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土地家屋調査士の仕事の一つとして、宅地の分譲計画を立てるということがあります。

宅地の分譲業者さんの要望を聴いて、プランを立てるのですが、これが土地家屋調査士のセンスが要求される部分になります。

今回は、宅地分譲のセンスこのセンスの部分をできる限り言語化して3つのポイントをお伝えします。

書籍とかセミナーではなかなか学べない部分ですので、ぜひ最後までお付き合いください。



1つ目は、路地状敷地です。
路地状敷地は、四角い整形地に比べると売れにくいですし、金額も安くなるので出来るだけ路地状敷地を作らないように区画割りを計画します。
工務店さんだと建物の間取りを重視するので、間口の狭い四角い土地よりも路地状でも幅のとれる土地を好む傾向はありますが、やはり四角い土地のほうが価値が高いと思います。


とは言え、全体の形状からまったく路地状をつくらなかいことも出来ないので、3区画できるところを出来るだけ2区画にするとか、そんなふうに考えて計画します。

そして路地状の部分は、単なる通路ではなく、車の駐車スペースとして考えます。
一般的な大きさの車で、最低でも幅2.5m、長さが5.0m以上は必要です。
実際に、駐車をしてみれば分かりますが、幅2.5mはかなり狭いです。
駐車した状態で、両サイドのドアを同時には開けません。
小さめの車を選ぶとか、路地状の幅の広い土地にすることが必要になります。

路地状の部分を鍵状にするというパターンもあります。
このパターンだと隣の区画の幅が確保しやすくなります。

全面の道路の幅員が狭いと車を入れるのが大変なんで、1.0m✕1.0mくらいの隅切りをつくるとか、路地状の幅を広めにとるとかの配慮が必要だと思います。

また、路地状の場合は、幅と長さで制限を受けることもあるので、注意が必要です。
ちなみに埼玉県条例の場合は、
10m未満で幅2.0mとなります。
10m以上15m未満で長さは、幅2.5m
15m以上20m未満で幅3.0mということになります。
長さが20m以上あるときは幅4.0m以上になります。
この基準に満たない場合は、用途が専用住宅に限られます。
建ぺい率、容積率は路地状部分を含めない正味宅地だけで計算することになります。




2つ目は、宅地の幅と面積

まずは地区計画がある場合や開発許可を受ける場合などに宅地の最低面積の制限がある場合はその最低面積を確認する必要があります。

また、住宅ローンを組むときにも最低の敷地面積というのが金融機関にあります。
通常は50㎡だと思いますが、地域差があると思いますので、1宅地が極端に狭くなるときは確認する必要があります。

標準的な宅地の面積は100㎡ですが、その地価と分譲業者さんの考えによって区割りの面積が変わります。
地価の高い都心部では、1宅地が50㎡~70㎡くらいの単位となります。
坪単価60万円くらいの標準的な地域であれば、80㎡~120㎡くらいの分譲になりますし、
地価の安い地域ですと1宅地が130㎡以上という区割りになります。

またその分譲業者さんの客層が、若い人向けの住宅であれば1宅地が小さくなります。
所得層の高い人向けの住宅であれば1宅地の面積が大きくなります。


つぎに宅地の幅です。
1宅地が100㎡くらいの分譲であれば、幅が7.5mくらいあれば、理想的な間取りの家が作れると思います。
とはいえ、計画すると幅7.5mを確保するというのは、結構難しいと思います。
実際には6.7mあれば、建物の幅5.45mをとっても外壁から50cm以上は確保できる計算となりますのでいいのかなと思います。

幅5.0mくらいの分譲地もあるので、幅が狭くなる場合は分譲業者さんと相談して区割りするということになります。


3つ目は、方位に気を配る

日当たりを確保するために、できるだけ南側に空間をつくるように区割りする。
つぎに東側に空間を作って、朝日が入るようにする。
そして西側も可能であれば空間を確保する。

