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農地の地目変更なんですけど、
そもそも地目は、土地の利用状況を観察して定めます。

であれば、利用状況が資材置場、駐車場、また建物が建っている場合には、雑種地や宅地に地目変更ができるかです。

田や畑など農地の場合は原則、現況が農地以外になっていても農地法の許可を取らなければ地目変更ができません。

なぜなら、農地法は拘束力の強い法律で、現地の利用状況が、資材置場や駐車場、宅地でも、農地法の許可を受けていなければ、現状回復命令が発せられる可能性があるからです。

また、市街化区域以外で、農地法の許可を受ける場合は、先に無許可で建物を建ててしまった場合でも、一旦は、農地また耕作が可能な状況に戻さないと農地法の許可を受けることは出来ません。


なので、農地の地目変更については農地法の知識が必要不可欠ということになります。

市区町村、都道府県によって微妙に取り扱いが違うので、地域の行政に確認が必要ですが、農地法の大筋の部分はお話しいたします。


農地法の許可は、農地の所有権の移転や賃借権の設定をする場合、
また農地を農地以外に転用、利用目的を変える場合に許可が必要です。


農地法の許可には、3種類あります。

条文でいうと3条許可、4条許可、5条許可です。

先ずは、3条許可です。
田畑など農地を農地のままで所有権移転などをする場合です。
所有権移転をすることが目的の場合は有効です。
ただし、農地を農地のまま取得できるのは、農家だけです。
取得する面積を合わせて50A以上ですから5000㎡以上の経営面積のある農家しか譲り受けることは出来ません。

例外として土地の交換の場合は、経営面積の縛りはなくなりますが、原則は農家でないと3条許可は受けられません。


次に、4条の許可です。
農地を農地以外の利用に転用する場合に受ける許可です。
所有権の移転や賃借権の設定などを伴わない農地転用のみを行う場合です。

市街化区域では500㎡以上の場合は、先に出てくる5条届出では開発許可が必要なのに対して4条届出では開発許可がなくても届出が受理されるメリットがあります。

最後に、5条の許可です。
これは、所有権の移転や賃借権の設定などと農地転用を同時に行う場合です。
3条と4条をミックスしたパターンということになります。

4条、5条については、市街化区域内については、許可ではなく届出で足りるとされています。
市街化区域以外で4条、5条の許可を受けるのは大変なのに対して、
市街化区域内は、優先的に市街化を形成すべき区域ですから届け出で足りるとされています。



農地の地目変更をするにあたり、最初の段階で調査をする内容としては、

過去に農地法の許可を受けた経緯があるかどうか
これは土地の登記事項証明書を見ればある程度は判断ができます。
相続以外で所有権の移転登記がされていればそのときに農地法5条または3条の許可を受けているということになります。
相続は農地法の許可は不要です。相続以外です。
あとは所有権移転の経緯がなければ農具用委員会で確認します。

小作人がいるかどうか?
農業委員会で調べることができます。
小作権がある場合は、許可申請、届出の前提として小作契約の解除が必要です。

市街化区域以外の場合は、農業振興地域内の土地であるかどうか、また除外が可能かどうか。
農業振興地域の場合は除外の手続きが必要です。

市街化区域区域以外にあっては、許可を受けるための条件、
宅地であれば、農家、農家の分家、日用品を販売する店舗など特定の条件でないと建物が建てられない場合があるのでその条件を調べておく必要があります。

市街化区域の場合、生産緑地であるかどうかですが、生産緑地の場合は解除が必要です。
現地に生産緑地の看板が設置してありますし、所有者さんも分かっていますので調査するまでもないと思いますが、
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。


過去に農地法の許可届け出がされているか、小作人がいるかどうか、農業振興地域内かどうか、転用のための条件、生産緑地であるかを調べておく必要があります。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。

