FC2ブログ
今回は、土地家屋調査士が日頃の業務をしている中で、
質問であったり、要望であったり、苦情であったりをいただくことがあります。

その中で、私達の統括団体である土地家屋調査士会に寄せられた、
皆様からの声のうち5つの事例を私の意見を交えながらお話します。

隣地などで土地家屋調査士に関わる人、調査士に仕事を依頼する人、調査士の仕事をされている人には、
未然にお互いの誤解やトラブルを防げると思います。

特に5つの事例の最後の事例は、私も痛烈な失敗をした事例ですので最後までお付き合いください。


1つ目は、立会証明書、境界確認書を2部ほしいという要望です。

これは依頼者さんとしては、よくある要望ということになります。
例えば、相続で東側を長男が相続して西側を二男が相続する場合があります。

その場合に、東側、西側の両方に接する土地については、長男用、二男用に2通ほしいといことがあります。

ただ土地家屋調査士の立場からすると、立会証明書、境界確認書を隣地の人に1通もらうだけでも、すごい大変なのに
これを2通もらうのは、結構大変なことなんです。
なので、土地家屋調査士としては何も言われなければ、立会証明書、境界確認書を1通だけ取得するということになると思います。

ですが土地家屋調査士としては、事前に別料金になりますけど、2通取得するようにしましょうか。
聞くと丁寧だと思います。

依頼する側も、事前にわかれば2通必要だと要望を伝えられれば、後から2通取りたいのでもう一度ということがないと思います。



2つ目は、土地家屋調査士から業務完了手前で提示された金額が他で聞いた金額と乖離していた。

昔からやっている土地家屋調査士の大御所の先生だと最初に見積書を提示しないで業務を開始する人がいるんです。
これは土地家屋調査士の業務というのは、やってみないとどれだけ手間がかかるかわからないということがあります。
やってみたら意外とかんたんに終わった。あるいは予想外にものすごい大変な仕事になってしまったということはよくあります。

昔からやっている大御所の先生ですと最初に見積もりを出さないで、最後にかかった分だけ請求するという人はいます。

私の事務所では、必ず最初に見積書を提示して、業務委託契約書を取り交わしてから仕事を開始します。
あとから、思ってた以上の金額を請求されたというトラブルはありません。

これは開業当初に何度か、依頼者さんが支払いをしてくれないトラブルがありました。
このトラブルのときに、「何の業務をいくらで委任するのか?」というのを明確に文章に残しておかないとあとで争えないということがあります。

なので、私の事務所では必ず、最初に見積書を提示して業務委託契約を取り交わすということを必ずやってます。

土地家屋調査士に依頼する側からすると、最初に見積書を出さないとか契約書をかわさないという場合には、
後でトラブルになる可能性があるので注意が必要ということになります。



3つ目は、一度、境界立会いをして署名捺印をしたが境界線についてもう一度考えたい
もちろん土地家屋調査士と隣地の人で十分話し合いをするというのが前提です。
ただ土地家屋調査士も、それなりの根拠をもって境界を復元していますので、
よほど新しい境界の証拠となる資料(過去に測量した図面)とか物証(境界杭)などがないと変更するのは難しいと思います。

また、一旦境界が確定したあとに、その先に進んでいることが考えられます。
それで土地を地主さんから不動産業者さんに売却して、分筆して、家と建てて、エンドユーザーさんに売り渡して、抵当権を設定するという流れでどんどん変わっていきます。

そうするとより事態は、難しい方向にいくことになります。

境界立会をして、もう一度考え直したいという場合には、できるだけ早く相手方に伝える。

そして、隣地の所有者、土地家屋調査士と十分話し合いをして、
どうしても納得いかない場合は、筆界特定制度などにすすめて行くことになろうかと思います。





4つ目は、矢印の境界標を十字のものに入れ変えてほしい
十字の境界標は、十字の中心が境界でわかりやすいということで変えたいということだと思います。

境界標というのは種類があります。
マイナスのもの、矢印になっているもの、十字になっているものがあります。
その用途によって使い分けています。
十字の杭というのが十字の中心が境界ということで、わかりやすくて一般的で、私の事務所ではできるだけ十字の杭を入れるようにしています。
ただ十字の杭を入れると境界杭が部分的に越境します。
隣地の人が越境しないように矢印の杭を入れてほしい言われることもあります。
道路などの公共用地の場合は、管理者から矢印の杭を入れるように指導を受けることがあります。
また、U字溝や塀、地中の排水管などの障害物があるときには、十字が入れられなくて矢印の境界杭を入れることもあります。

マイナスの杭については、境界線の方向を示します。
障害物があって、境界ポイントに杭を設置できない場合や、
一部境界が確定していない場合には、マイナスの境界杭を設置します。

このように、マイナスの杭、矢印の杭、十字の杭というのは意味があって設置されています。

その上で、可能であれば隣地の人の承諾の上で十字の杭に入れ替えることができるということになります。

もちろん、費用はかかりますので、土地家屋調査士に相談されるというが良いです。




5つ目は、留守中に勝手に境界杭を入れられた
現在、調査士会の綱紀委員会で審議中ということで詳細は分かりません。

これは私も開業当初に、実は苦い経験があります。
隣地の地主さんが、土地家屋調査士と同行で立会に来ました。
私の方で、境界を計算した根拠を記して、まあそれでいいですよということになって境界確認書を取り交わしました。
ただし、測量している側の建物が越境していて境界杭が入れられなかったんです。
建物の解体工事が終わったら、私のほうで境界を入れますという話をしました。
まあそれでいいですということでした。
(私のほうで境界を入れて再度立会はしないという認識でいたんです)

