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2020.05.28 Thu l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
相続などで土地を取得したけど、土地が共有名義になっている。

共有のままで、土地が売却できない。
銀行から土地を担保に融資を受けようとしたけど断られてしまった。


そんなときの解決方法としては、
共有土地の全部を売ってお金で分ける
他の人の持分を買い取る
土地を分筆してそれぞれ単独所有にする
といったことが考えられます。

今回は、土地を分筆してそれぞれ単独所有にする「共有物分割登記」についてお話します。
共有名義の土地がある場合には役にたつ情報ですので最後までご覧ください。



土地300㎡をAさん、Bさん、Cさんでそれぞれ共有持分3分の1づつだとします。
そしてCさんの共有持分について抵当権が設定されているというパターンです。

土地を3筆に、5番1、5番2、5番3に分筆します。
それぞれの土地はABCの共有で、Cの抵当権が設定されている状態になります。

5番1の土地については、BCの持分をAに移転してAの単独所有にして抵当権を抹消する
5番2の土地については、ACの持分をBに移転してBの単独所有にして抵当権を抹消する
5番3の土地については、ABの持分をCに移転してCの単独所有にする

この登記で、それぞれの土地が単独の所有となります。

これが共有物分割の手続きとなります。

ただし、話が単純でない場合もあります。

隣地に嫌悪施設がある場合
分割する土地の一部が角地の場合
路地状敷地ができてしまう場合

そんなときには、誰がどの部分を取得するのか、揉めることも考えられます。

また税制上は、不動産の価格を単純に面積で判断するものではありません。
不動産の価値で判断します。

持分の移転の登録免許税は通常1000分の20ですが共有物分割では、1000分の4に軽減されます。
不動産の価格の割合と持分の割合の相違が大きい場合には、この登録免許税の軽減措置が受けられないことがあります。

また、不動産の価格の割合と持分の割合の相違が大きい場合には、税務上は贈与があったとみなされて贈与税が課税されることも考えらえます。

だれが、どの部分を何㎡を取得するか、判断が難しくなります。



ただし、土地が共有のままだと、
銀行の融資を受ける場合でも、融資を断られることもありますし、
融資を受けられても評価が低く融資額が少なくなります。

また土地を売却する場合にも、共有のままでは売ることは困難です。
共有持分でも買い受ける不動産業者さんもいるようですが、売却価格は低く見積もられます。


また、共有者の中に
認知症の人がいる
金銭的に余裕がなくて登記費用など諸費用が出せない人がいる
海外に移住している人がいる
反社会勢力の人がいるあるいは非常識で話し合いが難しい人がいる
行方不明の人がいる

このような場合に、解決するために裁判を要したりと非常に厄介なことになります。


また、共有者の中で死亡している人がいる場合には、
その相続人と共有物分割の協議をすることになります。

つまり、時間が経てば協議が必要になる相続人が増えます。
もちろん分割するためには、相続登記を経由しなければなります。

時間が経てば経つほど、共有物分割は難しくなるということになります。

土地が共有になっている場合は、売却などの予定がなくても、共有物分割を検討していただければと思います。
このような共有の問題を抱えている場合には、
思い立った今日が最良の日です。

共有物分割は、司法書士、土地家屋調査士、あるいは裁判が必要な場合は弁護士にご相談ください。


2020.05.25 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣の土地が測量をして、境界線の立ち会いを依頼されるということがあります。

何をするのかわからなくて不安という人もいると思います。

今回は、境界立会ではどのような説明があり、何を確認するのか、
境界確認をしたあとはどうなるのかを話します。



まず、事務所によって多少は違うと思いますが、私の事務所で行っている境界立会の流れから説明します。

境界確認をお願いする隣地の所有者さんには、立会予定日の1週間から2週間くらい前までには、
○月○日○時○分~境界線の確認をお願いする案内文をお渡しします。
もちろん立会日は、こちらの希望の日であり、隣地の所有者さんの都合にあわせて変更します。

立会当日です。
当日は、測量をした土地家屋調査士と隣地の所有者さんと、
道路など公共用地の境界も併せて確認する場合には、公共用地の管理者も一緒に立会することもあります。

そして説明に入ります。
具体的には、
・測量をして境界確認が必要な理由(土地の売却など)
・境界のポイント位置の説明
・境界のポイントの根拠(測量図の数値等)
・確認ができれば境界標識の設置する旨、分筆などの登記申請をする旨、立会証明書に署名捺印をお願いする理由
・立会証明書の署名捺印の依頼

こんな感じで説明しています。


内容がよくわからないので、境界立会に応じたくない。
そういうこともあるかも知れません。
お知り合いで、不動産業者さん、建築士さん、測量士さんなど詳しい方がいれば相談する方法もあります。
知り合いに詳しい人がいなければ、法務局の相談窓口で聞いてみるという方法もあります。

測量を依頼する人は、何らかの目的を持って測量をします。

境界に塀を作りたい。
相続で土地を分けたい。
建物を建築したい。
土地を宅地として分譲したい。
土地を売却したい。

境界の確認ができない場合には、原則は土地の分筆登記ができません。
特に宅地分譲地では、分筆できないとなると商品化ができないということになります。

また、売却する時には、隣の人と境界確認をするということが売却の条件になることが多いです。
立会に応じなかったために、隣の人が土地を売れないということになりかねません。


立会を拒否してしまうと、そうした目的を達成できない可能性もあります。
将来、自分のところで測量が必要になったときに、隣の人の協力が得られないことも考えられます。


ご自身の土地を測量して境界を確定するには、高い測量費を支払わなければなりません。
隣の土地との境界線の確認を頼まれたということは、隣の人の費用で接する部分については測量をすることができます。
境界線について確認ができれば、その位置にコンクリート杭などの境界標識を設置します。
境界の位置が明確になり、後々のトラブルを回避できます。
隣から、境界立会の依頼が来たときには、境界線を確定できる機会ができたと思って境界立会をしていただけると助かります。


また、境界線の確認後には、立会証明書や境界確認書という書面に署名捺印をして書類を残します。

分筆や地積更正の登記を申請すると、立会して作成した地積測量図が法務局に永久に保管されます。
地積測量図には基準点、恒久的地物と立会で確認した境界の座標値といった測量データが記載されます。

境界立会をして、境界を確定させることで、
境界標を設置して、境界を確認した書面を作成する。
そして、登記をした場合には地積測量図は法務局に保管されます。

後々の境界トラブルを回避できますので、
隣から境界立ち会いの依頼があったときには、ご協力をいただけると助かります。

以上、隣の土地が測量して【境界立会】の案内がきたときの話をしました。
参考にしていただければ幸いです。

2020.05.18 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
ダブルライセンスということで考えている人。

土地家屋調査士とプラスαで、
行政書士、司法書士、税理士
といった感じのお考えの方も多いと思います。

今回は、そのダブルライセンス必要ないですという話をします。

これは大阪のイケメン司法書士 中川哲男さんがこのテーマで話していました。
おもしろいなと思いまして、
同じテーマで、私なりの意見を言わさせてもらいます。



ダブルライセンスが不要な3つの理由を説明します。

1つ目は、仕事を循環させる
私は、税理士さん、社会保険労務士さん、司法書士さんに事務所の仕事を振っています。

仕事を紹介することで、紹介した司法書士さんが、他の人に仕事を振って、めぐりめぐって戻ってくるということがあると思います。

これが、土地家屋調査士と司法書士のダブルライセンスを持っている人だと、仕事を振りづらいということはあると思います。

複数の資格を取得することで、来た仕事を建物表題登記と保存登記と言ったように、
抱え込むことはできますけど、仕事の紹介が循環しないということが起こります。





2つ目は、時間に対する効果

士業は全般に、オワコンと言われています。
これから先、士業の仕事はどんどんAI化されていきます。
感覚的に言うと士業で稼げるのは、あと10年くらいかなという感じも致します。

そんな中で、資格取得に時間を使うなら、他のことに時間を使ったほうが良くないですか?

副業を始めるというのはどうでしょうか。
特にこれからは、副業の時代です。
自分の収入源を7つくらいは持っていたほうが良いと言われています。
AI化とコロナショックで、これから半分くらいの職業はなくなると言われています。

不動産所得、飲食店経営、インターネットショップを運営する、動画編集サービスを提供する、土地家屋調査士の事務所の運営
と言ったように複数の収入源があればどれかがなくなっても、まだ何とかなります。





3つ目は、ランチェスター戦略
ランチェスター戦略というのは、強者には強者、弱者には弱者の戦い方があるということです。
100人の兵士と10人の兵士で戦うときに、100人の兵士に取り囲まれたら勝ち目はないです。
弱者が強者に勝つためには、1人対1人の戦いに持ち込むしかありません。
1人しか通れない狭い道で、待ち構えて斬りつける。
相手は崖を駆け上がってくる、自分は崖の上で待ち構えて、登ってきた兵士と戦う。
つまり、弱者が強者に勝つためには、戦う場所、ポジションを間違えてはいけないということになります。

自分が強者であれば、資格のデパートみたいなことして、
土地家屋調査士、司法書士、公認会計士で社員50人の事務所でございますと、
ワンストップサービスであなたの問題をすべて解決致します。
これでいいと思います。

ただし自分が弱者であれば、ニッチなポジションで一番になるということが大切です。
例えば、土地家屋調査士の埼玉県川口市の境界測量については一番であるというふうに、狭い分野でも一番をとることが大事なんです。
ちなみに私が今狙ってるのは、土地家屋調査士で埼玉県でインターネットによる仕事の受注を圧倒的に一番にするということを考えています。

飲食店を見るとわかりやすいです。
例えば、ラーメン屋さん。
うまく言ってるところは、特化してポジションをとってます。
つけ麺専門、味噌ラーメン専門、担々麺専門と言った感じです。

私は土地家屋調査士専門で良いじゃないかなと思います。

ゆいいつ、私が今、日本一の分野があるんです。
私は土地家屋調査士Youtuberとして日本一なんです。
チャンネル登録がたかだか500件程度でも日本一です。
そうなんです。
ポジションさえ、選べば誰でも一番になれるということなんです。

ただ土地家屋調査士Youtuber2位の石川さんがトーク力がすごいんで、
いずれ抜かれると思います。
今は1番でいられるかという感じです。

以上、ダブルライセンスは必要ない3つの理由をお話しました。

1つ目は、仕事を循環させる
他の人に仕事を出すことで、めぐりめぐって、自分に帰ってきます

2つ目は、時間に対する効果
資格を取るために使う時間を他のことに使いましょう

3つ目は、ランチェスター戦略
自分が戦うポジションを考える

以上、参考にしていただけると幸いです。
2020.05.13 Wed l 資格試験 l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物というのは、すべての建物が登記をできるわけではありません。
登記をするためには、要件があります。

今回は、建物として登記するための要件について話します。



不動産登記規則に、
「建物は、屋根及び周壁又はこれらに類するものを有し、土地に定着した建物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものでなければならない。」と規定されています。



建物として登記できる認定の基準となる3つの要件があります。


まずは、外気分断性
つぎに、定着性
そして、用途性

それに加えて、近年では取引性も必要と言われています。

それでは一つづつ、解説します。

1つ目は、外気分断性です。
外気分断性は建物の壁が2方向、3方向以上に囲まれている場合で、建物の用途を勘案して判断します。
ガソリンスタンドの給油設備の部分に屋根だけで壁がなく開放されています。
この場合は、外気分断性がなく建物として登記はできません。

ゴルフの打ちっぱなしの練習場は、ゴルフボールを打ち放つために前面は壁がなく開放されていますが、用途を勘案して建物として登記ができるということになります。
また立体駐車場も、排気ガスを排出するために壁が開放されていますが、これもその用途を勘案して、建物として登記できるということになります。
ただし簡易な組立式、装置式な立体駐車場は建物として登記することはできません。

2つ目は、定着性です。
民法86条1項によると、建物は土地の定着物です。
物理的に土地に固着していることが必要であり、かつ、永続的に土地に定着して使用されている必要があります。

組立式の物置は、ブロックなどの上に置いてあるだけのものは建物とは言えません。
ただし、組立式の物置でも基礎工事を施工して土地に定着していれば登記の対象になります。
ただし物置単独での取引性がないので、附属建物としてのみ登記ができるということになります。

居室、店舗、レストランなどで鉄道の車両を利用しているのが見られます。
この場合も、基礎等が施されているかで登記ができるかを判断します。

また船を建物として登記できるかですが、これも定着性で判断します。
もちろん海にプカプカ浮いている船は建物として登記できません。
ただし、土地に定着している船は登記することができます。
東京ディズニーシーのSSコロンビア号も登記できる可能性ありということになります。

また、住宅展示場のモデルハウスであったり、建築現場の作業員の宿泊所、現場事務所などは、
その利用目的がなくなれば取り壊す予定の建物ですから永続性がなく、登記はできません。


3つ目は、用途性です。
建物は、一定の用途のために人工的に造られたものですから、その用途に見合った一定規模の生活空間が確保されている必要があるとされています。
これを難しい言い方になりますが、人貨滞留性といいます。

ちょっと分かりづらいので、具体的な例を挙げて説明します。

屋根周壁のある歩道橋、ビルとビルの間にある連絡通路は、単に人が通行するだけのものなので用途性がなく建物として登記できません。
単なる門であれば登記できませんが、お寺や旧家の門でが、立派な建物の作りになっています。
宝物庫(ほうもつこ)倉庫などとして利用されていて用途性がある場合は、建物として登記することができます。

この用途性で問題になるのは、建築途中の建物が登記できるのかという問題です。
工事が完成状態でなくても登記は可能であるとされています。
基準としては、
建物がその目的とする用途に供し得る状態にまで工事が進んでいる状態であれば登記することができるとされています。

その利用目的が、物置、倉庫、工場であれば床、天井がなくても登記は可能です。
しかし居宅であれば、少なくても人が住んで生活できる状態まで工事が進んでいないと登記できないということになります。


建物登記の3つの要件。

外気分断性、定着性、用途性についてお話しました。

プラスアルファで、建物の要件として取引性も必要になります。
その建物が社会通念上から見て、単独で取引の対象となるかというように考えます。

例えば、150㎡の母屋があって、同じ敷地に2㎡の物置がある場合に、
その物置は、単独では登記できないけど、母屋の附属建物であれば登記ができるということになります。

2㎡の物置は単独では取引の対象にならないが、母屋の構成部分であり、母屋とセットであれば取引の対象になるということになります。

これが30㎡の物置であれば、単独で取引の対象となるので、30㎡の物置単独で登記できます。

取引性があるかどうかというのは、社会通念上から見てということになるので、何㎡から単独で登記できるとは言えません。
その都度、判断するということになります。


以上、建物の要件についてお話しました。

建物として登記が可能な建物については、できるだけ登記をすることをおすすめ致します。

銀行で土地を担保に、融資を受ける場合には、その土地上の登記が可能な建物はすべて登記するということになります。
これは仮に、融資を受けた債務者が返済できなくなったときに、競売をするわけですが、そのときに対象の土地に未登記の建物があると問題があるわけです。

登記をすることで権利が明確になります。

融資を受けるとき、売買をするとき、相続をするときにもスムーズに手続きを進めることができます。

最後に振り返ります。

建物として登記できる要件は3つです。

1つ目は、外気分断性です。
建物の壁が2方向または3方向以上に囲まれている場合で、建物の用途を勘案して判断します。


2つ目は、定着性です。
民法86条1項によると、建物は土地の定着物です。
物理的に土地に固着していることが必要であり、かつ、永続的に土地に定着して使用されている必要があります。


3つ目は、用途性です。
建物は、一定の用途のために人工的に造られたものですから、その用途に見合った一定規模の生活空間が確保されている必要があるとされています。

プラスアルファで、建物の要件として取引性も必要になります。
その建物が社会通念上から見て、単独で取引の対象となるかというように考えます。


以上、建物登記の要件についてお話をしました。

建物登記でお困りのことがありましたら、そうだ土地家屋調査士に相談しようということで終わらせていただきます。


2020.05.06 Wed l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界を隣の人が動かしてしまった。また工事などで動いてしまった。
本当の境界の位置は、もっと相手側に土地で私の土地は狭くなっている。

そのような話を聞くことがあります。

思い込みの場合もあると思います。
しかし実際に、境界標動かしてしまった場合にはどうなるのか?

