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インターネットで手軽に情報を入手できるので、最近では登記申請を自分でする人が増えてると思います。

ご自身で申請することを本人申請といいます。

土地家屋調査士の業務である登記申請でも、図面を作成しなくて良い登記申請であれば、ご本人が申請することは可能だと思います。

では、図面を作成しなくてもできる登記申請にはどのような登記があるかです。

建物を取り壊したときの滅失登記
種類変更登記
構造変更登記

これらの登記は図面の作成がないのでご自身で、出来ると思います。

建物を新築したときの建物表題登記
所在変更登記
増築や一部取り壊しによる床面積の変更登記

これらは、建物の図面を作成しますので一般の人では難しいと思います。
建築士などの事務所で作図の経験があれば、建物図面と各階平面図の作成のルールを勉強すれば出来ると思います。


土地の地目変更登記
合筆登記

この登記も図面の作成がないので、ご自身で登記申請ができると思います。

土地の分筆登記
地積更正登記

この登記は、測量図の作成が必要です。
測量の経験がないと無理だと思います。

作図がない登記をまとめると
建物滅失登記、種類の変更、構造の変更登記
土地の地目変更登記、合筆の登記です。

たまに、図面だけ作成してほしいという人がいますけど、登記申請の一部だけお手伝いすることはできません。

登記申請の全部を依頼していただくか、すべてご自身で申請していただくことになります。

申請書の作成方法を教えてほしいといい人もいるんですけど、私の事務所では相談は有料になってしまいます。
有料相談だと自分で申請する経済的なメリットがなくなってしまいます。
インターネットでたくさん情報が出てますのご自身で調べるか、あるいは予約して法務局の相談窓口を利用していただくのが良いと思います。

変な話し、ご本人で申請したほうが、添付書類が少なくて済むというメリットもあります。
土地家屋調査士が申請する場合は、不動産調査報告書という、その不動産をこと細かく調査した報告書や写真、調査素図といって不動産の概略図を添付しなければなりません。

土地家屋調査士に、依頼するメリットとしては、やはり知識もありますし法務局を納得させるだけの資料を添付して申請しますので、ご本人で申請するよりも手続きはスムーズにいくと思います。
登記の申請をすると原則、法務局が現地の調査をするのですが、土地家屋調査士が申請する場合で、添付書類で間違いないと確認できれば、法務局の現地調査を省略することもあります。

登記申請に際して、いつまでに登記を終わらせる必要がある。
とか、登記が終わった後に売買とか融資といった次のスケジュールがある場合は、まわりも心配します。
なので専門家である土地家屋調査士に依頼するのが良いと思います。


スケジュール的に余裕があるようでしたら、ぜひ本人申請にチャレンジしてみてください(^-^)/


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2019.11.21 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
仕事でトラブルになると後で言った言わないの争いになる。

そういう経験って誰でもありますよね。

ここ数年はそういう目に合うこともなかったんですけど、最近言った言わないの争いになりました。
メールの履歴で、証明できると思いメールを確認して愕然としました!

なんと、その相手は、どうでも良い話しはメールで回答して、大事な内容は、すべて電話での回答だったんです!
そう!この人、言った言わないに持ち込む達人だったんです。

この話を知り合いの弁護士にして教わったのがこの方法です。

電話や対面で、大事な話をした場合は、その後、相手にメールをして大事な言葉は履歴に残す。
「先ほどの○○さんの話は、○○○○でしたよね。私の理解がどうかと思い確認させてください。」など理由をつけて相手にメールします。

「先ほどの私の話は○○○○でした。言葉足らずだったので補足させてください。○○○○。」

このように言葉を残すことで、相手は言い逃れできません!
曖昧にして、のらりくらり逃げてしまう危険人物は、関係者をCCで入れて証拠固めをしちゃいます。

特に開発現場や売買の場合などは、ちょっとしたことですぐに、100万単位の損害になってします。

打合せは、録音、録画するのが基本です。
録音できないときは、メールかFAXで履歴を残す。

口頭だけのやりとりには、絶対にしないようにします。

ぜひお試しください。










2019.11.12 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
公図を見ると地番があるのに、インターネットで登記情報を調べても、登記の情報が検索できない。

法務局の窓口でも、登記事項証明書を申請すると該当なしと言われてしまう。

法務局の窓口で、
「登記があるはずなんだけど」とか
「所有者さんに権利証を見せてもらったんだけど」とか
「公図には地番ありますよ」とか

ツッコミを入れて、旧式の登記簿をコピーした謄本(書面)を交付される。

そんな経験はないでしょうか?


