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ここのところ民法を始めとする法律改正のラッシュです。?
私の仕事である土地家屋調査士の法律、土地家屋調査士法も改正がされました。

今回は、この土地家屋調査士法の改正の要点をお話します。

法改正は、大きく分けて3つの項目に区分できます。


1つ目は、土地家屋調査士の使命に関する規定です。
「土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もって国民生活の安定と向上を資することを使命とする。」
「筆界を明らかにする業務の専門家」という文言が加わりました。
「国民生活の安定と向上に資する」という使命が加わり、この資格の社会に与える重要さを感じます。


2つ目は、一人法人が可能になったことです。
これまでは、土地家屋調査士の法人化は、2名以上の土地家屋調査士の登録が必要でした。
改正後は、一人の土地家屋調査士でも、事務所の法人化が可能になりました。

土地家屋調査士事務所の法人化する人が少なく、規定を緩和して法人化をすすめる意図があるようです。


3つ目は、懲戒に関する規定の見直しです。
まず処分権者が、法務局又は地方法務局の長だったのが、法務大臣になります。
人によっては、土地家屋調査士の資格の地位が格上げされたという人もいるようです。
ただし、法務大臣の権限は、法務局又は地方法務局の長に委任できるという規定もあり現実的には、今までの通り、法務局又は地方法務局の長が懲戒処分をすることになるようです。
ただし、処分の事案は一度は国に集まるため、これまでのように、同じような違反でも地域によって、懲戒処分の重さに違いがあったのが、全国的に統一されるのではないかと言われています。

戒告の処分のときも聴聞を行わなければならない。とされました。
戒告というのは厳重注意のようなもので、今までは業務停止や禁止に比べて、軽い処分ということで、聴聞の場を設けられなかった。
改正によって、戒告処分でも弁明の機会を与えられるようになった。ということです。
これはインターネット社会で、情報があっという間に拡散される世の中で、戒告といえども処分される調査士にとっては社会的な信用を失いダメージが大きいことを配慮したのではという意見があります。

除斥規定が設けられました。
懲戒処分の事由があってから7年を経過したときは、その調査士、調査士法人に対して処分をすることができないとされました。
土地家屋調査士の法令違反があっても、その違反から7年経過すれば懲戒処分をされることはないということです。
ただし、調査士法の懲戒処分は逃れても、被害を受けたものから損害賠償の請求はなくなりません。

以上、まとめます。

1つ目は、土地家屋調査士の使命の規定
2つ目は、土地家屋調査士一人でも法人化が可能になりました。
3つ目は、懲戒処分の規定の見直しです。
処分権者が法務大臣になりました。
戒告処分でも聴聞の機会が与えられます。
7年間の除斥規定ができました。

今回の改正で、社会への役割の土地家屋調査士に対する期待を感じます。

しっかりと、自覚して日々の業務に取り組んでいきたいと思います。




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2020.02.18 Tue l 法律 l コメント (0) トラックバック (0) l top
夫婦の関係でイライラする事はないですか?

妻はいつも、小言ばかり。
話が長いんだよ。
もう、わかったよ。

そんなイライラが消えるゼロを起点に考える方法をお話します。



これは私が勉強している倫理法人会という団体で教えられていることです。
物事は、すべてゼロを起点に進んでいってマイナスはないのです。
今の奥さんと初めて出会ったときがゼロです。そうそれが起点です。

そして、初めて話す。デートに誘う。付き合うことになる。
この時点で、ゼロからスタートをして100点ですよね。

ドキドキしてプロポーズ。両親に会う。そして結婚。
スタートをしてこの時点で1000点くらいでしょうか。

毎日の家事。自分の子供を妊娠。そして出産。
この時点で1億点くらいでしょうか。

そして自分の子供を育ててくれる。
これで10億点超えです。

そう考えれば、妻に嫌なことを言われてマイナス300点としても、今までの点数に比べれば微小です。

10億点から300点引いても、9億9千700点です。
大したことは有りません。

ほとんどの人は、起点が動いちゃうんです。
今、ゼロ点と考えてしまうと何かあるとマイナスになってしまいます。
今は、ゼロ点ではなくて10億店です。

先日も、「あなたは夜寝れていいね。わたしゃ寝不足だよ。」なんて妻に嫌味を言われて、
「こっちだって仕事が忙しくて大変なんだよ。お気楽でいいよね。だいたいお前、要領が悪いんだよ」って言いそうになったけど、いかん10億点だと思いとどまりました。

自分の健康も、家族の関係も、事業もすべては夫婦の関係にかかっています。

イライラした時は、ゼロから起算して今10億点なんだと思えば、イライラもスーっと消えてなくなります。

ゼロを起点に考える。
ぜひお試しください。

たまにはこうした人生の考え方、生き方についての話もしてみようと思います。

2020.02.17 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top

土地の売買をする場合には、登記に記録されている面積で計算して売買をするいわゆる公簿売買。
測量をして実測の面積で売買をする実測売買があります。

今回は、公簿売買と実測売買で何が違うのかという話をします。

実測売買の場合は、売買契約の段階では、公簿の面積で売買代金を計算して、代金決済までに測量を完了させて実測の面積との差額を清算するのが一般的です。


あらかじめ登記をされた公簿面積と実測面積との差がありそうか想定できれば、公簿売買にするか実測売買にするか判断しやすくなります。

登記の記録と地積測量図を確認をすればある程度、判断できます。
登記記録の表題部の原因及びその日付を見れば測量した経緯を確認することができます。

「区画整理による還地処分」あるいは「国土調査による成果」という記載があれば、測量をしていることが分かります。
その場合には、市区町村などで図面を入手したほうが良いと思います。

法務局の地積測量図を確認することも大切です。
地積測量図があるかないかは、登記記録の表題部、「原因及びその日付」の欄を見ればおおよそ分かります。

「③錯誤」と書かれていると地積の更正登記をしているので地積測量図がある可能性が高くなります。

「○番から分筆」「③○番○、○番○に分筆」と書かれていれば分筆登記をしているので地積測量図がある可能性が高いです。

また、昭和45年より以前に地積更正また分筆登記をされている場合は地積測量図が保管されてないこともあります。
古すぎると図面がない場合もあります。

また地積更正登記がされていても単なる誤記の修正だと地積測量図がないこともあります。

平成16年以前に分筆登記は、残地差し引き計算で面積を計算していることが多いです。
分筆する土地のうち一筆は、求積しないで差し引き計算をします。

残地差し引き計算の場合は、登記と実測で面積の差がありますので注意が必要です。

平成16年に法律が改正されて分筆登記をするときは全筆求積するように変わりました。


他にも、国有地の売り払いなどの土地表題登記や公図の訂正でも地積測量図がある場合があります。
地積更正や分筆登記をしていなくても、地積測量図があるかチェックしておいてもいいと思います。


地積測量図があっても、昭和の時代の古い測量図だと現代の実測と合わないこともあります。

また地積測量図がなくても、建築の設計図面であったり、仮測量の図面、過去に測量した図面があれば、ある程度面積を判断する資料にはなります。

中には、現地で自分で巻き尺であたって、測定する人もいます。
四角形であれば、縦✕横で、ある程度の面積を把握してから、公簿売買にするのか実測売買にするのか判断する人もいるようです。

まあ買主さんからすれば、面積が増える場合には公簿売買を希望して減る場合には、実測売買を希望する。
売主さんからすれば、面積が増える場合は実測売買、減る場合は公簿売買なんてことも考えられます。


まあ測量をして実測で売買するのが、売主さんも買主さんも安心してフェアに取引ができると思います。


また、よく聞かれる質問で測量の費用は売主と買主でどちらが負担するのかと聞かれることがあります。

これは、多くの場合は、売り主が測量の費用を負担しているようです。

ただし、費用負担についても誰が支払うか決まりがあるわけではありません。
買い主さんのほうで測量費用の負担をする場合としては、購入意識が強くて測量費用は払うから、どうしても売ってほしいとか、売主さんで測量の費用を負担する経済力がないという場合が考えられます。

心理としては、売り主さんは、できるだけ費用を負担したくない。
測量はやりたくないというところだと思います。

一方、買い主さんは、これから土地を取得する訳ですから、きちんと測量をして後々、問題にならないようにしてほしいという希望があります。

越境物があれば、確認してほしい。
用途地域の境があればそれも測量してほしいということになります。

買い主さんが、ハウスメーカーの場合は実測売買にすることが多いです。
購入後に分筆を前提していることが多いのと後で、隣地と境界確認ができなくて、確定測量ができないリスクを避けるためだと思われます。

