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今回は境界測量がどんなときに必要なのかという話をします。

実際に測量が必要になる場面というのは、
分筆登記が必要な場合、
土地を売却する場合、
土地の管理上測量が必要な場合が考えられます。

こんなときは、測量をお考えいただければと思います。


それでは3つのパターンを説明します。

1つ目は、分筆登記が必要な場合です。
分筆が必要になるのは、
相続で土地を分ける。
建築などで、土地の一部分にのみ抵当権を設定して借り入れをする場合です。
土地の一部分だけを売却したい。
などが考えられます。
分筆の登記をすると法務局に地積測量図が備え付けられます。
測量をした図面に記載された境界、測量基準点、恒久的地物などの座標値の測量成果は、法務局に保管されて公的な資料となり永久に保存されます。
法務局やインターネットで、手数料を支払えば誰でも閲覧できるようになります。



2つ目は、土地を売却する場合です。
土地を売却する場合は、売買の条件として契約書に代金決済までに、
確定測量図、
道路など公共用地の境界を確認した証明書、
隣の民有地との境界を確認した書面の提出が必要になることがあります。

公簿売買といって、測量をしないで売買することもありますが、
買主さんが、不動産業者さんの場合は、まず確定測量の売買条件があると思っていただいたほうが良いです。

その他、隣地からの越境物がある場合は、越境を解消するかもしくは、越境物に関する覚書の提出。
前面道路が私道の場合は、上下水道など掘削の承諾書が必要なことがあります。



3つ目は、土地の管理上、必要な場合です。
将来の相続や売却の準備をしておきたい。
境界線が一部あいまいなところがあって、ハッキリさせておきたい。
境界線にブロック塀をつくりたい。
実際の土地の面積を把握しておきたい。
隣の人と境界線の確認をして、書面を残しておきたい。

また、建築をする場合にも、建ぺい率、容積率、斜線制限を計算するのに測量をします。



現在では、測量するときには、世界測地系の座標値で測量するのが原則です。
世界統一の座標系です。
多くの測量成果がこの座標系で測量を行っていますので、境界がなくなっても復元性が高くて管理しやすくなっております。
ただし、測量する土地の近傍に測量の基準点がなかったり、基準点はあるけど基準点同士の測量誤差が大きい場合には、
世界測地系の座標値ではなく、任意の座標で測量をすることもあります。

また、測量をした後は地積更正の登記を申請することをおすすめします。
地積更正登記をすると分筆の登記と同じ様に、地積測量図が法務局に備えられて公的な資料となります。
登記申請書の添付した書類(境界に関する書類など)は、30年間保存されて利害関係人はその書類を閲覧することもできます。


境界を確認した書面を残しておけば、分筆や地積更正の登記、土地を売却する場合に使えます。
隣地の所有者さんが変更したり、確認してからの年数が相当経過した場合には、再度境界確認が必要なこともあります。
しかし、再度境界の確認をする場合に、前に確認した境界と同じ位置であることを説明すれば、確認はしやすいと思います。

ここで振り返ります。

測量が必要になる場合3パターン

1つ目は、分筆登記が必要な場合です。
相続で土地を分ける。
土地の一部分にのみ抵当権を設定して借り入れをする場合です。
土地の一部分だけを売却したい。

2つ目は、土地を売却する場合です。
土地を売却する場合は、売買の条件として測量が必要になることがあります。


3つ目は、土地の管理上、必要な場合です。
境界線が一部あいまいなところがあって、ハッキリさせておきたい。
境界線の確認をして、書面を残しておきたい。


現在では、測量するときには、世界測地系の座標値で測量するのが原則です。

地積更正の登記を申請することをおすすめします。
地積測量図が法務局に備えられて公的な資料となります。


以上、境界測量が必要な場合を説明をしました。
境界測量が必要になりましたら、土地家屋調査士にご相談ください。

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2020.04.04 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、土地合筆登記についてお話します。
土地の登記の単位を筆といいます。
1筆、2筆、3筆と数えます。
合筆の登記は、数筆の土地を1筆に、合わせることを言います。



今回の動画を見ていただければ、合筆の登記の内容(合筆後の面積、合筆後の地番、申請できる人、添付書面、合筆できない土地)が分かりますので、最後までお付き合いください。


それでは合筆登記の5つのポイントをお話します

1つ目は、合筆後の面積

合筆の登記については測量は不要です。
合筆の登記については、地積測量図を提出するわけではないので、測量は必要はありません。

合筆後の地籍の計算は、地積測量図などの数値を使って、少数切り捨て前の数値を合算します。
なので単純に登記の面積を足し算すると計算が合わないということになります。


2つ目は、合筆後の地番
合筆後の地番は、一番若い地番になります。
例えば、「5番2」「6番」「7番」の地番を合筆した場合は、合筆後の地番は一番若い「5番2」となります。
しかし、特別な事情がある場合は、他の地番にすることも出来ます、
例えば、所有者の住所地や本籍地が「6番地」だと言うような場合は特別な事情と言えますので合筆後の地番を「6番」にすることも出来ます。



