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今回は、住宅の分譲などで必要な位置指定道路についての話です。
都道府県の条例などで、定めていることが多くて、その地域によってルールが微妙に違います。
ただ微妙には違いますが、大筋はどこの地域でも同じです。

今回の話しで、大筋を理解していただいて、細かいところは、その地域の行政で確認するという使い方をして下さい。

それでは位置指定道路の話をします。



位置指定道路は、建築基準法の規定で定められた道路で条文でいうと42条1項5号です。

役所の人は専門用語を普通に使いますので、5号と言ったら位置指定道路と理解していただければと思います。

位置指定道路の手続きには、3つの種類があります。

新規指定、指定変更、指定取消しです。

1つ目は、位置指定道路の新規の指定です。
都市計画法の開発許可にかからないような、宅地分譲などの場合です。
地域によって違いますが、1000㎡以上あるいは500㎡以上の開発行為の場合は、今回の位置指定ではなくて、都市計画法の開発許可が必要となります。

また、既存の通路はあるけど、建築基準法上の道路ではない場合は、新規で位置指定道路の申請をします。


2つ目は、位置指定道路の指定変更です。
既存の位置指定道路の延長をしたり、一部廃止したり、幅員を変更する手続きです。


3つ目は、位置指定道路の指定取消しです。
位置指定道路の全部を廃止する場合です。
既存の位置指定道路の中に、建築したり、位置指定道路を敷地として活用したいときに廃止の手続きをします。

この3つの共通として、位置指定道路に隣接する建物が、新設、変更、廃止をすることによって、既存不適格になるような位置指定道路の許可は受けることが出来ません。
既存不適格になるのは、既存の建物が道路斜線制限にかかる場合、建ぺい率、容積率がオーバーする場合、既存建物が接道しなくなる場合が考えられます。


続いて、位置指定道路の形状の話です。

形状については、その地域で、それぞれルールが違うと思います。
ちなみに埼玉県の場合の話をします。
参考にしていただいて、詳細については各行政に確認していただきたいと思います。
幅員は4.0メートル以上で、隅切りは両隅切りの場合は、2.0メートルの2等辺です。
事情によって、片側にしか隅切りを作れない場合は、3.0メートルの2等辺です。
行政によって、片側のみの隅切りを認めない場合もあります。
接続する道路に、歩道や水路があってその幅が2メートル以上の場合は、隅切りがいらないこともあります。 
隅切りは、道路の角度によっては不要

25センチ以上の幅で、未利用地を設けることで位置指定に接していないようにする場合もあります。
位置指定道路の終端は、行政によって、角度を90°にしないと認めない場合があります。
もともと位置指定道路の筆界が別れている場合は注意が必要です。


袋小路の場合は、位置指定道路の延長が35メートルを越える場合は、回転広場が必要です。
ただし、幅員が6メートル以上の場合は、回転広場は不要です。

位置指定道路については、本申請までに分筆登記が必要です。

位置指定道路の申請に必要な承諾の範囲です。
位置指定道路の土地については、所有権者、抵当権者などの権利者の承諾が必要です。
また、位置指定道路に隣接する土地、建物の所有者の承諾も必要です。
承諾については、実印で印鑑証明書を添付する場合、または認印でいい場合もありますので、各行政へご確認ください。

位置指定道路の申請手続きと同時に、関連する担当各課との協議も同時に進めて行きます。
担当各課は、下水道、上水道、道路工事施工承認申請、東京電力、NTT、ごみ集積所の設置などが上げられます。

道路工事施工承認申請は、土地家屋調査士が行う場合が多いと思いますが、
上水道、下水道は、その工事業者さん
東京電力、NTT、ごみ集積所は不動産業者さんが協議することもありますので、誰が協議をするのか明確にしておく必要があります。

東京電力、NTTは、既存の電柱を移動したり、新設したり、NTTと東京電力の電柱を共同で使ったりという協議をします。
原則は、位置指定道路内には、電柱を設置することはできません。
宅地内に設置することになります。

道路工事施工承認申請の話をすると
施工承認は、位置指定道路と公道の接続部分についての工事です。
乗り入れ口の側溝を強度の強いものにしたり、暗渠にしたり、蓋をグレーチングという網の蓋にしたり、
集水桝を設置する協議が必要です。

最後にまとめます。


位置指定道路は建築基準法42条1項5号の道路です。
手続きには、新規指定、指定変更、指定取消しがあります。
幅員、隅切り、延長の規定が各地域であります。
袋小路の場合は延長が35m以上の場合は、回転広場が必要な場合もあります。
25センチ幅の未利用地をつくることで、位置指定道路に未接続にして承諾を不要にしたり、既存建物の不適格を避けることができる場合があります。
承諾が必要な範囲は、位置指定道路の所有者、抵当権者など、道路隣接の土地、建物所有者です。
位置指定道路の申請にあたり、関係各課の協議も必要です。
上下水道、ごみ集積所、NTT東京電力の電柱の協議、道路工事施工承認が必要です。
位置指定道路内に電柱は新設できないのが基本です。