日当たりを確保するために、
南側→東側→西側の優先順位で空間をつくる。
そして北側は、空間を作らずに詰めるということになります。

なので、宅地割を計画するときには、北側のラインに直角に区画すると南側のラインには直角とか平行とかこだわらくて良いと思います。

また路地状敷地をつくる場合にも、この方位を意識して日当たりを考慮して計画します。
ただし路地状部分の長さも影響しますので、必ず南、東、西の優先順位にはならず、北側に路地状をつくるということもあります。

以上、

1つ目は、路地状敷地です。
できるだけ路地状敷地は少なくする
カースペースとして活用することを考える

2つ目は、宅地の幅と面積
地区計画や開発許可などで最低面積の規定があるか確認する。
標準の1宅地の面積は100㎡ですが、その地域の価格帯と分譲業者さんの客層を考える

3つ目は、方位に気を配る
南側を開ける
つぎに東側、西側に空間をつくる
北側に建物を寄せられるように設計する
宅地の幅は7.5m以上が理想ですが6.7m以上あればいいと思います。

あとは、宅地分譲にあたって、ゴミ置き場であったり、位置指定道路、開発道路が必要になることがあります。

ゴミ置き場は、行政に面積と間口と奥行き形状に関する規制があるかは確認します。
最近では、ゴミ置き場にボックスを置くことが多いので、ボックスのサイズは分譲業者に確認しておきます。

分譲に際して、位置指定道路、開発道路をつくる場合には、行政に隅切りや幅員を確認しておきます。

分譲計画については、先に道路の位置を決めてしまうんです。
宅地から先に考えていくとわけが分からなくなってしまうんで、道路位置を決めてから宅地割をします。

以上、宅地の分譲計画についてお話してきました。

おそらく、実際に数多く計画をしないと分からないと思います。

今日お話したことを意識して計画をしていただければ幸いです。

2020.03.01 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top

私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。

測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。



私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。



測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。

2019.12.24 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
敷地の中あるいは、隣接して水路や赤道などの国有地がある。

できることなら払い下げを受けて、管理者から購入したいという人もいると思います。

払い下げを受けられるかどうかですが、その国有地が実際に使用されて、公共の用に供されていれば、当然払い下げを受けることはできません。
例えば、実際に排水等が流れている水路、赤道でも実際に通る人がいる。
何もつかわれていないようには見えても、国有地の地中に排水管が通っている。

実際に使用されていない国有地であれば、払い下げを受けられる可能性はありますから、相談する価値はあると思います。

まずはその国有土地の管理者に相談ということになります。



管理者は、その市区町村か、都道府県か、国財務省ということになります。
先ずは、市区町村の役所で管理者の行政を確認してみてはいかがでしょう。
管理をしているのは、市役所なのか、県なのか、あるいは国なのかを確認する。

管理者がわかれば、その管理者に確認をするということになります。

手続きとしては、国有地の払下げの申請です。
当然、測量も必要です。近隣の境界立会をして、境界を確定する必要もあります。
払い下げを受ける国有地に隣接する所有者の同意書も必要です。
国有地に隣接する所有者が売払を受ける権利がありますから、同意を受ける必要があるということです。

細長い水路や赤道の場合は、一路線すべて同時でないと払い下げができないという場合もあります。
この辺は、行政によって違いますので注意が必要です。

国有地に地番がない場合は、土地の表題登記が必要です。
地番をつける登記が必要です。
国有地に地番がある場合は、払い下げを受ける部分について分筆の登記をしてその部分の所有権移転を受ける必要があります。