今回は、境界を動いてしまったという3つのポイントについてお話します。



まずは、実際に境界標を動かすことはできるのか?
つぎに、境界を動かしたことを証明できるのか?
そして、境界を動かしてしまった場合の境界損壊罪についての話です。
良かったら最後までご覧ください。


1つ目は、境界標を動かすことはできるのか?

私の事務所でコンクリート製の杭を設置する場合は、長さが60センチの杭を使用しています。
地中の障害物、排水管、水道管、塀やU字溝の基礎がある場合には、短く切断することもありますが、
杭を設置するときには、杭の周りをモルタルで根固めをします。
簡単には動かすことはできません。

仮に動かしたしても、根本から動かさない限りは、杭が不自然に斜めになります。


2つ目は、境界を動かしたことを証明できるのか?

境界を動かしたことを証明するのは難しいと思います。
測量した図面があれば、その図面と現地の寸法を比較することはできます。
明らかに数値が違うという場合であれば、境界の位置が動いた可能性があると言えると思います。
数値の違いが僅かであれば、測量の誤差もありますので、判断は難しいです。

境界標が動く前の写真があれば参考にすることはできます。
もし工事等で、境界が動くか心配だということであれば、工事の前後に境界の写真を撮っておくことをお勧めします。
撮影する角度によって、他の構造物との距離感が変わってします。
なので撮影する際には、真上からと違う方向から数枚の撮影をしておくと良いです。
コンベックスメジャーとか定規など数値の分かるものと一緒に撮影するとなお良いです。



3つ目は、境界を動かしてしまった場合の境界損壊罪について
境界標を壊したり、移動したり、あるいは抜いてしまった場合は犯罪となります。

刑法262条の2に、こう規定されています。
境界標を損壊し、移動し、若しくは除去し、又はその他の方法により、土地の境界を認識することができないようにした者は、
5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。

とされています。

境界損壊罪の適用以外にも、器物損壊罪、不動産侵奪罪でも罰せられる可能性もあります。



境界が動いていしまった、隣の人が動かしてしまった。
という場合には、その証拠という意味では難しいこともあります。

筆界特定制度を利用するということも考えられます。
ただし、いま時点での境界を確認して書面に残しておく、あるいは地積更正登記を申請するとういうのが有効だと思います。

振り返ります。

1つ目は、境界標を動かすことはできるのか?
素人の人が、行為的に境界標を動かすのは難しいと思います。
仮に動かしたしても、根本から動かさない限りは、杭が不自然に斜めになります。


2つ目は、境界を動かしたことを証明できるのか?

境界を動かしたことを証明するのは難しいと思います。
測量した図面があれば、その図面と現地の寸法を比較することはできます。
その数値の違いを持って測量誤差なのか境界を動かしたのかというのは判断の難しいところです。

境界標の写真を撮っておくのも有効だと思います。
コンベックスメジャーとか定規など数値の分かるものと一緒に撮影するとなお良いです。



3つ目は、境界を動かしてしまった場合の境界損壊罪について
境界標を壊したり、移動したり、あるいは抜いてしまった場合は犯罪となります。

刑法262条の2に、5年以下の懲役又は50万円以下の罰金に処する。

とされています。



境界線について、疑問なことがありましたら、
そうだ土地家屋調査士に相談してみよう。
2020.05.05 Tue l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界立会ですが、試験的に境界線の説明を撮影して動画を隣地の所有者さんに提供しています。

これは、新型コロナウィルスの影響で、現地での境界線の確認と説明が困難になっていることから、動画による境界線の説明をしております。


今回は、動画を使った境界立会は有効なのかという話をします。




私達の統括団体であります日本土地家屋調査士会連合会からも、4月21日づけで境界立会について指導がありました。

具体的には、境界立会に関係する指導が3つの指導を紹介します。


1 取引先等の関係者に対して、事態の収束を目指すため、出勤者の数を減らすなどの取組を説明し、理解・協力を求める。

2 複数人が集合する境界立会い等は原則として行わず、業務の遅延等については依頼者の理解を求める。

3 やむを得ず、境界立会い等を実施する場合は、関係者の感染防止に最大限の注意を払い、全員の理解を得て行う。


このような状況の中、業務を進めるのが困難な状況です。

日々、コロナウィルスの感染状況が伝えられ、こんな深刻な状況の中、
現地で境界立会を行うのは、もう無理です。


そこで、私の事務所では、動画を使った境界確認を行っております。

方法としては、測量をして現地に仮のポイントとして木杭、ペンキ、土に金属鋲を指して境界の位置を示します。

あとは、動画を撮影して通常の境界立会と同じように説明をするということになります。

具体的には、
・測量をして境界確認が必要な理由(土地の売却など)
・境界のポイント位置の説明
・境界のポイントの根拠(測量図の数値等)
・確認ができれば境界標識の設置する旨、分筆などの登記申請をする旨、立会証明書に署名捺印をお願いする理由
・立会証明書の署名捺印の依頼

という内容を動画でまとめます。

動画の提供の方法です。
動画の提供方法は、SDカード、CD、DVD、USBメモリー、インターネットによる公開が考えられます。
私の事務所では、DVDとYou Tubeの限定公開を併用する方法をとっています。
見られる可能性が高いということでこの2つの方法を使っています。
ただし、まだ動画説明による結果のサンプル数が少ないので、効果がわかりません。
検討して方法を変える可能性はあります。

隣接の皆様にお届けする内容としては、
まず、説明文を付けます。
次に、根拠となる資料
そして、DVDとYou TubeのURL
最後に、立会証明書と返信用の封筒してポストに投函する

ということになります。

この動画による境界確認がどれだけ有効なのかは、正直まだサンプル数が少なすぎてわかりません。
とは言え、今できることを考えたときには、この動画による境界確認ということになると思います。

コロナウィルスは、ここで収束しても、これは第一波であり、第二波、第三波があると言われています。
エイズもSARSもMARSも未だに有効なワクチンは作られていません。

コロナ時代はまだまだ続くと考えたほうが良いと思います。

このコロナ時代の境界立会は、
現場ではありません。
動画を提供して行う!

2020.05.01 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、自営業をするときに、自宅と事務所を一緒にするのと別にするの場所どっちがいいの?
という話です。

今は持ち家で、1階が事務所で2階、3階が自宅という環境でやっております。

結論を言うと私の考えでは、自宅兼事務所のメリット・デメリットはありますけど、
トータルでは断然、自宅兼事務所がいいと思っています。


それでは自宅兼事務所のデメリット全部で5つお話します。


1.旅行に行ってるのをSNSにアップできない
出かけてるのをタイムリーにSNSにアップすると自宅と事務所が留守なのがバレてしまう。

2.社員さんにプライベートがバレてしまう
自宅の郵便物が事務所に普通に届いて社員さんも見ますので、銀行さんから満期のお知らせとか、
証券会社の書類とか届いてると、まあ良いんですけど生活が見えちゃうという感じがします。

3.社員さんが休日出勤すると気まずい
社員さんが休日出勤で、自分だけ私服で休日っぽいところを見せるとなんか心苦しいというところはあります。

4.休みの日でも仕事が気になり休んだ気がしない
私の場合は、ほとんど感じたことはありません。
休みの日でも普通に電話をとって、対応します。
むしろすぐに対応できてメリットだと思っています。

5.気持ちの切り替えができない
一般によく聞くのはON、OFFの切り替えが上手くできないというのを聞きます。
私は、ほとんど感じたことはありません。
ただ仕事を終わるときには、終了の儀式というのを行うようにしています。
具体的には、靴磨き、トイレ掃除、次の日の計画を立てるということをしています。
この儀式で、今日の仕事はこれで終わりという切り替えをしています。



自宅兼事務所のメリット9つ紹介します。

1.緊急の仕事にすぐ対応できる
特にクレーム処理の場合は、時間が立つほど相手の感情が増大していきます。
すぐに資料をみて対応することで、問題を大きくしないですみます。

2.来客用、社員さんの通勤用の駐車場は休日にはプライベートで使える
また、通勤であれば自分の車は自宅と事務所で2箇所の駐車場が必要なのが一箇所ですみます。

3.休みの日でも、事務所に来た荷物を受け取れる
事務所に来た荷物を郵便局に取りに行ったり、再配達の手間は省けます。

4.事務所に泥棒が入りにくい
常に誰かしら人がいるというのがあります。
また、自宅で犬を飼ってるんですけど、少し物音がしただけですごい吠えます。
最近は歳をとって大分おとなしくなりましたけど、それでも自宅と事務所の両方の番犬になっています。
開業19年で一度も泥棒に入られたことがないんですけど、番犬の影響は大きいと思います。

5.土日でも来客に対応できる
不動産業者さんって、土日を仕事をして、水曜日休みというのが一般的だと思います。
こちらが土日休むと対応できるのが、月、火、木、金しかないということになります。
土日に対応できるというのは、不動産業者さんからかなりのメリットだと思います。

6.事務所から文房具など借用できる
自宅で、ホチキスとか定規とか、穴あけパンチとか必要になった場合に借用します。
自宅でめったに使わない文房具は買わずに事務所から借用するということができます。

7.食事を自宅でできる
これもうれしい特典です。
通常は、昼食は、お弁当か、コンビニか、外食かという選択になります。
自宅兼事務所の場合は、昼は自宅で手作りの食事をすることができます。
自宅ですから食器、冷蔵庫、電子レンジを普通に使います。

8.支払う金額は安くすみます
現在は持ち家の3階建てで1階事務所、2階3階を自宅にしています。
建築費の1階の部分については経費にして、2階3階について住宅ローン控除を使っています。
これを持ち家の自宅と別の場所に事務所を賃貸または購入にした場合は、確実に支払いが増えると思います。
税制面はどっちが得かは分かりませんが、全体の支払いは安く済むと思います。

9.通勤時間がゼロ
これが一番大きなメリットだと思います。
仮に通勤時間が片道30分の場合に、一日で1時間を使います。
一年で250時間として、30年で7500時間ということになります。
特に朝は、1日で最も集中力の高い時間です。
その時間を通勤に使うわけですから、かなりの損失ということになります。
通勤時間がゼロ、もちろん交通費もゼロ、通勤ストレスもゼロです。


自営業【自宅と事務所】は同じ場所と別の場所どっちがいい?
という話をしてきました。

その人の性格によって違うとは思います。
私の場合は断然、自宅兼事務所が最高に良いです。

2020.04.27 Mon l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
公図というのは、登記の地番を配列した図面で、その土地の位置関係や形状を確認することができます。

公図は、土地家屋調査士が不動産の調査をする際には、必ず閲覧するものです。

今回は、公図とは、どのような種類があって、どうすれば調査できるかをお話します。




公図の種類ですが、
市区町村の公図、14条地図、地図に準ずる図面、旧公図があります。
これらの総称として実務上、公図と呼んでいます。

それでは3つに区分して、この公図を説明します。


1つ目は、市区町村の公図です。
市区町村でも、固定資産税の課税の資料として、公図を備え付けています。
請求すれば閲覧が可能です。

法務局の公図と微妙に違うことがあります。
市区町村の公図も境界確認などの資料として確認することもあります。


2つ目は、14条地図と地図に準ずる図面です。
一般的に取得する公図は、この14条地図もしくは、地図に準ずる図面ということになります。
公図を見ると種別の欄に、14条地図または地図に準ずる図面と記載されています。

14条地図は、現地復元能力のある地図です。
高い精度で作成された図面です。
土地改良、土地区画整理、国土調査法による地籍調査をしている地域で備えられていることがあります。

地図に準ずる図面は、14条地図のように精度は高くありません。
明治時代に作成されたものが引き継がれている図面もありますので、
当時の測量精度を考えれば、現地との多少の違いがあると考えて頂いたほうが良いです。

取得の方法は、法務局の窓口で請求する。郵送で法務局に請求する。インターネット登記情報で取得する。
このいずれかの方法になります。
法務局の窓口、郵送で取得した公図には(法務局の印鑑)公印が押されます。
インターネット登記情報で取得した公図には、(法務局の印鑑)公印が押されません。
公図を行政機関などに提出する場合は、提出先によってインターネットで取得した公印がないものは受け付けないということもあります。
公印がなくても大丈夫かは、提出先に確認していただきたいと思います。

インターネット登記情報については、リンクを貼っておきますのでそちらから御覧ください。
https://www1.touki.or.jp/




3つ目は、旧公図です。
14条地図、地図に準ずる図面というのは、現在の公図に至るまでに何度も書き換えがされています。
書き換える前の公図を旧公図といって、法務局で保管されている場合は、閲覧することができます。

公図というのは古くは、明治時代に和紙で作られていました。
和紙で作成された公図は、何度も閲覧されたり、分筆や合筆のたびに修正がされてボロボロになっていきます。
保存に耐えられなくなるとまた和紙で書き換えられるということを繰り返しています。

その後に、公図はより保存に強いポリエステルフィルムに書き換えられました。
そして現在では、公図は電子情報になっています。

このように公図は、何度も書き換えが繰り返されています。

この書き換え前の旧公図は、法務局で閲覧また写しの交付を請求することができます。
また、旧公図の写しの交付は郵送でも請求することができます。

通常は、旧公図まで調査することはしませんが、
公図と現地で土地の形状が違っていたり、境界について疑義がある場合に調査をします。



公図とは違いますが土地の位置関係や形状、境界を確認するために調査する資料があります。


東京23区だと震災復興図を閲覧できることがあります。
大きな災害や戦災があった地域では、震災、戦災復興図が閲覧できることがあります。
東京だと、関東大震災や第二次世界大戦後に復興のために区画整理をしたときの図面です。
境界点間の寸法や面積が記載されていて、境界の判断材料つすることもできます。

そのほか、土地改良の換地図、土地区画整理の換地図、国土調査法による地籍調査の図面が備え付けられていることがあります。

土地の登記記録の表題部の原因日付の欄に、土地改良、土地区画整理、国土調査の記載があるときには、図面が保管されている可能性があります。
市区町村の役所、法務局に図面の保管があるか確認をします。


山林や別荘地の場合に、公図と住宅地図を照らし合わせても、その土地が現地のどこに当たるのか判断できないということがあります。
近隣に建物などの目印になるものがなくて、対象土地がどこだかわからない。
そういう時には、市町村の役場や法務局に縮尺が1/10000のとか縮尺の小さい全体図が設けられていることがあります。

山林地域で、現地の特定が難しいときには、地番の記載した全体図があるか確認する必要があります。

知り合いの同業者から聞いた話ですが、対象の土地を尾根一つ間違えて違う土地を測量していたなんていう嘘のような話も聞いたことがあります。


それでは振り返ります。
公図の種類です。

1つ目は、市区町村の公図です。
市区町村でも、固定資産税の課税の資料として、公図を備え付けています。

2つ目は、14条地図と地図に準ずる図面です。

14条地図は、現地復元能力のある地図です。
高い精度で作成された図面です。

地図に準ずる図面は、14条地図のように精度は高くありません。


3つ目は、旧公図です。
書き換える前の公図を旧公図といって、法務局で保管されている場合は、閲覧することができます。

公図の書き換えの際に、間違えていないか確認するときに調査をします。

今回は、公図について解説しました。
参考にしていただければ、うれしいです。

2020.04.26 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の面積の概略を知りたい。
将来の土地の分割の計画を立てたい。
建物を建築するにあたって、測量が必要になった。