安心して取引をするのであれば、公簿売買ではなく実測売買をおすすめいたします。


以上、公簿売買と実測売買についてお話をしてきました。


ここでまとめさせていただきます。

その土地の面積が登記簿(公簿)と一致しているとは限りません。
公簿と実測がある程度一致しているかは、登記簿や地積測量図などの資料を確認しましょう。

求積していて新しい地積測量図があれば信憑性があると言えます。
国土調査や区画整理をしている場合も登記の面積は信憑性があります。

測量をして実測売買をしたほうがあとあとトラブルがなくて安心だと思います。

測量費は売主さんが払うことが多いですが、特にどちらが支払うという決まりは有りません。

購入意欲が高い場合は、買主さんが費用負担することもあります。

ハウスメーカーなど業者さんが買主になる場合は、ほとんど実測売買になります。
2020.02.15 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日の川口市倫理法人会のモーニングセミナーは、
株式会社コマーム 小松君恵氏の講話でした。

埼玉県内で子育てサービス事業を提供されています。



ベビーシッター、産前産後ケア、保育士の派遣などを事業として展開しています。
少子化で、子育てサービスを縮小する風潮もありますが、
現実には、共働きの家庭が増えて子育てサービス事業が不足しています。

時代とともに子育ての環境が変わってきました。
もっと子育ての現状を知ってほしい。
子育てに関心を持つ社会にしたい。


それが、こころ ま~るく むすぶ【コマーム】の役割と仰ってました。
2020.02.15 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
建物を新築したときの登記手続きは、建物表題登記と所有権保存の登記というのがあります。

銀行の融資を受けずに建物を建築されたお客様には、建物の表題登記、所有権の保存登記をするかしないかということを選択することになります。

ちなみに融資を受けて抵当権を設定する場合には必ず表題登記、保存登記はすることになります。

今回は、その建物の表題登記と所有権の保存登記は、どのような登記なのか?
それぞれ登記する必要があるのか?
登記した場合のメリット、デメリットについてお話しします。

興味のある方は、最後までご覧ください。



まず登記記録の構成から話します。
構成は、3部構成です。

表題部、甲区、乙区です。

必ず、表題部→甲区→乙区の順番で開設されます。

表題部がないのに、先に甲区または乙区が開設されることは原則ありません。

表題部というのは、表紙のようなもので、不動産の表示に関することが登記されます。
新築された建物の所在、種類、構造、床面積、所有者の住所、氏名が記載されます。

建物の表題登記をするとこの表題部が開設されます。

次に、甲区は、所有権に関することが記載されます。
所有権保存登記をすると、この甲区に所有者の住所と氏名、受付年月日、受付番号、登記の目的として「所有権保存」と記載されます。

保存登記が完了すると登記識別情報といって、12桁の英数字を組み合わせたパスワードが交付されます。
昔で言う登記済権利証書がこれにあたります。

そして、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する事項が登記されます。

繰り返しますが、
表題部は、表紙のようなものでその不動産を特定するための表示に関する事項建物の現況が記載されます。

甲区には、所有権に関することが記載されます。

乙区には、抵当権などの所有権以外の権利に関することが記載されます。

登記記録が作られる順番は必ず、表題部→甲区→乙区の順番です。

なので、銀行で借り入れをする場合は、乙区の抵当権設定登記をするので、
必ず表題部をつくる建物表題登記と甲区をつくる所有権保存登記をすることになります。




建物の表題登記は、始めて登記記録がされる登記でこの登記をすると、表題部の登記記録が開設されます。
表題部には、建物の所在、種類、構造、床面積、新築の年月日、所有者の
住所氏名が登記されます。
この建物の表題登記の手続きでは、登記識別情報は、交付されません。
法的に申請義務は、一応あります。
建物の新築後、1ヶ月以内に申請をしないと10万円以下の過料に処される罰則があります。
申請書に添付する書面は、
個人の場合は住民票、建築確認済証、工事した人の証明書・印鑑証明書、検査済証、工事請負契約書などが上げられます。
建物の表題登記は、土地家屋調査士が代理して行う業務です。


所有権の保存登記は、建物の表題登記がされたあとに、登記記録の甲区に記録がされます。
所有権者の住所、氏名、受付年月日、受付番号、登記の目的として「所有権保存」と記載されます。
保存登記をすると、登記識別情報が交付されます。
保存登記には、法的に申請義務はありません。
申請書に添付する書面は、
個人の場合は住民票、
住宅の場合は住宅用家屋証明書この書面は市区町村の役所で取得できます。

所有権の保存登記は、土地家屋調査士ではなく、司法書士が代理して行う業務です。

所有権保存登記の添付書面が簡易で、実印の押印、印鑑証明書の添付が不要であるために、所有者本人以外が申請して登記識別情報を取得するリスクを指摘する人もいます。



建物表題登記と所有権の保存登記は、同時には出来ません。
表題登記が終わったら、保存登記という流れになります。

借地の場合は、建物の登記をすることによって第三者の対抗要件があるとされています。
地主AさんがBさんに所有権を譲渡した場合は、登記がないと借地権をBさんに対抗できません。
この対抗要件は、建物表題登記で足りるとされていて、所有権保存登記までは必要ないとされています。

固定資産税は、登記をすると課税する市区町村の担当課に通知をするので必ず課税されます。
登記をしない場合でも、課税の担当課は独自で調査するので原則は課税されます。
ただし、まれに課税が漏れることもあるようです。

銀行の融資を受けない場合には、建物の表題登記、所有権の保存登記は、やることもあるし、やらないケースもあります。

今日の話を参考に、登記をするか、それともしないのか、ご判断いただければと思います。


2020.02.13 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top

私の事務所も2001年に開業しているんですけど、
もともと技術職で、営業のことであったり、お金のことも全くわからずに独立したので、最初は失敗の連続でした。

開業当初は、何回も催促してやっと支払いをしてもらったり、文句をつけられて約束した金額を支払ってもらえなかったり、
まったく払ってもらえず裁判をするということが有りました。

開業当初は、恐ろしいことに業務委託契約書をかわさずに100万円以上の業務を行っていました。
今では、有りえませんが開業当時は、本当に世間知らずで、常識はずれのことを平気でやってました。

でも、この8年間は実は未収金がゼロで、回収に対するトラブルはまったくないんです。

じゃあ、その時と今何が違うのか、どうやって未収金をゼロにしたのかという話をします。

もちろん、未収金がゼロになったのは世の中が良くなって支払いを滞らせる悪い人が少なくなったこともあります。
また、ここ数年景気が良いということもあります。
でも、支払いのトラブルになるたびにルールの改善を繰り返ししてきた歴史があります。

3つの事例を紹介しながら、どのようなことに気を付けながら業務を行ってきたかを話します。



1つ目は、怪しい不動産業者からの依頼でした。
その不動産業者は、数年前に私と名刺交換をしたと言っていたが、こちらはまったく記憶がなかった。
その不動産会社に行ってみると、賃貸の事務所で、仕事をしている活気は感じられなかった。
一応、ホームページはあった。
リーマンショックで、仕事が少なかったこともあって、怪しいとは思ったものの測量の依頼を受けることにしました。
業務委託契約書を交わし、必要書類の授受を行い測量の業務も滞りなく終わらせることができた。
請求をしても、一向に支払われない。
催促すると、「少し待ってほしい。どこどこのお金が入ったら」と始まってしまう。



すかさず、裁判所に支払い督促の手続きをする。これは慣れたものです。
この手続きをして、裁判所から手紙が行くと堪忍して支払う人が多い。
30万円以下の債権なら、この支払い督促の手続きが便利です。

ただ異議を述べられたりすると、訴訟の手続きになるので厄介です。
このときは、相手方が「支払いします」という回答を裁判所に対してしていました。
この回答でも、次の手続きは訴訟になります。
金額が少額のため弁護士にも頼めず、自分で調べて、書類を作成して訴訟の手続きをしました。
訴訟の手続きは、すごく簡単でした。
こんなんで良いのって、拍子抜けをしました。
出廷の日に相手は、出廷せず、判決が確定しました。

ここまで来て、私の無知を露呈することになってしまう。

判決が確定しても、相手の預金口座や所有不動産などが分からなければ、差押えのしようがないんですよね。

この事例の教訓としては、相手の取引銀行など資産状況をトラブルになる前に探りを入れておくということです。

相手方に毎日電話をしましたが、電話に出ることは有りませんでした。
会社の代表取締役の住所は、駐車場になっていて、それ以上は調べられませんでした。

完全にやられたとう言う感じです。


2つ目は、お弁当の会社
知人の若い工務店の創業者、元不良で勢いのあるタイプ。
そんな知人の紹介で、お弁当家さんの自社所有地を売却することになり、測量の業務を依頼された。

苦労した仕事であったが、無事に完了させて、請求書を添えて納品した。

その会社は、月に一回支払いの日があって、そこに業者が並んで、集金する。
集金する業者が、事務所から階段を通り、会社の出入り口付近まで並ぶ。
今どき、こんな会社があるのかと驚いたが、私もその列の最後尾に並んだ。
私の順番になるとなんと、私の支払いが用意されていないというのだ。
事務の担当者に問いただすが拉致が開かない。