3つ目は、申請できる人
登記の名義人です。
共有の場合は共有者全員からの申請となります。
名義人が死亡している場合はその相続人全員から申請する必要があります。

申請人の住所がと登記と違う場合は、合筆の前提として、名義人の住所の変更の登記をする必要があります。




4つ目添付書面
委任状、実印の押印が必要です。
相続人から申請する場合は相続証明書
(相続人が死亡したことと申請人以外に相続人がいないことを証明する)
印鑑証明書の添付が必要です。
印鑑証明書は作成後3カ月以内で、登記の完了後に還付を受けることはできません。
登記済権利証または登記識別情報が必要です。



5つ目は、合筆できない土地

合筆できない土地についてです。
接続しない土地は、合筆出来ません。
1点のみで接している土地も合筆は出来ません。

地目が違う土地
地目が違う場合は、合筆は出来ません。
これは一筆の土地について2つ以上の地目を定めることが出来ないからです。
登記の地目が違う場合は、合筆をする前に、あらかじめ地目変更をしておく必要があります。
また、登記の地目が同じでも現況の地目が違う場合も合筆をすることは出来ません。

所有者の違う土地
(持分が違う場合も合筆できない)

所有権以外の権利の登記がある場合も合筆できません。
ただし抵当権、質権、先取特権で、登記原因、日付、登記の目的、受付番号すべてが同じ場合は合筆登記ができます。

所在が違う土地は合筆は出来ません。
3丁目と4丁目の土地は隣接していても合筆は出来ません。
大字とか字が違う土地も合筆出来ません。

東京にずっといる人に大字とか字とか言ってもわからない。
東京の住所は○丁目○番○号とういう住所なんです。
東京23区には大字とか字という所在はないんですよね。

私の事務所は、埼玉県川口市大字里字屋敷添という所在なんですけど、
東京の人に、埼玉県川口市だいじさとと言われたことがありました。


ここで振り返ります。

1つ目は、合筆後の面積
合筆の登記については測量は不要です。
合筆後の地籍の計算は、地積測量図などの数値を合算します。

2つ目は、合筆後の地番
合筆後の地番は、一番若い地番になります。
ただし、所有者の住所地や本籍地を考慮して違う地番にできることもあります。


3つ目は、申請できる人
登記の名義人また相続人です。
共有者また相続人全員からの申請となります。
申請人の住所がと登記と違う場合は、合筆の前提として、名義人の住所の変更の登記をする必要があります。

4つ目添付書面
委任状、実印の押印が必要です。
印鑑証明書は作成後3カ月以内で、登記の完了後に還付を受けることはできません。
登記済権利証または登記識別情報が必要です。



5つ目は、合筆できない土地

接続しない土地は、合筆出来ません。

地目が違う土地

所有者の違う土地
(持分が違う場合も合筆できない)

所有権以外の権利の登記がある場合も合筆できません。
ただし抵当権、質権、先取特権で、登記原因、日付、登記の目的、受付番号すべてが同じ場合は合筆登記ができます。

所在が違う土地は合筆は出来ません。
字が違う土地も合筆出来ません。



合筆の登記をすることで、スッキリとして、管理がしやすくなります。
申告等で登記事項証明書が必要なときも、たくさん取らなくて良いということになります。


合筆の登記をお考えであれば、土地家屋調査士までご連絡ください。


2020.03.31 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、一筆の土地をいくつかの筆に分ける土地分筆登記についてお話します。

今回の動画を見ていただければ、分筆登記の
内容(登録免許税、添付書面、地番について、申請人、一部地目変更分筆、確定測量、全筆求積)について解説します。
最後までご覧ください。



まずは土地分筆登記についてです。
不動産登記上の土地の単位を筆といいます。
1筆、2筆、3筆というように数えます。
この1筆の土地を数筆に分ける登記を土地分筆登記といいます。

道路になっている部分を宅地と分けたい。
例えば土地を相続して3人で分けることになった。
土地の一部分だけを売却したい。
このような場合に土地分筆登記が必要になります。


それでは土地分筆登記の7つのポイントを説明します。

1つ目は、登録免許税
分筆登記の申請には登録免許税が必要です。
分筆後の土地1筆について1000円です。
1筆→5筆に分筆する場合は5000円となります。


2つ目は、添付書類
委任状
申請人の住所が変更している場合は、住民票などの住所の変更を証明する書面
境界確認に関する書類
立会証明書、境界確認書、道路境界確認証明書などです。
相続人から申請する場合は相続証明書
(被相続人が死亡したことと申請人の他に相続人がいないことを証明する書類)
被相続人の12歳くらいまでさかのぼって戸籍を揃える必要があります。