以上、位置指定道路についてお話をして来ましたが、今日の話をしました。
今日の話を参考にしていただいて、各行政と詳細の話をつめていただければと思います。


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2020.02.02 Sun l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
位置指定道路の形状については、埼玉県内においては、埼玉県条例で定められています。

隅切りについては、2.0mの二等辺三角形、交差点の角度が60度以内の場合は、必ず隅切りを設ける必要があります。
120度以上の鈍角の場合は、隅切りの必要はありません。
これは、各市町村によって違いますが、片方のみに隅切りを設ける場合は、3.0mの二等辺の隅切りが必要です。

幅員は、4.0m以上です。ただし、幅員4.0mでは、分譲住宅としては、商品価値が低いので、任意で4.3m~5.0m位の幅員を設けます。

行止りの道路の場合の延長は、35.0mを超えると、35.0以内に一箇所、終端に一箇所、合計2箇所の回転広場を設けなければなりません。この規定を避けるため、通常は道路設計を35.0以内にして、残りは路地状敷地にするなどの方法をとります。

または、35.0mを越えてしまう場合は、幅員を6.0mにして、回転広場を設けない方法もありますが、これは市町村により、取扱が違うので微妙です。

道路と宅地を合わせて、500㎡を越えた場合は、位置指定道路の申請ではなく、都市計画法の開発許可の申請になります。この規定の回避方法は、市町村により、異なります。テクニカルな部分です。

開発許可の場合は、位置指定道路より、さらに細かく指導要領が定められていて、その中でも雨水抑制施設の設置義務があり、これは事業者の資金を圧迫します。

通常は、出来るだけ道路位置指定で分譲事業を行うようにします。


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2010.02.10 Wed l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
道路幅員が、4.0m満たない道路(2項道路)をセットバックして、後退部分を寄附する行為は、都道府県や市区町村の条例で定められているため、地域により、取扱が違います。

さいたま市の場合は、道路後退に関して、測量費用と分筆費用について、補助金を出すという考え方です。

補助金は、1宅地について、上限12万円です。

3宅地なら、36万円ということになります。数がまとまると美味しいです。
開発許可申請の場合は、助成金の対象外なので、開発の申請前に、分筆をして寄附を済ませておく作戦もなきにしもあらず。

条件としては、道路後退用地内にある工作物(塀など)の撤去は申請人でやらなければなりません。
後退用地に、抵当権などがある場合は、抵当権を抹消した後でなければ寄附できません。抵当権消滅承諾書では、寄附できません。
通常、寄附申請をして、寄附の申請書に受付印を押したものを抵当権者(銀行)に提出して、抵当権者に抹消の書類を出してもらいます。

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2010.02.09 Tue l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
道路幅員が、4.0m満たない道路(2項道路)をセットバックして、後退部分を寄附する行為は、都道府県や市区町村の条例で定められているため、地域により、取扱が違います。

世田谷区の場合ですが、2項道路に二面以上、面している場合(角地など)については、助成金が出ます。
実際には、二面以上面している土地は少ないので、あまり使えない規定であり、他の市区町村と比較すると、世田谷区は、セコイという印象です。

助成金の金額
隅切り部分=面積×平均路線価×1/2
後退部分(二面以上の寄附)=面積×平均路線価×1/4
※上限は、200万円

その他、道路後退に伴う、擁壁の移設、工作物の撤去、樹木の移植の費用についても助成金があります。

参考:路線価図

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2010.02.08 Mon l 許認可 l コメント (2) トラックバック (0) l top
不動産に関する許認可は、都市計画法や建築基準法などで、大まかな制限がされ、細部の制限は都道府県や市区町村の条例で定められています。

そのため、同じ事をするにしても、その地域によって、制限の内容が多少、違います。不動産登記のように、全国統一ルールというワケではありません。

許認可について、ブログで紹介するのは、抵抗がありましたが、これからは、○○地域限定のルールということでご紹介したいと思います。

どこの地域でも、大まかなルールは、同じですが、細部に違いがありますので、紹介した地域と違う方は、ブログを参考にしつつ、必ず、その地域の役所に確認をとっていただきたいと思います。

それでは、埼玉県限定ということで、路地状(旗ざお)敷地の幅と長さの関係を説明させていただきます。

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路地状敷地の延長と幅の関係は

建物の延床面積200㎡以下のとき
Lが10m未満のとき、Wは2.0m以上
Lが15m未満のとき、Wは2.5m以上
Lが20m未満のとき、Wは3.0m以上
Lが25m以上のとき、Wは4.0m以上

建物の延床面積200㎡超のとき
Lが10m未満のとき、Wは3.0m以上
Lが15m未満のとき、Wは3.5m以上
Lが15m以上のとき、Wは4.0m以上

ただし、安全上、防火上支障がないもと規定で定めるものについては、この規定でなくても大丈夫です。

次回は、このただし書の規定について解説します。
2010.02.04 Thu l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top