そして解体工事が終わって、測量の依頼者からブロック工事をするのですぐに境界を入れてほしいと言われたんです。
私も、そこで隣地の所有者さんと土地家屋調査士(大先生)に連絡をすれば良かったんですけど、まあそのまま境界を入れてしまった。

そうしましたら、その隣地の土地家屋調査士(大先生)からすごい剣幕で電話がかかってきました。
「お前何を勝手に境界を入れてるんだ」なんて言われて、「お前仕事できないようにしてやるぞ」とか
あまりにもひどい言われ方をしたので、私も少し言い返してしまって、それが火に油を注いでしまいました。

結局、その土地家屋調査士(大先生)が、埼玉土地家屋調査士会に、私のことをけしからんということで、
申立をしまして、綱紀委員会にかけられるということになりました、

最後は、私がその地主さんと土地家屋調査士(大先生)に謝罪をして、一応決着ということになりました。

この案件から、私もかなり反省をしました。
現在は、立会のときに必ず説明をします。
ブロック塀の解体などで境界がなくなったあと私のほうで境界の復元をします。
また確認した境界線上に、分筆のため境界を設置します。
そのときにまた立会をしますか、それとも私のほうで設置しておいても良いですか?
ほとんどの人は、「立会はしないでそちらで境界を入れてください。」という話になります。
そして、境界復元と分筆杭を入れることに承諾する旨は、立会証明書、境界確認書の文言の中に入れてしまっています。

そうしたことで、境界設置のトラブルは避けるようにしています。




以上、土地家屋調査士への
質問であったり、要望であったり、苦情であったりをお話しました。

参考にしていただければ幸いです。

LINE公式アカウントはじめました登録していただけると嬉しいです(^^)

友だち追加
スポンサーサイト



2020.06.25 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top


今回は、土地家屋調査士ってどんな仕事という話です。

この動画を見ていただければ、測量士、司法書士との違い、土地家屋調査士が行う業務がわかります。
ぜひ、最後までご覧ください。

土地家屋調査士について話をしている動画がありますけど、内容に結構、間違いが多いです。
必ず、現役の土地家屋調査士の話を聞くようにしてください。


では、土地家屋調査士の仕事の疑問を3つにまとめてお話します。


1つ目は、土地家屋調査士と測量士の違いについてです。
土地家屋調査士は法務大臣が行う土地家屋調査士試験に合格したもので、
業務をするためには、日本土地家屋調査士会連合会の名簿に登録する必要があります。

測量士は、国土地理院の長が行う測量士試験に合格したもので、国土地理院に登録をしなければなりません。
測量士は、主に国や地方公共団体の行う公共測量を請け負って仕事をします。

したがって、分筆や地積更正、地図訂正など登記申請のための調査、測量、図面の作成は土地家屋調査士の業務となります。

測量士が主に公共事業の測量を行うのに対して、
土地家屋調査士は公共事業ではなく民間の仕事をメインに行うのが特徴です。



2つ目は、土地家屋調査士と司法書士との違いについてです。
不動産の登記は大きく分けて2つに分けられます。

・その不動産を特定するため現況を登記するということです。
この部分が土地家屋調査士の業務ということになります。
もう少し、具体的にお話すると、
土地であれば地目、地積
建物であれば、所在、種類、構造、床面積
このような不動産を特定するための現況に関することを土地家屋調査士が登記をします。

・その不動産にだれがどのような権利を持っているかということです。
この不動産の権利に関する部分を司法書士の業務ということになります。
その不動産が誰に所有権があるかということ
そのほか、抵当権、質権、先取特権のような債権も権利に関する登記です。

登記の構成で言うと
不動産の登記は、表題部、甲区、乙区この3つで構成されています。
この表題部には不動産の現況が書かれていて、その内容を土地家屋調査士が登記します。
甲区、乙区には、権利に関することが記載されていてその内容を司法書士が登記します。



3つ目は、土地家屋調査士の業務は?

土地家屋調査士法が昭和25年7月31日に制定されて、土地家屋調査士は国家資格となりました。
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記と土地の境界(筆界)の専門家です。

では、具体的にどんな業務をしているかです。

土地では、境界の確認、境界標の確認または設置、面積測量、復元・分割測量など
建物では、所有権に関する調査、所在・種類、構造の調査と床面積の算定、区分建物・滅失等の調査をして法務局に登記申請の手続きをします。

そして現地の調査や測量に基づいて、
土地については分筆登記(1筆の土地を2筆以上に分割する)、
合筆の登記(2筆以上の土地を1筆に合併する)、地目変更の登記(畑を宅地に変更する等)、
地積更正登記(登記の面積を訂正する)などがあります。

