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いよいよ日経平均が2万円を割れて不景気に入ったのではないかと思います。
前回、リーマンショックを経験した人からすると、
リーマンからおおよそ10年経ってるし、10年周期の景気の波が来たなという感じだと思います。

ただ、事務所を開業して初めて不景気を経験する人はかなり面食らうと思います。

今回は、私の土地家屋調査士事務所が不況の中で、どのように運営をしていくのかをお話します。

土地家屋調査士事務所に限らず、小さな会社を運営する人には、関係あると思いますので、最後までお付き合いください。



不景気の中で行うことを3つのポイントをお話します。

1つ目は、インターネット戦略です。
前回のリーマンショックのときは、ブログを書くくらいでネット戦略はやりませんでした。
交流会などに参加して、名刺を配るということを行ってました。

ただこれからは、映画からテレビに移ったように、テレビからインターネット動画へと視聴者が移っていくことで、対面の営業ではなくネット戦略がすごく有効になると思います。

不景気の最大のメリットは時間ができるということです。
この出来た時間で、youtubeの投稿を大量にする。
LINE@とランディングページをこれから作ります。

そして、インターネットからの業務受託を受けられるようにする。
You TubeからLINE@に登録してもらって、ランディングページで業務を受託するという流れを作ります。



2つ目は、自分磨きです。

所属している倫理法人会の活動であったり、
セミナー出席と読書でインプットして、SNSでアウトプットする。
体を動かして体力の増強です。

そして、お金のかからない副業を始めるのも良いと思います。
これからは、仕事をいくつも掛け持ちする時代になります。
そのために、自分ができることを増やしておくことが重要だと思います。



3つ目は、今まではの人手不足から、一転して人あまりの時代に突入します。

前回のリーマンショックのときには、リストラはしなかったんです。
自分自身カッコつけてたのと、リストラする勇気がなかったということです。

結局は、赤字を続けながら数年間、営業することになりました。
今、考えればあのときに、勇気を出してリストラしておけば、危機的な経営難に陥ることもなかったと思います。

よく言われるのが、不況のときにリストラしてしまうと、景気回復したときに技術者がいなくて対応できない。という話があります。

前回のリーマンショックのときは、景気が回復したときには、結局は、社員が退職して助けにはなりませんでした。

一度は、人員の整理をして、回復してから考えるということで良いと思います。


また、人口の減少で長期的にはマーケットが縮小していきます。
またAI化で、業務は大幅に効率化されて、少ない人員での業務が可能になります。

これからは、事務所を大きくしていくのではなく、少人数で利益を出す方向に進んでいきます。

今は、リストラ人員整理を行うのが妥当であると思います。

松下幸之助は、社員を大切にしていて
「一人も解雇したらあかん」と言った美談もありますが、今は時代が違います。

ときには厳しい判断も必要だと思います。

特に、今は変化の激しい時代です。
その中でも、変化することを嫌う社員さんがいます。
仕事のやり方を変えるのが、面倒くさいとかやることが増えると思うんでしょうけど、変化する事務所にとっては、そういう人はほんと邪魔なんですよね。
もちろん説得はするんですけど、それでも変わらない人は、さよならと言うのが良いと思います。

今は、夫婦ふたりで事務所を運営していますので、リストラは関係ありませんが、
予定していた新規採用は、当面ストップします。

あとは、不況になると値下げ合戦が始まります。
そこで、どうするかですが、一度下げた報酬額は簡単には戻せません。
一部のお客様は、ダンピングした他の業者に流れるかもしれません。
でも、価格よりも品質を重視してくれるお客様は必ず残りますし、金額よりも品質重視してくれるお客様の新規獲得して、新陳代謝を図ります。
最終的には、値下げしないほうが成功します。
自分を信じてここは値下げをしないという判断が良いと思います。


ここで振り返ります。

不景気の中での対応です。
1つ目は、インターネット戦略です。
時代の流れを考えると、営業は対面ではなく、ネット戦略が有効です。

2つ目は、自分磨きです。
これを機会に、知識のインプットとアウトプット
運動で体力の強化をします。

3つ目は、人手不足から一転して人あまり時代へになります。
これから人口減少によるマーケットの縮小、
AI化による効率化を考えると景気回復しても、再び人手不足になることは考えにくいのではないかと思います。