また、過去に農地法の許可、届出済みの土地について証明書が提出できない場合は、地目変更を法務局に申請して法務局から農業委員会に照会状を出してもらいます。
農業委員会から法務局に「問題なし」の回答がされれば、地目変更登記がされることになります。
この方法は、事前に法務局と農業委員会に根回しをしておいたほうが良いです。

よく相談をいただく内容で、昭和40年代くらいに、農地の売買がされていて、農地法の許可を条件に所有権移転の仮登記がされていて、本登記がされていない土地があります。
これは詐欺のようなものだと思います。
昔は、バスに人を大勢乗せて、お酒を飲ませて不動産物件を見学させて、農地法の許可ができない土地の売買契約をしてしまうということがあったと聞いています。

こうした土地については、本登記の名義人がどこにいるかわからない場合も多いです。
仮に本登記の名義人が分かっても、農地法をクリアしないといけないので、市街化区域に編入されるとか、よほどミラクルなことが起こらないかぎり、本登記するのは難しいということになります。

以上、農地の地目変更についてお話をいたしました。
登記の地目が農地の場合は、可能な場合は地目変更をして、拘束力の強い農地法から切り離しておくことをおすすめいたします。



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2019.11.14 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の地目というのは、その土地の利用状況を観察して定めることになっています。
であれば現地に建物がなければ『宅地』に地目変更できない❗

ですよね。

でも、それでは困ることもあるんです。


今回は、建物がない状態でも『宅地』に地目変更できるパターンをご紹介します。

昭和56年8月28日民三第5402号民事局長通達です。


この通達を端的にいえば、確実に宅地になると見込まれる土地は、建物がなくても『宅地』に地目変更ができるということになります。

確実に宅地になると見込まれる土地の具体的な例を3つ揚げると

1、建物の基礎以上が完成していること。
建物の基礎は、ブロックを並べただけのような簡易なものではなくて永続性のある基礎です。
また田、畑 農地の場合は農地法の許可を受けていることが前提となります。

2、建築基準法の確認済を受けていること。
現地に建物もなくて、基礎工事がなくても、建築基準法の確認済証を添付すれば宅地に地目変更ができることになります。

3、都市計画法の開発許可を受けていること。
この場合は、開発許可証を添付して地目変更を申請することになります。
この部分についてですが、登記官によっては「開発許可証」ではなく「検査済証」がないとダメだと言われたことが二回ほどありました。
この辺は、取り扱いが微妙だと思いますでので、事案ごとに法務局と相談が必要だと思います。
ただ、昭和56年の通達では、「開発の許可」を受けていれば地目変更ができることになっています。

1つ目は、建物の基礎以上が完成していること。
2つ目は、建築基準法の確認済みであること。
3つ目は、都市計画法の開発許可を受けていること。
こちらが昭和56年の通達による現地に建物がなくても地目変更ができる場合ということになります。
また、宅地分譲の造成地については、整然と宅地としての区画がされていれば、地目変更ができる場合もあります。
ガス、水道、電気の敷設されているかなど事案によって判断が微妙でありますので、その事案ごとに相談が必要です。


融資を受けるのに、銀行から地目変更してほしいと言われている。

土地の合筆をするのに、地目変更をして、合筆する土地同士を同じ地目にあわせておく必要がある。
地目の違う土地は合筆が出来ないからです。

田や畑の場合に、農地法のしばりから逃れるために農地以外の地目に地目変更をしておきたい。

その他、さまざまな理由で地目変更を必要とする場面があります。


そんなときは、お近くの土地家屋調査士、またその都道府県の土地家屋調査士会、法務局へご相談ください。
2019.10.26 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の面積は、登記されている面積と全然違うことがありまーす(^^)

正しい面積をするためには、測量をする必要があります。

詳しくは、Youtubeをご覧ください。

  ↓ ↓ ↓




実は、最近、土地区画整理事業をしていたり、国土調査をしていたり、分筆や地積更正の登記をしていない土地では、登記されている面積と実際の面積は違うのが普通です。
最近測量をしていない土地については、面積が違うのが当たり前です。

