぜひお試しください。




2019.12.06 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、私の毎朝行っている習慣なんですけど。

おそらく、おっさんの朝の習慣なんて全然、興味がないですよね。

でも、私なりにはすべて意味があることで、皆さんのお役にたつ情報もありますので3つシェアいたします。

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きるということです。
朝起きて時計を見ると、あと5分の葛藤が始まります。
だから、時計を見ないでサッと起きる。
寝室には時計はありません。
そしてリビングで時計を見て3時を過ぎていればそのまま起きる。3時前であれば、もう一度寝ると決めています。
そして起きたら「今日も最高の1日が始まりました~」と心の中で叫びます。これは炎の講演家 鴨頭嘉人さんのパクりです。
声を出すと周りが驚くので要注意です。心の中で叫びます。
そして最高の一日をスタートさせます。


2つ目は、掃除をしながらYouTubeです。
トイレ、床、窓など気になるところを掃除しながら、YouTubeを聴いています。
司法書士法人アコードさん、樺沢紫苑さん、まこなり社長、メンタリストDAIGO、鴨頭嘉人さんお気に入りのYouTuberを1・5倍速で聴いています。
基本的に二つことを同時に進めるマルチタスクは良くないのですが、頭を使うタスクと頭を使わないタスクを組み合わせなら、まだいいだろうと言うことで、掃除しながらYouTubeを聴いています。
そして、掃除が終わったら前日に用意をしてある洋服を着る。朝食はサラダとフルーツをつまむ程度で済ませます。
お腹いっぱい食べると集中力が落ちます。
これで、仕事モードにスイッチオン!


3つ目は、妻を喜ばせるための行動です。
健康、家庭、仕事すべてのみなもとは、夫婦関係にあると思っています。
妻は5時くらいに起きてきます。
それまでに、食洗機の洗い終わった食器を片付ける。
ごみ捨てを終わらせる。
コーヒーを落としておく。
これで完璧です(^-^)
特に、食器洗いは、誰もが嫌がる仕事です。
料理を作るのは楽しいけど、後片付けはみんな嫌いです。
嫌がる仕事を片付けてポイントを稼ぎます(^-^)

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きる
2つ目は、掃除をしながらYou Tube
3つ目は、妻を喜ばせる行動です


これが私の毎朝の習慣です。
はっきり言って、どれも小さなことです。
でもこの小さなことの積み重ねが人生が劇的に変えます。

朝の習慣が人生を変えます!

良かったら、お試しください。

2019.11.25 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
積水ハウス事件が、驚愕だったのは、騙された会社が、まず大和ハウスにつぐ規模の業界のリーディングカンパニーだったこと、そして55億円という史上空前の損害額の大きさです。

この事件に関わった、土地家屋調査士、司法書士、何より積水ハウスの担当者は大変な思いをしたと思います。

今回は、この事件を教材にこのような事件に関わらないためにはどうすれば良いか?
関わってしまったときには、どのような対応すれば良いかを考えてみたいと思います。

こうした地面師事件のほとんどは、地主に成りすまして、実印や身分証明書を偽造して、他人の不動産を担保に借り入れをする。手付金を搾取する。売り飛ばすのが手口です。

この最たる、積水ハウス事件を振り返ります。

JR山手線五反田駅、徒歩3分の好立地に海喜館という旅館がありました。

所有者は、S子さん立地も良くバブル期は、旅館はとても繁盛していました。
しかし、だんだんと経営が悪化し2015年3月に旅館を廃業することになる。
2017年2月頃から、近所の証言ではS子さんを見かけなくなったそうです。
その頃、S子さんは体調をくずして入院をしていました。

そこに目を付けていたのが、地面師、内田マイクと北田文明、
S子さんが入院する直前の2016年12月には、旅館の脇にある月極め駐車場を借りる契約をしてS子さんと接触していた。
S子さんの個人情報を入手するためでした。
下調べもぬかりがない!