不況になると値下げ合戦が始まります。
一度下げた報酬はかんたんには戻せません。
値下げをしないほうが最後には成功します。

今は、次にジャンプするためにかがんでいる時期です。
種まきの時期です。

今の時間の使い方が、将来の飛躍になると思います。


今日の話が参考になれば幸いです。
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2020.03.12 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、大手のハウスメーカーさんと中小の街の不動産会社さん、どっちと取引したらよいかという話です。
取引をするなら大手企業と中小企業どっちがいいの?という話です。

土地家屋調査士を目指している方、士業の方、私のような個人事業主、小さい会社を運営する人にとっては、参考になると思いますので良かったらお付き合いください。



私の事務所は、2001年に開業して19年営業しているんですけどその経験から話をいたします。
現在は、大手企業との取引はほとんどなくて、あっても支店レベルのお付き合いです。
年間3件とか5件とかお取引をいただく、たくさんの中小の会社に支えられているとう状況です。

これは、意図的にそうなるように実はしています。

結論を言うと大手というより、1社の取引が、全体の20%を超える状況というのは良くないというのが私の考えです。

大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営をする。
その理由は3つあります。

1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
私、ゴルフやらないし、お酒も飲まないんです。
昔はお酒飲んでたんですけど、今は飲まないんで飲み会はできるだけお断りしたいというところです。
昔は大手企業さんと取引があって、その会社の忘年会に参加することもありました。
中小企業の場合はその取引相手が経営者またそれに準ずるような人なので、無駄なお付き合いはほとんどないですね。
取引先の飲み会は、もう10年くらいは行ってないですね。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
一社の依存率が20%を超えると相手もかなり無茶なことを言うときもあります。
もちろん無茶な要求はお断りするんですけど、一瞬ゆらぎますよね。
「これで取引がなくなったらマズいな」って、社員さんの給料を確保できないとかいろいろ考えるんですよね。

あとは、ストレスコミュニケーションを仕掛けてくる人です。
どうでもいいようなことで怒り出す人とか理不尽なことを言ってくる人とか
中小企業であればそういう人と取引する必要がないんで、簡単にお断りします。
今までに、相当な数の取引先をお断りしてきています。
ただ依存率20%を超える企業で、そのチームで10人いれば、必ず1人、2人はストレスコミュニケーションを仕掛ける人間性に問題がある人っているんですよね。
そうすると対応というのが難しくなります。
10人中5人くらいストレスコニュニケーションを仕掛けてくるというと、その会社の社風自体がおかしいということになります。

ストレスコニュニケーションを仕掛けてくる相手と付き合ってると、事務所の社員さんのメンタルがやられちゃいますし、
自分も気分悪いんで、サッサとさよならするというのがいいと思います。

特に士業の場合は、相手との対等な関係をつくるということは大切なことだと思います。
できないことはできないとハッキリ言える関係を築かないといけないということになります。

お客様は神様ではありません。人間です。
対等であって、言いたいことを言い合える関係をつくることが大切だと思います。


3つ目は、リスクの回避です。
一般的には、取引先一社の依存率が30%を超えると危険水域と言われています。
私個人的には、依存率が20%を超える取引はしないほうがいいと思います。

今から10年前なんですけど、テレビのコマーシャルを出している中堅の不動産会社と取引をしていました。
その分譲開発部門と取引をしていまして、埼玉県全域と東京の一部の宅地分譲開発の業務を私の事務所が携わっていたんですけど、
そのときは事務所の約30%くらいの売上をその一社と取引をしていました。

その当時、リーマンショックが起こりました。
そして、その不動産会社さんは宅地分譲開発業務から撤退、住宅展示場のモデルルームも、すべて撤退ということになりました。

私の事務所の30%の売上はゼロになり、もちろん他の売上も激減している状態で、最終的には3分の1くらいまでに売上は減りました。

このときの反省もあって、1社で大手企業に依存するような運営は危険である。
中小の不動産業者さんとたくさんお付き合いするという方針にしていきました。

以上、3っつのポイントまとめると
1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
飲み会は好きな人にとってはいいと思いますが、私は時間の無駄だと思います。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
無茶な要求を仕掛けてくる相手
ストレスコミュニケーションを仕掛ける相手
このような相手を避ける

3つ目は、リスクの回避です。
一社の依存率を20%以下にして、取引がなくなってもダメージの少ない状況をつくる


たしかに大手の企業さんと取引するメリットはたくさんあります。
打合せも一社にいけば、何件分もまとめて話が済んでしまうということがあります。
建物の表題登記にしても、大手企業は慣れてますから、書類が全部揃った状態で依頼されるということになります。
一社からまとまった売上が見込めるということもあります。
お付き合いをしていて効率がいいですね。