翌日から、会社に毎日のように電話をしたが、社長には取り次いでもらえない。
しつこく何度も電話をしていると、「次回の集金日に必ず払います。」という回答であった。

翌月も、支払いがなく、弁護士に依頼して内容証明郵便を送付するが、無視をされる。

私も、この時点でものすごく忙しくてこの件に関わってはいられなくなってしまったので、請求については諦めることにしました。

このお弁当の会社なんですけど、いろんなところに不払いを繰り返していて、すごく評判が悪かったんです。

このお弁当屋さんは、間もなく倒産しました。

その会社の社長、専務といった経営陣がチンピラのような風貌、従業員に活気がない、社内が汚れている清掃されていない。
など今から思えば、危険なサインが沢山出ていたと思います。

ここでの教訓は、初めて取引する会社は、インターネットまた近隣の人の情報をリサーチする。
また経営陣の人物像、社内の雰囲気をよく観察する。

紹介者がいると断りづらいというのがありますが、なにか異常さを感じたら、報酬の半分くらいは着手金としていただくとか、業務をお断りするということがいい思います。


3つ目は、税理士から紹介された地主

この事件が開業からもっともひどい事案です。

何度も取引をしている司法書士さんから税理士を紹介されました。
そしてその税理士から都内の駅近くの2000㎡ほどの土地を所有し、マンションを5棟ほど経営している地主さんを紹介される。

税理士から提供された資料は、20年くらい前のブック式の建物登記簿謄本が一通だけ。
これでマンションの建物区分登記と分筆の登記を依頼された。

一般の方ならまだ分かるんですけど、士業や不動産関連の仕事をしている人で
仕事を依頼や相談をしてくるのに、20年前の登記簿謄本1通とか、あまりにお粗末な資料を提示してくる人は、この人、大丈夫かなと疑ったほうが良いと思います。

このときは、開業当初でそういうこともわからなかったので、
弊所で必要な資料を調査して、見積書を作成した。
すぐには返事が来なかったが、業務を行うことになった。

そのマンションは、空室が多く、手入れもされていない。建築確認も受けていない。
登記記録を見ると聞いたことのない会社の抵当権がたくさんついている。

この時点で、怪しさ満載である。
今なら危険な空気を察知しているところだが、開業したてで経験も浅くそこまで考える余裕はなかった。

隣地で1件、昔からの遺恨があり、境界確認が難航したが無事に業務を完了することができた。

紹介した税理士に報告し、成果品を納品して請求をしようとしたが、
なんとその税理士が「あなたが確定した境界線を依頼人は承知していない。依頼人の意思に反して境界を決めたので請求をさせない」と言い出した。

もちろん依頼人も同席して境界確認をしているし依頼人に十分説明をして、同意しているのは間違いない。

これは大変なことになったと思いました。
こちらはすぐに弁護士に依頼をして「費用の支払いの訴訟」を提起することにした。

訴訟になると、なんとこの地主と税理士は結託して事実無根の内容を陳述したのです。
「そもそも測量など依頼していない」
「境界立会の際に杉山調査士に境界は違うと主張した。にもかかわらず杉山調査士は依頼人の話を無視して境界を決めた」

もちろん、全く事実とは違うことだ。
こうした言った言わないに持ち込んだり、
証明できない事実の争いに持ち込むのを「寝技に持ち込む」というらしい。

こうして裁判は、長期戦に持ち込まれることになる。
私も日常の業務に追われて、裁判に時間をかけることはできなくなっていた。

相手方はいくらでも時間があるので、「たっぷり時間をつかって寝技を仕掛けてくる」という展開になってしまった。
こういう展開に慣れているようにも感じた。

仕方なく、報酬の請求を大幅に減額して和解することにしました。

結果的には、弁護士の報酬を支払って30万円くらいしかお金が残らなかった(^_^;)
ということになりました。

この地主さんは数年後に経済破綻したらしい。


この事例で学んだことは、
裁判では、正義が勝つのではなく時間をかけられる人が勝つのである。

そして、とにかく記録がものを言う。
業務委託契約書は必ず取り交す。
業務委託契約を取り交すまでは、業務を開始しない。
打ち合わせや境界立会などは録音するかメモなど記録は残し置く




最後にまとめます。

初めての依頼者は、報酬がいくらでもすべて業務委託契約は必ず取り交す。
何度か取引をしているお客様でも10万円以上の仕事は必ず業務委託契約書を交わす。

私の事務所では業務委託契約書を取り交すまでは業務を着手しません。

初めての取引先は、インターネットや近隣の情報収集をする。

裁判では、記録や証拠がものを言う。
口頭だけのやり取りは避ける。録音、メール、faxで証拠を残す。

裁判で勝っても、差し押さえるものがなければ回収できない。
ヤバイ人は取引口座、資産状況も探りを入れておく。

裁判では正義が強いのではなく、時間がある人が強いのである。
忙しい人は、泣き寝入りするしかないことを肝に命じる。

着手金、中間金をもらって、リスクを軽減させる。
あやいいときには、依頼を断る。


土地家屋調査士法で、「正当な理由なく依頼を拒んではならない。」
もちろん、正当な理由があれば依頼を断れます。
でも、本当のことを言えないときもあります。
「あなたに誠実さを感じない」とか「反社会勢力の方のように見える」とか「お金が払えなさそうな感じがする」

みたいに本当のことを言えないときには、

嘘はマズいですが
「業務の繁忙で新たな依頼が受けられない」
「忙しすぎて気力がない」
「体調不良」など

相手を怒らせない正当な依頼拒否の事由を探しましょう。

開業の予定の方、回収に苦労している人は参考にしていただければと思います。
2020.02.08 Sat l その他 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日のモーニングセミナーは、埼玉県倫理法人会 小池博会長の講話でした。

ある年、夏の暑い日が続き、お米の出来が悪い。
自身が経営する農家物直売所の倉庫には、売れないお米が積み上がりました。

そんなときに倫理指導を受けて、「扱っている商品に感謝、すべてに感謝しなさい。」と指導を受けたそうです。

今までは、「条件付きの感謝」をしていた。
売れる社員には感謝する。目標未達の社員には感謝の心を持てなかった。

商品の由来を調べてお米に感謝、出荷していただく農家に感謝、社員さんに感謝
自らの心が変わったときに、不思議とお米の在庫がなくなったといいます。

今でも「笑顔の起床、感謝の就寝」の実践を続けていると仰ってました。

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2020.02.08 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、住宅の分譲などで必要な位置指定道路についての話です。
都道府県の条例などで、定めていることが多くて、その地域によってルールが微妙に違います。
ただ微妙には違いますが、大筋はどこの地域でも同じです。

今回の話しで、大筋を理解していただいて、細かいところは、その地域の行政で確認するという使い方をして下さい。

それでは位置指定道路の話をします。



位置指定道路は、建築基準法の規定で定められた道路で条文でいうと42条1項5号です。

役所の人は専門用語を普通に使いますので、5号と言ったら位置指定道路と理解していただければと思います。

位置指定道路の手続きには、3つの種類があります。

新規指定、指定変更、指定取消しです。

1つ目は、位置指定道路の新規の指定です。
都市計画法の開発許可にかからないような、宅地分譲などの場合です。
地域によって違いますが、1000㎡以上あるいは500㎡以上の開発行為の場合は、今回の位置指定ではなくて、都市計画法の開発許可が必要となります。

また、既存の通路はあるけど、建築基準法上の道路ではない場合は、新規で位置指定道路の申請をします。


2つ目は、位置指定道路の指定変更です。
既存の位置指定道路の延長をしたり、一部廃止したり、幅員を変更する手続きです。


3つ目は、位置指定道路の指定取消しです。
位置指定道路の全部を廃止する場合です。
既存の位置指定道路の中に、建築したり、位置指定道路を敷地として活用したいときに廃止の手続きをします。

この3つの共通として、位置指定道路に隣接する建物が、新設、変更、廃止をすることによって、既存不適格になるような位置指定道路の許可は受けることが出来ません。
既存不適格になるのは、既存の建物が道路斜線制限にかかる場合、建ぺい率、容積率がオーバーする場合、既存建物が接道しなくなる場合が考えられます。


続いて、位置指定道路の形状の話です。

形状については、その地域で、それぞれルールが違うと思います。
ちなみに埼玉県の場合の話をします。
参考にしていただいて、詳細については各行政に確認していただきたいと思います。
幅員は4.0メートル以上で、隅切りは両隅切りの場合は、2.0メートルの2等辺です。
事情によって、片側にしか隅切りを作れない場合は、3.0メートルの2等辺です。
行政によって、片側のみの隅切りを認めない場合もあります。
接続する道路に、歩道や水路があってその幅が2メートル以上の場合は、隅切りがいらないこともあります。 
隅切りは、道路の角度によっては不要