この土地の表題の登記は、申請者側でやるのか、行政でやるかは、その行政によって違います。


その国有土地に建物がかかっている場合や完全に自分の敷地として、10年あるいは20年以上使用している場合は、時効取得という方法も考えられます。

払い下げ(売り払い)の場合は、売払の手続費用、測量費用、売り払いの代金がかかります。

時効取得の場合は、測量費用、弁護士費用がかかります。

どちらが良いかは、ケースバイケースだと思います。

敷地や隣接地に国有地があれば検討してみてはいかがでしょう。

2019.12.20 Fri l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、公図って土地の位置関係をした図面があるんですけど、

実はこの公図と現地の土地の形状が違うということは、実は良くあります。

公図と現地の形状が違う場合、その程度にもよりますが、分筆や地積更正の登記、売却ができないということになりかねません。

今回は、公図と現地の形状が違う、そのパターンと対処方法を三つお話します。

1つ目は、公図が間違っている。
公図というのは、古くは明治時代に作られています。
当時は、和紙で作成されていました。
当然、閲覧されているうちに和紙はボロボロになります。
こうして公図は、ポリエステルフィルムなどで管理されるようになり、現在はデジタル情報で管理されています。
そうなんです。
何度も、公図を書き換えているうちに、写し間違えるということもあります。

また、分筆の登記をするときに間違えるということもあり得ます。

書き換え前の古い公図、旧公図や地積測量図、その他の資料から公図の誤りが証明できれば、公図を訂正をすることが出来ます。

公図を訂正するのに影響をうける隣地所有者の同意も必要です。

事前に法務局の登記官と、同意が必要な範囲など打ち合わせをして、「公図訂正の申出」をします。




2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。

これが結構多いんです。
そして利用状況を変えていることを所有者も把握していないということがあります。
祖父母、それ以前の代の話し合いで利用状況を変えていて、そのことが子孫に引き継がれてないとか、忘れられちゃってることもあります。

この場合、利用状況に公図を合わせるには、前にお話した「公図の訂正の申し出」ではなく、分筆登記をして所有権移転をすることになります。
このようなケースでは、公図が誤っているわけでは有りませんので、公図訂正はできません。

分筆して所有権移転の手続きで行うことになります。



3つ目は、公図と現地が違う原因が不明であるという場合です。

公図、旧公図、固定資産税のために管理されている公図、地籍測量図、旧土地台帳、地主さんの保管している図面、建築設計図などをすべて調査をしても、公図と現地が相違する原因が不明である。そういうこともあります。

法務局と相談ということになります。
広範囲に測量した測定結果、地主さん近隣の土地所有者の証言などで、公図訂正を認めてもらえる場合もあります。

あるいは、公図の形状に合わせて境界線を確認して、そのあとに分筆して所有権移転をする。
もしくは、境界確認をした位置に、合わせて土地を利用するということになります。


それでも公図訂正ができない場合は、筆界特定制度を使うことになります。
筆界特定制度であれば、法務局の登記官が境界を決めてくれますから、境界が決まったあとに公図訂正をするのか、分筆して所有権移転をするかということになります。


繰り返しになりますが、
1つ目は、公図が転写ミスなどにより間違っていた場合
これは、法務局と相談の上、公図訂正の申し出をします。

2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。
この場合は、利用状況に合わせて分筆をして所有権移転をします。

3つ目は、公図と現地の形状が違う原因が不明である場合
法務局と相談の上、公図訂正、分筆して所有権移転あるいは筆界特定制度を使うことになります。


公図と現地の形状が違う場合、その違いの程度にもよりますが、是正する手続きをしておいたほうが良いと思います。



2019.12.17 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
大きな地震があると境界線が、動くのかという問題があります。