3つ目は、地番の定め方
分筆をしたときに地番はどうなるのか?
「5番3」という地番のを3筆に分筆した場合は、
一筆は分筆元番で「5番3」になって、他は分割地と言って最終地番を追って地番を付けます。
5番の土地が5番8まで使われていれば、分割地は「5番9」「5番10」となります。
分筆元番「5番3」には、分筆以前の所有権や抵当権などの経緯も記載されます。
その土地の地歴がある程度わかるということもありますが、
差押、競売開始など負の要素も記載されるということになります。
私どもが地番をつけるときには、宅地になる部分には、なるべく負の要素が入らないように考えています。
差押など負の要素がある元番は、宅地にならないようにしたり、
4は(し)、9は(くるしみ)と言ったように、4とか9は一般に嫌われる数字なので、宅地部分にならないようにします。



4つ目は、申請できる人
分筆登記を申請できるのは、登記の名義人です。
共有名義の場合は共有者全員からの申請が必要です。
名義人が死亡している場合は、相続人全員から申請することになります。
共有者または相続人の一人でも、
連絡が取れない、行方不明、協力が得られない人がいると分筆登記ができないので注意が必要です。


5つ目は、一部地目変更、分筆
1筆のうちの一部が別の地目になったためにする登記です。
地目は1筆について一つの地目しか認められないため1筆のうちで別の地目になった場合は分筆が必要になります。
宅地の一部分が道路になったために、一部地目変更分筆をして道路部分と宅地部分に分ける登記が考えられます。
この場合には、法務局に報告する意味合いが強いので、
共有の場合は共有者の一人からでも申請できます。
また相続人の場合も相続人の1人から申請できます。



6つ目は、分筆の前提として確定測量が必要です。
土地分筆登記をするには、その筆のすべての境界が確認できている必要があります。
道路などの公共用地に接していれば、公共用地の管理者との境界立会をして、境界確認した証明も必要になります。
もし、隣の人と境界線の確認ができない場合は、原則分筆登記はできません。
境界を確定するまでの期間は、おおよそ4ヶ月程度はかかります。



7つ目は、分筆する全筆を求積、測量する必要があります。
分筆する場合は、分割する部分が1㎡でわずかな部分であったとしても、
その土地全部を測量して面積計算をする必要があります。
そのために、実際の面積と登記されている面積に違いがある場合は、
分筆をすると自動的に登記の面積は実測の面積に変更されます。
登記されている面積が300㎡で実測が400㎡の場合は、登記面積は分筆後の合計が400㎡になります。
そのため固定資産税は分筆後の面積で課税をされるようになりますので、この例で言うと+100㎡分固定資産税が多くなります。
分筆することで、固定資産税は実測値となりますので、ご承知ください。


それではポイントを整理します。

1つ目は、登録免許税
分筆後の土地1筆について1000円です。
5筆に分筆する場合は5000円となります。


2つ目は、添付書類
委任状
境界確認に関する書類
相続人から申請する場合は相続証明書


3つ目は、地番の定め方
一筆は分筆元番で「5番3」になって、他は分割地と言って最終地番を追って地番を付けます。
5番の土地が5番8まで使われていれば、分割地は「5番9」「5番10」となります。

4つ目は、申請できる人
分筆登記を申請できるのは、登記の名義人です。
共有名義の場合は共有者全員からの申請が必要です。
相続人全員から申請することになります。


5つ目は、一部地目変更、分筆
1筆のうちの一部が別の地目になったためにする登記です。
この場合には、法務局に報告する意味合いが強いので、
共有者、相続人の一人からでも申請できます。


6つ目は、分筆の前提として確定測量が必要です。
境界を確定するまでの期間は、おおよそ4ヶ月程度はかかります。


7つ目は、分筆する全筆を求積、測量する必要があります。
分筆をすると自動的に登記の面積は実測の面積に変更されます。
分筆することで、固定資産税は実測値となりますので、ご承知ください。


以上、土地の分筆の登記について説明をしました。

道路になっている部分を宅地と分けたい。
土地を相続して3人で分けることになった。
土地の一部分だけを売却したい。
このような場合に土地分筆登記が必要になります。


土地分筆登記が必要なときは、土地家屋調査士にご相談ください。
2020.03.30 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の分筆をする場合は、平成16年の法律改正から、分筆後の土地の全部を測量して面積を計算することになっています。

その前までは、分筆後の一部については残地差し引きで計算をしていました。

実は、今でも極めて例外的ですが登記官がすべての土地の筆界を確認できてなおかつ「特別な事情がある場合」はこの残地差し引きで計算が認められることがあります。

今回は、この残地差し引き計算が認められる「特別な事情」とは、どのような場合かを解説します。
東京法務局管轄内の取り扱いですが、全国的にもこれに近い取り扱いになると思います。
動画を参考にその不動産の管轄地域の法務局の登記官と案件ごとに相談していただければと思います。


まずは、残地差し引き計算についてお話しします。
登記の面積が200㎡で、5番1と5番2に分筆する場合は、5番2を測量して面積を計算して150㎡とすると、5番1については、残地差し引き計算で200㎡-150㎡=50㎡と計算します。
これが、残地差し引き計算です。