25センチ以上の幅で、未利用地を設けることで位置指定に接していないようにする場合もあります。
位置指定道路の終端は、行政によって、角度を90°にしないと認めない場合があります。
もともと位置指定道路の筆界が別れている場合は注意が必要です。


袋小路の場合は、位置指定道路の延長が35メートルを越える場合は、回転広場が必要です。
ただし、幅員が6メートル以上の場合は、回転広場は不要です。

位置指定道路については、本申請までに分筆登記が必要です。

位置指定道路の申請に必要な承諾の範囲です。
位置指定道路の土地については、所有権者、抵当権者などの権利者の承諾が必要です。
また、位置指定道路に隣接する土地、建物の所有者の承諾も必要です。
承諾については、実印で印鑑証明書を添付する場合、または認印でいい場合もありますので、各行政へご確認ください。

位置指定道路の申請手続きと同時に、関連する担当各課との協議も同時に進めて行きます。
担当各課は、下水道、上水道、道路工事施工承認申請、東京電力、NTT、ごみ集積所の設置などが上げられます。

道路工事施工承認申請は、土地家屋調査士が行う場合が多いと思いますが、
上水道、下水道は、その工事業者さん
東京電力、NTT、ごみ集積所は不動産業者さんが協議することもありますので、誰が協議をするのか明確にしておく必要があります。

東京電力、NTTは、既存の電柱を移動したり、新設したり、NTTと東京電力の電柱を共同で使ったりという協議をします。
原則は、位置指定道路内には、電柱を設置することはできません。
宅地内に設置することになります。

道路工事施工承認申請の話をすると
施工承認は、位置指定道路と公道の接続部分についての工事です。
乗り入れ口の側溝を強度の強いものにしたり、暗渠にしたり、蓋をグレーチングという網の蓋にしたり、
集水桝を設置する協議が必要です。

最後にまとめます。


位置指定道路は建築基準法42条1項5号の道路です。
手続きには、新規指定、指定変更、指定取消しがあります。
幅員、隅切り、延長の規定が各地域であります。
袋小路の場合は延長が35m以上の場合は、回転広場が必要な場合もあります。
25センチ幅の未利用地をつくることで、位置指定道路に未接続にして承諾を不要にしたり、既存建物の不適格を避けることができる場合があります。
承諾が必要な範囲は、位置指定道路の所有者、抵当権者など、道路隣接の土地、建物所有者です。
位置指定道路の申請にあたり、関係各課の協議も必要です。
上下水道、ごみ集積所、NTT東京電力の電柱の協議、道路工事施工承認が必要です。
位置指定道路内に電柱は新設できないのが基本です。


以上、位置指定道路についてお話をして来ましたが、今日の話をしました。
今日の話を参考にしていただいて、各行政と詳細の話をつめていただければと思います。


2020.02.02 Sun l 許認可 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地家屋調査士の仕事は何かとお願いすることが多いんです。

「測量するのに敷地に入らせてください。」
「境界線のご確認をお願いします。」
「境界の確認ができましたら署名と捺印をお願いします。」

他にも、たくさんのお願いをしながら業務を行っています。

今日は、私が行っているお願いが通る確率が2倍になる方法、BYAF法 バットユーアーフリーをご紹介します。

最後にこの言葉を付け加えます。BYAFバットユーアーフリー、しかし最後の選択はあなたの自由です。



人は天の邪鬼なんです。
強制されると反発したくなります。

なので最後に、「BYAF最後の選択はあなたの自由です。」
「あなたの意思を重んじます。」というメッセージを伝えます。

境界の確認の際に、間違っても相手の意思を無視して
「境界線はこちらになります。では、署名と捺印をお願いします。」というのでなくて、

「測量をして計算をしますと境界線はこちらになります。○○様の認識もこちらでよろしいでしょうか。」
「〇〇様もご確認ができましたら、こちらの書面に署名と捺印をお願いしたいのですがよろしいですか。」

回りくどいのですが、あくまで選択権はあなたにありますというメッセージを伝えます。

西イリノイ大学のメタ分析で13の関連論文から計23790人を対象に、BYAF法(バットユーアーフリー)で頼み事が通るのか?
を調べました。

頼み事の内容は3種類
1.向社会的なもの(募金、チャリティ)
2.利己的なもの(お金くれ!)
3.依頼受ける側の為になる申し出(アクティビティへの参加など)

この3つの質問を
「あなたの自由ですが」
「強制ではないですが」
「あなたの望むように」

このように相手の意思を重んじる言葉を使ってお願いした場合に、直接お願いするよりも、2倍もYESを引き出す確率が高くなったという結果が出ています。
ただし、対面(face to face)でないと効果が少ないという結果もあったようです。

断りづらい状況を作られながら、頼みごとをされて、すごい嫌悪感を感じた経験はないでしょうか?
例えば、この後の懇親会に参加しない人は手を上げて下さい。
で自分だけが手を挙げる。みたいなやり方にうんざりする。
本当はyesでも、良かったんだけど、強制されたから何となく断っちゃった。私はよくあります。
人間は、本質的にあまのじゃくなんです。

なので、BYAF法(バットユーアーフリー)は、単純ですがものすごく効果があります。

最後に、BYAF法(バットユーアーフリー)を試すか試さないかは、皆さんの自由です。

2020.01.28 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
私の事務所も、最近はインターネットから、業務の依頼を受けることもあります。
いいことでは、あるんですけど依頼主がどういう相手か分からないというリスクもあります。

今回は、仕事で最も関わってはいけない相手、地面師の話をします。

地面師の手口と特徴を知ることで、地面師のリスクをある程度、回避できると思いますので良かったらお付き合いください。

地面師は、土地の所有者に成りすまして、他人の土地を担保に借り入れをしたり、売買の手付金を搾取したり、売買代金を横取りする不動産詐欺集団です。



まずは、その特徴です。
10人くらいのグループで、行動することが多いです。

ある程度、金額の大きい物件で、抵当権など他人の権利がついていない。
所有者がその近くに住んでいない不動産を狙うことが多いです。

印鑑証明書や、パスポート、運転免許証、権利証などを偽装して、本人に成り済まします。

印鑑証明書は、住所、氏名、印影などを特殊な液で消して違う氏名などを印刷します。
道具屋と言われるプロに依頼すると3枚で50万円という金額で本物とまったく見分けのつかない印鑑証明書が作れるようです。

また、本人の成り済ましが本物の印鑑証明書を持っているケースもあります。
偽造した身分証明書を役所に持ち込んで、印鑑登録の変更手続きをすれば成り済ましが本物の印鑑証明書と実印を持つことになります。
印鑑は、その印影さえ手に入ればかんたんに同じ印鑑をつくることができます。

古い権利証を偽造する技術もあるようです。
レモン汁をつけて日にさらすと、古い紙に見せられるようです。
またホチキスの針も古く見せる方法があるらしいです。

公証人による本人確認を利用することが多いです。
権利証や登記識別情報が紛失等で添付できない場合は、事前通知または有資格者代理人、公証人の本人確認が必要です。
偽造の権利証では法務許可局は、スルーできないので、比較的審査のゆるい公証人の本人確認を利用するケースが多いです。

犯罪者集団は、指の腹にマニュキュアをつけて指紋を残さないようにします。
書類を触っても、全く指紋が残らないそうです。
指のマニュキュアは、見て判断するのは難しいかも知れませんが、犯罪者の世界では、指のマニュキュアは一般的なようです。

地面師の中には、普段は普通に不動産業をしていて、取引がうまくいかなくなると地面師仕事に切り替えるという人もいるようです。
手付金持ち逃げとか、預かった書類で勝手に融資を受けるとか、二重売買とかでしょうか。
これはちょっと厄介ですね。

なりすまし役の人は面談を嫌います。
できるだけ決済ギリギリまで面談を避けます。

特に住所地や現地の面談を避けます。

取引は、銀行振込みではなく、現金、小切手を希望することが多いです。

また、見せ金をつくる技術もあります。
潰れそうな会社の手形、小切手を使って、銀行に入金します。
実際には、手形、小切手は不渡りになり現金化できないのでただの数字だけの預金残高ということになります。
ポン手とかクズ小切手とか言うらしいです。


振り返ります。
地面師は、10人くらいのグループで動く、抵当権なし、所有者が近くに住んでない物件を狙う。

印鑑証明書、身分証明書を偽造し、それを見破るのは困難です。

審査のゆるい公証人の本人確認を利用することが多い。

指の腹にマニキュアをつける。

面談を嫌います。特に住所地を嫌います。


ここから対策です。
必要書類の授受は、レターパックで住所地に送って返信してもらうようにする。
住所地や現地での面談を求める。
所有者なら知っている質問をする。
生年月日、年齢、干支、不動産を取得した経緯、親の名前、自宅の電話番号など。
本人確認書類の提出を求める
実印の押印、印鑑証明書、身分証明書。