結論をいうと境界は動きます。

但し、近隣の土地が同じ方向に同じ距離、移動します。
なので、境界の辺長と面積は変わりません。

プレートの上で、歪んで動いた場合には、面積の変調は代わり地積の変更のと登記が必要になります。

しかし、多くの場合は同じ方向に動いていきますので、辺長、面積には影響がないということになります。

イメージでいうと、テーブルに敷いてあるテーブルクロスをゆっくり10cm動かしても、置いてあるホーク、ナイフ、お皿の位置関係は変わらないということになります。

東日本大震災のときには、場所によりますが東北地方で6メートル、都心部で50cm土地が動いたと言われています。

地震で動く前の境界と、地震で動いたあとの境界どちらが正しいかというと
それは、平成7年3月29日の法務省民事三課2589号の回答でこう書かれています。
地震による地殻の変動に伴い広範囲に渡って地表面が水平移動した場合には、土地の筆界も相対的に移動したものとして取り扱うするものとする。
なお局部的な地表面の土砂の移動(崖崩れなど)の場合には、土地の筆界の移動はしないものとする。



つまり、地震で広範囲で境界線が動いた場合は、境界線自体が動いたものとして取り扱うということです。
移動したあとの境界線が正しい境界ということになります。

大きな地震が起こるとそのあと測量のデータを補正するための測量を行います。

東日本大震災で言うと、世界測地系で測量されている測量図で震災前の2011年以前に測量がされている場合や、世界測地系測地成果2000と書かれている測量成果は震災前の座標値で計算されています。

そして、世界測地系測地成果2011と書かれたものが震災後に補正された座標値で計算された測量成果です。

震災前の測地成果2000だから、前回した測量が無駄ということではありません。
測地成果2011に直すのは、そんなに難しいことではありません。
次回測量するときに、最新の測地成果で測量をすれば良いと思います。

地震のプレートの上であれば、よじれるように動くことも考えられます。
ほとんどの場合は、平行に移動しますので、寸法も面積も変わらず、世界測地系の座標値を再測量して変換すれば
良いということになります。

ご自身が所有している土地の測量図面を見ていただいて、地震前の測量か、地震後の測量か、地震による変換、補正を変換しているのか、確認してみてはいかがでしょうか?



2019.12.10 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
昔の図面を見ると土地の面積を計算するのに、三角形を作って底辺×高さ÷2で計算していました。

今は土地の面積の計算は、XYの座標値に基づいて計算しています。
座標値に基づく、座標法のほうが現地復元性に優れているからです。
境界標識が仮に工事などで失くなったり、移動しても簡単に元の位置に復元できます。

今回は、この座標値についての話をします。

縦軸をX軸として、横軸をY軸とします。
学校の数学で勉強した座標は、縦軸がY軸で横軸がX軸でしたが、測量では逆になります。
縦軸がX軸、横軸がY軸です。

土地の境界点について、それぞれX軸、Y軸の交わる原点X=0.00、Y=0.00の距離でその境界ポイントの位置を特定することができます。

このように境界ポイントの座標値が分かって、さらに基準点や測量機械を設置するトラバース点、建物や塀などの恒久的な地物の座標値を記録することでより現地での復元性が高くなります。

このように、その土地ごとに座標値を定めるのを任意座標といいます。

現在では、この座標値を世界基準の座標値、世界測地系の座標値で測量する方向になっています。

世界測地系の座標値だとXの座標値が-3百万、Yの座標値が5十万とか大きい座標値の単位になります。
多くの測量成果が、同じ座標系で測量しますから、より現地での復元能力が高くなります。
測量する近隣の土地が世界測地系の座標値で測量されていれば、測量作業も多少軽減できます。

今、世界測地系による測量がどんどん進んでいます。
土地家屋調査士による測量、土地区画整理や、国土調査による測量、いずれ日本国土のほとんどの土地が世界測地系の座標値で管理されるようになります。

そうなれば土地の境界は、管理された世界測地系の座標値で簡単に復元できます。
土地の境界の紛争はほとんどなくなるのではないかと思います。

ご自身の土地や購入を検討する土地、クライアントの土地の測量図面を見てどのように管理されているか確認してみてはいかがでしょうか。






2019.12.03 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の登記記録の表題部(表紙の部分)には、その土地の地番、地目、地積が記載されています。