ただし、大きい会社ならではのデメリットもあります。
仕事の納期で短い、受託金額が安い、無茶な要求をされることがある。

そんなこと言ったって、お客様は選べない。と思うかも知れません。

大手企業に依存しない中小企業を大切にするのは簡単です。
大手から中小にシフトをするには、見積りの金額を上げるだけです。

大企業は、何社も見積もりをとって、安く仕事をしてくれる相手を探しています。
なので見積もりの金額を上げれば、自然と大手企業が離れていって、中小企業の比率が上がります。


大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営についてお話してきました。
良かったら参考にしてください。
2020.01.15 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の売却を前提に測量を依頼されることが多いんですけど。

今回は、測量の依頼を受けるときに、どうのようなことに注意して土地家屋調査士が調査と測量をしているかまた依頼を受けているか、その注意点を5つのポイントをお話しします。

建築、不動産関連の仕事をされている方、土地家屋調査士の仕事に興味のある人には、役立つ情報になります。
ぜひ最後までご覧ください。



5つのポイントをお話します。

1つ目、どこまでの測量、境界確定か?
測量をする場合は、民々境界と道路境界をすべて確定するのが基本になります。
ただし、売買契約の内容によって、道路境界の確定を省略して民々境界だけを確定させるという場合もあります。
また、単純に境界を明示できれば良いということもあります。
すべての境界を立会確認するのが基本ですが、どこまで確定させるのかを確認します。
また、立会証明書や境界確認書の様式についても、買主さんに確認をしておきます。


2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面に書かれている寸法は、3つです。
幅員、隅切り、延長です。
幅員が4.00mのときは、特に神経を使います。4.00mを1ミリでも、切らないように気をつけます。
建築の検査の際には、必ず幅員を測定します。図面上はもちろんですが、現地で幅員が確保できるようにします。
また、角地については、隅切り長も、位置指定図面と一致するようにします。隅切り長が、3.00mのときは、2.99mや3.05とかにならないよう注意します。
位置指定図面と整合性がとれないと建築確認申請の際に、疑義があるといことになる可能性があります。
位置指定道路の終端に、ついても位置指定図面の延長と一致しているか確認します。
測量の際には、位置指定図面を軽視しがちだと思いますが、建築確認申請の障害にならないように、しっかりとチェックする必要があります。


3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
私道というのは、あくまでも他人の土地であったり、他人との共有の土地なんです。
上水道や下水道の工事で私道の掘削をしたり、通行に関しての承諾書です。

買い主さんによって、売買の条件として、この「私道の掘削、通行の承諾書」を求められることがあります。
もちろん、見積の提出時点、受託の時には、「私道の通行、掘削の承諾書」については、別途費用が必要なことを伝えておきます。

「私道の通行、掘削の承諾書」については、売主さんで取得する場合、不動産業者さんで取得する場合、土地家屋調査士が取得する場合がありますので、
確認が必要です。

4つ目は、越境物の調査です。
測量する際には、雨樋や庇、ブロック塀、エアコンの室外機などの隣地からの越境物がある場合には、越境物の測量や、「越境に関する覚書」が必要になることがあります。
越境物の調査や「越境に関するの覚書」が必要な場合は、もちろん別途費用が必要なことを伝えておきます。
「越境に関する覚書」を取得する場合には、その書式についても買主さんに事前に確認しておく必要があります。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
これは当然なんですけど、特に幅2.0メートルの場合は、必ず幅2メートル以上を確保できるように注意する。幅2.0メートル以上確保できないと再建築できないということになりますので注意が必要です。
幅2.0メートルというのは、2.0メートルの円が通れるという意味です。
測定誤差も考えると5ミリから10ミリくらいは余裕を持って幅2.0メートルを確保する配慮が必要だと思います。
また埼玉県条例では、路地状の長さによっても幅員が変わってきます。

長さ10メートル未満までは幅2.0メートル以上
長さ15メートル未満までは幅2.5メートル以上
長さ20メートル未満までは幅3.0メートル以上
長さ20メートル以上は幅4.0メートル以上でないと専用住宅以外建築ができないなどの制限があります。
このような地域のルールがあることもありますので、注意が必要です。

いずれにしても、地積測量図や建築概要書の路地状の幅員が確保できているか十分に注意します。

それでは振り返ります。
1つ目は、どこまでの測量、境界確定か?
道路境界まで確定が必要なのか?