これらを組み合わせることで、地面師事件との関わりを避けることができるかも知れません。

ヤバい人、ヤバい案件にかかわらないようにしっかりと注意して行きたいものです。





2020.01.25 Sat l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、建物の表題登記の調査をしたときに確認申請をしている床面積と登記申請をする床面積が違う場合にどのように考えるかという話です。

あとあと、問題になることがありますので、しっかりと対応する必要があります。

確認申請と登記申請で床面積が違うパターンは大きく分けて2つあります。



1つ目は、求積方法の相違です。

建物は確認申請の設計図のとおりに施工されているが、確認申請と登記の申請で床面積の計算が違う場合です。

よくあるのが、ビルトインガレージで、登記の床面積に参入するのは壁が3方向以上にある場合ですが、壁が2方向にしかなかったり、壁に空洞の部分が多くて、外気分断性に欠けているという場合です。
このような場合、登記の申請ではビルトインガレージの部分は、床面積に参入しません。
ところが、確認申請では、床面積に参入していることがあります。

このような場合に、登記の申請の床面積と確認申請のが違うということになります。

特に問題になることは少ないと思いますが、関係者には床面積が相違することをお知らせしておいたほうが良いと思います。

以前は、確認申請の床面積より減ってしまうと融資の担保評価が減ってしまって、銀行の融資の額に影響があると言われたこともありましたが、今では登記の面積が減っても、融資額に影響はないようです。

また床面積が増える場合には、容積率オーバーにならないか。
そのほかの法令に適応できるか確認すると良いと思います。


2つ目は、確認申請の設計と実際の建物施工を変更している。
いわゆる設計変更の場合です。

よくあるパターンとしては、屋根裏部屋やロフトで確認申請の設計図では1.40mと記載をされている。
にもかかわらず、現地では1.5m以上あるということがあります。

不動産登記では、天井までの高さ1.5メートル以上の場合は、階数と床面積に参入します。


このような場合に、現地の建物の通りに、杓子定規に3階建として登記して良いかということです。

3階建とすることで、確認申請上も構造計算が必要であったり、場合によっては容積率オーバーになる可能性もありますし、銀行の融資にも影響がある可能性があります。
銀行の融資というのは、原則は違法な建築物については融資をしないということになります。

事前に建築工事人など関係者に連絡して、そのまま3階建として登記をするか、それとも設計図のとおりに直すかということを確認します。

今は、表題登記の申請に建物の内部の写真を添付します。屋根裏部屋や吹き抜けなどの特殊な部分の写真は必須です。
また、疑わしい部分があるときは、必ず法務局は現地の調査をします。

2階建として登記するには、確実に現地の建物を設計図のとおりに2階建に直す必要があります。

天井を作るか、床を上げるか、入口を完全にふさいでデッドスペースにするか、いずれにしても建物に手を加える必要があります。

以前、このような相談を受けたことがあります。
建築確認申請では、「地下1階付3階建」なのに、土地家屋調査士に「4階建」で登記されてしまった。
「地下1階付3階建」と「4階建」とでは、法令上の制限が変わってきますので、その土地家屋調査士さん大変だったのではないかなと思います。
登記をやり直したのか、融資に支障があったのかそのあとの展開は分かりません。

このように建築確認申請は、他の法令に遵守するように設計されています。

床面積、階数に変更がある場合、登記の申請では問題なくても他の法令で問題になることがあります。

関係者の方々に、打診をしておく必要があると思います。






2020.01.23 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今から2年前の私達家族の小学校受験のちょっと不思議な倫理体験の話です。

うちの子供なんですけど、アトピー性皮膚炎で、かきはじめると顔も体も出血するまでかいちゃう感じなんです。
幼稚園では、やはりそういう子は、いじめられるんですよね。

そんな中で、私立の小学校を見学に行ったんです。
そこは、キリスト教の学校で、生徒も、先生も、学校全体がやさしさに満ちていて、そんなにガリガリ勉強する感じではなくて、妻とこの学校に入れたいね。という話しになったんです。

そして、その学校に強い受験の塾を調べて通うことになりました。

それから私たち家族の小学校受験の生活が始まったんです。



そして、こんなんで倫理指導を受けるのはどうかとも思ったんですけど、岡村健一法人アドバイザーに倫理指導を受けることにしました。
「子供の小学校受験に合格したいんです。どうすれば良いでしょうか。」

指導の内容は、「夫婦でよく話合いをしなさい。」というものでした。

よりによって苦手な実践項目だなと思いました。
妻は話が長くて結論がないタイプなんです。

受験の本をたくさん読んで想定した質問は、すべて回答できるように話し合いを繰り返しました。

受験の直前に、塾の先生から言われました。
「お子さんがアトピーでアレルギーがあることは受験ではマイナスです。言わないほうが良いです。」と言われました。


私達、夫婦はそのことを十分に話し合いました。
「まあ確かに学校からすればアレルギーの子を入れるのはリスクがある。」
「受験塾のプロの先生が、言うんだからアレルギーのある子は不合格になるんだ。」
「でも嘘までついて受験に合格してどうするんだ」という話し合いをしました。

そして私達夫婦は、ひとつの結論に達しました。
「面接で聞かれたことはすべて正直に全部話そう。」

そして私達家族は、入学試験の当日を迎えます。
子供は別で、筆記試験、体育の実技試験、行動観察の試験を受けます。

私達夫婦は、別室で面接試験です。
面接の質問はすべて想定内。その最後の質問が
「お子さんの健康状態になにか問題はありますか?」
妻が答えます。
「アトピー性皮膚炎で、食物アレルギーもあります。」
面接試験が終わり、私達夫婦はこれでいいんだとそんな気持ちでした。

待合室で、待っていた私達に、女性の先生が駆け寄ってきました。
「お子さんが顔をかきむしって、顔中から出血しています。保健室で措置しました。」
「お子さんは、試験を続けるとがんばっています。」


正直、この時点で完全に不合格だと思いました。

数日後に、試験結果の通知が届きました。結果は合格でした。

そして、入学して学校に通い始めると、アレルギー持ちの子ってたくさんいたんです。
あれアレルギーの子供がたくさん受かってる。
なんで、あのときに塾の先生は「アレルギーがあることを言わないほうがいい。」となんで言ったんだろう。

もし、受験の塾の先生の言うとおりにアレルギーであることを隠していたら、子供が顔中から出血していたので当然不合格だったと思います。
話し合いをして、正直に言ったから合格ができたんです。

もしかしたら、その塾の先生は、私達夫婦によく話し合いをさせるために「アレルギーであることを言わないほうがいい」と天に使わされて言ったんじゃないかと今では思っています。

よく考えるとすべてつながってるんです。

夫婦の話し合いの倫理指導
塾からアレルギーを隠すように言われる
夫婦で話し合いを繰り返す
アレルギーのことを面接で正直に言う
試験中にかきむしって子供が出血
結果、合格

倫理指導を受けて実践するとちょっと不思議な体験というのが必ずあります。

ぜひ、倫理指導という制度を利用してみてください。




2020.01.18 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、大手のハウスメーカーさんと中小の街の不動産会社さん、どっちと取引したらよいかという話です。
取引をするなら大手企業と中小企業どっちがいいの?という話です。

土地家屋調査士を目指している方、士業の方、私のような個人事業主、小さい会社を運営する人にとっては、参考になると思いますので良かったらお付き合いください。



私の事務所は、2001年に開業して19年営業しているんですけどその経験から話をいたします。
現在は、大手企業との取引はほとんどなくて、あっても支店レベルのお付き合いです。
年間3件とか5件とかお取引をいただく、たくさんの中小の会社に支えられているとう状況です。

これは、意図的にそうなるように実はしています。

結論を言うと大手というより、1社の取引が、全体の20%を超える状況というのは良くないというのが私の考えです。

大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営をする。
その理由は3つあります。

1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
私、ゴルフやらないし、お酒も飲まないんです。
昔はお酒飲んでたんですけど、今は飲まないんで飲み会はできるだけお断りしたいというところです。
昔は大手企業さんと取引があって、その会社の忘年会に参加することもありました。
中小企業の場合はその取引相手が経営者またそれに準ずるような人なので、無駄なお付き合いはほとんどないですね。
取引先の飲み会は、もう10年くらいは行ってないですね。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
一社の依存率が20%を超えると相手もかなり無茶なことを言うときもあります。
もちろん無茶な要求はお断りするんですけど、一瞬ゆらぎますよね。
「これで取引がなくなったらマズいな」って、社員さんの給料を確保できないとかいろいろ考えるんですよね。

あとは、ストレスコミュニケーションを仕掛けてくる人です。
どうでもいいようなことで怒り出す人とか理不尽なことを言ってくる人とか
中小企業であればそういう人と取引する必要がないんで、簡単にお断りします。
今までに、相当な数の取引先をお断りしてきています。
ただ依存率20%を超える企業で、そのチームで10人いれば、必ず1人、2人はストレスコミュニケーションを仕掛ける人間性に問題がある人っているんですよね。
そうすると対応というのが難しくなります。
10人中5人くらいストレスコニュニケーションを仕掛けてくるというと、その会社の社風自体がおかしいということになります。