その中で、今回は地目について基本的なお話しします。

地目について理解ができると、不動産関係の仕事であれば地目の関係の話があったときにクライアントさんに的確なアドバイスができます。
お役に立つ情報になると思います。

地目は23種類です。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。この23種類以外の地目は登記することができません。

最後の雑種地は、田から公園までの22種類のどれにも属さない、それ以外の土地が雑種地という意味です。

雑種地には、駐車場、資材置場、原料置場などが該当します。

そして、1筆の土地には、一つの地目しか登記が出来ません。
「宅地・公衆用道路」と言った登記をすることはできません。このような場合は分筆の登記をします。宅地と公衆用道路に分ける分筆と地目変更の登記をすることになります。

また、地目変更をするためにする分筆・一部地目変更の登記は、共有の場合、名義人が死亡している相続の場合は、その共有者、相続人の一人から申請が出来ます。

通常、土地の分筆登記は、共有者また名義人が死亡している場合は相続人の全員でないと申請ができません。
例外として一部地目変更・分筆の場合は共有者、相続人の一人から申請できるので、地目変更を絡められるときで、共有者全員の協力が難しいときは、
テクニックとして、一部地目変更・分筆の登記を使うということも考えられます。
分筆をしたいけど、共有者や相続人の一人が、海外にいる、意思能力がない、協力的でないというときには地目変更と絡めることで分筆ができることもありますので、知っていて損はないと思います。

不動産登記法準則68条に、土地の地目についてこう書かれています。
「土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」と書かれています。

つまり、宅地の一部に池があったり、駐車場になっていたり、植林がされていても全体を見て「宅地」であれば、部分的にわずかな差があっても全体が「宅地」であるとされています。

土地全体の解釈なんですけど、塀や、生垣、水路などで仕切られているかでも変わります。
コンビニや、ファミレス、ショッピングセンターなどで、建物の敷地と駐車場の敷地に仕切るものがなくて、一体であれば全体が「宅地」ということになります。

しかし、建物の敷地と駐車場の敷地の間が、塀や、生垣、水路などで仕切られている場合は、建物の敷地の部分は「宅地」として、駐車場の部分は「雑種地」として地目変更の登記をします。
宅地と駐車場の筆が別れていない場合は、分筆の登記が必要です。

以上、ダダダっと地目に関する話をしてきました。

ここで一度振り返ります。

地目は23種類、23種類以外の地目は定められません。
1筆の土地に地目は1つで、2つの地目は定められません。
2種類以上の地目がある場合は分筆が必要です。
一部地目変更分筆は、共有者または相続人の一人からでも申請できます。
宅地の中に駐車場などがあって、部分的にわずかな差があっても全体をみて定めます。
ただし別の利用用途の間に、塀などの仕切りがある場合は、別の地目になります。


概略だけでも把握できれば、不動産関連の仕事をしている人であれば、
お客様に聞かれたときに役に立つと思います。

他に注意すべきことは、建物があるうちに宅地に地目変更するということです。
結構あるんですけど、地目が山林とか原野で建物の解体の工事をした後に、「宅地」地目変更するの忘れてたという人がいます。
建物がない状態だとちょっと難しいです。
その地域ルールみたいのがあって、「宅地」の地目変更を認めてくれたり、登記官によっては地目変更やってくれる人もいますけど、建物がない状態の地目変更は難しいです。

以上、地目についての基本的な説明です。
詳細については、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。







2019.11.28 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
農地の地目変更なんですけど、
そもそも地目は、土地の利用状況を観察して定めます。

であれば、利用状況が資材置場、駐車場、また建物が建っている場合には、雑種地や宅地に地目変更ができるかです。

田や畑など農地の場合は原則、現況が農地以外になっていても農地法の許可を取らなければ地目変更ができません。

なぜなら、農地法は拘束力の強い法律で、現地の利用状況が、資材置場や駐車場、宅地でも、農地法の許可を受けていなければ、現状回復命令が発せられる可能性があるからです。