そんなときに現況測量をすることで、土地の面積と形状の概略が分かります。

現況測量というのは、ブロック塀、U字溝、既存の境界標など境界と想定できる範囲を測定します。
土地の形状、面積を測量するものです。

今回は、現況測量についての話をします。



【現況測量のデメリット】としては、

境界確定測量と違い、隣地の所有者さんや道路などの公共用地の管理者との境界確認は行いません。

現況測量の測量結果が、後に近隣との境界確認した結果に違いが出る可能性があります。

境界確定測量と違い、現況測量の測量成果をもって、分筆登記、地積更正登記、実測売買とすることはできません。

境界標を新たに設置することもできません。

分筆登記、地積更正登記をするためには、隣地の所有者、道路などの公共用地の管理者と境界の確認をして、
立会証明書や境界確認書、公共用地と境界の確認証明書を法務局に提出する必要があります。

また実測売買では、契約上、買い主に対して立会証明書などを引き渡す必要があります。

【現況測量のメリット】として、

費用的に安く済ませることができます。
境界確定測量に比べて、2分の1程度に費用を抑えることができます。

期間も短くすみます。
境界確定測量が4ヶ月から6ヶ月程度かかるのに対して、現況測量であれば1ヶ月程度で測量図を提出することができます。

後で、境界確定測量を行う場合に、資料と使うことができます。
概略の面積を把握することができます。

測量する立場としては、境界確定測量をお勧めいたしますが、
費用面、期間の面で現況測量のほうが良いということであれば、それでもよろしいかと思います。

以上振り返ります。

現況測量のデメリット
分筆、地積更正の登記、実測の売買では使えません。

現況測量のメリット
確定測量に比べて、費用と安くて、期間も短くてすみます。
概略の面積を把握することができます。


測量が必要になりましたら、土地家屋調査士にご相談ください。
2020.04.22 Wed l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、土地の地目が変更した場合の地目変更登記についての話です。

今回の動画をご覧いただければ、地目変更登記の内容(申請義務と罰則、申請できる人、地目の種類、添付書面と農地の地目変更、地目の考え方)
がわかりますので、ぜひ最後までお付き合いください。



では、地目変更登記についての5つのポイントです。

1つ目は、申請義務と法的な罰則
地目を変更した場合には、その登記名義人は1ヶ月以内に地目変更登記を申請しなければいけません。
違反した場合は、10万円以下の過料という罰則規定もあります。


2つ目は、地目変更登記を申請ができる人です。
申請できるのは、土地の登記名義人、名義人が死亡している場合は、相続人から申請できます。
共有の場合は共有者の一人から、相続人の場合は相続人の内の一人から申請することが出来ます。

3つ目は、地目の種類
地目は23種類です。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。この23種類以外の地目は登記することができません。

最後の雑種地は、田から公園までの22種類のどれにも属さない、それ以外の土地が雑種地という意味です。

雑種地には、駐車場、資材置場、原料置場などが該当します。


4つ目は、添付書面と農地の地目変更です。
代理人から申請をする場合は、委任状を添付します。
また相続人から申請をする場合は、戸籍などの相続証明書が必要です。
この場合の相続証明書は被相続人が死亡したことと相続人のうちの一人であることが証明できれば足ります。
法定相続人全員の戸籍を用意する必要はありません。
登記記録の住所から変更している場合は、住民票など変更の証明書が必要です。

また、田、畑の農地の場合には、農地法の許可または届出がされていることなどが条件となります。
添付書面として、
農地転用許可証または届出受理通知書
届出受理済証明書
農地転用事実確認証明書
非農地証明書
など農地法関係の書類が必要です。


5つ目は、地目の考え方
1筆の土地には、一つの地目しか登記が出来ません。
「宅地・公衆用道路」と言った登記をすることはできません。
このような場合は分筆の登記をします。宅地と公衆用道路に分ける分筆と地目変更の登記をすることになります。

地目は、現況主義です。
農地法や墓地に関する法令の許可を受けていても、現況が他の利用がされていないと地目変更登記はできません。

また、中間地目も登記が出来ないとされています。
例えば、「宅地」で登記されている土地について、建物を取壊して更地になっていて、雑草が伸び放題になっている。
このような状態で「原野」に地目変更ができるかという問題です。
何らの目的に利用されていない状態を「中間地目」といいます。
中間地目の登記は出来ませんので、「原野」としては登記できないということになります。
駐車場や資材置き場など特定の利用目的とされたときに、地目変更登記をすることになります。

基礎がない簡易な仮説小屋がある場合に、宅地に地目変更ができるかですが、この場合は宅地に地目変更は出来ません。
その建物が登記が出来る建物かが「宅地」にできるかの基準になります。
基礎がない簡易な仮設小屋は、定着性、永続性がなく建物として登記はできません。
なので「宅地」にすることはできません。



1つ目は、申請義務と法的な罰則
申請しないと10万円以下の過料です。

2つ目は、地目変更登記を申請ができる人です。
登記の名義人またはその相続人です。
共有の場合は、共有者の1人、相続の場合は相続人の1人から申請できます。

3つ目は、地目の種類
地目の種類は23種類です。
決められた地目以外は登記ができません。

4つ目、添付書面と農地の地目変更です。
委任状
相続している場合は戸籍謄本など
田、畑の農地の場合は、農地法関係の書類

5つ目、地目についての考え方
1筆について地目は、一つだけ定めます。
2つ以上の地目の場合は、分筆が必要です。
地目変更は現況主義です。
仮説小屋があっても宅地には出来ません。
中間地目は登記ができません。



地目が現状と違う場合は、銀行の融資を受けるときに地目変更が条件になることがあります。
土地を売却するときに地目変更登記が必要になることがあります。
田、畑の地目で登記されている場合は、農地法から切り離すためにも地目変更をお勧めします。



地目が現状と違うのに、そのままになっているという場合は、土地家屋調査士にご相談ください。



2020.04.22 Wed l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今までは、境界立会というと役所の職員と土地家屋調査士、隣地の所有者さんに集まって頂いて、境界の確認をしていました。

さすがに、緊急事態宣言が出されている現在では、同じように境界立会をするわけにはいきません。
そんなことしたら、間違いなく怒られます。

では今回は、この緊急事態宣言がされている中で、どのように測量、境界立会を進めるのかという話をします。



【緊急事態宣言前】

まずは、今までの境界測量のススメ方について話します。

測量の依頼を受けたら、測量の挨拶文を作り、近隣の挨拶に回ります。
いらっしゃる家には、粗品のタオルと挨拶文を渡し、測量の説明をします。
このときに、平日に家にいる人か、家族構成、その人の性格(タイプ)などを把握するようにしています。

それから、現地の測量に入ります。

隣地の敷地に入らなければいけないときは、またご挨拶をして入らせていただいます。

測量の計算をして、現地に立会確認をする境界のポイントを明示します。
これは、仮のポイントを木杭や金属鋲、ペンキなどをつけて分かるようにようにします。

そして、隣地の家に訪問して立会の案内文と粗品を持って訪問する。
「○月○日○時に、境界の立会をお願いします。」という感じです。
立会が10件あったら、2件くらいづつ、15分くらい時間をヅラします。
できるだけ、隣地の人の待ち時間が少なくなるようにしています。

これが今までの境界測量の流れになります。

この測量の進め方を今同じ用に「緊急事態宣言」が出されている中でやると、
おそらくうまくいかないと思います。

当然ですが、できるだけ隣地の人との接触をすくなくする必要があります。

【緊急事態宣言後】

それでは、今どのように測量を進めているか話します。

測量の依頼を受けたら、測量の挨拶文を作ります。
挨拶文と粗品のタオルをポストに入れます。
チャイムは鳴らしません。

それから、現地の測量に入ります。

隣地の敷地に入らなければいけないときは、インターフォンごしに敷地に入る許可をもらいます。

測量の計算をして、現地に立会確認をする境界のポイントを明示します。
これは、仮のポイントを木杭や金属鋲、ペンキなどをつけて分かるようにようにします。

仮ポイントの写真撮影と資料作りです。
資料を見れば、境界確認をするポイントとその根拠が分かるように作り込みます。
説明文にも、ライティング能力が必要です。
長文だと読まれない可能性が高いので、できるだけ短い文章でわかりやすく説明をします。

あと有効だと思われるのは、動画です。
隣地の所有者が遠隔地に住んでいる場合に使ったことはあります。
境界線の説明を動画で撮影をして、CDなどの媒体に記録して渡す方法です。

この場合に、記録媒体を何にするかというのも、問題です。
SDカード、USBメモリ、CDだとパソコンを持っているというのが前提になります。

多くの人が見ることが可能というとYou Tubeの限定公開もいいのかと思っています。
URLを入れないと動画を見れません。
URL入力の手間がかかる。
限定公開ですが、勝手にインターネットに載せたとキレられそうな感じもします。
というデメリットもありますが、

当面の間は、CDとYou Tubeの限定公開という動画説明を試験的に行っていきます。

隣地の人に、
書面とポイントの写真、動画をご覧になっていただいた後に、
個別に訪問して説明をさせていただきます。

フェイスシールドというのを今アマゾンで注文しています。
顔に透明のカバーを付けるものなんですけど、これをつけることで相手への安心感を与えられると思います。


訪問させていただいて、再度説明という流れになります。
多くの人は、「資料で分かったからもう説明はいらない」という話になると思われます。

そして署名と捺印をいただくという流れです。


以上が緊急事態宣言後の境界確認の流れとなります。

今の時代を「コロナ時代」という人もいます。
夏に気温が上がって、一旦は終息しても冬にまた感染がやってくる。
そのうちに、ウィルスもどんどん進化していきます。
完全に封じ込めるまでに10年くらいは、かかるという人もいます。

私達は、自分でできることをやっていきましょう。
手洗い、マスク、人との接触を最小限にする。

「コロナ時代」に合わせた仕事の改善をするということだと思います。
2020.04.18 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、建物を新築した場合の登記、建物表題登記についての話です。

今回の動画をご覧いただければ、建物表題登記の内容(申請義務と罰則、申請の時期、古い建物でも登記できるのか、申請書に添付する書面、申請できる人)
がわかりますので、ぜひ最後までお付き合いください。



では、建物表題登記についての5つのポイントです。

1つ目は、申請義務と法的な罰則
建物を新築した場合には、その登記名義人は1ヶ月以内に表題登記を申請しなければいけません。
違反した場合は、10万円以下の過料という罰則規定もあります。


2つ目は、申請できる時期
新築工事中の建物の登記の申請ですが、その用途に供しうる状況となっています。
居宅であれば、住める状態です。
クロスなどの内装がほぼ完成状態であり、トイレ、風呂など水回りが完備されている状態です。
※ただし、現在はコロナウィルスの影響で水回り製品の入荷がないので、トイレ等が設置されていなくても登記できるという
期間限定の特例が設けられています。
足場については、足場がついている状況でも表題登記ができるようになっています。


3つ目は、古い建物でも表題登記ができるか
40年前に建てた建物を登記できるのかという話です。
書類で建物の所有権を証明できれば登記できます。
通常は、所有権の証明として、建築確認済証、検査済証、工事した人の証明書、工事の契約書などを添付します。

古い建物の場合は、書類が紛失していてなかったり、工事を誰がしたのかわからない、家を建てた元の所有者が亡くなっている。
このような場合は、他の書類を積み上げて、所有権を証明していくことになります。
電気、ガス、水道などの公共料金の領収書
工事の見積書、請求書、建物の設計図など
固定資産税の書類として、納税通知書、評価証明、公課証明などがあります。

所有権を証明する書類が何もないと登記ができないということになりますが、
所有権を推認できる書類を複数用意することで登記できる可能性があります。



4つ目、添付書類です。
代理人から申請をする場合は、委任状を添付します。
所有者の住民票または印鑑証明書
所有権の証明として、建築確認済証、検査済証、工事した人の証明書(工事人の印鑑証明書付き)、工事の契約書などを添付します。
建売住宅の場合は、売渡証明書(分譲業者の印鑑証明書付き)

また相続人から申請をする場合は、戸籍などの相続証明書が必要です。
この場合の相続証明書は被相続人が死亡したことと法定相続人全員の戸籍が必要です。
分割協議をしていれば遺産分割協議書も必要です。



5つ目、建物表題登記を申請ができる人です。
申請できるのは、建物の所有者から申請できます。

戸建ての場合で、マンションは除きます。
建物の所有が、Aが建築して、Bが買い受けた場合は、直接買い受けたB名義で表題登記ができることになっています。
A名義で表題登記をすると、A→Bに所有権移転登記をすることになるので、経費の面を考えると買い受けたB名義で登記をすることをおすすめします。

相続の場合も同様で、相続人名義で直接、表題登記を申請をします。
ちなみに死亡した被相続人の名義で表題登記をすることも可能です。




1つ目は、申請義務と法的な罰則
申請しないと10万円以下の過料です。

2つ目は、申請できる時期です。
その用地に供し得る状態にまで工事が進んでいれば登記ができます。
居宅であれば住める状態ということになります。

3つ目は、古い建物でも表題登記ができます
ただし、所有権を証明する書類が必要です。

4つ目、添付書類
委任状
住所が変更している場合は住民票など
所有権を証明する書類が必要です。
建築確認済証、検査済証、工事した人の証明書(工事人の印鑑証明書付き)、工事の契約書などを添付します。

相続している場合は戸籍謄本など


5つ目、表題登記を申請できる人です。
所有者が申請することができます。
買受人、相続人から直接申請ができます。


多くの場合は、未登記の状態でも固定資産税は課税されています。
ただし、固定資産税の課税が漏れている建物を表題登記すると課税がされるようになります。

銀行に不動産を担保に借り入れをする場合は、未登記の建物を表題登記する必要があります。

借地上にある建物は、登記をすることで、仮に土地の所有権を第三者に移転をした場合でも、対抗できることになります。
借地の権利を保全するためにも登記をしておく必要があります。




建物を新築した場合や古い建物が未登記になっているときは、土地家屋調査士にご相談ください。



2020.04.16 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
よく聞かれる質問として、ブロック塀の上に境界プレートが貼ってあるけど、大丈夫という質問があります。
確かに地面に埋めてある境界標に比べるとなんか頼りないなという印象になると思います。

大丈夫?と不安になる理由は、おおよそこんな感じだと思います。

塀が傾いたら、動いちゃうの?
塀を壊したらなくなっちゃいますよね?
プレートって、剥がれないの?