建物については、表題登記(新築などで登記されていない建物を登記する)、
種類・構造・床面積の変更の登記(増築などで変更した場合に登記します)、
滅失の登記(取り壊し工事などで建物がなくなったときに登記する)

このような登記の書類、図面などを作成して、所有者に代理して法務局に登記申請手続きをするのが
土地家屋調査士の仕事です。


以上、土地家屋調査士の仕事についてお話しをしてきました。

ここで振り返ります。

1つ目は、土地家屋調査士と測量士の違いについてです。
土地家屋調査士は法務省の管轄、
測量士は国土地理院の管轄です。

主に、測量士は公共事業の測量をします。
土地家屋調査士は民間の測量がメインです。



2つ目は、土地家屋調査士と司法書士との違いについてです。

土地家屋調査士は、不動産の表示(現況)について登記をします。
司法書士は、不動産の権利(所有権や抵当権など)の登記を行います。



3つ目は、土地家屋調査士の業務は?

土地の地目の変更、分筆など
建物の新築や取壊したときの登記などをします。

このような登記の書類、図面などを作成して、所有者に代理して法務局に登記申請手続きをするのが
土地家屋調査士の仕事です。


以上、土地家屋調査士の仕事についてお話しました。





最後まで、ご覧いただきありがとうございます(^-^)/

公式LINEを始めました。
測量に関する情報
土地家屋調査士に関する情報
不動産に関する情報
お届けします。
LINE登録して貰えると嬉しいです

https://lin.ee/YmbC4i8

友だち追加


2020.06.24 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
誰のための:建築、不動産関連の仕事をしている人
問題解決:疑問に思っている問題を解消できるかも


今回は、お取引様やYoutubeをご覧の方からいただいた質問について、
お答えできる内容については、まとめてお答えします。

あとのほうに、大事な内容がありますので、ぜひ最後までご覧ください。




Q 
違法に建てられた建物でも建物表題登記はできますか
A
結論を言うと、違法に建築した建物でも登記はできます。
建築確認を受けていない建物、建ぺい率・容積率に違反している建物、国有地の上に建築された建物でも表題登記をすることができます。
これは不動産登記が、その不動産の物理的な状況を明らかにすることを目的としていますので、その建物が違法かどうかはあまり関係がないということになります。


Q 
建物表題登記、増築登記、滅失登記、地目変更登記をしないことによる罰則はありますか?
A 
建物の新築、増築、取壊し、地目変更をしたときから、
1ヶ月以内に登記の申請をしなければいけないという事になっています。
登記を怠った場合には、10万円以下の過料という規定があります。


Q 
工事中の建物を表示(表題)登記したいのですが、どの段階まで工事が進めば登記できますか?
A 
原則は、その用途に供しえる状況、居宅であれば住むことが可能な段階です。
実務上、内装の工事がある程度完成状態になっていて、トイレ、お風呂などの水回りの工事が終わっていれば登記は可能だと思われます。



Q 
権利証(登記識別情報)が紛失してしまった場合に再発行はできますか?
A 
権利証の再発行はできません。
但し、本人確認情報などを使って合筆や建物の合併などの手続きをすることで、新しく権利証を発行できる場合もあります。
権利証(登記識別情報)を紛失しても、所有権移転などをする方法はいくつかあります。
心配であれば、登記識別情報の効力をを失効する手続きもすることができます。

Q 
更地を宅地に地目変更はできますか?
A 
地目は土地の現況を表すものなので原則は建物が建っていなければできませんが、次のように確実に宅地となると見込まれる場合は地目変更が可能です。
① 建物の基礎工事を行っている。
② 建物の建築確認を受けている。
③ 都市計画法の開発の検査を受けている。
※ ①~③のいずれかに該当する場合は更地であっても地目変更が可能ですのでご相談ください。


Q
土地を売ろうと思っているのですが、売る前に測量したほうが良いですか?
A 
土地を売る場合に測量しなければいけないという、法律の規制などは特にありません。
但し、地価の高い都市部や市街地では測量をして面積を確定した上で売買をするのが一般的なようです。
また買い主が、不動産業者の場合には、確定測量をしてから代金決済をするのが普通です。


Q.
境界立会に謝礼、交通費は必要ですか
A 
私の事務所では、境界立会をしていただいた方に、タオルなどの粗品を渡すだけで謝礼や交通費をこちらから渡すことはありません。
測量の依頼者(所有者)さんから、交通費や謝礼を渡していることはあります。
ごくまれに、隣地の所有者さんから交通費やはんこ代を要求されることがあります。
その場合には、いくら払うかなど測量依頼者さんと相談します。




Q 
隣地の土地の所有者が境界について承諾してくれません。
その場合でも分筆登記をすることができますか?
A 
原則として承諾が得られない場合は分筆できませんが、最近、区画整理や国土調査をしている場合や、法務局に地積測量図が提出している場合など
ケースによっては分筆出来る可能性もあるのでご相談ください。
あとは筆界特定制度を利用するということになります。


Q 
境界杭を自分で勝手に入れることはできますか?また、元にあった位置からずれた場合に自分で直しても良いか?
A 
刑法に境界損壊罪という規定があり、境界を勝手に動かしたり設置をした場合は、違法行為になります。
隣地の所有者と合意した上で正しい位置に境界を動かすということになります。
まずは土地家屋調査士に専門家にご相談ください。