2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面の幅員、隅切り長、延長を確認しておくということです。

3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
「私道の通行、掘削」が必要な場合には、書式等も買い主に確認をしておきます。

4つ目は、越境物の調査です。
隣地からの越境物がある場合には、「越境に関する覚書」を取得する必要があるかとその書式について確認が必要です。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
路地状の幅が確保できるかどうか十分確認して配慮する必要があります。

以上、測量の注意項目についてお話をしてきました。
参考にしていただけましたら、幸いです。



2020.01.05 Sun l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
回は、寸法、面積の単位の話です。

長さの単位で寸、尺、間
面積で、歩、坪、畝、反、町とか
若い人からしたら、何いってんだろうと思うでしょう。

でも、測量とか、建築とか、不動産関連の仕事の人にとっては、この昔の単位、
3尺だったら91センチとか、2間は3.64メートルとか、10坪は33㎡とかが、サクッとわからないといけないんです。

というわけで今回は、この動画を見れば分かるように長さ、面積の単位について話します。




私がこの仕事を始めたばかりのときの話です。
地主さんとのやり取りで、この田んぼは1反で、間口が5間で、奥行きが10間、道路は6尺と言われて、何を言ってるのか全然分からなくて困ったということがありました。


今では、よほど高齢のかたでないと、何尺とか何間とか何反と言った話をする人はいないと思います。

でも、今だに土地の値段や建築費は、坪単価で計算していますし、建物の設計も間数が基本です。

古い図面や書類では、面積は何畝何歩なんて書いてありますし、寸法は間、尺という単位です。

測量や不動産関連の仕事をするには、こうした数字を読み取れる必要があります。

数値の単位について解説します。

先ずは長さの単位、間数です。
昭和45年以前の図面を見ると間で表示されている図面があります。

結構、測量の仕事をしている人でも、間数で書いてある図面を見るとなんで数値が合わないだろうって一瞬迷います。
古い図面って、メートルではなく、間数で書いてある時があります。
○○間は÷0.55で、メートルの数値にすることができます。

1間÷0.55で、1.8181...約1.82メートルになります。
2間÷0.55で、3.6363...約3.63メートルです。
3間÷0.55は、5.4545...約5.45メートル

この辺りの数字は覚えておいたほうが良いと思います。

メートルを間数にする場合は、1.8181・・・で割り算します。

7.2727メートル÷1.8181は4間 
10.0101メートル÷1.8181は5間です。

1尺は、0.3030メートル、一寸は、3cmです。
長さの単位は、体の部分を単位にしていることが多いようです。

一尺の30.3cmは、肘から指先までの長さがおおよそ一尺30.3cmです。
一寸3.03cmは、人差し指と中指の指2本分の長さのようです。

続いて、面積の単位、坪数です。
これ覚えやすいのは、○㎡に400分の121をかけると坪数になります。
100㎡に121/400を掛けると30.25坪になります。
逆に○坪に121分の400をかけると○㎡となります。
100坪に400/121を掛けると330.57...㎡となります。

1歩は1坪で3.025㎡、1畝は30坪で99.17㎡、1反は300坪で、991.73㎡、1町が3000坪で9917㎡となります。
登記記録に、旧で○印されて下線が引かれて地積が修正されていることがあります。
○畝○歩を㎡に換算してるという意味です。
これは旧面積が、2畝15歩と書かれている場合は、2畝=60歩=60坪です。

これに60坪に15歩(15坪)を足して75坪なので247.93㎡となります。

地主さんとか、建築業者さんとか、不動産業者さんと話していると普通にこの尺とか間とか坪とか話が出てきます。
建物から3尺離して分筆したいとか、昔は一町の土地があったとか地主さんに言われたときに、
3尺は121センチで、一町は3000坪というイメージができるかが大切だと思います。