今回は、塀の上に境界プレートってどうなの?って話をします。



通常は、地面に穴を掘って境界杭をモルタルで根固めして設置します。

ただし、境界のポイントにブロック塀など障害物がある場合には、
物理的に地面を掘って境界標が設置できないということになります。

その場合には、金属プレートの境界標を設置することになります。

それでは、塀の上に金属プレートを貼り付けた場合の3つのポイントをお話します。

1つ目は、塀が傾いたら、動いちゃうの?
塀を建ててから、10年、20年、30年と経過すれば、当初は垂直に建てられていた塀が傾くということがあります。
ましてや、地盤のゆるい地域では、塀が傾斜する可能性が高くなります。

塀の傾き、下げ振りを使えば傾きの程度は確認することはできます。
座標値などの測量データがあれば、元の位置を復元できます。

測量をしていない場合には、測量をしておくと安心です。


2つ目は、塀を壊したらなくなっちゃいますよね?
確かに、塀を壊した場合には境界がなくなるということになります。
また塀を壊さなくても、ブロックの傘に貼ってある場合は、傘自体がとれてしまうことがある。

事前に測量をして元の位置に復元できるようにしておくと安心だと思います。


3つ目は、プレートって、剥がれないの?
実際に剥がれているプレートをよく見かけます。

車が踏むような位置ですと貼り付けプレートは向きません。
貼り付けでも、ドリルで穴を開けてアンカー付きのものを使用する方法もあります。
また、アンカー付きの金属プレートを周りをコンクリートで固めて設置する方法もあります。

金属プレートと接着面の相性が悪いときも剥がれやすくなります。
接着する面が凸凹している場合
ブロックが老朽化していて表面がボロボロしている。
そのような場合も剥がれやすくなります。


ただし、特殊で強力なボンドを使用します。
正しく、設置をすれば簡単には剥がれません。

それでは実際にやってみます。
接着する塀などは、ブラシできれいにして貼り付ける準備をします。
黒いボンドと白いボンドの2種類があって、これを混ぜ合わせることで強い接着力になります。
私は、牛乳パックを利用して混ぜ合わせます。

ゼブラ状ですと強い接着にはなりません。
ボンドは完全なグレー色になるまでよく混ぜ合わせます。

たまに大着をしてプレートの上にボンドを付けて混ぜる人がいます。
これでは、肝心なプレートの接着面では混ざっていないので、強い接着力にはなりません。
必ず、別の牛乳パックやトレーを用意して混ぜ合わせます。

こんな感じで取り付けます。


それではプレートの種類を紹介します。
貼り付けタイプのも
十字、角が矢印、垂直面が矢印のものがあります。
直線上を示すマイナスのもの

形状は、三角形、長方形、正方形のもの

アンカー付きのもの
周りをコンクリートで固めるタイプのもの

などがあります。

これを機会に、ご自身の土地の境界を見て、
塀が傾斜していないか、
プレートが剥がれていないか、
確認してみてはいかがでしょうか?
2020.04.12 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣の土地から、屋根、ブロック塀、エアコンの室外機がはみ出ているということはないでしょうか?

この隣地からの越境物がある。
これが土地を売却するときに、問題になることがあります。

今回は、どのやようなものが越境するのか、越境物の注意事項、対処法について話します
ぜひ最後までご覧ください。



1つ目は、どのようなものが、越境するか

ブロック塀、ネットフェンス、生け垣
建物の雨どい、屋根、建物本体
電線、パラボラアンテナ、エアコンの室外機
水道の給水管、排水管、集水桝
樹木の根、枝、葉などがあります。


2つ目は、越境物の注意点
パット見て解る越境物と測量をしてみないと分からないものがあります。
屋根や雨どい、パラボラアンテナなど空中にあるものは、測量をしてみないと越境しているか判断ができません。
パラボラアンテナなどは、取り付ける工事業者さんは、境界を気にして取り付けるなんてことは、まずないので敷地の狭い区域では、アンテナが越境している可能性がたかいです。

ブロック塀は、下では越境していなくても、ブロック塀が傾斜していて上の方では、越境していることがあります。
また隣地との高低差がある場合は、土の圧力で押されて、塀が歪曲していることもあります。
きちんと構造計算をしている擁壁ですとこのようなことはないと思いますが、
簡易なブロック塀で長年経過するとこのようなことが起こります。

私達は、このような下げふりを使います。
こういったもので傾斜は一目瞭然で分かります。


3つ目は、越境物の対処法
隣地からの越境物があった場合には、越境を解消するか、もしくは「越境に関する覚書」を取り交わすことになります。
「越境に関する覚書」については、ブログのほうに貼り付けておきます。
良かったらご覧ください。

樹木の枝葉が越境している場合には、隣地の人に剪定していただくのが基本となります。
枝葉の剪定ができない場合には、測量している土地側のほうで許可をもらって剪定をするか、「越境に関する覚書」で対応することになります。

隣からの越境物がある場合に気になって仕方がないということがあると思います。
最近では、土地を売却するときには、越境物が問題になることが多くあります。
買主さんが不動産業者の場合は、越境物を細かくチェックする傾向があります。

以上、越境物についてお話をしてきました。

1つ目は、どのようなものが、越境するか
給排水管、塀、建物などがあります。

2つ目は、越境物の注意点
塀は傾斜することで越境している可能性がありす。

3つ目は、越境物の対処法
越境を解消するか、越境物に関する覚書を取り交わす。


越境物があって気になるという方は、土地家屋調査士にご相談ください。

越境に関する覚書
2020.04.11 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
個人が住む住宅用の家屋で、一定の要件を満たした住宅については、
市区町村の住宅用家屋証明を受けることで所有権保存登記、移転登記、抵当権設定の登録免許税が軽減できます。

今回はこの住宅用家屋証明についてお話します。



この動画を見ていただければ、
住宅用家屋証明の3つのポイント

1つ目は、住宅用家屋証明の要件
2つ目は、登録免許税はどのくらい軽減されるのか
3つ目は、住宅用家屋証明書の交付申請の必要書面

が分かりますので、最後までご覧ください。

それでは3つのポイントをお話します。


1つ目は、住宅用家屋証明の要件
個人が要件を満たした自分で住む住宅用の家屋を新築又は取得した場合に適用されます。
所有権の保存登記、移転登記、抵当権設定登記の登録免許税の税率の軽減措置が受けられます。
この軽減措置を受けるために住宅用家屋証明が必要です。
個人が、新築した家屋の場合は新築後1年以内、
建売住宅・分譲マンション又は中古住宅の場合は取得後1年以内に登記を受けるものであること。

新築又は取得した者が自己の居住の用に供する家屋であること。
住民票の住所を移すことが原則です。
住所を移すのが後になる場合は申立書やアパートの賃貸借契約書などの書類の提出も必要です。
住所を移す前でも、住宅用家屋証明を受けることはできますが、審査が厳しいのであまりお勧めはしません。

家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
事務所、店舗等の併用住宅の場合は、床面積の90パーセントを超える部分が居宅であること。
居宅以外(物置など)の付属建物がある場合は、附属建物が10%未満でなければダメです。

家屋の建築後の年数が、木造及び軽量鉄骨造では建築後20年以内、
鉄筋コンクリート、鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造等では建築後25年以内であること。
又、中古住宅の取得原因が売買又は競落であること。相続、贈与は対象外です。



2つ目は、登録免許税はどのくらい軽減されるのか

まず、軽減の前に認定住宅の説明をしておきます。

認定長期優勝住宅または認定低炭素住宅の場合は、通常よりもさらに登録免許税の軽減を受けることができます。
認定長期優良住宅は、長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅で
「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて 認定されたものです。

認定低炭素建築物とは、二酸化炭素の排出の抑制に資する建築物で、都道府県、市又は区から認定をされた建物です。

多くの建物は、長期優勝住宅また低炭素住宅の認定は受けていません。
一部の高級住宅がこのような認定を受けていると思っていただいていいです。

それでは、具体的にどの程度登録免許税が軽減されるのか説明をします。
仮に建物の評価価格が1000万円とした場合にどうなるかです。

所有権保存登記の登録免許税は建物評価額の4/1000です。
建物価格が、1000万円とすると40,000円です。
住宅用家屋証明を受けると1.5/1000となりますので15000円となります。
認定住宅の場合は、1/1000ですので、1000円となります。

売買、競売落札の所有権移転登記の場合は、20/1000となります。
相続、贈与などの所有権移転登記については軽減はありません。
不動産価格が1000万円の場合は200,000円が登録免許税です。
住宅用家屋証明を受けた場合は、3/1000となりますので、30,000円となります。
区分建物と低炭素住宅の戸建1/1000
長期優良住宅の戸建は2/1000です。

抵当権の設定登記については、債権額の4/1000となります。
債権額(借り入れ額)が1000万円の場合は40,000円です。
住宅用家屋証明を受けると1/1000となりますので10,000円となります。



3つ目は、住宅用家屋証明書の交付申請の必要書面

必要書類ですが、管轄する市区町村によって微妙な違いがあります。
必要書類については、市区町村のインターネットで確認できる場合もあります。
動画を参考にしつつ、電話かネットで確認していただければと思います。
また原本の提示が求められる場合とコピーの提出で足りる場合があります。
そちらもご確認ください。


1.住宅用家屋証明申請書
管轄する市区町村のホームページで申請書をダウンロードするか、
役所の担当の窓口で用紙をもらうということになります。

2.次のうちのいずれか
家屋の登記事項証明書またはインターネット登記情報提供サービスにより取得した全部事項の登記情報
家屋の登記完了証
家屋の確認済証及び検査済証


3.家屋の売買契約書、売渡証書(競売による落札の場合は、代金納付期限通知書)
建売住宅や中古住宅、競売による落札の場合に必要になります。


4.家屋未使用証明書
建売住宅の場合は、その家屋が使用されていないことを証明する書類が必要にあります。
建物を売り渡した建売分譲業者さんの印鑑が必要です。
書面は、インターネットで検索すればダウンロードできます。


5.住民票
住宅用家屋証明を受ける建物の住所になっている住民票が必要です。

住所の移転が住宅用家屋証明を受ける後になってしまう場合は、次の書類が必要です。
・現住所の住民票

・申立書(入居予定年月日を記載、近日中に入居予定でないとダメです)

住所の移転が後になる場合は、その裏付け資料が必要になります。
移転前の建物の売買契約書
(借家等の場合)
賃貸借契約書、社宅証明書、現住家屋の登記事項証明書、申請者の所有する家屋でないことを証する書類などです。

他にも、必ず住所を移転することの裏付け資料はたくさんあります。

役所の人も住所移転の前に、住宅用家屋証明をすることに慎重になります。
証明を受けるのが結構大変なので、できるだけ証明を受ける前に住所を移すことをおすすめしています。

6.認定長期優良住宅の場合
認定申請書及び認定通知書

7.認定低炭素住宅の場合
認定申請書及び認定通知書

8.抵当権の設定登記に係る登録免許税の税率の軽減を受ける場合
金銭消費貸借契約書、司法書士が作成する登記原因証明情報

そのほか市区町村長が必要と認める書類


通常は、土地家屋調査士または司法書士が取得することになります。
ご自身の申請で、所有権保存登記などをされるということであれば、
市区町村の役所に問い合わせをしながら進めてもらえればと思います。



2020.04.09 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は境界測量がどんなときに必要なのかという話をします。

実際に測量が必要になる場面というのは、
分筆登記が必要な場合、
土地を売却する場合、
土地の管理上測量が必要な場合が考えられます。

こんなときは、測量をお考えいただければと思います。


それでは3つのパターンを説明します。

1つ目は、分筆登記が必要な場合です。
分筆が必要になるのは、
相続で土地を分ける。
建築などで、土地の一部分にのみ抵当権を設定して借り入れをする場合です。
土地の一部分だけを売却したい。
などが考えられます。
分筆の登記をすると法務局に地積測量図が備え付けられます。
測量をした図面に記載された境界、測量基準点、恒久的地物などの座標値の測量成果は、法務局に保管されて公的な資料となり永久に保存されます。
法務局やインターネットで、手数料を支払えば誰でも閲覧できるようになります。



2つ目は、土地を売却する場合です。
土地を売却する場合は、売買の条件として契約書に代金決済までに、
確定測量図、
道路など公共用地の境界を確認した証明書、
隣の民有地との境界を確認した書面の提出が必要になることがあります。

公簿売買といって、測量をしないで売買することもありますが、
買主さんが、不動産業者さんの場合は、まず確定測量の売買条件があると思っていただいたほうが良いです。

その他、隣地からの越境物がある場合は、越境を解消するかもしくは、越境物に関する覚書の提出。
前面道路が私道の場合は、上下水道など掘削の承諾書が必要なことがあります。



3つ目は、土地の管理上、必要な場合です。
将来の相続や売却の準備をしておきたい。
境界線が一部あいまいなところがあって、ハッキリさせておきたい。
境界線にブロック塀をつくりたい。
実際の土地の面積を把握しておきたい。
隣の人と境界線の確認をして、書面を残しておきたい。

また、建築をする場合にも、建ぺい率、容積率、斜線制限を計算するのに測量をします。



現在では、測量するときには、世界測地系の座標値で測量するのが原則です。
世界統一の座標系です。
多くの測量成果がこの座標系で測量を行っていますので、境界がなくなっても復元性が高くて管理しやすくなっております。
ただし、測量する土地の近傍に測量の基準点がなかったり、基準点はあるけど基準点同士の測量誤差が大きい場合には、
世界測地系の座標値ではなく、任意の座標で測量をすることもあります。

また、測量をした後は地積更正の登記を申請することをおすすめします。
地積更正登記をすると分筆の登記と同じ様に、地積測量図が法務局に備えられて公的な資料となります。
登記申請書の添付した書類(境界に関する書類など)は、30年間保存されて利害関係人はその書類を閲覧することもできます。


境界を確認した書面を残しておけば、分筆や地積更正の登記、土地を売却する場合に使えます。
隣地の所有者さんが変更したり、確認してからの年数が相当経過した場合には、再度境界確認が必要なこともあります。
しかし、再度境界の確認をする場合に、前に確認した境界と同じ位置であることを説明すれば、確認はしやすいと思います。

ここで振り返ります。

測量が必要になる場合3パターン

1つ目は、分筆登記が必要な場合です。
相続で土地を分ける。
土地の一部分にのみ抵当権を設定して借り入れをする場合です。
土地の一部分だけを売却したい。

2つ目は、土地を売却する場合です。
土地を売却する場合は、売買の条件として測量が必要になることがあります。


3つ目は、土地の管理上、必要な場合です。
境界線が一部あいまいなところがあって、ハッキリさせておきたい。
境界線の確認をして、書面を残しておきたい。


現在では、測量するときには、世界測地系の座標値で測量するのが原則です。

地積更正の登記を申請することをおすすめします。
地積測量図が法務局に備えられて公的な資料となります。


以上、境界測量が必要な場合を説明をしました。
境界測量が必要になりましたら、土地家屋調査士にご相談ください。

2020.04.04 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物の登記される事項で「種類」があるんですけど、
建物の種類で相談を受けるそのほとんどが、
中古で建物を売買をするのに、購入者が住宅ローンを使う。

そのために建物の種類を「居宅」に変更したいというものです。

今回は、建物の種類のうち「居宅」についてお話をします。



まず、住宅ローンについてです。
例えば、店舗併用住宅の場合は、住宅部分の面積の割合が半分以上であれば、住宅部分については住宅ローンを使えます。
店舗部分については、事業用ローンであったり、住宅ローンに組み込んだりと、対応は金融機関によって違うようです。

お金を融資する側からすると、建物全部を住宅として利用するのであれば建物の種類を「居宅」として登記をしてください。
店舗併用住宅であれば、利用する状況にあわせて、「店舗・居宅」と登記してくださいという話になります。

それでは「居宅」の登記のお話をします。

3世帯が住む住宅の場合です。
親、子、孫がそれぞれ1階、2階、3階に住む場合で、玄関、廊下などはそれぞれ独立している場合です。
「共同住宅」で登記することもできるし、「居宅」で登記することもできるということになります。
親、子、孫がそれぞれが同一生計とみなすこともできるからです。
親、子の2世帯の場合も同じです。
仮に一部を他人に貸した場合には、同一生計とは言えないので、「共同住宅」となります。


「居宅・共同住宅」という種類は可能か?
賃貸住宅の一部に所有者の住居にして、その他の部分を賃貸住宅として運用する場合には「居宅・共同住宅」という種類で登記します。
これについては、根拠の文献は見つけられませんでしたが、実務経験上は「居宅・共同住宅」は可能であるということになります。
共同住宅は居宅の集合したものと考えればおかしな感じはしますけど、「居宅・共同住宅」として登記できるということです。