では、残地差し引き計算ができる「特別な事情」に該当する場合のパターンを紹介します。

これらのパターンは、面積等が数量あるいは割合が明確に定められたものではありません。
あくまで個別の事例ごとに、管轄する法務局と相談が必要です。
その辺は、ご承知ください。

また、「特別な事情」に該当する場合であっても、理由もなく分筆後の土地の残地一筆を額縁状、カミソリ状のように分筆することを認めたものではありません。

また各パターンに該当すると思っても、あくまで案件ごとに、登記官と相談して調整を行う必要があります。
残地分筆は、まずほとんどのケースが認められないと思っていただいたほうがいいです。
私も、平成16年以降で、残地差し引き計算で分筆したケースは1回しかありません。
結構、ハードルが高いと思います。
残置差し引き計算の分筆は、かなりレアなケースですので、ご理解ください。

では、パターン1
広大な土地の僅かな部分を分筆する場合です。
不動産登記実務取扱準則72条2項を要約します。
「分筆の登記を申請する場合は、広大な土地のわずかな部分を分筆する場合などの特別な事情がある場合は、残地差し引き計算でも良い」

ただし、土地の境界を明らかにして、概測はする必要があります。

広大な土地のわずかな部分としか書いていないので極めて、数値的には曖昧です。

登記官によって判断に多少のばらつきはありそうです。
300㎡のうち1㎡くらいの分筆だと、感覚として厳しいのではないか、残地分筆は認められないのではと思います。
数値的なことは言えませんが、かなりハードルは高いと思ってください。


パターン2
地図、
座標値が記載された地積測量図、
国土調査法の地籍調査による地籍図、土地区画整理、土地改良等が行わえている
場合であって面積の誤差が不動産登記規則の誤差の限度内であるときには,残置差し引き計算ができる可能性がある。

一つずつ説明します。
まず地図です。
法務局には公図という地番を配列した図面があります。
その公図には、2つの種類があります。
地図と地図に準ずる図面です。
公図の分類という欄があって、その欄に「地図」又は「地図に準ずる図面」と書かれています。
単純に「地図」は精度が高くて、区画の形状等が現地と一致している図面
「地図に準ずる図面」は、精度は地図ほどは高くなくて、その土地の形状を記した概略図のような扱いです。
この地図が備えられていて面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

次に、座標値の記載のある地積測量図です。
法務局の地積測量図は、平成16年以降に作成された図面は、座標値が記載されるようになっています。
平成16年以前の地積測量図は、三斜法といって三角形をつくって求積している図面が多いです。
座標値の記載は任意ですから古い図面であれば、座標値はほとんど記載されていません。
しかし、地積測量図に座標値の記載があって、面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

そして、地籍調査による地籍図等です。
国土調査法、土地改良法、土地区画整理法などで測量している場合で、
面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

誤差の限度内というのは、
公図に精度区分が書いてある場合ににはその精度区分
書いてない場合には、精度区分表というのがあって、その精度区分で判断するということになります。
市街地地域であれば 甲2
村落農耕地域であれば 乙1
山林原野地域であれが 乙3
までということになります。

地図、座標が記載されている地積測量図、地籍調査の地籍図等の要件が合えば、
残地差し引き計算ができる場合があるということになります。



パターン3
公共事業の土地買収による分筆です。
道路買収などの公共事業に基づく分筆登記が大量に、提出された場合で、
面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができます。


パターン4
境界確認に長期間が必要なとき

公有地に接する土地に接する公有地又は民有地との筆界について,
隣地の所有者、管理者から確認を得るのに長期間を要するときは,

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合に限り,
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。


パターン5
隣接の土地の所有者等が行方不明で筆界確認のための立会いを求めらない場合

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合で、
後日に行方不明であった隣接の土地の所有者等が現れても,確認した筆界の完全な根拠を説明できるときは
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。


パターン6
隣接の土地の所有者等が正当な理由なく境界確認のための立会いを拒否している場合です。

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合で、
後日に所有者が立会に応じたとしても,確認した筆界の完全な根拠を説明できるときは
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。

このパターン6が唯一私の事務所で平成16年以降に、残置差し引きの分筆をしたパターンです。
区画整理を施工していて、区画整理の確定図の通りに境界標が設置してありました。
言わば、すべての境界が明白な状況でした。
当時いた私の補助者が、隣の人を怒らせてしまって、境界立会を拒否されてしまったという事例です。

私の判断で、法務局から立会通知を出してもらおうということで、全筆求積して分筆を申請しました。
私の方で境界立会していませんから、法務局から境界立会を求める通知が所有者さんに発送されます。
そして隣接の所有者さんが、法務局に怒鳴り込んでいくということが起こりました。

そして、法務局の登記官と相談して、残置差し引き計算で分筆しましょうという話になって、分筆登記をした。
これが、ゆいいつ私の事務所で残置差し引き計算で分筆した事例です。