以上で、質疑応答について終わらせていただきます。

コメント欄にご質問いただければ、今回のように、答えられる質問については、まとめて答えます。

質問についてスルーすることもありますがご了承ください。
2020.06.15 Mon l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、自営業をするときに、自宅と事務所を一緒にするのと別にするの場所どっちがいいの?
という話です。

今は持ち家で、1階が事務所で2階、3階が自宅という環境でやっております。

結論を言うと私の考えでは、自宅兼事務所のメリット・デメリットはありますけど、
トータルでは断然、自宅兼事務所がいいと思っています。


それでは自宅兼事務所のデメリット全部で5つお話します。


1.旅行に行ってるのをSNSにアップできない
出かけてるのをタイムリーにSNSにアップすると自宅と事務所が留守なのがバレてしまう。

2.社員さんにプライベートがバレてしまう
自宅の郵便物が事務所に普通に届いて社員さんも見ますので、銀行さんから満期のお知らせとか、
証券会社の書類とか届いてると、まあ良いんですけど生活が見えちゃうという感じがします。

3.社員さんが休日出勤すると気まずい
社員さんが休日出勤で、自分だけ私服で休日っぽいところを見せるとなんか心苦しいというところはあります。

4.休みの日でも仕事が気になり休んだ気がしない
私の場合は、ほとんど感じたことはありません。
休みの日でも普通に電話をとって、対応します。
むしろすぐに対応できてメリットだと思っています。

5.気持ちの切り替えができない
一般によく聞くのはON、OFFの切り替えが上手くできないというのを聞きます。
私は、ほとんど感じたことはありません。
ただ仕事を終わるときには、終了の儀式というのを行うようにしています。
具体的には、靴磨き、トイレ掃除、次の日の計画を立てるということをしています。
この儀式で、今日の仕事はこれで終わりという切り替えをしています。



自宅兼事務所のメリット9つ紹介します。

1.緊急の仕事にすぐ対応できる
特にクレーム処理の場合は、時間が立つほど相手の感情が増大していきます。
すぐに資料をみて対応することで、問題を大きくしないですみます。

2.来客用、社員さんの通勤用の駐車場は休日にはプライベートで使える
また、通勤であれば自分の車は自宅と事務所で2箇所の駐車場が必要なのが一箇所ですみます。

3.休みの日でも、事務所に来た荷物を受け取れる
事務所に来た荷物を郵便局に取りに行ったり、再配達の手間は省けます。

4.事務所に泥棒が入りにくい
常に誰かしら人がいるというのがあります。
また、自宅で犬を飼ってるんですけど、少し物音がしただけですごい吠えます。
最近は歳をとって大分おとなしくなりましたけど、それでも自宅と事務所の両方の番犬になっています。
開業19年で一度も泥棒に入られたことがないんですけど、番犬の影響は大きいと思います。

5.土日でも来客に対応できる
不動産業者さんって、土日を仕事をして、水曜日休みというのが一般的だと思います。
こちらが土日休むと対応できるのが、月、火、木、金しかないということになります。
土日に対応できるというのは、不動産業者さんからかなりのメリットだと思います。

6.事務所から文房具など借用できる
自宅で、ホチキスとか定規とか、穴あけパンチとか必要になった場合に借用します。
自宅でめったに使わない文房具は買わずに事務所から借用するということができます。

7.食事を自宅でできる
これもうれしい特典です。
通常は、昼食は、お弁当か、コンビニか、外食かという選択になります。
自宅兼事務所の場合は、昼は自宅で手作りの食事をすることができます。
自宅ですから食器、冷蔵庫、電子レンジを普通に使います。

8.支払う金額は安くすみます
現在は持ち家の3階建てで1階事務所、2階3階を自宅にしています。
建築費の1階の部分については経費にして、2階3階について住宅ローン控除を使っています。
これを持ち家の自宅と別の場所に事務所を賃貸または購入にした場合は、確実に支払いが増えると思います。
税制面はどっちが得かは分かりませんが、全体の支払いは安く済むと思います。

9.通勤時間がゼロ
これが一番大きなメリットだと思います。
仮に通勤時間が片道30分の場合に、一日で1時間を使います。
一年で250時間として、30年で7500時間ということになります。
特に朝は、1日で最も集中力の高い時間です。
その時間を通勤に使うわけですから、かなりの損失ということになります。
通勤時間がゼロ、もちろん交通費もゼロ、通勤ストレスもゼロです。


自営業【自宅と事務所】は同じ場所と別の場所どっちがいい?
という話をしてきました。

その人の性格によって違うとは思います。
私の場合は断然、自宅兼事務所が最高に良いです。

2020.04.27 Mon l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
いよいよ日経平均が2万円を割れて不景気に入ったのではないかと思います。
前回、リーマンショックを経験した人からすると、
リーマンからおおよそ10年経ってるし、10年周期の景気の波が来たなという感じだと思います。