ストレスコニュニケーションを仕掛けてくる相手と付き合ってると、事務所の社員さんのメンタルがやられちゃいますし、
自分も気分悪いんで、サッサとさよならするというのがいいと思います。

特に士業の場合は、相手との対等な関係をつくるということは大切なことだと思います。
できないことはできないとハッキリ言える関係を築かないといけないということになります。

お客様は神様ではありません。人間です。
対等であって、言いたいことを言い合える関係をつくることが大切だと思います。


3つ目は、リスクの回避です。
一般的には、取引先一社の依存率が30%を超えると危険水域と言われています。
私個人的には、依存率が20%を超える取引はしないほうがいいと思います。

今から10年前なんですけど、テレビのコマーシャルを出している中堅の不動産会社と取引をしていました。
その分譲開発部門と取引をしていまして、埼玉県全域と東京の一部の宅地分譲開発の業務を私の事務所が携わっていたんですけど、
そのときは事務所の約30%くらいの売上をその一社と取引をしていました。

その当時、リーマンショックが起こりました。
そして、その不動産会社さんは宅地分譲開発業務から撤退、住宅展示場のモデルルームも、すべて撤退ということになりました。

私の事務所の30%の売上はゼロになり、もちろん他の売上も激減している状態で、最終的には3分の1くらいまでに売上は減りました。

このときの反省もあって、1社で大手企業に依存するような運営は危険である。
中小の不動産業者さんとたくさんお付き合いするという方針にしていきました。

以上、3っつのポイントまとめると
1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
飲み会は好きな人にとってはいいと思いますが、私は時間の無駄だと思います。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
無茶な要求を仕掛けてくる相手
ストレスコミュニケーションを仕掛ける相手
このような相手を避ける

3つ目は、リスクの回避です。
一社の依存率を20%以下にして、取引がなくなってもダメージの少ない状況をつくる


たしかに大手の企業さんと取引するメリットはたくさんあります。
打合せも一社にいけば、何件分もまとめて話が済んでしまうということがあります。
建物の表題登記にしても、大手企業は慣れてますから、書類が全部揃った状態で依頼されるということになります。
一社からまとまった売上が見込めるということもあります。
お付き合いをしていて効率がいいですね。

ただし、大きい会社ならではのデメリットもあります。
仕事の納期で短い、受託金額が安い、無茶な要求をされることがある。

そんなこと言ったって、お客様は選べない。と思うかも知れません。

大手企業に依存しない中小企業を大切にするのは簡単です。
大手から中小にシフトをするには、見積りの金額を上げるだけです。

大企業は、何社も見積もりをとって、安く仕事をしてくれる相手を探しています。
なので見積もりの金額を上げれば、自然と大手企業が離れていって、中小企業の比率が上がります。


大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営についてお話してきました。
良かったら参考にしてください。
2020.01.15 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界立会から署名捺印まで時間がかかるパターンと対策についての話です。

売買を目的として測量する場合は、売買の契約後に測量の依頼がされることが多いです。
そして売買契約から代金決済までに、測量を終わらせるのが一般的なパターンです。
契約から決済まで、約4カ月の期間をいただいて、官民境界、民々境界を確定させます。
期間的に余裕がないことが多いので、結構ハラハラします。

それでは測量から境界確認までに時間がかかる隣接者さんとその対策をお話しします。
土地家屋調査士の仕事に興味のある方、測量をする予定のある方、不動産関連の仕事をされてる人には、価値のある情報だと思いますので、良かったら最後までご覧ください。



売買ではスケジュールがタイトなので、隣接地で時間がかかりそうな相手を後回しにすると期限としてはアウトとなります。

では、時間がかかりそうな相手のパターンですが5つのパターンにまとめさせていただきます。

1つ目は、企業さんです。
境界確認をして捺印をいただくのにも、社内で稟議を通してということになりますし、場合によっては、顧問契約をしている弁護士や専門家が境界立会をして書面をチェックしてから押印ということになります。
なので、できるだけ早く、コンタクトを取るようにします。
まず、測量の依頼を受けて調査をしたら、先方の企業さん電話をして、担当者に電話でご挨拶をさせて頂いて、測量の挨拶文を先方に送付します。
そして、測量作業をすすめて、境界立会ができる段階になったら、速やかに立会のご案内をすることにします。

2つ目は、マンションです。
まず、管理人がいれば管理人に挨拶をします。
管理会社にコンタクトをとって情報収集をします。そのときに理事長さんの名前と部屋番号を聞ければよいのですが、個人情報の関係で教えてもらえない場合が多いです。
その場合は、管理会社を通して境界立会の案内をします。
境界立会は、1ヶ月、2ヶ月おきに招集する理事会のときと言われてしまうと、かなり期間的に厳しくなりますので、先手を打つように注意が必要です。
できるだけ早めにご案内するというのが大切です。

3つ目に、公的な機関などです。
道路、河川、公園、学校、図書館、消防署などの公的機関のほかそれに準ずる東京電力、郵便局、JRなども時間がかかるので注意します。
依頼を受けたらすぐに、申請が必要な場合は、申請書の様式、必要な添付書面、証明書交付までの手順やスケジュールを確認します。
そして、公的機関などが管理している図面があればその調査をします。
あとは、必要書面を揃えて、粛々と行って行きます。

4つ目は、隣接の土地所有者が遠くに住んでいる場合
まずは、測量のあいさつ文を登記記録の住所に送付します。
その際は、レターパックで粗品も同封して送付します。
レターパックは追跡できるので、無事に届いているか、転送されていないかも確認出来ます。
登記記録の住所から違う地域に移転していないかを確認ができます。
駐車場やアパートなどで管理している会社があれば、その会社にご挨拶に伺います。
隣接所有者さん本人が、管理会社に任せますという場合が多いので、管理会社は重要です。


5つ目は、留守がちな人
隣接者さんで、いつ行っても留守という人もいます。
ポストにお手紙を入れさせて頂きます。
あとは、近隣の人への聞き込みが重要です。
「測量をしていて境界を見てもらうのに〇〇さんとお会いしたいんすけど、いらっしゃる曜日とか時間とかって・・・」
という感じで、仕事の休みの曜日、何時頃でかけて何時頃もどってくるかなど、情報をお聞きします。

高齢で施設に入られている方もいて、親族のかたが、1ヶ月に数回ポストなど様子を見に来るということもあります。
その場合には、ご親族の人に代理で、境界立会をしていただきます。

こういうことも有りました。
隣接者さんで、海上自衛隊にお勤めで、勤務に出ると1ヶ月から2ヶ月程度は、帰ってこないという人もいました。
このときは、タイミング良くお会いできたので良かったんですけど、やはり聞き込みと先手を打つということが大事だと思います。

以上、隣接者さんで時間のかかるパターンを5つお話してきました。

企業さん
マンション
公的機関など
遠くに住んでいる人
留守がちな人

最後に大事なこと3つにまとめると

先ずは、聞き込みで情報収集をする
次に、後手に回るのではなく先手を打っていく
そして、納期のまで極端に期間の短い仕事はお断りする

ということだと思います。






2020.01.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の売却を前提に測量を依頼されることが多いんですけど。

今回は、測量の依頼を受けるときに、どうのようなことに注意して土地家屋調査士が調査と測量をしているかまた依頼を受けているか、その注意点を5つのポイントをお話しします。

建築、不動産関連の仕事をされている方、土地家屋調査士の仕事に興味のある人には、役立つ情報になります。
ぜひ最後までご覧ください。



5つのポイントをお話します。

1つ目、どこまでの測量、境界確定か?
測量をする場合は、民々境界と道路境界をすべて確定するのが基本になります。
ただし、売買契約の内容によって、道路境界の確定を省略して民々境界だけを確定させるという場合もあります。
また、単純に境界を明示できれば良いということもあります。
すべての境界を立会確認するのが基本ですが、どこまで確定させるのかを確認します。
また、立会証明書や境界確認書の様式についても、買主さんに確認をしておきます。


2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面に書かれている寸法は、3つです。
幅員、隅切り、延長です。
幅員が4.00mのときは、特に神経を使います。4.00mを1ミリでも、切らないように気をつけます。
建築の検査の際には、必ず幅員を測定します。図面上はもちろんですが、現地で幅員が確保できるようにします。
また、角地については、隅切り長も、位置指定図面と一致するようにします。隅切り長が、3.00mのときは、2.99mや3.05とかにならないよう注意します。
位置指定図面と整合性がとれないと建築確認申請の際に、疑義があるといことになる可能性があります。
位置指定道路の終端に、ついても位置指定図面の延長と一致しているか確認します。
測量の際には、位置指定図面を軽視しがちだと思いますが、建築確認申請の障害にならないように、しっかりとチェックする必要があります。