今日、お話した距離や面積の単位は、しっかり把握しておいたほうが良いと思います。








2019.12.28 Sat l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
インターネットで手軽に情報を入手できるので、最近では登記申請を自分でする人が増えてると思います。

ご自身で申請することを本人申請といいます。

土地家屋調査士の業務である登記申請でも、図面を作成しなくて良い登記申請であれば、ご本人が申請することは可能だと思います。

では、図面を作成しなくてもできる登記申請にはどのような登記があるかです。

建物を取り壊したときの滅失登記
種類変更登記
構造変更登記

これらの登記は図面の作成がないのでご自身で、出来ると思います。

建物を新築したときの建物表題登記
所在変更登記
増築や一部取り壊しによる床面積の変更登記

これらは、建物の図面を作成しますので一般の人では難しいと思います。
建築士などの事務所で作図の経験があれば、建物図面と各階平面図の作成のルールを勉強すれば出来ると思います。


土地の地目変更登記
合筆登記

この登記も図面の作成がないので、ご自身で登記申請ができると思います。

土地の分筆登記
地積更正登記

この登記は、測量図の作成が必要です。
測量の経験がないと無理だと思います。

作図がない登記をまとめると
建物滅失登記、種類の変更、構造の変更登記
土地の地目変更登記、合筆の登記です。

たまに、図面だけ作成してほしいという人がいますけど、登記申請の一部だけお手伝いすることはできません。

登記申請の全部を依頼していただくか、すべてご自身で申請していただくことになります。

申請書の作成方法を教えてほしいといい人もいるんですけど、私の事務所では相談は有料になってしまいます。
有料相談だと自分で申請する経済的なメリットがなくなってしまいます。
インターネットでたくさん情報が出てますのご自身で調べるか、あるいは予約して法務局の相談窓口を利用していただくのが良いと思います。

変な話し、ご本人で申請したほうが、添付書類が少なくて済むというメリットもあります。
土地家屋調査士が申請する場合は、不動産調査報告書という、その不動産をこと細かく調査した報告書や写真、調査素図といって不動産の概略図を添付しなければなりません。

土地家屋調査士に、依頼するメリットとしては、やはり知識もありますし法務局を納得させるだけの資料を添付して申請しますので、ご本人で申請するよりも手続きはスムーズにいくと思います。
登記の申請をすると原則、法務局が現地の調査をするのですが、土地家屋調査士が申請する場合で、添付書類で間違いないと確認できれば、法務局の現地調査を省略することもあります。

登記申請に際して、いつまでに登記を終わらせる必要がある。
とか、登記が終わった後に売買とか融資といった次のスケジュールがある場合は、まわりも心配します。
なので専門家である土地家屋調査士に依頼するのが良いと思います。


スケジュール的に余裕があるようでしたら、ぜひ本人申請にチャレンジしてみてください(^-^)/


2019.11.21 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
仕事でトラブルになると後で言った言わないの争いになる。

そういう経験って誰でもありますよね。

ここ数年はそういう目に合うこともなかったんですけど、最近言った言わないの争いになりました。
メールの履歴で、証明できると思いメールを確認して愕然としました!

なんと、その相手は、どうでも良い話しはメールで回答して、大事な内容は、すべて電話での回答だったんです!
そう!この人、言った言わないに持ち込む達人だったんです。

この話を知り合いの弁護士にして教わったのがこの方法です。

電話や対面で、大事な話をした場合は、その後、相手にメールをして大事な言葉は履歴に残す。
「先ほどの○○さんの話は、○○○○でしたよね。私の理解がどうかと思い確認させてください。」など理由をつけて相手にメールします。

「先ほどの私の話は○○○○でした。言葉足らずだったので補足させてください。○○○○。」

このように言葉を残すことで、相手は言い逃れできません!
曖昧にして、のらりくらり逃げてしまう危険人物は、関係者をCCで入れて証拠固めをしちゃいます。

特に開発現場や売買の場合などは、ちょっとしたことですぐに、100万単位の損害になってします。

打合せは、録音、録画するのが基本です。
録音できないときは、メールかFAXで履歴を残す。

口頭だけのやりとりには、絶対にしないようにします。

ぜひお試しください。










2019.11.12 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
公図を見ると地番があるのに、インターネットで登記情報を調べても、登記の情報が検索できない。

法務局の窓口でも、登記事項証明書を申請すると該当なしと言われてしまう。

法務局の窓口で、
「登記があるはずなんだけど」とか
「所有者さんに権利証を見せてもらったんだけど」とか
「公図には地番ありますよ」とか

ツッコミを入れて、旧式の登記簿をコピーした謄本(書面)を交付される。

そんな経験はないでしょうか?