ただ、事務所を開業して初めて不景気を経験する人はかなり面食らうと思います。

今回は、私の土地家屋調査士事務所が不況の中で、どのように運営をしていくのかをお話します。

土地家屋調査士事務所に限らず、小さな会社を運営する人には、関係あると思いますので、最後までお付き合いください。



不景気の中で行うことを3つのポイントをお話します。

1つ目は、インターネット戦略です。
前回のリーマンショックのときは、ブログを書くくらいでネット戦略はやりませんでした。
交流会などに参加して、名刺を配るということを行ってました。

ただこれからは、映画からテレビに移ったように、テレビからインターネット動画へと視聴者が移っていくことで、対面の営業ではなくネット戦略がすごく有効になると思います。

不景気の最大のメリットは時間ができるということです。
この出来た時間で、youtubeの投稿を大量にする。
LINE@とランディングページをこれから作ります。

そして、インターネットからの業務受託を受けられるようにする。
You TubeからLINE@に登録してもらって、ランディングページで業務を受託するという流れを作ります。



2つ目は、自分磨きです。

所属している倫理法人会の活動であったり、
セミナー出席と読書でインプットして、SNSでアウトプットする。
体を動かして体力の増強です。

そして、お金のかからない副業を始めるのも良いと思います。
これからは、仕事をいくつも掛け持ちする時代になります。
そのために、自分ができることを増やしておくことが重要だと思います。



3つ目は、今まではの人手不足から、一転して人あまりの時代に突入します。

前回のリーマンショックのときには、リストラはしなかったんです。
自分自身カッコつけてたのと、リストラする勇気がなかったということです。

結局は、赤字を続けながら数年間、営業することになりました。
今、考えればあのときに、勇気を出してリストラしておけば、危機的な経営難に陥ることもなかったと思います。

よく言われるのが、不況のときにリストラしてしまうと、景気回復したときに技術者がいなくて対応できない。という話があります。

前回のリーマンショックのときは、景気が回復したときには、結局は、社員が退職して助けにはなりませんでした。

一度は、人員の整理をして、回復してから考えるということで良いと思います。


また、人口の減少で長期的にはマーケットが縮小していきます。
またAI化で、業務は大幅に効率化されて、少ない人員での業務が可能になります。

これからは、事務所を大きくしていくのではなく、少人数で利益を出す方向に進んでいきます。

今は、リストラ人員整理を行うのが妥当であると思います。

松下幸之助は、社員を大切にしていて
「一人も解雇したらあかん」と言った美談もありますが、今は時代が違います。

ときには厳しい判断も必要だと思います。

特に、今は変化の激しい時代です。
その中でも、変化することを嫌う社員さんがいます。
仕事のやり方を変えるのが、面倒くさいとかやることが増えると思うんでしょうけど、変化する事務所にとっては、そういう人はほんと邪魔なんですよね。
もちろん説得はするんですけど、それでも変わらない人は、さよならと言うのが良いと思います。

今は、夫婦ふたりで事務所を運営していますので、リストラは関係ありませんが、
予定していた新規採用は、当面ストップします。

あとは、不況になると値下げ合戦が始まります。
そこで、どうするかですが、一度下げた報酬額は簡単には戻せません。
一部のお客様は、ダンピングした他の業者に流れるかもしれません。
でも、価格よりも品質を重視してくれるお客様は必ず残りますし、金額よりも品質重視してくれるお客様の新規獲得して、新陳代謝を図ります。
最終的には、値下げしないほうが成功します。
自分を信じてここは値下げをしないという判断が良いと思います。


ここで振り返ります。

不景気の中での対応です。
1つ目は、インターネット戦略です。
時代の流れを考えると、営業は対面ではなく、ネット戦略が有効です。

2つ目は、自分磨きです。
これを機会に、知識のインプットとアウトプット
運動で体力の強化をします。

3つ目は、人手不足から一転して人あまり時代へになります。
これから人口減少によるマーケットの縮小、
AI化による効率化を考えると景気回復しても、再び人手不足になることは考えにくいのではないかと思います。

不況になると値下げ合戦が始まります。
一度下げた報酬はかんたんには戻せません。
値下げをしないほうが最後には成功します。

今は、次にジャンプするためにかがんでいる時期です。
種まきの時期です。

今の時間の使い方が、将来の飛躍になると思います。


今日の話が参考になれば幸いです。
2020.03.12 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、大手のハウスメーカーさんと中小の街の不動産会社さん、どっちと取引したらよいかという話です。
取引をするなら大手企業と中小企業どっちがいいの?という話です。

土地家屋調査士を目指している方、士業の方、私のような個人事業主、小さい会社を運営する人にとっては、参考になると思いますので良かったらお付き合いください。



私の事務所は、2001年に開業して19年営業しているんですけどその経験から話をいたします。
現在は、大手企業との取引はほとんどなくて、あっても支店レベルのお付き合いです。
年間3件とか5件とかお取引をいただく、たくさんの中小の会社に支えられているとう状況です。

これは、意図的にそうなるように実はしています。

結論を言うと大手というより、1社の取引が、全体の20%を超える状況というのは良くないというのが私の考えです。

大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営をする。
その理由は3つあります。

1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
私、ゴルフやらないし、お酒も飲まないんです。
昔はお酒飲んでたんですけど、今は飲まないんで飲み会はできるだけお断りしたいというところです。
昔は大手企業さんと取引があって、その会社の忘年会に参加することもありました。
中小企業の場合はその取引相手が経営者またそれに準ずるような人なので、無駄なお付き合いはほとんどないですね。
取引先の飲み会は、もう10年くらいは行ってないですね。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
一社の依存率が20%を超えると相手もかなり無茶なことを言うときもあります。
もちろん無茶な要求はお断りするんですけど、一瞬ゆらぎますよね。
「これで取引がなくなったらマズいな」って、社員さんの給料を確保できないとかいろいろ考えるんですよね。