そして2017年2月S子さんの容態は悪化する。

そのあたりから、地面師グループとニセS子の動きが活発になります。

手始めに、実印とパスポートを偽造して、なりすましたニセS子が、旅館海喜館を担保に高利貸から2億円の融資を受けます。

つづいて地面師グループは、くだんの不動産会社へ売買の話を持ちかける。
不動産会社の営業マンとニセS子のエレベータでの何気ない会話
ニセS子「私の田舎も桜がきれいなの早く帰って桜が見たい」
本物のS子は、五反田の旅館育ちで他に故郷はない。
怪しいと感じた、くだんの不動産会社は寸前のところで契約を思いとどまった。

そして地面師グループは片っ端から、開発できそうな不動産会社に声をかける。
声を掛けられた業者は、ニセS子が本人かどうかパスポートの写真を持って近隣に聞き込みをする。
そして巷ではこの取引は怪しいと噂になります。

そして最後に残ったのが積水ハウスだった。

4月3日地面師グループとニセS子は、銀座の公証人役場で、偽造したパスポート、印鑑証明書を用意して公証人に本人確認を受ける。

4月13日積水ハウスシャーウッド住宅支店に出向き部長の決済を仰ぐ
4月20日部長、部長代理と売買条件について具体的な交渉に入る
4月24日、手付金12億円を支払いをする。決済は7月末とする。

5月10日「積水はだまされている」と記された内容証明郵便が積水ハウスに届く。
そして翌日も届き、この内容証明は合計4通積水ハウスに届いた。
これは所有者、本物のS子さんが弁護士に依頼して送ったものでした。

積水ハウスはこれを怪文書扱いして、なんとスルーする。

5月25日積水ハウスM常務の支持で、決済日6月1日に大幅に繰り上げる。

5月31日ニセS子は、本人確認の際に干支を聞かれて1944年のさる年であるにも関わらず、とり年と答える。
積水ハウスの司法書士が問い出すと単なるミスだと言い逃れた。
司法書士が偽造されたパスポートをペンライトで照射して調べる。
透かしが入っているか写真を変えていないか。
両方ともクリアして、このパスポートは本物だと判断された。

6月1日残代金48億円の一部を留保して決済が行われる。
支払われた合計55億5千万円は現金化されて泡と消える。

6月17日所有権移転の登記申請が却下されて詐欺が発覚

決済後の6月24日本物のS子さんは、病院のベッドで息を引き取る。

地面師グループ逮捕者17人

これが積水ハウス事件の概要です。

それでは、この事件を3つのポイントにまとめます!

1つ目は、聞き取りの重要性です。
司法書士がニセS子に干支を質問して、ニセS子が酉年と間違えるということがありました。
それも単なる間違いとしてスルーしたようです。
そこでさらに、住所、生年月日、父、母の名前、土地の取得の経緯を聞けなかったかと思います。
また、買取を検討した他の不動産会社はニセS子のパスポートの写真をもって、写真はS子に間違いないか近隣に聞き込みをしたそうです。
積水ハウスは十分に聞き込みをしなかったのでしょう。

2つ目は、書類の偽造です。
印鑑証明書とパスポートの偽造がされているようです。
今は偽造の技術が高いので簡単には見抜けません。
司法書士がペンライトで照射したが透かしもあり、偽造を見抜けなかったようです。
銀座の公証人役場でも、偽造をスルーして本人確認がされたようです。
さらにポイントカードなど氏名が記載されているようなものを提示してもらうこともできたのではと思います。



3つ目は、取引の不自然さです。
後でトラブルになる案件というのは、ほとんどが急がれます。
今回も、7月末の予定だった決済を6月1日に前倒しされた経緯があります。
決済が銀行振込ではなく、現金や小切手でされる。
権利証がなく、本人確認情報で登記する
売買金額が異常に安い
など通常ではない不自然さがあります。


今回は、極端な事例ですが、
仕事をしていてなにか違和感があると思ったら、

まず、十分に聞き取りをする。
つぎに、書類の偽造を疑ってみる
そして、仕事の通常ではない不自然さを疑ってみる

トラブルを避ける。
勇気をもって仕事を断るというのも大事だと思います。

参考書籍
https://www.amazon.co.jp/地面師-他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団-森-功/dp/4065134129/ref=sr_1_1?

2019.11.18 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top