これが『事故簿』というものです。


事故簿というのは、不動産の登記は、昔、紙の簿冊で管理されていました。
それが昭和63年の法改正から、順次コンピューターで不動産登記が管理されるようになりました。

そのコンピュータ化の際に、何らかの事情でコンピュータ化されずに、紙の情報まま事故簿につづられた登記用紙があります。

このような事故簿につづられた登記は、インターネット登記情報で検索しても、「該当ありません」という結果になり、登記情報の取得ができません。

どのような登記用紙がこの事故簿につづられるかというと、

①同一の不動産について、数個の登記がある場合。二重に登記されている場合です。
②登記されている文字に判読できない文字があるとき
③所有者の記載がされていない。
④共有持分が記載されていない。もしくは共有持分を合計して1にならない。

などの原因が挙げられます。

調査していてこのような不動産に会うのは、年に一度あるかないかです。
『事故簿』の存在を知っていれば、慌てることもないのですが、知らないと戸惑います。

このような『事故簿』につづられた不動産の場合は、コンピュータ化の際に、不適合になった箇所を是正をしないと他の登記が原則、出来ません。
なので、できるだけ早く、不適合となったところを是正しておく必要があります。


このような不動産がある場合は、お近くの土地家屋調査士、司法書士、法務局にご相談ください。


2019.10.22 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
杉山事務所の測量の報酬は、いくらかということなんですが、これは一概に答えられません。

それは地域によって、行政の手続きも違うし、相場も違うし、求められる測量の精度も違うんです。
山林と市街地、商業地でも違います。
私の事務所のある埼玉県川口市と東京23区内の報酬では、1.5倍以上は違います。
場合によっては、3倍以上報酬をいただく場合もあります。


何が違うかというと、理由はいくつかあります。


まずは、道路境界の確定の仕方が違います。

埼玉県川口市の場合は、市役所に道路境界の確認の申請をすると、川口市が測量業者に測量を委託します。
つまり道路境界を確認するための測量は川口市の費用負担で行うということになります。
こちらとしては、川口市が委託した測量業者の測量が終わるのを待ってればいいということになります。
そして委託業者の測量が終わったら、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんにも境界立会を承諾書に署名捺印をいただきます。
その流れで、道路境界は確定できます。

一方、東京23区の場合は、道路境界を確定するための測量は、申請人の費用負担で行います。
ここが大きく違います。
埼玉県川口市では、行政の費用負担で測量をするのに対して、東京23区では申請人の費用負担で測量をします。

申請人の費用負担で道路境界の確定をするための広範囲の測量を行って、土地境界図という道路境界の図面を作成します。
そしてその土地境界図の図面中の承諾欄に、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんに署名と捺印をいただきます。

土地境界図の図面中に書影捺印をいただくということはどういうことかというと、境界立会のときに署名捺印をいただくのではなくて、立会の後日、境界標を設置して、図面が完成した後に署名と捺印をいただくことになります。


他にも、埼玉県川口市と東京23区の違いがあります。

隣地の所有者が数名で共有になっている場合です。
埼玉県内の場合は、隣地が共有になっている場合は、共有者代表のひとりに署名捺印をいただけば足りる場合が多いです。
東京都内の場合は、依頼者や売買の場合は買主さんの要望で共有者全員から署名捺印をいただくことになることがあります。
こうした地域によって慣例が違います。

また、立会者に署名と捺印をいただく書面も異なります。
埼玉県内では、立会証明書という書面に、立会のときにその場で署名捺印をいただくのが慣例です。

一方、東京都内では、筆界(境界)確認書に、写真付きの確定測量図を綴って契印します。
そしてこの筆界(境界)確認書を2通作成して1通づつ隣接者と持ち合うのが慣例です。
立会時にその場で署名捺印をいただくのではなくて、境界を確認した後に境界を設置して境界の写真付きの確定測量図を作成します。
その筆界(境界)確認書に、確定測量図を綴って契印と署名捺印をいただきます。

つまり埼玉では、境界立会時に署名捺印まで完結するのに対して、東京都内だと署名捺印まで完結する工程が多くなります。

さらに、東京都内だと隣接者の立会に、専門家が出てくることが多くあります。
不動産業者さんであったり、土地家屋調査士であったり、弁護士さんと一緒に立会をすることあります。
その場合には、先程の筆界(境界)確認書のチェックを専門家がします。
なので、さらに時間がかかることになります、