以上振り返ります。

パターン1
広大な土地の僅かな部分を分筆する場合です。

パターン2
地図、座標値が記載さえた地積測量図、地籍調査による地籍図などがある場合であって面積の誤差が限度内であるとき。

パターン3
公共事業の土地買収による分筆です。

パターン4
境界確認に長期間が必要なとき

パターン5
隣接の土地の所有者等が行方不明で筆界確認のための立会いを求めらない場合

パターン6
隣接の土地の所有者等が正当な理由なく境界確認のための立会いを拒否している場合です。

いずれも、すべての境界が明白なときが条件になります。



以上、東京法務局管轄の残地差し引き計算で分筆できる場合の取り扱いを説明しました。

東京法務局管轄内の取り扱いですが、全国的にもこれに近い取り扱いになると思います。

結構、ハードルが高くて残置差し引き計算が認められないケースが多いと思いますけど、
動画を参考にその不動産の管轄地域の法務局と案件ごとに相談していただければと思います。


2020.03.28 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、市街化区域内の農地の地目変更についての話です。

前に、農地の地目変更について、話したんですけど、市街化区域の場合と市街化区域以外の話を一緒にしたので、話がごちゃごちゃして分かりずらかったと思います。

今回は、市街化区域に限定してスッキリと話していきます。


まずは、市街化区域についての説明をします。

日本国土に、都市計画区域が定められて、その都市計画区域内に、市街化区域、市街化調整区域が定められてます。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。

どちらにも定められていない地域については非線引き区域と言われています。

この市街化区域内の農地については、農地を農地以外の地目に転用する場合は、許可ではなく届出で足りるとされています。

ではそもそも、農地法の許可とは何かというと
農地法の許可というのは、3条、4条、5条の三種類の許可があります。

まず3条は、農地を農地のまま所有権の移転、賃借権などの設定です。
これは農地を農地以外に転用するわけではないので、市街化区域でも農地法3条の許可が必要です。
農地法3条については届け出という制度は有りません。

次に4条です。
これは、農地を農地以外の用途に転用する許可です。
この場合は、市街化区域の場合は許可ではなく届け出で足りるとされています。

そして5条です。
これは、農地を農地以外の用途に転用して、
なおかつ所有権の移転、賃借権などの設定をする場合の許可です。
この場合も、市街化区域の場合は許可ではなく届け出で足りるとされています。

農地法の許可については、厳しい許可の条件に合わなければ許可を受けることも出来ません。
また、許可申請の添付書面も多くて厳格に審査されます。
審査の期間も2カ月から3カ月程度は、かかります。

それに対して、市街化区域の許可ではなく届出は、添付書面も少なくて審査も1週間から2週間と短くてすみます。

いくつかの注意事項だけ押さえておけば、届出は問題なく受理されます。

では、市街化区域内で、田や畑の農地の地目変更の依頼があった場合の注意事項です。

まずは、過去に農地法の許可、届け出がされているか確認をしておきます。
市区町村の農業委員会で確認をすることが出来ます。
土地の登記情報でも、ある程度はわかります。
登記情報の「甲区」を見て、相続以外の原因で所有権移転登記がされていれば、
その時期に農地法の手続きがされていることになります。

市区町村によっては、届出受理済み証明書を交付してもらえることもあります。
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類です。

農地の賃借人(小作人)がいるかどうかです。
農地の賃貸借契約がされている場合は、賃貸借契約を解除の手続きをする必要があります。
農業委員会に問い合わせをすれば、農地の賃借人(小作人)がいるかわかりますので、最初の調査の段階で確認をしておく必要があります。


生産緑地の指定は受けているか
生産緑地の指定を受けている土地で地目変更を依頼されることは、ないと思います。
また現地には生産緑地の看板が建ててありますので、生産緑地であることはわかります。
市街化区域の農地で500㎡以上の農地である場合は、生産緑地の指定を受けている可能性があるとういことは、頭に入れておいたほうが良いと思います。
生産緑地の指定を受けている場合は解除が必要です。
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。


ここで、問題になるのは、登記の地目が「畑」で現地が駐車場など違う目的で使用されている。
その土地を地主AさんがB宅地分譲業者に売却する場合にどう手続きをするかです。

2つのパターンでどう違うのかを説明します。

パターン1です。
地主Aさんが駐車場にする目的で農地法4条の届出をします。
その後に登記の地目を畑→雑種地に変更します。
ここで農地法からは離れます。
そして地主Aさん→B宅地分譲業者に所有権を移転する。
そして、宅地造成工事が進んだ状況で雑種地→宅地に地目変更をします。
これが1パターンです。

次に、パターン2です。
地主A→B宅地分譲業者に移転と宅地分譲を目的に所有権移転を目的に農地法5条の届け出をします。
そして地主Aさん→B宅地分譲業者に所有権を移転する。
そして、宅地造成工事が進んだ状況で畑→宅地に地目変更をします。
これが2パターンです。

このパターン1も2も、
最終的に、所有権が地主Aさん→B宅地分譲業者に移転する。
地目が宅地に変更されるという結果は同じです。

地域によって違いがあるかもしれませんが、
土地の面積が500㎡または1000㎡を超える開発行為の場合は、
4条の場合は都市計画法の開発許可が不要なのに対して、
5条届け出をする場合には、開発の許可証の添付を求められます。