あとは、ストレスコミュニケーションを仕掛けてくる人です。
どうでもいいようなことで怒り出す人とか理不尽なことを言ってくる人とか
中小企業であればそういう人と取引する必要がないんで、簡単にお断りします。
今までに、相当な数の取引先をお断りしてきています。
ただ依存率20%を超える企業で、そのチームで10人いれば、必ず1人、2人はストレスコミュニケーションを仕掛ける人間性に問題がある人っているんですよね。
そうすると対応というのが難しくなります。
10人中5人くらいストレスコニュニケーションを仕掛けてくるというと、その会社の社風自体がおかしいということになります。

ストレスコニュニケーションを仕掛けてくる相手と付き合ってると、事務所の社員さんのメンタルがやられちゃいますし、
自分も気分悪いんで、サッサとさよならするというのがいいと思います。

特に士業の場合は、相手との対等な関係をつくるということは大切なことだと思います。
できないことはできないとハッキリ言える関係を築かないといけないということになります。

お客様は神様ではありません。人間です。
対等であって、言いたいことを言い合える関係をつくることが大切だと思います。


3つ目は、リスクの回避です。
一般的には、取引先一社の依存率が30%を超えると危険水域と言われています。
私個人的には、依存率が20%を超える取引はしないほうがいいと思います。

今から10年前なんですけど、テレビのコマーシャルを出している中堅の不動産会社と取引をしていました。
その分譲開発部門と取引をしていまして、埼玉県全域と東京の一部の宅地分譲開発の業務を私の事務所が携わっていたんですけど、
そのときは事務所の約30%くらいの売上をその一社と取引をしていました。

その当時、リーマンショックが起こりました。
そして、その不動産会社さんは宅地分譲開発業務から撤退、住宅展示場のモデルルームも、すべて撤退ということになりました。

私の事務所の30%の売上はゼロになり、もちろん他の売上も激減している状態で、最終的には3分の1くらいまでに売上は減りました。

このときの反省もあって、1社で大手企業に依存するような運営は危険である。
中小の不動産業者さんとたくさんお付き合いするという方針にしていきました。

以上、3っつのポイントまとめると
1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
飲み会は好きな人にとってはいいと思いますが、私は時間の無駄だと思います。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
無茶な要求を仕掛けてくる相手
ストレスコミュニケーションを仕掛ける相手
このような相手を避ける

3つ目は、リスクの回避です。
一社の依存率を20%以下にして、取引がなくなってもダメージの少ない状況をつくる


たしかに大手の企業さんと取引するメリットはたくさんあります。
打合せも一社にいけば、何件分もまとめて話が済んでしまうということがあります。
建物の表題登記にしても、大手企業は慣れてますから、書類が全部揃った状態で依頼されるということになります。
一社からまとまった売上が見込めるということもあります。
お付き合いをしていて効率がいいですね。

ただし、大きい会社ならではのデメリットもあります。
仕事の納期で短い、受託金額が安い、無茶な要求をされることがある。

そんなこと言ったって、お客様は選べない。と思うかも知れません。

大手企業に依存しない中小企業を大切にするのは簡単です。
大手から中小にシフトをするには、見積りの金額を上げるだけです。

大企業は、何社も見積もりをとって、安く仕事をしてくれる相手を探しています。
なので見積もりの金額を上げれば、自然と大手企業が離れていって、中小企業の比率が上がります。


大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営についてお話してきました。
良かったら参考にしてください。
2020.01.15 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の売却を前提に測量を依頼されることが多いんですけど。

今回は、測量の依頼を受けるときに、どうのようなことに注意して土地家屋調査士が調査と測量をしているかまた依頼を受けているか、その注意点を5つのポイントをお話しします。

建築、不動産関連の仕事をされている方、土地家屋調査士の仕事に興味のある人には、役立つ情報になります。
ぜひ最後までご覧ください。



5つのポイントをお話します。

1つ目、どこまでの測量、境界確定か?
測量をする場合は、民々境界と道路境界をすべて確定するのが基本になります。
ただし、売買契約の内容によって、道路境界の確定を省略して民々境界だけを確定させるという場合もあります。
また、単純に境界を明示できれば良いということもあります。
すべての境界を立会確認するのが基本ですが、どこまで確定させるのかを確認します。
また、立会証明書や境界確認書の様式についても、買主さんに確認をしておきます。


2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面に書かれている寸法は、3つです。
幅員、隅切り、延長です。
幅員が4.00mのときは、特に神経を使います。4.00mを1ミリでも、切らないように気をつけます。
建築の検査の際には、必ず幅員を測定します。図面上はもちろんですが、現地で幅員が確保できるようにします。
また、角地については、隅切り長も、位置指定図面と一致するようにします。隅切り長が、3.00mのときは、2.99mや3.05とかにならないよう注意します。
位置指定図面と整合性がとれないと建築確認申請の際に、疑義があるといことになる可能性があります。
位置指定道路の終端に、ついても位置指定図面の延長と一致しているか確認します。
測量の際には、位置指定図面を軽視しがちだと思いますが、建築確認申請の障害にならないように、しっかりとチェックする必要があります。