土地の登記に記録された面積は、明治時代に測量した面積がそのまま記録されています。
もちろん今のように、正確な測量技術があるわけではありません。

特に、傾斜地や川の近くでは、面積の差が大きい傾向があります。

測量をしてみると登記された面積が300㎡で、実際には400㎡であったり、また200㎡であったり全然面積が違うということはよくあります・・・・・・。

Youtubeを見ていただいたら、
いいね。コメント。チャンネル登録をお願いします(^^)/


2019.03.06 Wed l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
Youtubeアップしましたー(^^)/

良かったら見てください。




動画の内容の一部です。

何筆にも、土地が分かれていて、ごちゃごちゃしてる。
これだと管理するのが、大変ですよね。
登記事項証明書をたくさん取らなきゃいけない。

土地を一つにまとめる登記。そう!合筆ができるんです。

一筆にしてすっきり!
これで管理も楽になります。
登記事項証明書が1通で済むから、見やすい。わかりやすい。費用も安い。

もちろん、合筆するためには条件があります・・・・・・。

見ていただいて、良ければ
いいね。コメント。チャンネル登録をお願いします(^^)/
2019.03.03 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
2019.01.14 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
原則として、

分筆は、処分行為とされ

土地の分筆登記は共有者全員から申請しなければなりません。
また、登記名義人が死亡している場合は、その相続人全員から申請する必要があります。

共有者や相続人が大人数で申請意思を統一できない。また海外に居住しているひとがいたり、行方のわからない人がいると分筆登記をするのが困難となります。

ただし、
土地は1筆について、一つの地目しか定められないことになっています。
仮に、1筆の土地の一部が別の地目になった場合は、
登記名義人は、分筆をして地目変更をする義務があります。

このように地目変更をする目的であれば、現行法では例外として共有者の一人から土地の分筆登記を申請することが出来ます。

代表的な例で言うと、
道路後退(セットバック)をして宅地の一部が道路になった場合が考えられます。
他にも、宅地の一部を月極駐車場にした場合などがあります。




2011.02.02 Wed l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
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左の図は、土地の利用状況です。AさんとBさんの土地は塀などで区画されていて、土地を利用するには何ら支障のない状況です。
右の図は、この土地が登記されている状況です。AさんとBさんの土地は地番が5番という大きな土地をそれぞれ共有で1/2づつ所有していて、さらにBさんの共有持分にはC銀行の抵当権が設定されています。
このままでは、銀行の担保評価は低いし、売りたいときに不動産が売れないなどのデメリットがあります。

このような状況は、区画整理地内の分譲地や遺産分割をした土地に多く見られます。
この状況を是正するには、土地の分筆登記をして、権利関係を整理して、それぞれの土地を単独所有にする必要があります。
resize0330.jpg
まずは、左の図のようにAさんとBさんの持分割合や占有(利用)状況に合わせて土地の分筆登記をします。
これで5番1と5番2という二つの土地が出来ます。
ただし、これだけでは、まだ是正は出来ません。
右の図のように、
5番1は
B⇒Aへの共有持分の移転登記
抵当権の抹消登記
5番2は
A⇒Bへの共有持分の移転登記
抵当権の変更登記
これらの登記が完了すると下の図のようにそれぞれ単独所有の土地が完成します。

resize0331.jpg
関連記事
共有物分割登記のすすめ
相続で共有ではだめですよ
2010.12.16 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
下図のように、10-5の土地を分筆する場合の地番の定め方ですが、分筆後の一筆については、基の地番になります。下図の場合は、10-5ということになります。もう一筆は、10番代の追番で定めます。
10番代の地番が、10-10まで使われていれば、10-11ということになります。

この場合に、10-5のことを分割残地、10-11のことを分割地といいます。
10-5(分割残地)の土地については、これまでの登記情報がそのまま使われて、分筆した旨が追記されます。
10-11(分割地)についていは、新しく登記情報が作られて、分筆した時点の所有権や抵当権などの情報が転写されます。分筆以前の所有権などの情報は転写されません。