この開発許可証の添付が、手続きではネックになります。
なので、面積が開発許可の要件を超える場合は、
先に4条の届出をして地目変更をしておくことで、開発の許可証の添付を逃れることができます。

今回のケースで言うとパターン1だと開発許可証の添付が不要なのに対して、
パターン2だと農地法5条の届け出をする際に開発許可証の添付が必要になります。

パターン1でネックになるのは、現実に利用状況が変わっていないと地目変更は出来ないということです。
地目変更登記をするには、現地の写真の提出が必要です。
また地目変更登記を申請すると法務局が現地を確認します。
なので現実に地目が変わっていないと、地目変更はできません。

結局パターン1の場合は、地目変更登記をしなければ、4条届け出なので
B宅地分譲業者に所有権移転はできません。

ここで振り返ります。

農地法の許可というのは、3条、4条、5条の三種類の許可があります。
3条は、農地を農地のまま所有権移転等をする。
4条は、農地を農地以外に転用する
5条は、農地の転用と所有権移転等をする3条、4条のミックスです。

農地の地目変更の依頼を受けた場合の調査事項は
過去に農地法の手続きをしているかどうか
農地の賃貸借契約があるか
500㎡以上の場合は生産緑地の指定を受けているか

都市計画法の開発許可ですが、
4条の場合は開発許可証が添付不要の場合もありますが、5条の場合は開発許可証の添付が必要になることがあります。
詳しくは地域の農業委員会に確認が必要です。

以上、市街化区域の農地の地目変更についてお話をしてきました。

参考にしていただければ幸いです。

2020.03.15 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top

土地家屋調査士の仕事の一つとして、宅地の分譲計画を立てるということがあります。

宅地の分譲業者さんの要望を聴いて、プランを立てるのですが、これが土地家屋調査士のセンスが要求される部分になります。

今回は、宅地分譲のセンスこのセンスの部分をできる限り言語化して3つのポイントをお伝えします。

書籍とかセミナーではなかなか学べない部分ですので、ぜひ最後までお付き合いください。



1つ目は、路地状敷地です。
路地状敷地は、四角い整形地に比べると売れにくいですし、金額も安くなるので出来るだけ路地状敷地を作らないように区画割りを計画します。
工務店さんだと建物の間取りを重視するので、間口の狭い四角い土地よりも路地状でも幅のとれる土地を好む傾向はありますが、やはり四角い土地のほうが価値が高いと思います。


とは言え、全体の形状からまったく路地状をつくらなかいことも出来ないので、3区画できるところを出来るだけ2区画にするとか、そんなふうに考えて計画します。

そして路地状の部分は、単なる通路ではなく、車の駐車スペースとして考えます。
一般的な大きさの車で、最低でも幅2.5m、長さが5.0m以上は必要です。
実際に、駐車をしてみれば分かりますが、幅2.5mはかなり狭いです。
駐車した状態で、両サイドのドアを同時には開けません。
小さめの車を選ぶとか、路地状の幅の広い土地にすることが必要になります。

路地状の部分を鍵状にするというパターンもあります。
このパターンだと隣の区画の幅が確保しやすくなります。

全面の道路の幅員が狭いと車を入れるのが大変なんで、1.0m✕1.0mくらいの隅切りをつくるとか、路地状の幅を広めにとるとかの配慮が必要だと思います。

また、路地状の場合は、幅と長さで制限を受けることもあるので、注意が必要です。
ちなみに埼玉県条例の場合は、
10m未満で幅2.0mとなります。
10m以上15m未満で長さは、幅2.5m
15m以上20m未満で幅3.0mということになります。
長さが20m以上あるときは幅4.0m以上になります。
この基準に満たない場合は、用途が専用住宅に限られます。
建ぺい率、容積率は路地状部分を含めない正味宅地だけで計算することになります。




2つ目は、宅地の幅と面積

まずは地区計画がある場合や開発許可を受ける場合などに宅地の最低面積の制限がある場合はその最低面積を確認する必要があります。

また、住宅ローンを組むときにも最低の敷地面積というのが金融機関にあります。
通常は50㎡だと思いますが、地域差があると思いますので、1宅地が極端に狭くなるときは確認する必要があります。

標準的な宅地の面積は100㎡ですが、その地価と分譲業者さんの考えによって区割りの面積が変わります。
地価の高い都心部では、1宅地が50㎡~70㎡くらいの単位となります。
坪単価60万円くらいの標準的な地域であれば、80㎡~120㎡くらいの分譲になりますし、
地価の安い地域ですと1宅地が130㎡以上という区割りになります。

またその分譲業者さんの客層が、若い人向けの住宅であれば1宅地が小さくなります。
所得層の高い人向けの住宅であれば1宅地の面積が大きくなります。


つぎに宅地の幅です。
1宅地が100㎡くらいの分譲であれば、幅が7.5mくらいあれば、理想的な間取りの家が作れると思います。
とはいえ、計画すると幅7.5mを確保するというのは、結構難しいと思います。
実際には6.7mあれば、建物の幅5.45mをとっても外壁から50cm以上は確保できる計算となりますのでいいのかなと思います。