ビルトインガレージがある場合の種類は?
「居宅・車庫」にしなければ行けないかということです。
車庫部分が建物全体の床面積と比較して少ない。
また車庫部分は、居住の用で使っている場合は、全体を「居宅」とするということになります。
駐車場を貸していたり、タクシーなどの事業に使用ていると「居宅・車庫」の扱いになります。

別荘の種類です。
別荘は、居住に使うものは「居宅」として登記をします。
会社などの厚生施設は「保養所」として登記します。


住宅用家屋証明についても解説をしておきます。
個人が要件を満たした自分で住む住宅用の家屋を新築又は取得した場合に適用されます。
所有権の保存登記や抵当権設定登記などの登録免許税の税率の軽減措置が受けられます。
この軽減措置を受けるために住宅用家屋証明が必要になります。
個人が、新築した家屋の場合は新築後1年以内、
建築後使用されたことのない家屋(建売住宅・分譲マンション)又は建築後使用されたことのある家屋(中古住宅)の場合は取得後1年以内に登記を受けるものであること。

要件は次のとおりです。
新築又は取得した者が自己の居住の用に供する家屋であること。
住民票の住所を移すことが必要です。
家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
事務所、店舗等の併用住宅の場合は、床面積の90パーセントを超える部分が居宅であること。
家屋の建築後の年数が、木造及び軽量鉄骨造では建築後20年以内、
鉄筋コンクリート、鉄骨、鉄骨鉄筋コンクリート造等では建築後25年以内であること。
又、中古住宅の取得原因が売買又は競落であること。



私が行った建物の種類変更の事例を紹介します。
土地と中古建物の売買です。
建物は「診療所・居宅」として登記をされていて、
1階が歯科医院で、すでに廃業しているが、治療用の椅子、機材が残っている状況でした。
2階、3階は歯科医院のオーナーが居宅として利用していた状況でした。

このような場合は、売買代金の決済後に買主さんがリフォームをして実際に1階、2階、3階を居宅として利用してから、
「診療所・居宅」→「居宅」に変更するのが望ましいと思います。
実際にその流れで種類変更の登記をすることもあります。

このときは、売買代金の決済前に売り主の申請で、「診療所・居宅」→「居宅」に変更するという依頼でした。
現地の状況を見れば、歯科医院は廃業していることは分かるのですが、
ただ、歯科医院の看板はそのまま設置されいる状態で、治療機材なども、そのまま残っている状態でした。
売り主である依頼者に対しては、
「客観的に見て、住居として使用できる状態でないと居宅への種類変更はできません。」
「歯科医院の看板を外して、歯科医院の機材などはすべて撤去してください。それを確認してから申請します。」
ということで、状況を確認して、
上申書(歯科医院は廃業して、居宅として使用する旨の書面)を提出して種類変更の申請をしました。


以上、建物の種類「居宅」について説明をしました。

建物の種類の変更登記などが必要でしたら、土地家屋調査士にご相談ください。
2020.04.02 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、土地合筆登記についてお話します。
土地の登記の単位を筆といいます。
1筆、2筆、3筆と数えます。
合筆の登記は、数筆の土地を1筆に、合わせることを言います。



今回の動画を見ていただければ、合筆の登記の内容(合筆後の面積、合筆後の地番、申請できる人、添付書面、合筆できない土地)が分かりますので、最後までお付き合いください。


それでは合筆登記の5つのポイントをお話します

1つ目は、合筆後の面積

合筆の登記については測量は不要です。
合筆の登記については、地積測量図を提出するわけではないので、測量は必要はありません。

合筆後の地籍の計算は、地積測量図などの数値を使って、少数切り捨て前の数値を合算します。
なので単純に登記の面積を足し算すると計算が合わないということになります。


2つ目は、合筆後の地番
合筆後の地番は、一番若い地番になります。
例えば、「5番2」「6番」「7番」の地番を合筆した場合は、合筆後の地番は一番若い「5番2」となります。
しかし、特別な事情がある場合は、他の地番にすることも出来ます、
例えば、所有者の住所地や本籍地が「6番地」だと言うような場合は特別な事情と言えますので合筆後の地番を「6番」にすることも出来ます。



3つ目は、申請できる人
登記の名義人です。
共有の場合は共有者全員からの申請となります。
名義人が死亡している場合はその相続人全員から申請する必要があります。

申請人の住所がと登記と違う場合は、合筆の前提として、名義人の住所の変更の登記をする必要があります。




4つ目添付書面
委任状、実印の押印が必要です。
相続人から申請する場合は相続証明書
(相続人が死亡したことと申請人以外に相続人がいないことを証明する)
印鑑証明書の添付が必要です。
印鑑証明書は作成後3カ月以内で、登記の完了後に還付を受けることはできません。
登記済権利証または登記識別情報が必要です。



5つ目は、合筆できない土地

合筆できない土地についてです。
接続しない土地は、合筆出来ません。
1点のみで接している土地も合筆は出来ません。

地目が違う土地
地目が違う場合は、合筆は出来ません。
これは一筆の土地について2つ以上の地目を定めることが出来ないからです。
登記の地目が違う場合は、合筆をする前に、あらかじめ地目変更をしておく必要があります。
また、登記の地目が同じでも現況の地目が違う場合も合筆をすることは出来ません。

所有者の違う土地
(持分が違う場合も合筆できない)

所有権以外の権利の登記がある場合も合筆できません。
ただし抵当権、質権、先取特権で、登記原因、日付、登記の目的、受付番号すべてが同じ場合は合筆登記ができます。

所在が違う土地は合筆は出来ません。
3丁目と4丁目の土地は隣接していても合筆は出来ません。
大字とか字が違う土地も合筆出来ません。

東京にずっといる人に大字とか字とか言ってもわからない。
東京の住所は○丁目○番○号とういう住所なんです。
東京23区には大字とか字という所在はないんですよね。

私の事務所は、埼玉県川口市大字里字屋敷添という所在なんですけど、
東京の人に、埼玉県川口市だいじさとと言われたことがありました。


ここで振り返ります。

1つ目は、合筆後の面積
合筆の登記については測量は不要です。
合筆後の地籍の計算は、地積測量図などの数値を合算します。

2つ目は、合筆後の地番
合筆後の地番は、一番若い地番になります。
ただし、所有者の住所地や本籍地を考慮して違う地番にできることもあります。


3つ目は、申請できる人
登記の名義人また相続人です。
共有者また相続人全員からの申請となります。
申請人の住所がと登記と違う場合は、合筆の前提として、名義人の住所の変更の登記をする必要があります。

4つ目添付書面
委任状、実印の押印が必要です。
印鑑証明書は作成後3カ月以内で、登記の完了後に還付を受けることはできません。
登記済権利証または登記識別情報が必要です。



5つ目は、合筆できない土地

接続しない土地は、合筆出来ません。

地目が違う土地

所有者の違う土地
(持分が違う場合も合筆できない)

所有権以外の権利の登記がある場合も合筆できません。
ただし抵当権、質権、先取特権で、登記原因、日付、登記の目的、受付番号すべてが同じ場合は合筆登記ができます。

所在が違う土地は合筆は出来ません。
字が違う土地も合筆出来ません。



合筆の登記をすることで、スッキリとして、管理がしやすくなります。
申告等で登記事項証明書が必要なときも、たくさん取らなくて良いということになります。


合筆の登記をお考えであれば、土地家屋調査士までご連絡ください。


2020.03.31 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、一筆の土地をいくつかの筆に分ける土地分筆登記についてお話します。

今回の動画を見ていただければ、分筆登記の
内容(登録免許税、添付書面、地番について、申請人、一部地目変更分筆、確定測量、全筆求積)について解説します。
最後までご覧ください。



まずは土地分筆登記についてです。
不動産登記上の土地の単位を筆といいます。
1筆、2筆、3筆というように数えます。
この1筆の土地を数筆に分ける登記を土地分筆登記といいます。

道路になっている部分を宅地と分けたい。
例えば土地を相続して3人で分けることになった。
土地の一部分だけを売却したい。
このような場合に土地分筆登記が必要になります。


それでは土地分筆登記の7つのポイントを説明します。

1つ目は、登録免許税
分筆登記の申請には登録免許税が必要です。
分筆後の土地1筆について1000円です。
1筆→5筆に分筆する場合は5000円となります。


2つ目は、添付書類
委任状
申請人の住所が変更している場合は、住民票などの住所の変更を証明する書面
境界確認に関する書類
立会証明書、境界確認書、道路境界確認証明書などです。
相続人から申請する場合は相続証明書
(被相続人が死亡したことと申請人の他に相続人がいないことを証明する書類)
被相続人の12歳くらいまでさかのぼって戸籍を揃える必要があります。


3つ目は、地番の定め方
分筆をしたときに地番はどうなるのか?
「5番3」という地番のを3筆に分筆した場合は、
一筆は分筆元番で「5番3」になって、他は分割地と言って最終地番を追って地番を付けます。
5番の土地が5番8まで使われていれば、分割地は「5番9」「5番10」となります。
分筆元番「5番3」には、分筆以前の所有権や抵当権などの経緯も記載されます。
その土地の地歴がある程度わかるということもありますが、
差押、競売開始など負の要素も記載されるということになります。
私どもが地番をつけるときには、宅地になる部分には、なるべく負の要素が入らないように考えています。
差押など負の要素がある元番は、宅地にならないようにしたり、
4は(し)、9は(くるしみ)と言ったように、4とか9は一般に嫌われる数字なので、宅地部分にならないようにします。



4つ目は、申請できる人
分筆登記を申請できるのは、登記の名義人です。
共有名義の場合は共有者全員からの申請が必要です。
名義人が死亡している場合は、相続人全員から申請することになります。
共有者または相続人の一人でも、
連絡が取れない、行方不明、協力が得られない人がいると分筆登記ができないので注意が必要です。


5つ目は、一部地目変更、分筆
1筆のうちの一部が別の地目になったためにする登記です。
地目は1筆について一つの地目しか認められないため1筆のうちで別の地目になった場合は分筆が必要になります。
宅地の一部分が道路になったために、一部地目変更分筆をして道路部分と宅地部分に分ける登記が考えられます。
この場合には、法務局に報告する意味合いが強いので、
共有の場合は共有者の一人からでも申請できます。
また相続人の場合も相続人の1人から申請できます。



6つ目は、分筆の前提として確定測量が必要です。
土地分筆登記をするには、その筆のすべての境界が確認できている必要があります。
道路などの公共用地に接していれば、公共用地の管理者との境界立会をして、境界確認した証明も必要になります。
もし、隣の人と境界線の確認ができない場合は、原則分筆登記はできません。
境界を確定するまでの期間は、おおよそ4ヶ月程度はかかります。



7つ目は、分筆する全筆を求積、測量する必要があります。
分筆する場合は、分割する部分が1㎡でわずかな部分であったとしても、
その土地全部を測量して面積計算をする必要があります。
そのために、実際の面積と登記されている面積に違いがある場合は、
分筆をすると自動的に登記の面積は実測の面積に変更されます。
登記されている面積が300㎡で実測が400㎡の場合は、登記面積は分筆後の合計が400㎡になります。
そのため固定資産税は分筆後の面積で課税をされるようになりますので、この例で言うと+100㎡分固定資産税が多くなります。
分筆することで、固定資産税は実測値となりますので、ご承知ください。


それではポイントを整理します。

1つ目は、登録免許税
分筆後の土地1筆について1000円です。
5筆に分筆する場合は5000円となります。


2つ目は、添付書類
委任状
境界確認に関する書類
相続人から申請する場合は相続証明書


3つ目は、地番の定め方
一筆は分筆元番で「5番3」になって、他は分割地と言って最終地番を追って地番を付けます。
5番の土地が5番8まで使われていれば、分割地は「5番9」「5番10」となります。

4つ目は、申請できる人
分筆登記を申請できるのは、登記の名義人です。
共有名義の場合は共有者全員からの申請が必要です。
相続人全員から申請することになります。


5つ目は、一部地目変更、分筆
1筆のうちの一部が別の地目になったためにする登記です。
この場合には、法務局に報告する意味合いが強いので、
共有者、相続人の一人からでも申請できます。


6つ目は、分筆の前提として確定測量が必要です。
境界を確定するまでの期間は、おおよそ4ヶ月程度はかかります。


7つ目は、分筆する全筆を求積、測量する必要があります。
分筆をすると自動的に登記の面積は実測の面積に変更されます。
分筆することで、固定資産税は実測値となりますので、ご承知ください。


以上、土地の分筆の登記について説明をしました。

道路になっている部分を宅地と分けたい。
土地を相続して3人で分けることになった。
土地の一部分だけを売却したい。
このような場合に土地分筆登記が必要になります。


土地分筆登記が必要なときは、土地家屋調査士にご相談ください。
2020.03.30 Mon l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、建物を取壊した場合の登記、建物滅失登記についての話です。

今回の動画をご覧いただければ、建物滅失登記の内容(申請義務と罰則、申請の時期、抵当権があっても滅失登記できるのか、申請書に添付する書面、申請できる人)
がわかりますので、ぜひ最後までお付き合いください。


では、建物滅失登記についての5つのポイントです。

1つ目は、申請義務と法的な罰則
建物を取り壊した場合には、その登記名義人は1ヶ月以内に滅失登記を申請しなければいけません。
違反した場合は、10万円以下の過料という罰則規定もあります。


2つ目は、申請できる時期
解体の工事が始まって、壁とか屋根がなくなって、建物として機能しない状態で、
所有者に改修の意思がなければ建物滅失登記ができるということになります。

必ずしも、解体工事が完了して、現地が更地にならなければ申請できるというものではなくて、
解体工事中でも滅失登記は申請できます。


3つ目は、抵当権があっても滅失登記ができるか
滅失登記は、建物が滅失した事実を報告する登記です。
抵当権があったとしても、建物が滅失しているのであれば問題なく滅失登記をすることが出来ます。

その場合に滅失登記に、抵当権者の承諾書は添付する必要は必ずしもありません。
たまに抵当権者の承諾書が用意されていることがありますので、こちらとしてはあれば抵当権者の承諾書を添付するという程度です。

銀行さんによっては、抵当権の抹消登記が完了してから、滅失登記を申請する場合があります。
抵当権が付いたまま滅失登記をするのではなく、抵当権を抹消したという履歴を登記記録に残しておきたい意図があるのかと思います。



4つ目、添付書類です。
代理人から申請をする場合は、委任状を添付します。
また相続人から申請をする場合は、戸籍などの相続証明書が必要です。
この場合の相続証明書は被相続人が死亡したことと相続人の一人であることが証明できれば足ります。
登記記録の住所から変更している場合は、住民票など変更の証明書が必要です。

その他、建物の解体業者の実印を押印した建物滅失証明書と解体業者の印鑑証明書が必要です。

また、火災で消失した場合には、消防署の発行する罹災証明書というのが必要になります。

申請人の印鑑証明書は、申請を担保するために添付するのがベストですが、法律上の決まりはないので、印鑑証明書は必ずしも添付する必要はありません。



5つ目、滅失登記を申請または申し出ができる人です。
申請できるのは、建物の登記名義人、名義人が死亡している場合は、相続人から申請できます。
共有の場合は共有者の一人から、相続人の場合は相続人の内の一人から申請することが出来ます。

登記名義人から建物を買い受けている場合は、登記名義人の売渡証明書と印鑑証明書を添付すれば、
所有権移転登記が未了でも、買受人から申請できるとされています。

また建物敷地の土地所有者から申請できるかですが、土地所有者から滅失の申請は出来ませんが、
滅失登記の申し出をすることで、登記官の職権で滅失登記をすることをお願いすることは出来ます。
この場合は、通常の不動産登記法の申請行為とは違いますので、申請の期間は長くなります。