また境界を設置するのにも、再度隣接の方と日程を調整して立会するというこもあります。

また、商業地やオフィス街においては、所有者はほとんどその場所には住んでいませんので、境界立会をするのにも隣地に住んでいる住宅地よりも大変だということになります。


なので同じ30坪の測量をするのに、埼玉と東京都では労力も期間も1.5倍かそれ以上にかかるということになります。


埼玉県川口市と東京23区の測量費の違いについて述べてきました。
同じ測量でも地域によって費用がだいぶ違うということはご理解ください。

もし測量をお考えの方は、見積もりの依頼をメールまたはFAXでお願いします。
メールアドレス、FAX番号は概要欄を御覧ください。


2019.10.08 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地家屋調査士の報酬っていくらくらいか、興味があると思います。
今日は、2016年に日本土地家屋調査士会連合会が、全国の土地家屋調査士にアンケートをとっています。
そのアンケート結果、報酬の全国平均値をご紹介いたします。

最初に言っておきますが、私の事務所では、このアンケート結果よりも高い報酬を頂いてます。
今日ご紹介する報酬額より、若干、高い報酬を頂いております。

理由は3つあります。
一つ目は、いい仕事するにはそれなりに報酬をいただく必要がある
報酬が安いとそこに働く人達も、低賃金で長時間労働になりモチベーションが下がる。
一つ一つの仕事に時間をかけられないので、雑な仕事になると思います。

二つ目は、事務所が首都圏であるということです。
事務所は埼玉県川口市なんですけど、一応首都圏なので人件費などかかる経費が全国平均より高いので、報酬も高くしないと運営できないというのがあります。
また土地の値段が高いというのもあります。
土地家屋調査士の報酬って、あくまで売買であったり、抵当権の設定、相続といった不動産の取引の経費なんです。1000万円の土地の取引と1億円の土地の取引では、当然使える経費が違いますので、首都圏のほうが報酬が高いということにもなります。


三つ目は、全部でなくてあくまで傾向ですけど、安さを求めるお客さんは、クレームが多くて、わがままで質が低いんですよね。
金額にこだわらいお客様は、きちんとしてる人が多いです。

首都圏であり、いい仕事をしたい、良いお客様とのお付き合いを求めますので、杉山事務所では報酬が高いということになってます。



それでは、日本土地家屋調査士連合会調べの報酬額の全国平均値をお知らせします。
リンクも、貼っておきますので参考にして下さい。
https://www.chosashi.or.jp/association/disclosure/reward/

https://www.chosashi.or.jp/media/guide20190329.pdf


事例1 土地地目変更登記です。
雑種地を宅地に変更する登記です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は44,244円です。
実際には、消費税10%4,424円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は53,668円となります。

事例2 土地合筆登記です。
2筆の土地、地目宅地を合筆し一筆にする事例です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は47,259円です。
実際には、消費税10%4,725円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は56,984円となります。

事例3 建物表題登記です。
建物を新築した場合の登記で、居宅、木造スレートぶき2階建、1階89.21㎡ 2階46.18㎡を登記する事例です。

全国平均の報酬額は81,676円です。
実際には、消費税10%8,167円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は94,843円となります。

事例4 建物滅失登記です。
建物を取壊した場合の登記です。
全国平均の報酬額は45,911円です。
実際には、消費税10%4,591円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は55,502円となります。



4つの事例を紹介いたしました。
いかがでしょうか。
他にも、測量業務の事例も日本土地家屋調査士会連合会のホームページで紹介されています。
しかし、測量の場合は、その地域差や事務所による差がすごいです。

もし知りたい方は、URLのリンクをクリックして御覧ください。




参考にしていただければと思います。


もしこれから補助者をしたいという方がいらっしゃれば、面接の時に建物表題登記の報酬額はいくらですか?って聴いてみてもいいと思います。

報酬額の安い事務所って、福利厚生面も、給与面も、休日面も、やはりきちんとできないということになります。
やはりそれが、資本の原理だと思います。

2019.08.30 Fri l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
マンガ0001

まんが家の稲庭パスタさんに依頼して、事務所のまんがチラシを作りました。

簡単に、ストーリー説明しただけで、ちゃちゃっと作ってくれました。
しかも、分かりやすく、ストーリーがアレンジされている。

私の顔も、特徴を良くつかんでますね。
実物よりも、少し、恰好よくなってるw

さすがに、プロの仕事ですね。。
しかも、値段も良心的で、満足です。

2012.06.20 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (2) l top