幅5.0mくらいの分譲地もあるので、幅が狭くなる場合は分譲業者さんと相談して区割りするということになります。


3つ目は、方位に気を配る

日当たりを確保するために、できるだけ南側に空間をつくるように区割りする。
つぎに東側に空間を作って、朝日が入るようにする。
そして西側も可能であれば空間を確保する。

日当たりを確保するために、
南側→東側→西側の優先順位で空間をつくる。
そして北側は、空間を作らずに詰めるということになります。

なので、宅地割を計画するときには、北側のラインに直角に区画すると南側のラインには直角とか平行とかこだわらくて良いと思います。

また路地状敷地をつくる場合にも、この方位を意識して日当たりを考慮して計画します。
ただし路地状部分の長さも影響しますので、必ず南、東、西の優先順位にはならず、北側に路地状をつくるということもあります。

以上、

1つ目は、路地状敷地です。
できるだけ路地状敷地は少なくする
カースペースとして活用することを考える

2つ目は、宅地の幅と面積
地区計画や開発許可などで最低面積の規定があるか確認する。
標準の1宅地の面積は100㎡ですが、その地域の価格帯と分譲業者さんの客層を考える

3つ目は、方位に気を配る
南側を開ける
つぎに東側、西側に空間をつくる
北側に建物を寄せられるように設計する
宅地の幅は7.5m以上が理想ですが6.7m以上あればいいと思います。

あとは、宅地分譲にあたって、ゴミ置き場であったり、位置指定道路、開発道路が必要になることがあります。

ゴミ置き場は、行政に面積と間口と奥行き形状に関する規制があるかは確認します。
最近では、ゴミ置き場にボックスを置くことが多いので、ボックスのサイズは分譲業者に確認しておきます。

分譲に際して、位置指定道路、開発道路をつくる場合には、行政に隅切りや幅員を確認しておきます。

分譲計画については、先に道路の位置を決めてしまうんです。
宅地から先に考えていくとわけが分からなくなってしまうんで、道路位置を決めてから宅地割をします。

以上、宅地の分譲計画についてお話してきました。

おそらく、実際に数多く計画をしないと分からないと思います。

今日お話したことを意識して計画をしていただければ幸いです。

2020.03.01 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top

私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。

測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。



私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。



測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。

2019.12.24 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
敷地の中あるいは、隣接して水路や赤道などの国有地がある。

できることなら払い下げを受けて、管理者から購入したいという人もいると思います。

払い下げを受けられるかどうかですが、その国有地が実際に使用されて、公共の用に供されていれば、当然払い下げを受けることはできません。
例えば、実際に排水等が流れている水路、赤道でも実際に通る人がいる。
何もつかわれていないようには見えても、国有地の地中に排水管が通っている。

実際に使用されていない国有地であれば、払い下げを受けられる可能性はありますから、相談する価値はあると思います。

まずはその国有土地の管理者に相談ということになります。



管理者は、その市区町村か、都道府県か、国財務省ということになります。
先ずは、市区町村の役所で管理者の行政を確認してみてはいかがでしょう。
管理をしているのは、市役所なのか、県なのか、あるいは国なのかを確認する。

管理者がわかれば、その管理者に確認をするということになります。

手続きとしては、国有地の払下げの申請です。
当然、測量も必要です。近隣の境界立会をして、境界を確定する必要もあります。
払い下げを受ける国有地に隣接する所有者の同意書も必要です。
国有地に隣接する所有者が売払を受ける権利がありますから、同意を受ける必要があるということです。

細長い水路や赤道の場合は、一路線すべて同時でないと払い下げができないという場合もあります。
この辺は、行政によって違いますので注意が必要です。

国有地に地番がない場合は、土地の表題登記が必要です。
地番をつける登記が必要です。
国有地に地番がある場合は、払い下げを受ける部分について分筆の登記をしてその部分の所有権移転を受ける必要があります。

この土地の表題の登記は、申請者側でやるのか、行政でやるかは、その行政によって違います。


その国有土地に建物がかかっている場合や完全に自分の敷地として、10年あるいは20年以上使用している場合は、時効取得という方法も考えられます。

払い下げ(売り払い)の場合は、売払の手続費用、測量費用、売り払いの代金がかかります。

時効取得の場合は、測量費用、弁護士費用がかかります。

どちらが良いかは、ケースバイケースだと思います。

敷地や隣接地に国有地があれば検討してみてはいかがでしょう。

2019.12.20 Fri l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、公図って土地の位置関係をした図面があるんですけど、

実はこの公図と現地の土地の形状が違うということは、実は良くあります。

公図と現地の形状が違う場合、その程度にもよりますが、分筆や地積更正の登記、売却ができないということになりかねません。

今回は、公図と現地の形状が違う、そのパターンと対処方法を三つお話します。

1つ目は、公図が間違っている。
公図というのは、古くは明治時代に作られています。
当時は、和紙で作成されていました。
当然、閲覧されているうちに和紙はボロボロになります。
こうして公図は、ポリエステルフィルムなどで管理されるようになり、現在はデジタル情報で管理されています。
そうなんです。
何度も、公図を書き換えているうちに、写し間違えるということもあります。