1つ目は、申請義務と法的な罰則
申請しないと10万円以下の過料です。

2つ目は、解体工事中でも申請できます。

3つ目は、抵当権があっても滅失登記ができます

4つ目、添付書類
委任状
住所が変更している場合は住民票など
相続している場合は戸籍謄本など
解体業者さんの証明書
です。

5つ目、滅失登記を申請また申し出ができる人です。
登記の名義人と相続人です。
例外的に建物を買い受けた人、土地所有者などです。



建物滅失登記をしないで放置していると、
銀行の融資を受けるときに指摘されたり、
土地を売却するときに滅失登記が必要になったり、
固定資産税が取り壊した建物に課税され続けるということが起こります。

建物を取り壊したけど、そのままになっているという場合は、土地家屋調査士にご相談ください。



2020.03.29 Sun l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の分筆をする場合は、平成16年の法律改正から、分筆後の土地の全部を測量して面積を計算することになっています。

その前までは、分筆後の一部については残地差し引きで計算をしていました。

実は、今でも極めて例外的ですが登記官がすべての土地の筆界を確認できてなおかつ「特別な事情がある場合」はこの残地差し引きで計算が認められることがあります。

今回は、この残地差し引き計算が認められる「特別な事情」とは、どのような場合かを解説します。
東京法務局管轄内の取り扱いですが、全国的にもこれに近い取り扱いになると思います。
動画を参考にその不動産の管轄地域の法務局の登記官と案件ごとに相談していただければと思います。


まずは、残地差し引き計算についてお話しします。
登記の面積が200㎡で、5番1と5番2に分筆する場合は、5番2を測量して面積を計算して150㎡とすると、5番1については、残地差し引き計算で200㎡-150㎡=50㎡と計算します。
これが、残地差し引き計算です。

では、残地差し引き計算ができる「特別な事情」に該当する場合のパターンを紹介します。

これらのパターンは、面積等が数量あるいは割合が明確に定められたものではありません。
あくまで個別の事例ごとに、管轄する法務局と相談が必要です。
その辺は、ご承知ください。

また、「特別な事情」に該当する場合であっても、理由もなく分筆後の土地の残地一筆を額縁状、カミソリ状のように分筆することを認めたものではありません。

また各パターンに該当すると思っても、あくまで案件ごとに、登記官と相談して調整を行う必要があります。
残地分筆は、まずほとんどのケースが認められないと思っていただいたほうがいいです。
私も、平成16年以降で、残地差し引き計算で分筆したケースは1回しかありません。
結構、ハードルが高いと思います。
残置差し引き計算の分筆は、かなりレアなケースですので、ご理解ください。

では、パターン1
広大な土地の僅かな部分を分筆する場合です。
不動産登記実務取扱準則72条2項を要約します。
「分筆の登記を申請する場合は、広大な土地のわずかな部分を分筆する場合などの特別な事情がある場合は、残地差し引き計算でも良い」

ただし、土地の境界を明らかにして、概測はする必要があります。

広大な土地のわずかな部分としか書いていないので極めて、数値的には曖昧です。

登記官によって判断に多少のばらつきはありそうです。
300㎡のうち1㎡くらいの分筆だと、感覚として厳しいのではないか、残地分筆は認められないのではと思います。
数値的なことは言えませんが、かなりハードルは高いと思ってください。


パターン2
地図、
座標値が記載された地積測量図、
国土調査法の地籍調査による地籍図、土地区画整理、土地改良等が行わえている
場合であって面積の誤差が不動産登記規則の誤差の限度内であるときには,残置差し引き計算ができる可能性がある。

一つずつ説明します。
まず地図です。
法務局には公図という地番を配列した図面があります。
その公図には、2つの種類があります。
地図と地図に準ずる図面です。
公図の分類という欄があって、その欄に「地図」又は「地図に準ずる図面」と書かれています。
単純に「地図」は精度が高くて、区画の形状等が現地と一致している図面
「地図に準ずる図面」は、精度は地図ほどは高くなくて、その土地の形状を記した概略図のような扱いです。
この地図が備えられていて面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

次に、座標値の記載のある地積測量図です。
法務局の地積測量図は、平成16年以降に作成された図面は、座標値が記載されるようになっています。
平成16年以前の地積測量図は、三斜法といって三角形をつくって求積している図面が多いです。
座標値の記載は任意ですから古い図面であれば、座標値はほとんど記載されていません。
しかし、地積測量図に座標値の記載があって、面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

そして、地籍調査による地籍図等です。
国土調査法、土地改良法、土地区画整理法などで測量している場合で、
面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができる可能性があります。

誤差の限度内というのは、
公図に精度区分が書いてある場合ににはその精度区分
書いてない場合には、精度区分表というのがあって、その精度区分で判断するということになります。
市街地地域であれば 甲2
村落農耕地域であれば 乙1
山林原野地域であれが 乙3
までということになります。

地図、座標が記載されている地積測量図、地籍調査の地籍図等の要件が合えば、
残地差し引き計算ができる場合があるということになります。



パターン3
公共事業の土地買収による分筆です。
道路買収などの公共事業に基づく分筆登記が大量に、提出された場合で、
面積の誤差が限度内であれば、残置差し引き計算ができます。


パターン4
境界確認に長期間が必要なとき

公有地に接する土地に接する公有地又は民有地との筆界について,
隣地の所有者、管理者から確認を得るのに長期間を要するときは,

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合に限り,
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。


パターン5
隣接の土地の所有者等が行方不明で筆界確認のための立会いを求めらない場合

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合で、
後日に行方不明であった隣接の土地の所有者等が現れても,確認した筆界の完全な根拠を説明できるときは
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。


パターン6
隣接の土地の所有者等が正当な理由なく境界確認のための立会いを拒否している場合です。

登記官が境界の確認が得られない境界を含む全ての土地の境界について明白に確認できる場合で、
後日に所有者が立会に応じたとしても,確認した筆界の完全な根拠を説明できるときは
残置差し引き計算の分筆ができる可能性があります。

このパターン6が唯一私の事務所で平成16年以降に、残置差し引きの分筆をしたパターンです。
区画整理を施工していて、区画整理の確定図の通りに境界標が設置してありました。
言わば、すべての境界が明白な状況でした。
当時いた私の補助者が、隣の人を怒らせてしまって、境界立会を拒否されてしまったという事例です。

私の判断で、法務局から立会通知を出してもらおうということで、全筆求積して分筆を申請しました。
私の方で境界立会していませんから、法務局から境界立会を求める通知が所有者さんに発送されます。
そして隣接の所有者さんが、法務局に怒鳴り込んでいくということが起こりました。

そして、法務局の登記官と相談して、残置差し引き計算で分筆しましょうという話になって、分筆登記をした。
これが、ゆいいつ私の事務所で残置差し引き計算で分筆した事例です。

以上振り返ります。

パターン1
広大な土地の僅かな部分を分筆する場合です。

パターン2
地図、座標値が記載さえた地積測量図、地籍調査による地籍図などがある場合であって面積の誤差が限度内であるとき。

パターン3
公共事業の土地買収による分筆です。

パターン4
境界確認に長期間が必要なとき

パターン5
隣接の土地の所有者等が行方不明で筆界確認のための立会いを求めらない場合

パターン6
隣接の土地の所有者等が正当な理由なく境界確認のための立会いを拒否している場合です。

いずれも、すべての境界が明白なときが条件になります。



以上、東京法務局管轄の残地差し引き計算で分筆できる場合の取り扱いを説明しました。

東京法務局管轄内の取り扱いですが、全国的にもこれに近い取り扱いになると思います。

結構、ハードルが高くて残置差し引き計算が認められないケースが多いと思いますけど、
動画を参考にその不動産の管轄地域の法務局と案件ごとに相談していただければと思います。


2020.03.28 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、「キャッチコピーの基本」という本を読んだので解説と私の事務所のキャッチコピーを交えながらお話します。

SNSのメールの送信、You Tubeのサムネイル、タイトル、コンテンツ作りに役に立つと思います。

ぜひ、最後までご覧ください。



この本、漫画なんです。私はビジネス書の漫画って好きなんです。
読みやすくて、面白くて、ハズレがないんです。
やはり、それなりに売れていて、評価の高い本しか漫画化しないので、買って失敗したということは有りません。

商品のネーミングやキャッチコピー、言わば言葉だけで、商品が数倍に売れたという事例はたくさんあります。

名前を変えただけで売上が数倍になった事例です。
「通勤快速」で売上15倍
「鼻セレブ」で売上10倍
「おーいお茶」6倍の40億円
言葉にはそれだけの力があるということです。

その「キャッチコピーの基本」を3つのポイントでお話します。

1つ目は、自分と関係があると思ってもらう
自分と関係があると思ってもらうためのポイント

・ターゲットを絞り込む
「性別」「職業」「居住地」などの属性でターゲットを絞り込むことで、相手は自分に呼びかけられていると感じます。
例えば「不動産の仕事をされている人に耳寄りの情報です。」といった感じでしょうか。

・受け取る側の立場になる
受け手が心の中で考えている本音を推理する。受け手が考えている本音のことをマーケティング用語でインサイトと言います。
例えば「となりとの境界線がハッキリしてないと、雨ドイやエアコンの室外機が敷地をはみ出してるんじゃないか?気になって仕方がない・・・気になりだしたら切りがないですよね。」といった感じでしょうか?

・ニュースを知らせる
人はなぜかニュースが好き!
良く言えば好奇心が強い、悪く言えばただの新しいもの好きということになります。
ニュース性感じるワードです。

「初」「新」を入れる。
「年月日」「曜日」「時刻」を入れる。
「ついに」「とうとう」「いよいよ」を入れる。
「話題」「注目」「〇〇で紹介された」
「発表」「宣言」「速報」
「特別に」「今なら」「これで最後」

こんな言葉で、人はニュース性を感じて、その情報に飛びついてきます。
まあ確かに、週刊誌、広告宣伝、テレビの番組はこう言ったたぐいのワードのオンパレードです。

「日本初!インターネットを中心に依頼を受ける土地家屋調査士事務所」
「毎週火曜日・木曜日の18時にYou Tube配信!」
できるか不安ですが・・・。


2つ目は、「言い切る」と「考えさせる」
まずは「言い切る」

・短く言い切る
結果にコミットする(ライザップ)
バイトするならタウンワーク
ビール冷えてます。
言いたい要素を圧縮して短く言い切る。それだけで受け手に刺さる言葉になり記憶に残る。
「境界入れます!」こんなんでどうでしょう。

・予言して言い切る
占いの需要が多いのは、不確かな未来を予言してくれるから
人間は、他人に自身を持って断言されるとつい信じてしまう。
こんなのどうでしょう。
「境界を入れれば今の悩みはなくなります。」

・命令して言い切る
命令されると反発するのが一般的だが、一方で命令されることに喜びを感じる心理もあるようです。競争が激しくてスルーされる可能性が高い商品には、あえて命令形で相手を刺激します。
「心配するなら測量しろよ!」こんな感じでしょうか。

・宣言して言い切る
他人の宣言であっても人はなぜか気になる。そこにニュース性と力強さを感じるからです。
「測量は、高いなりの価値はあります」こんな感じでどうでしょう。

次に「考えさせる」
・問いかける
人間は何か問いかけられると自然と答えを探してしまうという習性がある。
その習性を利用してキャッチコピーをつくる。
こんな感じです。
「自分の土地の境界線の位置はわかりますか?」

・親身に語りかける
「はいはい」「そうそう」「なんで分かるの?」などと答えてしまうような親身な問いかけをされるとその相手に心を許してしやすくなる。
「今抱えている心配事を次の世代に引き継ぎたくないですよね」

・二者択一をせまる
二者択一をせまられるとそのどちらかを選ばないといけない気持ちになる。
「ブロック塀は、境界線の中心?それとも内積みですか」
「境界線の心配事をそのままにするか?解決するか?」


3つ目は、語呂を良くする。
まずは語呂を良くする
・対句法
フレーズを並べることでリズムが良くなり、お互いのフレーズが際立って印象に残る。
「帯に短し、タスキに長し」「注意一秒、怪我一生」
「事件は会議室で起きてるんじゃない現場で起きてるんだ」
なんていうのが挙げられます。
こんなのはどうでしょうか。
「不安一生、測量3ヶ月」
「悔いを残さずに杭を残すために」

・3つ重ねる
3つ重ねることでテンポと語呂が良くなって心に刺さります。
「うまい、はやい、安い」「清く、正しく、美しく」などが挙げられます。

「杉山事務所の測量は、うまい。おそい。ちょっと高い」
こんなんでどうでしょう。

・ダジャレを使う
ダジャレはハマると大きなパワーを発揮します。
「でっかいどう、北海道」などが有名です。

こんなのはどうでしょう
「迷ってないで測量事務所を即利用」

・対義結合
違う意味や矛盾する言葉をくっつけて言葉の化学反応を起こす。
「うれしい悲鳴」「負けるが勝ち」「急がば回れ」
あとは
「こども店長」「駅前留学」などが挙げられます。


以上、「キャッチコピーの基本」の解説と杉山土地家屋調査士事務所のキャッチコピーを交えてお話してきました。

それでは、まとめます。

1つ目は、自分と関係があると思ってもらう
・ターゲットを絞り込む
例えば「不動産の仕事をされている人に耳寄りの情報です。」といった感じでしょうか。

・受け取る側の立場になる
例えば「となりとの境界線がハッキリしてないと、雨ドイやエアコンの室外機が敷地をはみ出してるんじゃないか?気になって仕方がない・・・気になりだしたら切りがないですよね。」といった感じでしょうか?