3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
私道というのは、あくまでも他人の土地であったり、他人との共有の土地なんです。
上水道や下水道の工事で私道の掘削をしたり、通行に関しての承諾書です。

買い主さんによって、売買の条件として、この「私道の掘削、通行の承諾書」を求められることがあります。
もちろん、見積の提出時点、受託の時には、「私道の通行、掘削の承諾書」については、別途費用が必要なことを伝えておきます。

「私道の通行、掘削の承諾書」については、売主さんで取得する場合、不動産業者さんで取得する場合、土地家屋調査士が取得する場合がありますので、
確認が必要です。

4つ目は、越境物の調査です。
測量する際には、雨樋や庇、ブロック塀、エアコンの室外機などの隣地からの越境物がある場合には、越境物の測量や、「越境に関する覚書」が必要になることがあります。
越境物の調査や「越境に関するの覚書」が必要な場合は、もちろん別途費用が必要なことを伝えておきます。
「越境に関する覚書」を取得する場合には、その書式についても買主さんに事前に確認しておく必要があります。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
これは当然なんですけど、特に幅2.0メートルの場合は、必ず幅2メートル以上を確保できるように注意する。幅2.0メートル以上確保できないと再建築できないということになりますので注意が必要です。
幅2.0メートルというのは、2.0メートルの円が通れるという意味です。
測定誤差も考えると5ミリから10ミリくらいは余裕を持って幅2.0メートルを確保する配慮が必要だと思います。
また埼玉県条例では、路地状の長さによっても幅員が変わってきます。

長さ10メートル未満までは幅2.0メートル以上
長さ15メートル未満までは幅2.5メートル以上
長さ20メートル未満までは幅3.0メートル以上
長さ20メートル以上は幅4.0メートル以上でないと専用住宅以外建築ができないなどの制限があります。
このような地域のルールがあることもありますので、注意が必要です。

いずれにしても、地積測量図や建築概要書の路地状の幅員が確保できているか十分に注意します。

それでは振り返ります。
1つ目は、どこまでの測量、境界確定か?
道路境界まで確定が必要なのか?

2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面の幅員、隅切り長、延長を確認しておくということです。

3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
「私道の通行、掘削」が必要な場合には、書式等も買い主に確認をしておきます。

4つ目は、越境物の調査です。
隣地からの越境物がある場合には、「越境に関する覚書」を取得する必要があるかとその書式について確認が必要です。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
路地状の幅が確保できるかどうか十分確認して配慮する必要があります。

以上、測量の注意項目についてお話をしてきました。
参考にしていただけましたら、幸いです。



2020.01.05 Sun l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。



1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。



今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。

1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。




2019.12.31 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
回は、寸法、面積の単位の話です。

長さの単位で寸、尺、間
面積で、歩、坪、畝、反、町とか
若い人からしたら、何いってんだろうと思うでしょう。

でも、測量とか、建築とか、不動産関連の仕事の人にとっては、この昔の単位、
3尺だったら91センチとか、2間は3.64メートルとか、10坪は33㎡とかが、サクッとわからないといけないんです。

というわけで今回は、この動画を見れば分かるように長さ、面積の単位について話します。




私がこの仕事を始めたばかりのときの話です。
地主さんとのやり取りで、この田んぼは1反で、間口が5間で、奥行きが10間、道路は6尺と言われて、何を言ってるのか全然分からなくて困ったということがありました。


今では、よほど高齢のかたでないと、何尺とか何間とか何反と言った話をする人はいないと思います。

でも、今だに土地の値段や建築費は、坪単価で計算していますし、建物の設計も間数が基本です。

古い図面や書類では、面積は何畝何歩なんて書いてありますし、寸法は間、尺という単位です。

測量や不動産関連の仕事をするには、こうした数字を読み取れる必要があります。

数値の単位について解説します。

先ずは長さの単位、間数です。
昭和45年以前の図面を見ると間で表示されている図面があります。

結構、測量の仕事をしている人でも、間数で書いてある図面を見るとなんで数値が合わないだろうって一瞬迷います。
古い図面って、メートルではなく、間数で書いてある時があります。
○○間は÷0.55で、メートルの数値にすることができます。

1間÷0.55で、1.8181...約1.82メートルになります。
2間÷0.55で、3.6363...約3.63メートルです。
3間÷0.55は、5.4545...約5.45メートル

この辺りの数字は覚えておいたほうが良いと思います。

メートルを間数にする場合は、1.8181・・・で割り算します。

7.2727メートル÷1.8181は4間 
10.0101メートル÷1.8181は5間です。

1尺は、0.3030メートル、一寸は、3cmです。
長さの単位は、体の部分を単位にしていることが多いようです。

一尺の30.3cmは、肘から指先までの長さがおおよそ一尺30.3cmです。
一寸3.03cmは、人差し指と中指の指2本分の長さのようです。

続いて、面積の単位、坪数です。
これ覚えやすいのは、○㎡に400分の121をかけると坪数になります。
100㎡に121/400を掛けると30.25坪になります。
逆に○坪に121分の400をかけると○㎡となります。
100坪に400/121を掛けると330.57...㎡となります。

1歩は1坪で3.025㎡、1畝は30坪で99.17㎡、1反は300坪で、991.73㎡、1町が3000坪で9917㎡となります。
登記記録に、旧で○印されて下線が引かれて地積が修正されていることがあります。
○畝○歩を㎡に換算してるという意味です。
これは旧面積が、2畝15歩と書かれている場合は、2畝=60歩=60坪です。

これに60坪に15歩(15坪)を足して75坪なので247.93㎡となります。

地主さんとか、建築業者さんとか、不動産業者さんと話していると普通にこの尺とか間とか坪とか話が出てきます。
建物から3尺離して分筆したいとか、昔は一町の土地があったとか地主さんに言われたときに、
3尺は121センチで、一町は3000坪というイメージができるかが大切だと思います。

今日、お話した距離や面積の単位は、しっかり把握しておいたほうが良いと思います。








2019.12.28 Sat l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。

測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。



私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。



測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。

2019.12.24 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
敷地の中あるいは、隣接して水路や赤道などの国有地がある。

できることなら払い下げを受けて、管理者から購入したいという人もいると思います。

払い下げを受けられるかどうかですが、その国有地が実際に使用されて、公共の用に供されていれば、当然払い下げを受けることはできません。
例えば、実際に排水等が流れている水路、赤道でも実際に通る人がいる。
何もつかわれていないようには見えても、国有地の地中に排水管が通っている。

実際に使用されていない国有地であれば、払い下げを受けられる可能性はありますから、相談する価値はあると思います。

まずはその国有土地の管理者に相談ということになります。



管理者は、その市区町村か、都道府県か、国財務省ということになります。
先ずは、市区町村の役所で管理者の行政を確認してみてはいかがでしょう。
管理をしているのは、市役所なのか、県なのか、あるいは国なのかを確認する。

管理者がわかれば、その管理者に確認をするということになります。

手続きとしては、国有地の払下げの申請です。
当然、測量も必要です。近隣の境界立会をして、境界を確定する必要もあります。
払い下げを受ける国有地に隣接する所有者の同意書も必要です。
国有地に隣接する所有者が売払を受ける権利がありますから、同意を受ける必要があるということです。

細長い水路や赤道の場合は、一路線すべて同時でないと払い下げができないという場合もあります。
この辺は、行政によって違いますので注意が必要です。

国有地に地番がない場合は、土地の表題登記が必要です。
地番をつける登記が必要です。
国有地に地番がある場合は、払い下げを受ける部分について分筆の登記をしてその部分の所有権移転を受ける必要があります。

この土地の表題の登記は、申請者側でやるのか、行政でやるかは、その行政によって違います。


その国有土地に建物がかかっている場合や完全に自分の敷地として、10年あるいは20年以上使用している場合は、時効取得という方法も考えられます。

払い下げ(売り払い)の場合は、売払の手続費用、測量費用、売り払いの代金がかかります。

時効取得の場合は、測量費用、弁護士費用がかかります。

どちらが良いかは、ケースバイケースだと思います。

敷地や隣接地に国有地があれば検討してみてはいかがでしょう。

2019.12.20 Fri l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、公図って土地の位置関係をした図面があるんですけど、

実はこの公図と現地の土地の形状が違うということは、実は良くあります。

公図と現地の形状が違う場合、その程度にもよりますが、分筆や地積更正の登記、売却ができないということになりかねません。

今回は、公図と現地の形状が違う、そのパターンと対処方法を三つお話します。

1つ目は、公図が間違っている。
公図というのは、古くは明治時代に作られています。
当時は、和紙で作成されていました。
当然、閲覧されているうちに和紙はボロボロになります。
こうして公図は、ポリエステルフィルムなどで管理されるようになり、現在はデジタル情報で管理されています。
そうなんです。
何度も、公図を書き換えているうちに、写し間違えるということもあります。