また、分筆の登記をするときに間違えるということもあり得ます。

書き換え前の古い公図、旧公図や地積測量図、その他の資料から公図の誤りが証明できれば、公図を訂正をすることが出来ます。

公図を訂正するのに影響をうける隣地所有者の同意も必要です。

事前に法務局の登記官と、同意が必要な範囲など打ち合わせをして、「公図訂正の申出」をします。




2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。

これが結構多いんです。
そして利用状況を変えていることを所有者も把握していないということがあります。
祖父母、それ以前の代の話し合いで利用状況を変えていて、そのことが子孫に引き継がれてないとか、忘れられちゃってることもあります。

この場合、利用状況に公図を合わせるには、前にお話した「公図の訂正の申し出」ではなく、分筆登記をして所有権移転をすることになります。
このようなケースでは、公図が誤っているわけでは有りませんので、公図訂正はできません。

分筆して所有権移転の手続きで行うことになります。



3つ目は、公図と現地が違う原因が不明であるという場合です。

公図、旧公図、固定資産税のために管理されている公図、地籍測量図、旧土地台帳、地主さんの保管している図面、建築設計図などをすべて調査をしても、公図と現地が相違する原因が不明である。そういうこともあります。

法務局と相談ということになります。
広範囲に測量した測定結果、地主さん近隣の土地所有者の証言などで、公図訂正を認めてもらえる場合もあります。

あるいは、公図の形状に合わせて境界線を確認して、そのあとに分筆して所有権移転をする。
もしくは、境界確認をした位置に、合わせて土地を利用するということになります。


それでも公図訂正ができない場合は、筆界特定制度を使うことになります。
筆界特定制度であれば、法務局の登記官が境界を決めてくれますから、境界が決まったあとに公図訂正をするのか、分筆して所有権移転をするかということになります。


繰り返しになりますが、
1つ目は、公図が転写ミスなどにより間違っていた場合
これは、法務局と相談の上、公図訂正の申し出をします。

2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。
この場合は、利用状況に合わせて分筆をして所有権移転をします。

3つ目は、公図と現地の形状が違う原因が不明である場合
法務局と相談の上、公図訂正、分筆して所有権移転あるいは筆界特定制度を使うことになります。


公図と現地の形状が違う場合、その違いの程度にもよりますが、是正する手続きをしておいたほうが良いと思います。



2019.12.17 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
大きな地震があると境界線が、動くのかという問題があります。

結論をいうと境界は動きます。

但し、近隣の土地が同じ方向に同じ距離、移動します。
なので、境界の辺長と面積は変わりません。

プレートの上で、歪んで動いた場合には、面積の変調は代わり地積の変更のと登記が必要になります。

しかし、多くの場合は同じ方向に動いていきますので、辺長、面積には影響がないということになります。

イメージでいうと、テーブルに敷いてあるテーブルクロスをゆっくり10cm動かしても、置いてあるホーク、ナイフ、お皿の位置関係は変わらないということになります。

東日本大震災のときには、場所によりますが東北地方で6メートル、都心部で50cm土地が動いたと言われています。

地震で動く前の境界と、地震で動いたあとの境界どちらが正しいかというと
それは、平成7年3月29日の法務省民事三課2589号の回答でこう書かれています。
地震による地殻の変動に伴い広範囲に渡って地表面が水平移動した場合には、土地の筆界も相対的に移動したものとして取り扱うするものとする。
なお局部的な地表面の土砂の移動(崖崩れなど)の場合には、土地の筆界の移動はしないものとする。



つまり、地震で広範囲で境界線が動いた場合は、境界線自体が動いたものとして取り扱うということです。
移動したあとの境界線が正しい境界ということになります。

大きな地震が起こるとそのあと測量のデータを補正するための測量を行います。

東日本大震災で言うと、世界測地系で測量されている測量図で震災前の2011年以前に測量がされている場合や、世界測地系測地成果2000と書かれている測量成果は震災前の座標値で計算されています。

そして、世界測地系測地成果2011と書かれたものが震災後に補正された座標値で計算された測量成果です。

震災前の測地成果2000だから、前回した測量が無駄ということではありません。
測地成果2011に直すのは、そんなに難しいことではありません。
次回測量するときに、最新の測地成果で測量をすれば良いと思います。

地震のプレートの上であれば、よじれるように動くことも考えられます。
ほとんどの場合は、平行に移動しますので、寸法も面積も変わらず、世界測地系の座標値を再測量して変換すれば
良いということになります。

ご自身が所有している土地の測量図面を見ていただいて、地震前の測量か、地震後の測量か、地震による変換、補正を変換しているのか、確認してみてはいかがでしょうか?



2019.12.10 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top