また、市街化区域以外で、農地法の許可を受ける場合は、先に無許可で建物を建ててしまった場合でも、一旦は、農地また耕作が可能な状況に戻さないと農地法の許可を受けることは出来ません。


なので、農地の地目変更については農地法の知識が必要不可欠ということになります。

市区町村、都道府県によって微妙に取り扱いが違うので、地域の行政に確認が必要ですが、農地法の大筋の部分はお話しいたします。


農地法の許可は、農地の所有権の移転や賃借権の設定をする場合、
また農地を農地以外に転用、利用目的を変える場合に許可が必要です。


農地法の許可には、3種類あります。

条文でいうと3条許可、4条許可、5条許可です。

先ずは、3条許可です。
田畑など農地を農地のままで所有権移転などをする場合です。
所有権移転をすることが目的の場合は有効です。
ただし、農地を農地のまま取得できるのは、農家だけです。
取得する面積を合わせて50A以上ですから5000㎡以上の経営面積のある農家しか譲り受けることは出来ません。

例外として土地の交換の場合は、経営面積の縛りはなくなりますが、原則は農家でないと3条許可は受けられません。


次に、4条の許可です。
農地を農地以外の利用に転用する場合に受ける許可です。
所有権の移転や賃借権の設定などを伴わない農地転用のみを行う場合です。

市街化区域では500㎡以上の場合は、先に出てくる5条届出では開発許可が必要なのに対して4条届出では開発許可がなくても届出が受理されるメリットがあります。

最後に、5条の許可です。
これは、所有権の移転や賃借権の設定などと農地転用を同時に行う場合です。
3条と4条をミックスしたパターンということになります。

4条、5条については、市街化区域内については、許可ではなく届出で足りるとされています。
市街化区域以外で4条、5条の許可を受けるのは大変なのに対して、
市街化区域内は、優先的に市街化を形成すべき区域ですから届け出で足りるとされています。



農地の地目変更をするにあたり、最初の段階で調査をする内容としては、

過去に農地法の許可を受けた経緯があるかどうか
これは土地の登記事項証明書を見ればある程度は判断ができます。
相続以外で所有権の移転登記がされていればそのときに農地法5条または3条の許可を受けているということになります。
相続は農地法の許可は不要です。相続以外です。
あとは所有権移転の経緯がなければ農具用委員会で確認します。

小作人がいるかどうか?
農業委員会で調べることができます。
小作権がある場合は、許可申請、届出の前提として小作契約の解除が必要です。

市街化区域以外の場合は、農業振興地域内の土地であるかどうか、また除外が可能かどうか。
農業振興地域の場合は除外の手続きが必要です。

市街化区域区域以外にあっては、許可を受けるための条件、
宅地であれば、農家、農家の分家、日用品を販売する店舗など特定の条件でないと建物が建てられない場合があるのでその条件を調べておく必要があります。

市街化区域の場合、生産緑地であるかどうかですが、生産緑地の場合は解除が必要です。
現地に生産緑地の看板が設置してありますし、所有者さんも分かっていますので調査するまでもないと思いますが、
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。


過去に農地法の許可届け出がされているか、小作人がいるかどうか、農業振興地域内かどうか、転用のための条件、生産緑地であるかを調べておく必要があります。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。

また、過去に農地法の許可、届出済みの土地について証明書が提出できない場合は、地目変更を法務局に申請して法務局から農業委員会に照会状を出してもらいます。
農業委員会から法務局に「問題なし」の回答がされれば、地目変更登記がされることになります。
この方法は、事前に法務局と農業委員会に根回しをしておいたほうが良いです。

よく相談をいただく内容で、昭和40年代くらいに、農地の売買がされていて、農地法の許可を条件に所有権移転の仮登記がされていて、本登記がされていない土地があります。
これは詐欺のようなものだと思います。
昔は、バスに人を大勢乗せて、お酒を飲ませて不動産物件を見学させて、農地法の許可ができない土地の売買契約をしてしまうということがあったと聞いています。