これが『事故簿』というものです。


事故簿というのは、不動産の登記は、昔、紙の簿冊で管理されていました。
それが昭和63年の法改正から、順次コンピューターで不動産登記が管理されるようになりました。

そのコンピュータ化の際に、何らかの事情でコンピュータ化されずに、紙の情報まま事故簿につづられた登記用紙があります。

このような事故簿につづられた登記は、インターネット登記情報で検索しても、「該当ありません」という結果になり、登記情報の取得ができません。

どのような登記用紙がこの事故簿につづられるかというと、

①同一の不動産について、数個の登記がある場合。二重に登記されている場合です。
②登記されている文字に判読できない文字があるとき
③所有者の記載がされていない。
④共有持分が記載されていない。もしくは共有持分を合計して1にならない。

などの原因が挙げられます。

調査していてこのような不動産に会うのは、年に一度あるかないかです。
『事故簿』の存在を知っていれば、慌てることもないのですが、知らないと戸惑います。

このような『事故簿』につづられた不動産の場合は、コンピュータ化の際に、不適合になった箇所を是正をしないと他の登記が原則、出来ません。
なので、できるだけ早く、不適合となったところを是正しておく必要があります。


このような不動産がある場合は、お近くの土地家屋調査士、司法書士、法務局にご相談ください。


2019.10.22 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
杉山事務所の測量の報酬は、いくらかということなんですが、これは一概に答えられません。

それは地域によって、行政の手続きも違うし、相場も違うし、求められる測量の精度も違うんです。
山林と市街地、商業地でも違います。
私の事務所のある埼玉県川口市と東京23区内の報酬では、1.5倍以上は違います。
場合によっては、3倍以上報酬をいただく場合もあります。


何が違うかというと、理由はいくつかあります。


まずは、道路境界の確定の仕方が違います。

埼玉県川口市の場合は、市役所に道路境界の確認の申請をすると、川口市が測量業者に測量を委託します。
つまり道路境界を確認するための測量は川口市の費用負担で行うということになります。
こちらとしては、川口市が委託した測量業者の測量が終わるのを待ってればいいということになります。
そして委託業者の測量が終わったら、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんにも境界立会を承諾書に署名捺印をいただきます。
その流れで、道路境界は確定できます。

一方、東京23区の場合は、道路境界を確定するための測量は、申請人の費用負担で行います。
ここが大きく違います。
埼玉県川口市では、行政の費用負担で測量をするのに対して、東京23区では申請人の費用負担で測量をします。

申請人の費用負担で道路境界の確定をするための広範囲の測量を行って、土地境界図という道路境界の図面を作成します。
そしてその土地境界図の図面中の承諾欄に、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんに署名と捺印をいただきます。

土地境界図の図面中に書影捺印をいただくということはどういうことかというと、境界立会のときに署名捺印をいただくのではなくて、立会の後日、境界標を設置して、図面が完成した後に署名と捺印をいただくことになります。


他にも、埼玉県川口市と東京23区の違いがあります。

隣地の所有者が数名で共有になっている場合です。
埼玉県内の場合は、隣地が共有になっている場合は、共有者代表のひとりに署名捺印をいただけば足りる場合が多いです。
東京都内の場合は、依頼者や売買の場合は買主さんの要望で共有者全員から署名捺印をいただくことになることがあります。
こうした地域によって慣例が違います。

また、立会者に署名と捺印をいただく書面も異なります。
埼玉県内では、立会証明書という書面に、立会のときにその場で署名捺印をいただくのが慣例です。

一方、東京都内では、筆界(境界)確認書に、写真付きの確定測量図を綴って契印します。
そしてこの筆界(境界)確認書を2通作成して1通づつ隣接者と持ち合うのが慣例です。
立会時にその場で署名捺印をいただくのではなくて、境界を確認した後に境界を設置して境界の写真付きの確定測量図を作成します。
その筆界(境界)確認書に、確定測量図を綴って契印と署名捺印をいただきます。