私たちが、地番を定める場合には、申請人さんの意見を聞きながらいろいろなことを考えながら決めています。

resize0183.jpg
上図は、宅地を10-5(分割残地)にして、道路後退部分を10-11(分割地)にした場合です。
住所や本籍が、10番地5になっている場合は、地番と一致させるために、このような定め方をします。
10-5(分割残地)の土地の登記情報には、これまでの相続や売買の履歴が記載されることになります。

resize0184.jpg
上図は、宅地を10-11(分割地)にして、道路後退部分を10-5(分割残地)にした場合です。
分譲業者さんからの依頼の場合は、このような定め方にします。
10-11(分割地)の登記情報は、分筆後の事項しか記載されないためスッキリした登記情報になります。
10-5(分割残地)は、これまでの登記情報の履歴が記載されています。差押、競売開始決定、にぎやかな抵当権など有難くない情報も数多くあるので、宅地は10-11(分割地)にします。

2010.03.23 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
私は、25歳のときにこの仕事を始めて、17年経ちます。
17年この仕事をしていると、現地を見たときに、この現場は立会で苦戦しそうだな。というのは、なんとなくですが、解るようになってきます。

現場を見て、嫌な予感がする場合は

①隣地に何も利用されていない更地があり、雑草だらけで管理されていない。
②隣地を見ると、植木が沢山あり、道路まで植木がはみ出している。
③庭が荒れ放題、木の枝が、隣地に大幅にはみ出している。
④何ら、修繕されていない古家

①は、所有者を探すのが大変で、②~④は他人の目をあまり気にしない、自分さえ良ければいい、という考えが見えます。
多少、偏見もありますが、大体当たります。

お疲れのところお願いします。
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2009.12.07 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
敷地の中に、公図上に水路などの国有地がある。
また、隣地に機能していない水路などがあり、国有地の払下を受けて敷地を拡張したい。

敷地の中に、国有地がある場合は、もちろん融資や売買に支障がありますから、国有地の払下の手続をしたほうが良いと思います。

国有地の払下は、どのような土地でも出来るわけではなくて、現在、公共用地としての機能を果たしていない。また将来にも、国有地を活用する予定もない場合に認められます。

先ずは、市区町村の役所へ行って、その国有地の管理がどこでされているか調べます。

そして、管理する官公署に、国有地の払下が可能かを確認します。
払下が可能であれば、必要書類の一覧などをもらってきます。

払下を受ける場合は、その国有地に隣接する土地所有者さんの同意書(印鑑証明書付)が必要です。何故なら、隣接する所有者さんは、国有地の払下を受ける権利があるので、隣接者がこの土地はあなたが払い下げを受けても良いですよ。ということを確認するために、同意書の提出を求められます。

あとは、基本的には、水路などをぶつ切りになるような払い下げはして貰えません。
つまり、国有地がぶつ切りに残ってしまうのは困るということらしいです。
この場合には、国有地に隣接する土地が5件あれば、5件で協力して払下を受けることになります。
但し、財務省管轄の場合は、ぶつ切りでも払下を認める傾向にあります。

めでたく、払下が出来ることが決まったら、測量をして、必要書類を管轄する官公署へ提出します。

そして、書類の審査がされて、売買価格が決定します。ここまでいくらで買えるのかは、解りません。
え~、うそ~ん、と思うでしょうが、役所と言うのは、そういうところです。

代金を納付して、土地の表題登記をすると、晴れて自分名義の土地を取得することになります。

※市区町村などの名義で表題登記して、所有権移転をする場合もあります。まあ、そんな細かいことは、どうでも良いですが・・・。

ここまでの期間は、6ヶ月~1年です。売買金額は、一般の売買よりは、かなり安い金額で買えます。

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2009.12.03 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top