・ニュースを知らせる
「日本初!インターネットを中心に依頼を受ける土地家屋調査士事務所」
「毎週火曜日・木曜日の18時にYou Tube配信!」

2つ目は、「言い切る」と「考えさせる」
まずは「言い切る」
・短く言い切る
「境界入れます!」
・予言して言い切る
「境界を入れれば今の悩みはなくなります。」
・命令して言い切る
「心配するなら測量しろよ!」
・宣言して言い切る
「測量は、高いなりの価値はあります」

次に「考えさせる」
・問いかける
「自分の土地の境界線の位置はわかりますか?」
・親身に語りかける
「今抱えている心配事を次の世代に引き継ぎたくないですよね」
・二者択一をせまる
「ブロック塀は、境界線の中心?それとも内積みですか」
「境界線の心配事をそのままにするか?解決するか?」


3つ目は、語呂を良くする。
まずは語呂を良くする
・対句法
「不安一生、測量3ヶ月」
「悔いを残さずに杭を残すために」
・3つ重ねる
「杉山事務所の測量は、うまい。おそい。ちょっと高い」
・ダジャレを使う
「迷ってないで測量事務所を即利用」
・対義結合
「うれしい悲鳴」「負けるが勝ち」「急がば回れ」
「こども店長」「駅前留学」などが挙げられます。
2020.03.24 Tue l 最近読んだ本 l コメント (0) トラックバック (0) l top
リーマンショック級またそれ以上ではないかという不況が来ました。
今回は、今から11年前のリーマンショックで、私がどん底に落ちてから首の皮一枚で復活した話です。

今の状況に似ていて、参考になると思いますので、最後までお付き合いください。



当時は、私の事務所には所員が3人いて、私と4人で年間4500万円くらいの仕事をしていました。
土地家屋調査士の事務所としては、かなり優秀な成績だったと思います。

そのうち売上のうち3分の1くらいは、中堅の不動産業者さん宅地の分譲事業の仕事でした。
その不動産業者さんはテレビコマーシャルもしているような業者さんで、その分譲事業の埼玉県全域と東京の一部の地域の業務を私の事務所で行っていました。

その状態でのリーマンショックでした。

あっという間に、仕事が減っていって、その中堅の不動産業者さんは宅地分譲事業から撤退ということになりました。
その分譲事業のチームに10人くらい人がいたんですけど、ほぼ毎週、誰か一人が退職するという状況になりました。

ほぼ毎週、私のところに電話がかかってきて「今回、退職することになりました・・・」って感じなんです。
一人減り、二人減りという感じで、あっという間に分譲事業部は一人になりました。

その一人も残務整理をしているだけという状況です。

各住宅展示場に、モデルハウスも沢山あったんですけど、ほぼすべて撤退です。

そして、売上の3分の1あった、その不動産業者さんの売上はゼロというこになりました。

当然、その不動産業者さんだけではなくて、他の売上も下がってますので、最終的には4500万円あった売り上げが1700万円にまで落ち込みました。

同業の土地家屋調査士はダンピング競争になりました。

私は、ダンピング競争には参加しませんでしたが、それでも他との価格差も大きくなり、お客様に指摘されると多少は値下げをせざるを得ませんでした。

そして、売上額がへり、単価も減るという往復ビンタ状態でした。

社員さんが1人退職しましたが、2名が残っており、与える仕事がない状態でした。
雇用調整という手段を使うことにしました。
社員さんの休みを増やして、国から助成金をもらい、休んだ分は給与をカットして、休んだ国からの助成金を休業手当として、支給するという方法です。

世の中的には解雇をするのは、悪である。
経営は厳しくても、社員を雇い続けろという風潮でした。

今、思うとこの雇用調整という判断は完全に失敗だったと思ってます。

雇用調整を使っても、助成金には上限が有り削減できる経費は僅かでした。
お金はどんどん減っていって私は毎日イライラしている状態です。
そして社員さんは、やる仕事がなくて、覇気がなくなっていく状態でした。

この時期は、事務所が死んだ時間でした。
今でも、解雇という厳しい決断をするべきであったと思います。

このような状態になると、今までにない変なことをやるようになります。
調査費用を節約して、調査不足からミスを犯してしまう。
前なら断っていたような依頼を受けて、後で支払いのトラブルになったりする。

焦る気持ちから、前ならなかったミスやトラブルを連発してしまう。


私は、日々の営業周りと、交流会やセミナーに積極的に参加しました。

ほとんど結果は出ませんでした。
でも、いつか必ず結果に結び付くと信じて、ひたすら人と会い続けました。

4年後くらいから、徐々に売り上げが回復して来ました。

そして、信じていた通りに、苦しかった時期に営業活動をした人から徐々に仕事がいただけるようになりました。
もちろん今でも、その営業活動をしたお客様とお取引は続けております。

そして現在に至るという状況です。


ここからリーマンショックで学んだこと、気付きと、思索を3つにまとめます。

1つ目、出来た時間を有効に使う
すぐには結果が出なくても、必ず成果が出ると信じて続ける
リーマンショックの時には、飛び込み営業、交流会やセミナーに参加してひたすら人に会うということを続けてきました。
まったく結果が出ませんでした。その時は本当に情けなかったです。
でも景気の回復と同時に結果が出るようになりました。
「前に交流会で名刺交換をした〇〇です。仕事をお願いしたい・・・」なんて電話がかかってくるようになりました。
本当にありがたかったです。

リーマンショックのときは、まだ対面の営業が大事だったと思います。
ただこれからの時代は、対面ではなくインターネット戦略が重要になると思います。
You Tube、LINE@、ランディングページを使った集客をするのが効果的と思います。


2つ目、時には勇気を持ってリストラという厳しい決断をする
リーマンショックのとき、自分自身リストラは悪だという意識が強かったのと、正直、リストラする勇気が有りませんでした。
その結果、仕事のない中、社員さんに給料を払い続けて泥沼化していったという事実があります。

今の時代は、社員さんは一生同じ会社で働き続ける時代ではなく、ステップアップのために会社を利用する時代だと思います。
社員さんを雇う経営者側も、一生社員の面倒を見るということではなく、時にはリストラという厳しい選択をしても良いと思います。


3つ目、すべてのことは自分の成長であり生成発展のために起きている

リーマンショック前には、完全に売上は戻りませんでしたが、
しかし変化は起こりました。

お客様の新陳代謝が起こりました。
リーマンショックのときに、ダンピング競争の中で報酬額を下げなかったことで、
金額を重視するお客様が離れていきました。

しかし金額ではなく、品質を重視するお客様に残っていただいて、
売上は下がったけど運営的には大分楽になりました。

以上、まとめました。
大不況の中では、

1つ目、出来た時間を有効に使う

2つ目、時には勇気を持ってリストラという厳しい決断をする

3つ目、すべてのことは自分の成長であり生成発展のために起きている

2020.03.20 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、市街化区域内の農地の地目変更についての話です。

前に、農地の地目変更について、話したんですけど、市街化区域の場合と市街化区域以外の話を一緒にしたので、話がごちゃごちゃして分かりずらかったと思います。

今回は、市街化区域に限定してスッキリと話していきます。


まずは、市街化区域についての説明をします。

日本国土に、都市計画区域が定められて、その都市計画区域内に、市街化区域、市街化調整区域が定められてます。
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域とする。
市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域です。

どちらにも定められていない地域については非線引き区域と言われています。

この市街化区域内の農地については、農地を農地以外の地目に転用する場合は、許可ではなく届出で足りるとされています。

ではそもそも、農地法の許可とは何かというと
農地法の許可というのは、3条、4条、5条の三種類の許可があります。

まず3条は、農地を農地のまま所有権の移転、賃借権などの設定です。
これは農地を農地以外に転用するわけではないので、市街化区域でも農地法3条の許可が必要です。
農地法3条については届け出という制度は有りません。

次に4条です。
これは、農地を農地以外の用途に転用する許可です。
この場合は、市街化区域の場合は許可ではなく届け出で足りるとされています。

そして5条です。
これは、農地を農地以外の用途に転用して、
なおかつ所有権の移転、賃借権などの設定をする場合の許可です。
この場合も、市街化区域の場合は許可ではなく届け出で足りるとされています。

農地法の許可については、厳しい許可の条件に合わなければ許可を受けることも出来ません。
また、許可申請の添付書面も多くて厳格に審査されます。
審査の期間も2カ月から3カ月程度は、かかります。

それに対して、市街化区域の許可ではなく届出は、添付書面も少なくて審査も1週間から2週間と短くてすみます。

いくつかの注意事項だけ押さえておけば、届出は問題なく受理されます。

では、市街化区域内で、田や畑の農地の地目変更の依頼があった場合の注意事項です。

まずは、過去に農地法の許可、届け出がされているか確認をしておきます。
市区町村の農業委員会で確認をすることが出来ます。
土地の登記情報でも、ある程度はわかります。
登記情報の「甲区」を見て、相続以外の原因で所有権移転登記がされていれば、
その時期に農地法の手続きがされていることになります。

市区町村によっては、届出受理済み証明書を交付してもらえることもあります。
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類です。

農地の賃借人(小作人)がいるかどうかです。
農地の賃貸借契約がされている場合は、賃貸借契約を解除の手続きをする必要があります。
農業委員会に問い合わせをすれば、農地の賃借人(小作人)がいるかわかりますので、最初の調査の段階で確認をしておく必要があります。


生産緑地の指定は受けているか
生産緑地の指定を受けている土地で地目変更を依頼されることは、ないと思います。
また現地には生産緑地の看板が建ててありますので、生産緑地であることはわかります。
市街化区域の農地で500㎡以上の農地である場合は、生産緑地の指定を受けている可能性があるとういことは、頭に入れておいたほうが良いと思います。
生産緑地の指定を受けている場合は解除が必要です。
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。


ここで、問題になるのは、登記の地目が「畑」で現地が駐車場など違う目的で使用されている。
その土地を地主AさんがB宅地分譲業者に売却する場合にどう手続きをするかです。

2つのパターンでどう違うのかを説明します。

パターン1です。
地主Aさんが駐車場にする目的で農地法4条の届出をします。
その後に登記の地目を畑→雑種地に変更します。
ここで農地法からは離れます。
そして地主Aさん→B宅地分譲業者に所有権を移転する。
そして、宅地造成工事が進んだ状況で雑種地→宅地に地目変更をします。
これが1パターンです。

次に、パターン2です。
地主A→B宅地分譲業者に移転と宅地分譲を目的に所有権移転を目的に農地法5条の届け出をします。
そして地主Aさん→B宅地分譲業者に所有権を移転する。
そして、宅地造成工事が進んだ状況で畑→宅地に地目変更をします。
これが2パターンです。

このパターン1も2も、
最終的に、所有権が地主Aさん→B宅地分譲業者に移転する。
地目が宅地に変更されるという結果は同じです。

地域によって違いがあるかもしれませんが、
土地の面積が500㎡または1000㎡を超える開発行為の場合は、
4条の場合は都市計画法の開発許可が不要なのに対して、
5条届け出をする場合には、開発の許可証の添付を求められます。

この開発許可証の添付が、手続きではネックになります。
なので、面積が開発許可の要件を超える場合は、
先に4条の届出をして地目変更をしておくことで、開発の許可証の添付を逃れることができます。

今回のケースで言うとパターン1だと開発許可証の添付が不要なのに対して、
パターン2だと農地法5条の届け出をする際に開発許可証の添付が必要になります。

パターン1でネックになるのは、現実に利用状況が変わっていないと地目変更は出来ないということです。
地目変更登記をするには、現地の写真の提出が必要です。
また地目変更登記を申請すると法務局が現地を確認します。
なので現実に地目が変わっていないと、地目変更はできません。

結局パターン1の場合は、地目変更登記をしなければ、4条届け出なので
B宅地分譲業者に所有権移転はできません。

ここで振り返ります。

農地法の許可というのは、3条、4条、5条の三種類の許可があります。
3条は、農地を農地のまま所有権移転等をする。
4条は、農地を農地以外に転用する
5条は、農地の転用と所有権移転等をする3条、4条のミックスです。

農地の地目変更の依頼を受けた場合の調査事項は
過去に農地法の手続きをしているかどうか
農地の賃貸借契約があるか
500㎡以上の場合は生産緑地の指定を受けているか

都市計画法の開発許可ですが、
4条の場合は開発許可証が添付不要の場合もありますが、5条の場合は開発許可証の添付が必要になることがあります。
詳しくは地域の農業委員会に確認が必要です。

以上、市街化区域の農地の地目変更についてお話をしてきました。

参考にしていただければ幸いです。

2020.03.15 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
いよいよ日経平均が2万円を割れて不景気に入ったのではないかと思います。
前回、リーマンショックを経験した人からすると、
リーマンからおおよそ10年経ってるし、10年周期の景気の波が来たなという感じだと思います。

ただ、事務所を開業して初めて不景気を経験する人はかなり面食らうと思います。

今回は、私の土地家屋調査士事務所が不況の中で、どのように運営をしていくのかをお話します。

土地家屋調査士事務所に限らず、小さな会社を運営する人には、関係あると思いますので、最後までお付き合いください。



不景気の中で行うことを3つのポイントをお話します。

1つ目は、インターネット戦略です。
前回のリーマンショックのときは、ブログを書くくらいでネット戦略はやりませんでした。
交流会などに参加して、名刺を配るということを行ってました。

ただこれからは、映画からテレビに移ったように、テレビからインターネット動画へと視聴者が移っていくことで、対面の営業ではなくネット戦略がすごく有効になると思います。

不景気の最大のメリットは時間ができるということです。
この出来た時間で、youtubeの投稿を大量にする。
LINE@とランディングページをこれから作ります。

そして、インターネットからの業務受託を受けられるようにする。
You TubeからLINE@に登録してもらって、ランディングページで業務を受託するという流れを作ります。



2つ目は、自分磨きです。

所属している倫理法人会の活動であったり、
セミナー出席と読書でインプットして、SNSでアウトプットする。
体を動かして体力の増強です。

そして、お金のかからない副業を始めるのも良いと思います。
これからは、仕事をいくつも掛け持ちする時代になります。
そのために、自分ができることを増やしておくことが重要だと思います。



3つ目は、今まではの人手不足から、一転して人あまりの時代に突入します。

前回のリーマンショックのときには、リストラはしなかったんです。
自分自身カッコつけてたのと、リストラする勇気がなかったということです。

結局は、赤字を続けながら数年間、営業することになりました。
今、考えればあのときに、勇気を出してリストラしておけば、危機的な経営難に陥ることもなかったと思います。

よく言われるのが、不況のときにリストラしてしまうと、景気回復したときに技術者がいなくて対応できない。という話があります。

前回のリーマンショックのときは、景気が回復したときには、結局は、社員が退職して助けにはなりませんでした。

一度は、人員の整理をして、回復してから考えるということで良いと思います。


また、人口の減少で長期的にはマーケットが縮小していきます。
またAI化で、業務は大幅に効率化されて、少ない人員での業務が可能になります。

これからは、事務所を大きくしていくのではなく、少人数で利益を出す方向に進んでいきます。

今は、リストラ人員整理を行うのが妥当であると思います。

松下幸之助は、社員を大切にしていて
「一人も解雇したらあかん」と言った美談もありますが、今は時代が違います。

ときには厳しい判断も必要だと思います。

特に、今は変化の激しい時代です。
その中でも、変化することを嫌う社員さんがいます。
仕事のやり方を変えるのが、面倒くさいとかやることが増えると思うんでしょうけど、変化する事務所にとっては、そういう人はほんと邪魔なんですよね。
もちろん説得はするんですけど、それでも変わらない人は、さよならと言うのが良いと思います。

今は、夫婦ふたりで事務所を運営していますので、リストラは関係ありませんが、
予定していた新規採用は、当面ストップします。

あとは、不況になると値下げ合戦が始まります。
そこで、どうするかですが、一度下げた報酬額は簡単には戻せません。
一部のお客様は、ダンピングした他の業者に流れるかもしれません。
でも、価格よりも品質を重視してくれるお客様は必ず残りますし、金額よりも品質重視してくれるお客様の新規獲得して、新陳代謝を図ります。
最終的には、値下げしないほうが成功します。
自分を信じてここは値下げをしないという判断が良いと思います。


ここで振り返ります。

不景気の中での対応です。
1つ目は、インターネット戦略です。
時代の流れを考えると、営業は対面ではなく、ネット戦略が有効です。

2つ目は、自分磨きです。
これを機会に、知識のインプットとアウトプット
運動で体力の強化をします。

3つ目は、人手不足から一転して人あまり時代へになります。
これから人口減少によるマーケットの縮小、
AI化による効率化を考えると景気回復しても、再び人手不足になることは考えにくいのではないかと思います。

不況になると値下げ合戦が始まります。
一度下げた報酬はかんたんには戻せません。
値下げをしないほうが最後には成功します。

今は、次にジャンプするためにかがんでいる時期です。
種まきの時期です。

今の時間の使い方が、将来の飛躍になると思います。


今日の話が参考になれば幸いです。
2020.03.12 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今回は、建築確認の設計図面の敷地面積と土地の登記記録に記載されている面積が違う。
どのような理由が考えられるかという話です。

建築の設計をする際には、建ぺい率や、容積率、斜線制限を計算するのに敷地の測量をしています。

ただし、この建物設計のための測量は、隣地との境界線について所有者と確認して測量している場合もありますが、
多くはブロック塀や既存杭などを測量していて隣地との確認していないことも多いです。
建築設計の測量は、いわゆる確定測量をしている場合もあるし、していない場合もあります。


そして、建築敷地の設定は、自分の所有地のうちの中で設定されていて必ずしも、隣地の境界(筆界)と一致しているとは限りません。

それでは、建築の設計図面の敷地面積と登記されている面積が違うパターンをお話します。



その理由は、2つ考えられます。

1つ目は、建築確認申請をしたときの敷地設定と登記されている土地が違う。
建築の敷地を設定する際に、土地の筆界と敷地と違う範囲で敷地が設定されている。
例えば奥に自宅を建てて、手前に将来に子供の家やアパートの建築で使用したいという考えがある場合には、
二重に建築敷地を設定しないので、その分を開けて全部を建築敷地として設定するわけではありません。