つまり埼玉では、境界立会時に署名捺印まで完結するのに対して、東京都内だと署名捺印まで完結する工程が多くなります。

さらに、東京都内だと隣接者の立会に、専門家が出てくることが多くあります。
不動産業者さんであったり、土地家屋調査士であったり、弁護士さんと一緒に立会をすることあります。
その場合には、先程の筆界(境界)確認書のチェックを専門家がします。
なので、さらに時間がかかることになります、

また境界を設置するのにも、再度隣接の方と日程を調整して立会するというこもあります。

また、商業地やオフィス街においては、所有者はほとんどその場所には住んでいませんので、境界立会をするのにも隣地に住んでいる住宅地よりも大変だということになります。


なので同じ30坪の測量をするのに、埼玉と東京都では労力も期間も1.5倍かそれ以上にかかるということになります。


埼玉県川口市と東京23区の測量費の違いについて述べてきました。
同じ測量でも地域によって費用がだいぶ違うということはご理解ください。

もし測量をお考えの方は、見積もりの依頼をメールまたはFAXでお願いします。
メールアドレス、FAX番号は概要欄を御覧ください。


2019.10.08 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地家屋調査士の報酬っていくらくらいか、興味があると思います。
今日は、2016年に日本土地家屋調査士会連合会が、全国の土地家屋調査士にアンケートをとっています。
そのアンケート結果、報酬の全国平均値をご紹介いたします。

最初に言っておきますが、私の事務所では、このアンケート結果よりも高い報酬を頂いてます。
今日ご紹介する報酬額より、若干、高い報酬を頂いております。

理由は3つあります。
一つ目は、いい仕事するにはそれなりに報酬をいただく必要がある
報酬が安いとそこに働く人達も、低賃金で長時間労働になりモチベーションが下がる。
一つ一つの仕事に時間をかけられないので、雑な仕事になると思います。

二つ目は、事務所が首都圏であるということです。
事務所は埼玉県川口市なんですけど、一応首都圏なので人件費などかかる経費が全国平均より高いので、報酬も高くしないと運営できないというのがあります。
また土地の値段が高いというのもあります。
土地家屋調査士の報酬って、あくまで売買であったり、抵当権の設定、相続といった不動産の取引の経費なんです。1000万円の土地の取引と1億円の土地の取引では、当然使える経費が違いますので、首都圏のほうが報酬が高いということにもなります。


三つ目は、全部でなくてあくまで傾向ですけど、安さを求めるお客さんは、クレームが多くて、わがままで質が低いんですよね。
金額にこだわらいお客様は、きちんとしてる人が多いです。

首都圏であり、いい仕事をしたい、良いお客様とのお付き合いを求めますので、杉山事務所では報酬が高いということになってます。



それでは、日本土地家屋調査士連合会調べの報酬額の全国平均値をお知らせします。
リンクも、貼っておきますので参考にして下さい。
https://www.chosashi.or.jp/association/disclosure/reward/

https://www.chosashi.or.jp/media/guide20190329.pdf


事例1 土地地目変更登記です。
雑種地を宅地に変更する登記です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は44,244円です。
実際には、消費税10%4,424円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は53,668円となります。

事例2 土地合筆登記です。
2筆の土地、地目宅地を合筆し一筆にする事例です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は47,259円です。
実際には、消費税10%4,725円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は56,984円となります。

事例3 建物表題登記です。
建物を新築した場合の登記で、居宅、木造スレートぶき2階建、1階89.21㎡ 2階46.18㎡を登記する事例です。

全国平均の報酬額は81,676円です。
実際には、消費税10%8,167円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は94,843円となります。

事例4 建物滅失登記です。
建物を取壊した場合の登記です。
全国平均の報酬額は45,911円です。
実際には、消費税10%4,591円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は55,502円となります。



4つの事例を紹介いたしました。
いかがでしょうか。
他にも、測量業務の事例も日本土地家屋調査士会連合会のホームページで紹介されています。
しかし、測量の場合は、その地域差や事務所による差がすごいです。