3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
私道というのは、あくまでも他人の土地であったり、他人との共有の土地なんです。
上水道や下水道の工事で私道の掘削をしたり、通行に関しての承諾書です。

買い主さんによって、売買の条件として、この「私道の掘削、通行の承諾書」を求められることがあります。
もちろん、見積の提出時点、受託の時には、「私道の通行、掘削の承諾書」については、別途費用が必要なことを伝えておきます。

「私道の通行、掘削の承諾書」については、売主さんで取得する場合、不動産業者さんで取得する場合、土地家屋調査士が取得する場合がありますので、
確認が必要です。

4つ目は、越境物の調査です。
測量する際には、雨樋や庇、ブロック塀、エアコンの室外機などの隣地からの越境物がある場合には、越境物の測量や、「越境に関する覚書」が必要になることがあります。
越境物の調査や「越境に関するの覚書」が必要な場合は、もちろん別途費用が必要なことを伝えておきます。
「越境に関する覚書」を取得する場合には、その書式についても買主さんに事前に確認しておく必要があります。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
これは当然なんですけど、特に幅2.0メートルの場合は、必ず幅2メートル以上を確保できるように注意する。幅2.0メートル以上確保できないと再建築できないということになりますので注意が必要です。
幅2.0メートルというのは、2.0メートルの円が通れるという意味です。
測定誤差も考えると5ミリから10ミリくらいは余裕を持って幅2.0メートルを確保する配慮が必要だと思います。
また埼玉県条例では、路地状の長さによっても幅員が変わってきます。

長さ10メートル未満までは幅2.0メートル以上
長さ15メートル未満までは幅2.5メートル以上
長さ20メートル未満までは幅3.0メートル以上
長さ20メートル以上は幅4.0メートル以上でないと専用住宅以外建築ができないなどの制限があります。
このような地域のルールがあることもありますので、注意が必要です。

いずれにしても、地積測量図や建築概要書の路地状の幅員が確保できているか十分に注意します。

それでは振り返ります。
1つ目は、どこまでの測量、境界確定か?
道路境界まで確定が必要なのか?

2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面の幅員、隅切り長、延長を確認しておくということです。

3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
「私道の通行、掘削」が必要な場合には、書式等も買い主に確認をしておきます。

4つ目は、越境物の調査です。
隣地からの越境物がある場合には、「越境に関する覚書」を取得する必要があるかとその書式について確認が必要です。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
路地状の幅が確保できるかどうか十分確認して配慮する必要があります。

以上、測量の注意項目についてお話をしてきました。
参考にしていただけましたら、幸いです。



2020.01.05 Sun l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
回は、寸法、面積の単位の話です。

長さの単位で寸、尺、間
面積で、歩、坪、畝、反、町とか
若い人からしたら、何いってんだろうと思うでしょう。

でも、測量とか、建築とか、不動産関連の仕事の人にとっては、この昔の単位、
3尺だったら91センチとか、2間は3.64メートルとか、10坪は33㎡とかが、サクッとわからないといけないんです。

というわけで今回は、この動画を見れば分かるように長さ、面積の単位について話します。




私がこの仕事を始めたばかりのときの話です。
地主さんとのやり取りで、この田んぼは1反で、間口が5間で、奥行きが10間、道路は6尺と言われて、何を言ってるのか全然分からなくて困ったということがありました。


今では、よほど高齢のかたでないと、何尺とか何間とか何反と言った話をする人はいないと思います。

でも、今だに土地の値段や建築費は、坪単価で計算していますし、建物の設計も間数が基本です。

古い図面や書類では、面積は何畝何歩なんて書いてありますし、寸法は間、尺という単位です。

測量や不動産関連の仕事をするには、こうした数字を読み取れる必要があります。

数値の単位について解説します。

先ずは長さの単位、間数です。
昭和45年以前の図面を見ると間で表示されている図面があります。

結構、測量の仕事をしている人でも、間数で書いてある図面を見るとなんで数値が合わないだろうって一瞬迷います。
古い図面って、メートルではなく、間数で書いてある時があります。
○○間は÷0.55で、メートルの数値にすることができます。

1間÷0.55で、1.8181...約1.82メートルになります。
2間÷0.55で、3.6363...約3.63メートルです。
3間÷0.55は、5.4545...約5.45メートル

この辺りの数字は覚えておいたほうが良いと思います。

メートルを間数にする場合は、1.8181・・・で割り算します。

7.2727メートル÷1.8181は4間 
10.0101メートル÷1.8181は5間です。

1尺は、0.3030メートル、一寸は、3cmです。
長さの単位は、体の部分を単位にしていることが多いようです。

一尺の30.3cmは、肘から指先までの長さがおおよそ一尺30.3cmです。
一寸3.03cmは、人差し指と中指の指2本分の長さのようです。

続いて、面積の単位、坪数です。
これ覚えやすいのは、○㎡に400分の121をかけると坪数になります。
100㎡に121/400を掛けると30.25坪になります。
逆に○坪に121分の400をかけると○㎡となります。
100坪に400/121を掛けると330.57...㎡となります。