こうした土地については、本登記の名義人がどこにいるかわからない場合も多いです。
仮に本登記の名義人が分かっても、農地法をクリアしないといけないので、市街化区域に編入されるとか、よほどミラクルなことが起こらないかぎり、本登記するのは難しいということになります。

以上、農地の地目変更についてお話をいたしました。
登記の地目が農地の場合は、可能な場合は地目変更をして、拘束力の強い農地法から切り離しておくことをおすすめいたします。



2019.11.14 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の地目というのは、その土地の利用状況を観察して定めることになっています。
であれば現地に建物がなければ『宅地』に地目変更できない❗

ですよね。

でも、それでは困ることもあるんです。


今回は、建物がない状態でも『宅地』に地目変更できるパターンをご紹介します。

昭和56年8月28日民三第5402号民事局長通達です。


この通達を端的にいえば、確実に宅地になると見込まれる土地は、建物がなくても『宅地』に地目変更ができるということになります。

確実に宅地になると見込まれる土地の具体的な例を3つ揚げると

1、建物の基礎以上が完成していること。
建物の基礎は、ブロックを並べただけのような簡易なものではなくて永続性のある基礎です。
また田、畑 農地の場合は農地法の許可を受けていることが前提となります。

2、建築基準法の確認済を受けていること。
現地に建物もなくて、基礎工事がなくても、建築基準法の確認済証を添付すれば宅地に地目変更ができることになります。

3、都市計画法の開発許可を受けていること。
この場合は、開発許可証を添付して地目変更を申請することになります。
この部分についてですが、登記官によっては「開発許可証」ではなく「検査済証」がないとダメだと言われたことが二回ほどありました。
この辺は、取り扱いが微妙だと思いますでので、事案ごとに法務局と相談が必要だと思います。
ただ、昭和56年の通達では、「開発の許可」を受けていれば地目変更ができることになっています。

1つ目は、建物の基礎以上が完成していること。
2つ目は、建築基準法の確認済みであること。
3つ目は、都市計画法の開発許可を受けていること。
こちらが昭和56年の通達による現地に建物がなくても地目変更ができる場合ということになります。
また、宅地分譲の造成地については、整然と宅地としての区画がされていれば、地目変更ができる場合もあります。
ガス、水道、電気の敷設されているかなど事案によって判断が微妙でありますので、その事案ごとに相談が必要です。


融資を受けるのに、銀行から地目変更してほしいと言われている。

土地の合筆をするのに、地目変更をして、合筆する土地同士を同じ地目にあわせておく必要がある。
地目の違う土地は合筆が出来ないからです。

田や畑の場合に、農地法のしばりから逃れるために農地以外の地目に地目変更をしておきたい。

その他、さまざまな理由で地目変更を必要とする場面があります。


そんなときは、お近くの土地家屋調査士、またその都道府県の土地家屋調査士会、法務局へご相談ください。
2019.10.26 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の面積は、登記されている面積と全然違うことがありまーす(^^)

正しい面積をするためには、測量をする必要があります。

詳しくは、Youtubeをご覧ください。

  ↓ ↓ ↓




実は、最近、土地区画整理事業をしていたり、国土調査をしていたり、分筆や地積更正の登記をしていない土地では、登記されている面積と実際の面積は違うのが普通です。
最近測量をしていない土地については、面積が違うのが当たり前です。

土地の登記に記録された面積は、明治時代に測量した面積がそのまま記録されています。
もちろん今のように、正確な測量技術があるわけではありません。

特に、傾斜地や川の近くでは、面積の差が大きい傾向があります。

測量をしてみると登記された面積が300㎡で、実際には400㎡であったり、また200㎡であったり全然面積が違うということはよくあります・・・・・・。

Youtubeを見ていただいたら、
いいね。コメント。チャンネル登録をお願いします(^^)/


2019.03.06 Wed l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top