もし知りたい方は、URLのリンクをクリックして御覧ください。




参考にしていただければと思います。


もしこれから補助者をしたいという方がいらっしゃれば、面接の時に建物表題登記の報酬額はいくらですか?って聴いてみてもいいと思います。

報酬額の安い事務所って、福利厚生面も、給与面も、休日面も、やはりきちんとできないということになります。
やはりそれが、資本の原理だと思います。

2019.08.30 Fri l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
マンガ0001

まんが家の稲庭パスタさんに依頼して、事務所のまんがチラシを作りました。

簡単に、ストーリー説明しただけで、ちゃちゃっと作ってくれました。
しかも、分かりやすく、ストーリーがアレンジされている。

私の顔も、特徴を良くつかんでますね。
実物よりも、少し、恰好よくなってるw

さすがに、プロの仕事ですね。。
しかも、値段も良心的で、満足です。

2012.06.20 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (2) l top
なんでも印刷21 川口店に、依頼して、自販機の側面を利用して、広告を作成しまた。

素材は、ゲルポリという素材で、取り付け、取り外しが、簡単です。

自販機2か所で、合計3枚で、17,000円でした。
意外と、安かったですね。

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2012.05.11 Fri l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
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さいたま市南区大田窪に、事務所看板の2か所目の設置が、完了しました。

当事務所のお取引先様が、看板を募集していたこともあり、設置させてもらいました。


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建物は、インドカレーとアジアン料理の店「コバラン」です。
店へ入ると、インド人の店員さんが、「いらしゃいませ~」と出迎えてくれました。
店内でも、食べられますが、野菜カレーとナンを注文して、テイクアウトしました。
本格的な、お味で、おいしかったですね。。




2012.05.09 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (1) l top
固定資産税は、その年の1月1日現在に存在する建物について、所有者に1年分が課税されます。
このことから、毎年12月くらいになると、この質問を受けます。

まず、話をする前提として、土地家屋調査士は事実に基づいて登記申請をするのであり、税金がどっちが得かを考慮して新築年月日や建物の取壊の年月日を操作することは原則としてありません。
ただし、あまりに杓子定規に、依頼者の要望を捻じ伏せるつもりもありません。
明らかに、半年以上も前に工事が完了しているのに、事実に反する登記申請は出来ないとお考えください。

本題ですが、建物の新築年月日を
①平成23年12月31日にした場合
②平成24年1月2日にした場合

①については、平成24年から建物の固定資産税が課税されます。
②については、平成25年からの課税になり、24年分は課税されません。

建物の取壊についても考え方は同じです。
取壊の年月日を
①平成23年12月31日にした場合
②平成24年1月2日にした場合

①については、平成24年から建物の固定資産税が課税されなくなります。
②については、平成25年からの課税されなくなります。24年分は課税されます。

では、1月1日に建物が存在しないようにすれば良いかというと、そうでもありません。

住宅用地の場合は、土地の固定資産税が3分の1に軽減されるので、土地の評価と建物の評価を天秤にかけて考える必要があります。

さらに、共同住宅の場合は、土地の固定資産税が最大で6分の1に軽減されるので、そのことを考慮しなければなりません。

2011.12.29 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
10月3日より法務局の土地建物実地調査要領が改正されました。

これによって、登記の取扱がかなり厳しくなりました。
今まで、法務局の現地調査が省略されていたような案件も、現地調査に行くようになり、登記の完了まで場合によっては2週間以上も必要で補正日に完了しないこともあります。

依頼者様の理解と協力が必要なこともありますので、改正についての要点をお知らせします。

基本的に、すべての登記申請に写真の添付が必要になります。

1.建物の登記について

①建物表題(新築)の登記については、建物の外観および内部の写真の添付が必要になります。
内部写真がない場合は、法務局の現地調査の対象です。
フライング気味?またはヒットエンドラン的な登記申請は厳しいと思ってください。

②屋根裏などの特殊階や吹抜けについては、必ず写真の添付が必要です。
写真の添付がない場合は、法務局が現地調査で特殊階などを確認します。
容積率を考慮した床面積の調整?は厳しいと思ってください。

登記完了後に行われる工事については、土地家屋調査士が関知するところではありませんが、登記申請時については、厳しい判断がされることは承知しておいて頂きたいと思います。


2.土地の登記について

①地積更正登記と登記面積と実測との差の大きい分筆登記は、すべて法務局の現地調査の対象となります。

②分筆については、分割線を現地で把握出来るようにする必要があります。分割線については、本杭もしくは木杭やペイントで分る様にする必要があります。
杭を入れられない状況の宅地造成中の現場などは、法務局の現場調査の対象なので、時間がかかると思っていてください。




2011.11.21 Mon l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top