1歩は1坪で3.025㎡、1畝は30坪で99.17㎡、1反は300坪で、991.73㎡、1町が3000坪で9917㎡となります。
登記記録に、旧で○印されて下線が引かれて地積が修正されていることがあります。
○畝○歩を㎡に換算してるという意味です。
これは旧面積が、2畝15歩と書かれている場合は、2畝=60歩=60坪です。

これに60坪に15歩(15坪)を足して75坪なので247.93㎡となります。

地主さんとか、建築業者さんとか、不動産業者さんと話していると普通にこの尺とか間とか坪とか話が出てきます。
建物から3尺離して分筆したいとか、昔は一町の土地があったとか地主さんに言われたときに、
3尺は121センチで、一町は3000坪というイメージができるかが大切だと思います。

今日、お話した距離や面積の単位は、しっかり把握しておいたほうが良いと思います。








2019.12.28 Sat l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
インターネットで手軽に情報を入手できるので、最近では登記申請を自分でする人が増えてると思います。

ご自身で申請することを本人申請といいます。

土地家屋調査士の業務である登記申請でも、図面を作成しなくて良い登記申請であれば、ご本人が申請することは可能だと思います。

では、図面を作成しなくてもできる登記申請にはどのような登記があるかです。

建物を取り壊したときの滅失登記
種類変更登記
構造変更登記

これらの登記は図面の作成がないのでご自身で、出来ると思います。

建物を新築したときの建物表題登記
所在変更登記
増築や一部取り壊しによる床面積の変更登記

これらは、建物の図面を作成しますので一般の人では難しいと思います。
建築士などの事務所で作図の経験があれば、建物図面と各階平面図の作成のルールを勉強すれば出来ると思います。


土地の地目変更登記
合筆登記

この登記も図面の作成がないので、ご自身で登記申請ができると思います。

土地の分筆登記
地積更正登記

この登記は、測量図の作成が必要です。
測量の経験がないと無理だと思います。

作図がない登記をまとめると
建物滅失登記、種類の変更、構造の変更登記
土地の地目変更登記、合筆の登記です。

たまに、図面だけ作成してほしいという人がいますけど、登記申請の一部だけお手伝いすることはできません。

登記申請の全部を依頼していただくか、すべてご自身で申請していただくことになります。

申請書の作成方法を教えてほしいといい人もいるんですけど、私の事務所では相談は有料になってしまいます。
有料相談だと自分で申請する経済的なメリットがなくなってしまいます。
インターネットでたくさん情報が出てますのご自身で調べるか、あるいは予約して法務局の相談窓口を利用していただくのが良いと思います。

変な話し、ご本人で申請したほうが、添付書類が少なくて済むというメリットもあります。
土地家屋調査士が申請する場合は、不動産調査報告書という、その不動産をこと細かく調査した報告書や写真、調査素図といって不動産の概略図を添付しなければなりません。

土地家屋調査士に、依頼するメリットとしては、やはり知識もありますし法務局を納得させるだけの資料を添付して申請しますので、ご本人で申請するよりも手続きはスムーズにいくと思います。
登記の申請をすると原則、法務局が現地の調査をするのですが、土地家屋調査士が申請する場合で、添付書類で間違いないと確認できれば、法務局の現地調査を省略することもあります。

登記申請に際して、いつまでに登記を終わらせる必要がある。
とか、登記が終わった後に売買とか融資といった次のスケジュールがある場合は、まわりも心配します。
なので専門家である土地家屋調査士に依頼するのが良いと思います。


スケジュール的に余裕があるようでしたら、ぜひ本人申請にチャレンジしてみてください(^-^)/


2019.11.21 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
仕事でトラブルになると後で言った言わないの争いになる。

そういう経験って誰でもありますよね。

ここ数年はそういう目に合うこともなかったんですけど、最近言った言わないの争いになりました。
メールの履歴で、証明できると思いメールを確認して愕然としました!

なんと、その相手は、どうでも良い話しはメールで回答して、大事な内容は、すべて電話での回答だったんです!
そう!この人、言った言わないに持ち込む達人だったんです。

この話を知り合いの弁護士にして教わったのがこの方法です。

電話や対面で、大事な話をした場合は、その後、相手にメールをして大事な言葉は履歴に残す。
「先ほどの○○さんの話は、○○○○でしたよね。私の理解がどうかと思い確認させてください。」など理由をつけて相手にメールします。

「先ほどの私の話は○○○○でした。言葉足らずだったので補足させてください。○○○○。」

このように言葉を残すことで、相手は言い逃れできません!
曖昧にして、のらりくらり逃げてしまう危険人物は、関係者をCCで入れて証拠固めをしちゃいます。

特に開発現場や売買の場合などは、ちょっとしたことですぐに、100万単位の損害になってします。

打合せは、録音、録画するのが基本です。
録音できないときは、メールかFAXで履歴を残す。

口頭だけのやりとりには、絶対にしないようにします。

ぜひお試しください。










2019.11.12 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top