また、計画する建物に対して、土地が大きすぎの場合には、土地の全部を敷地設定することはしません。
建築確認済証の記載は、「○番の一部」と記載されています。



2つ目は、土地について、分筆や地積更正の登記をしていないため実際の面積と登記の面積が違う

登記記録の一番最初に、表題部と書かれている欄があります。
その欄に、「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」と記載されている場合は、何年前かということもありますが、測量をしているので、実測の面積と登記の面積が大幅に違うことは少ないです。

また、法務局の地積測量図を確認する必要があります。
昭和の時代の地積測量図だと誤差が大きいこともありますが、最近の測量図であれば信憑性は高いと思います。

また、平成16年以前の地積測量図の場合は、分筆をするときに、もと筆については、測量をしないで残地差し引き計算をしていること一般的です。

差し引き計算をしている場合は、地積測量図があっても面積が合いません。


過去に測量した経緯がない場合は、相当昔(古くは明治時代)に行われた測量結果の面積が登記されています。
そのため現在の測量結果である建築計画の敷地の面積と相違すると考えられます。

設計図に書かれている建築敷地の面積と登記されている面積が違うのは、この二つが考えられます。

参考にしていただければ、幸いです。

2020.03.08 Sun l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top

平成4年以降に、1万ヘクタール以上の土地が生産緑地に指定されました。

そのうち8割りの生産緑地が、30年の期限を2022年に迎えるということで、都市にある農地が不動産市場に放出されて不動産価格が下がるんじゃないかと言われています。

今回は、生産緑地の2022年問題についての話しです。

最後まで見ていただければこの2022年問題が分かりますのでお付き合いください。



もともとは、バブル経済のときに都市部の地価が高すぎるということが問題になりました。
その原因の一つとして、都市部の農地が、税制で優遇されている。
そのために、実際には農業をしていない偽装農地が多いことがありました。
その対策として、都市農地の宅地並みの課税がされるようになります。
そして、宅地並み課税の回避措置として生産緑地制度ができました。

生産緑地制度は、都市部の市街化区域で500㎡以上の土地については、30年間、営農することを条件に税制上の優遇を受けられるというものです。

生産緑地に指定がされると、本人が死亡するかケガ等で営農することが出来なくなる。
ということがない限りは、30年間は生産緑地を解除することは出来ません。
その30年の期限が2022年に切れるので、2022年以降に不動産価格が下がるんじゃないかと言われています。

ただし、法律の整備がされて2022年に生産緑地の解除が多くならないように対策もされています。

2022年に、生産緑地の期限を迎える土地の所有者は、次の3つのうちのいずれかを選択することになります。

一つ目は、生産緑地の解除をする。
二つ目は、生産緑地の継続をする。
三つ目は、特定生産緑地の指定を受ける

この中から、選択することになります。

一つ目は、生産緑地の解除をする。
生産緑地の解除をすると買取り申し出の手続きとなります。
現実的には、買取り申し出をしても、市区町村が買取りをすることは皆無ですから、

所有者が宅地や駐車場などに転用したり売却をすることになります。



二つ目は、生産緑地の継続をする。

生産緑地の期限を迎えてもすぐに解除するのではなく、継続をするという選択することもできます。

メリットとしては、いつでも生産緑地を解除できるということです。
ただし、固定資産税は今までのような安い金額ではなく農地を続けても、
宅地の3分の1は支払わなくてはならないということになります。



三つ目は、特定生産緑地の指定を受ける
2017年に生産緑地法が改正されました。

30年間、生産緑地を継続した農地については特定生産緑地の指定を受けることもできます。
10年間、特定生産緑地の指定を受けて10年後に、継続か解除かを判断することになります。
特定生産緑地の指定を受けている期間は、今までの生産緑地と同じように税制の優遇を受けることができます。

今までは生産緑地の指定は、500㎡以上なければ指定できませんでした。
市区町村の条例を定めれば、300㎡以上であっても生産緑地の指定ができるとされました。

生産緑地は貸すことが出来ませんでしたが、市民農園など人に貸しての農業経営が可能になりました。

2022年に生産緑地の沢山の解除が、されて、不動産が放出されて不動産価格が下がると言われています。
その対策として、生産緑地を残すように法改正もされています。

2022年以降に、不動産価格が暴落するという人もいるし、
不動産価格にはそれほど影響がないという人もいます。

実際のところは、2022年以降にならないと分かりません。

ただし、不動産関連の仕事をする上では、内容をわかっている必要があります。

2020.03.03 Tue l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top

土地家屋調査士の仕事の一つとして、宅地の分譲計画を立てるということがあります。

宅地の分譲業者さんの要望を聴いて、プランを立てるのですが、これが土地家屋調査士のセンスが要求される部分になります。

今回は、宅地分譲のセンスこのセンスの部分をできる限り言語化して3つのポイントをお伝えします。

書籍とかセミナーではなかなか学べない部分ですので、ぜひ最後までお付き合いください。



1つ目は、路地状敷地です。
路地状敷地は、四角い整形地に比べると売れにくいですし、金額も安くなるので出来るだけ路地状敷地を作らないように区画割りを計画します。
工務店さんだと建物の間取りを重視するので、間口の狭い四角い土地よりも路地状でも幅のとれる土地を好む傾向はありますが、やはり四角い土地のほうが価値が高いと思います。


とは言え、全体の形状からまったく路地状をつくらなかいことも出来ないので、3区画できるところを出来るだけ2区画にするとか、そんなふうに考えて計画します。

そして路地状の部分は、単なる通路ではなく、車の駐車スペースとして考えます。
一般的な大きさの車で、最低でも幅2.5m、長さが5.0m以上は必要です。
実際に、駐車をしてみれば分かりますが、幅2.5mはかなり狭いです。
駐車した状態で、両サイドのドアを同時には開けません。
小さめの車を選ぶとか、路地状の幅の広い土地にすることが必要になります。

路地状の部分を鍵状にするというパターンもあります。
このパターンだと隣の区画の幅が確保しやすくなります。

全面の道路の幅員が狭いと車を入れるのが大変なんで、1.0m✕1.0mくらいの隅切りをつくるとか、路地状の幅を広めにとるとかの配慮が必要だと思います。

また、路地状の場合は、幅と長さで制限を受けることもあるので、注意が必要です。
ちなみに埼玉県条例の場合は、
10m未満で幅2.0mとなります。
10m以上15m未満で長さは、幅2.5m
15m以上20m未満で幅3.0mということになります。
長さが20m以上あるときは幅4.0m以上になります。
この基準に満たない場合は、用途が専用住宅に限られます。
建ぺい率、容積率は路地状部分を含めない正味宅地だけで計算することになります。




2つ目は、宅地の幅と面積

まずは地区計画がある場合や開発許可を受ける場合などに宅地の最低面積の制限がある場合はその最低面積を確認する必要があります。

また、住宅ローンを組むときにも最低の敷地面積というのが金融機関にあります。
通常は50㎡だと思いますが、地域差があると思いますので、1宅地が極端に狭くなるときは確認する必要があります。

標準的な宅地の面積は100㎡ですが、その地価と分譲業者さんの考えによって区割りの面積が変わります。
地価の高い都心部では、1宅地が50㎡~70㎡くらいの単位となります。
坪単価60万円くらいの標準的な地域であれば、80㎡~120㎡くらいの分譲になりますし、
地価の安い地域ですと1宅地が130㎡以上という区割りになります。

またその分譲業者さんの客層が、若い人向けの住宅であれば1宅地が小さくなります。
所得層の高い人向けの住宅であれば1宅地の面積が大きくなります。


つぎに宅地の幅です。
1宅地が100㎡くらいの分譲であれば、幅が7.5mくらいあれば、理想的な間取りの家が作れると思います。
とはいえ、計画すると幅7.5mを確保するというのは、結構難しいと思います。
実際には6.7mあれば、建物の幅5.45mをとっても外壁から50cm以上は確保できる計算となりますのでいいのかなと思います。

幅5.0mくらいの分譲地もあるので、幅が狭くなる場合は分譲業者さんと相談して区割りするということになります。


3つ目は、方位に気を配る

日当たりを確保するために、できるだけ南側に空間をつくるように区割りする。
つぎに東側に空間を作って、朝日が入るようにする。
そして西側も可能であれば空間を確保する。

日当たりを確保するために、
南側→東側→西側の優先順位で空間をつくる。
そして北側は、空間を作らずに詰めるということになります。

なので、宅地割を計画するときには、北側のラインに直角に区画すると南側のラインには直角とか平行とかこだわらくて良いと思います。

また路地状敷地をつくる場合にも、この方位を意識して日当たりを考慮して計画します。
ただし路地状部分の長さも影響しますので、必ず南、東、西の優先順位にはならず、北側に路地状をつくるということもあります。

以上、

1つ目は、路地状敷地です。
できるだけ路地状敷地は少なくする
カースペースとして活用することを考える

2つ目は、宅地の幅と面積
地区計画や開発許可などで最低面積の規定があるか確認する。
標準の1宅地の面積は100㎡ですが、その地域の価格帯と分譲業者さんの客層を考える

3つ目は、方位に気を配る
南側を開ける
つぎに東側、西側に空間をつくる
北側に建物を寄せられるように設計する
宅地の幅は7.5m以上が理想ですが6.7m以上あればいいと思います。

あとは、宅地分譲にあたって、ゴミ置き場であったり、位置指定道路、開発道路が必要になることがあります。

ゴミ置き場は、行政に面積と間口と奥行き形状に関する規制があるかは確認します。
最近では、ゴミ置き場にボックスを置くことが多いので、ボックスのサイズは分譲業者に確認しておきます。

分譲に際して、位置指定道路、開発道路をつくる場合には、行政に隅切りや幅員を確認しておきます。

分譲計画については、先に道路の位置を決めてしまうんです。
宅地から先に考えていくとわけが分からなくなってしまうんで、道路位置を決めてから宅地割をします。

以上、宅地の分譲計画についてお話してきました。

おそらく、実際に数多く計画をしないと分からないと思います。

今日お話したことを意識して計画をしていただければ幸いです。

2020.03.01 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
一時期にたくさん報道がされた所有者不明の土地の問題です。

62万筆の地籍調査をしたところ、登記の記録からその所有者を特定できない土地が20.3%(12万5千筆)の所有者を特定することができなかった。

20%ですから日本全体の九州一個分が所有者不明である。
2040年には、北海道一個分の土地が所有者不明になると話題になりました。

今回は、この所有者不明土地の問題を解決するために、法律の整備が行われました。
また改正される予定のものもあります。
今回、その紹介をします。



東日本大震災のときに、高台に住宅を移転させるのに、国が山林の買収を進めようとしたが、所有者が不明の土地が多くて苦慮したということがありました。

それに始まって所有者不明土地について、法律の整備が行われて本格的な対策が行われております。


平成28年の地積調査で、所有者に登記された住所に通知を出したところ通知が届かずに戻ってきた。
先程言ったように、20.3%が登記記録だけでは、所有者の所在が特定出来なかった。

これを持って九州1個分の土地が、所有者不明の土地であると報道されました。

その後、住所の移転など追跡の調査しても、全体の0.41%は、所有者が不明であったということです。

最終的には0.41%とは言っても所有者不明のままでは、道路の拡幅などの公共事業も進まないということになります。

では所有者不明の土地の対策についてお話しします。

「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」が施行されました。
表題部所有者不明の土地とは、登記記録に所有者の住所氏名が正常に記録されていない土地です。
具体的には、次の3つの例です。
1, 住所の記載がない土地
氏名のみが記載されていて住所の記載がない

2, 字持地
「大字○○」とだけ記載されている。字が所有している土地

3, 記名共有地
「○○他何名」などの記載がされている。共有者が誰だか分からない。

全体の1%200万筆が、このような変則型登記の所有者不明土地と言われています。

このような土地について、登記官に所有者の探索に必要な調査権限が与えられる。
所有者不明の土地について、新たな「財産管理制度」裁判所が選任した管理者による管理を創設する。



つぎは、所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法です。
所有者不明土地について反対する権利者がなく、建物がない場合は、利用できる仕組みを構築しています。
地域の福利増進事業であれば、所有者不明土地を利用して事業を行うことができます。
公園や直売所(購買施設)などがあげられます。
権利者が出てこない場合、異議がない場合は期間の延長も可能です。


法務局の登記官が、長期間相続登記などがされていない土地について、「長期相続登記など未了土地」である旨を登記に記録することできるようになりました。


国土調査法です。
所有者不明の土地等について、筆界特定制度を活用し、法務局と連携して筆界を特定する。
今まで国土調査で境界が確認できない土地は点線で「確認未了」と記載されていました。
それが筆界特定制度で特定できるということになりました。

不動産登記法です。
令和2年11月改正の試案です。まだ決定ではありません。

相続の登記が義務化されます。
これまでは、資産価値が低い土地は相続登記がされずに放置されるということがありました。義務化されることで、相続登記未了の土地が減るのでなないかと期待します。

登記名義人の住所、氏名の変更の登記についても義務化されるようです。
っていうか、住所を移転したり、婚姻で氏名が変わった場合に、市区町村とデータとリンクして自動的に登記記録が変更されるようにならないでしょうか。
でも行政は縦割りなんでそこまでは、難しいんでしょう。

相続以外の所有権移転登記も義務化されます。

外国に住所を有する外国人の登記名義人は、日本国内の連絡先を登記することができる。


民法の改正です。
これも令和2年11月施行の試案です。

共有の場合には、共有者が選任する管理者も設けることができる。

裁判所が共有物の管理者を選任する。
所有者不明土地等については第三者の申立、そのほか共有者の申立で裁判所が管理者を選任する。

隣地使用権の見直しです。
境界の調査又は境界を確定するための測量で隣地に対して使用の承諾を求めることができるとされています。


遺産分割の期間制限が設けられます。
遺産分割の申立のないまま、仮に10年経過したときは、具体的な相続分を主張できないとされてます。
長期的に相続登記がされない土地を作らいという趣旨です。

土地所有権の放棄が認められます。
放棄された土地は国庫に帰属します。
放棄できるのは個人のみか法人を含むかまだわかりません。
共有の場合は、共有者全員で放棄しないかぎり放棄できない方向です。


以上、所有者不明土地に関する法律改正また民法、不動産登記法の改正試案についてお話をしました。


最後にまとめです。

「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」が施行されました。
登記官に所有者の探索に必要な調査権限が与えられる。

所有者不明土地の利用の円滑化に関する特別措置法です。
地域の福利増進事業であれば、所有者不明土地を利用して事業を行うことができます。

国土調査法です。
所有者不明の土地等について、筆界特定制度を活用し、法務局と連携して筆界を特定する。


不動産登記法です。
令和2年11月改正の試案です。まだ決定ではありません。

相続の登記が義務化されます。
登記名義人の住所、氏名の変更の登記についても義務化されるようです。
相続以外の所有権移転登記も義務化されます。
外国に住所を有する外国人の登記名義人は、日本国内の連絡先を登記することができる。


民法の改正です。
これも令和2年11月施行の試案です。
共有の場合には、共有者が選任する管理者も設けることができる。

裁判所が共有物の管理者を選任する。
所有者不明土地等については第三者の申立、そのほか共有者の申立で裁判所が管理者を選任する。

隣地使用権の見直しです。
境界の調査又は境界を確定するための測量で隣地に対して使用の承諾を求めることができるとされています。

遺産分割の期間制限が設けられます。

土地所有権の放棄が認められます。


以上、所有者不明土地についてのお話でした。
参考にしていただけると幸いです。

2020.02.28 Fri l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top