また、分筆の登記をするときに間違えるということもあり得ます。

書き換え前の古い公図、旧公図や地積測量図、その他の資料から公図の誤りが証明できれば、公図を訂正をすることが出来ます。

公図を訂正するのに影響をうける隣地所有者の同意も必要です。

事前に法務局の登記官と、同意が必要な範囲など打ち合わせをして、「公図訂正の申出」をします。




2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。

これが結構多いんです。
そして利用状況を変えていることを所有者も把握していないということがあります。
祖父母、それ以前の代の話し合いで利用状況を変えていて、そのことが子孫に引き継がれてないとか、忘れられちゃってることもあります。

この場合、利用状況に公図を合わせるには、前にお話した「公図の訂正の申し出」ではなく、分筆登記をして所有権移転をすることになります。
このようなケースでは、公図が誤っているわけでは有りませんので、公図訂正はできません。

分筆して所有権移転の手続きで行うことになります。



3つ目は、公図と現地が違う原因が不明であるという場合です。

公図、旧公図、固定資産税のために管理されている公図、地籍測量図、旧土地台帳、地主さんの保管している図面、建築設計図などをすべて調査をしても、公図と現地が相違する原因が不明である。そういうこともあります。

法務局と相談ということになります。
広範囲に測量した測定結果、地主さん近隣の土地所有者の証言などで、公図訂正を認めてもらえる場合もあります。

あるいは、公図の形状に合わせて境界線を確認して、そのあとに分筆して所有権移転をする。
もしくは、境界確認をした位置に、合わせて土地を利用するということになります。


それでも公図訂正ができない場合は、筆界特定制度を使うことになります。
筆界特定制度であれば、法務局の登記官が境界を決めてくれますから、境界が決まったあとに公図訂正をするのか、分筆して所有権移転をするかということになります。


繰り返しになりますが、
1つ目は、公図が転写ミスなどにより間違っていた場合
これは、法務局と相談の上、公図訂正の申し出をします。

2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。
この場合は、利用状況に合わせて分筆をして所有権移転をします。

3つ目は、公図と現地の形状が違う原因が不明である場合
法務局と相談の上、公図訂正、分筆して所有権移転あるいは筆界特定制度を使うことになります。


公図と現地の形状が違う場合、その違いの程度にもよりますが、是正する手続きをしておいたほうが良いと思います。



2019.12.17 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
人生を変えるシリーズ
朝の習慣、昼の習慣に続いて、夜の習慣でーす(^-^)/

人生を変える夜の習慣3つお伝えします。

1つ目は、後始末
測量現場から帰ってきたら、巻き尺やスコップ、測量機械を車から出して、しっかりと手入れをします。
バール、スコップ、ダブルスコップは使うたびに水洗いして、砥石で磨いでいます。

スコップ類は何度も使っているうちに、先が丸まって土に刺さり難くなります。
サッと砥石で磨ぐだけで、現場の作業効率が高くなります。

あと靴磨き、トイレ掃除、食器洗い以前は朝にしていましたが、一日の最後に感謝を込めて行っています。

この後始末をするだけで、次の日が気持ちよくスタートでけます。
驚くほど、翌日の仕事が上手くいきます。
ぜひ、夜の後始末試してみてください。



2つ目は、翌日の計画を立てる
マインドマップに翌日の予定を書き込みます。
前日に予定を組んでいることで、翌日は何も考えなくても、効率的に進められます。
もちろん、想定外のクレーム、突発的な仕事、アクシデントと予定どうりには進みません。
それでも、マインドマップを見れば、何を優先するのか、何を翌日にまわすのか判断も簡単にできます。
マインドマップは、自分の中で整理できるので有効な方法だと思います。


3つ目は、睡眠への準備
寝る前に、スマホなどブルーライトは見ない。
午後2時以降はコーヒーを飲まない。
お風呂は、寝る90分前に入る。
寝る90分前に入れないときはシャワーで済ませる。
寝るときは靴下を履かない。手足の先は布団から出す。

良質な睡眠を取る方法として、本から受け売りですが、どれもすごく効果があります。

一つ目は、後始末として
使い終わった用具手入れ
靴磨き、トイレ掃除、食器洗い

2つ目は、翌日の予定を立てる
マインドマップに予定を細かく書き込む

3つ目は、睡眠への準備
夜ブルーライトは見ない
コーヒーは午後2時まで
お風呂は寝る90分前
寝るときは裸足
手足の先を布団から出す


これで完璧です。
翌朝から最高のスタートが切れます❗






2019.12.13 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
大きな地震があると境界線が、動くのかという問題があります。

結論をいうと境界は動きます。

但し、近隣の土地が同じ方向に同じ距離、移動します。
なので、境界の辺長と面積は変わりません。

プレートの上で、歪んで動いた場合には、面積の変調は代わり地積の変更のと登記が必要になります。

しかし、多くの場合は同じ方向に動いていきますので、辺長、面積には影響がないということになります。

イメージでいうと、テーブルに敷いてあるテーブルクロスをゆっくり10cm動かしても、置いてあるホーク、ナイフ、お皿の位置関係は変わらないということになります。

東日本大震災のときには、場所によりますが東北地方で6メートル、都心部で50cm土地が動いたと言われています。

地震で動く前の境界と、地震で動いたあとの境界どちらが正しいかというと
それは、平成7年3月29日の法務省民事三課2589号の回答でこう書かれています。
地震による地殻の変動に伴い広範囲に渡って地表面が水平移動した場合には、土地の筆界も相対的に移動したものとして取り扱うするものとする。
なお局部的な地表面の土砂の移動(崖崩れなど)の場合には、土地の筆界の移動はしないものとする。



つまり、地震で広範囲で境界線が動いた場合は、境界線自体が動いたものとして取り扱うということです。
移動したあとの境界線が正しい境界ということになります。

大きな地震が起こるとそのあと測量のデータを補正するための測量を行います。

東日本大震災で言うと、世界測地系で測量されている測量図で震災前の2011年以前に測量がされている場合や、世界測地系測地成果2000と書かれている測量成果は震災前の座標値で計算されています。

そして、世界測地系測地成果2011と書かれたものが震災後に補正された座標値で計算された測量成果です。

震災前の測地成果2000だから、前回した測量が無駄ということではありません。
測地成果2011に直すのは、そんなに難しいことではありません。
次回測量するときに、最新の測地成果で測量をすれば良いと思います。

地震のプレートの上であれば、よじれるように動くことも考えられます。
ほとんどの場合は、平行に移動しますので、寸法も面積も変わらず、世界測地系の座標値を再測量して変換すれば
良いということになります。

ご自身が所有している土地の測量図面を見ていただいて、地震前の測量か、地震後の測量か、地震による変換、補正を変換しているのか、確認してみてはいかがでしょうか?



2019.12.10 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
朝の習慣に続き、今度は昼の習慣です。
おっさんの習慣なんて、ぜんぜん興味ないと思います。

でも私は、習慣で人生が変わりました!

人生を変える昼の習慣を3つお話しいたします。

1つ目は、仮眠です。
仕事中に仮眠を取るのは良くないと思いますよね。
でも眠いのを我慢して、効率の悪い仕事をするよりも、15分でも仮眠を取ってその後にスッキリとした頭で仕事をしたほうが、効率が上がります。
私の事務所では、仮眠を推奨しています。
昼間の仮眠は夜の睡眠の3倍の効果が、あります。


2つ目は、運動量です。
本来はスポーツジムに行きたいんですけど、時間がない!
なので、日常の運動量を増やすようにしています。
まず、仕事はスタンディングデスクを使っています。机の上に茶菩提のようなものを置いてその上にパソコンを置いて使います。そう基本、パソコンは立ち仕事でしています。

あと事務所にステッパーという運動器具を用意して、資料に目を通すときなどにこのステッパーに乗っています。
あとトイレに入ったあとはステッパーに1分乗るというルールにしています。

あと仕事にやる気が出ないというときは、バーピーといって、腕立て、立ち上がって、ジャンプという運動をしています。
やる気が出ないときは、息が切れる運動をするとやる気が上がります。
筋肉を動かすと血流が良くなって仕事の効率があがります。
スタンディングデスク、ステッパー、バーピーはメンタリストDaiGoさんの習慣を真似したものです。
ぜひお試しください。


3つ目は、スケジュールです。
とにかく、仕事のスケジュールにはこだわっています。
打ち合わせや移動の長い仕事は、できるだけ午後にして、集中力の高い午前中は、事務処理をするようにしています。
朝であれば15分で終わる仕事でも、昼にすると30分かかります。
夜の仕事では3時間かかると言う人もいます。
ですから、午前中は集中しないとできない仕事をする。午後の時間は集中しなくてもできる仕事に回します。

また、インプットとアウトプットも時間帯を考えています。
まだ頭が疲れていない午前中は、インプットの時間です。
読書、オーディオブック、YouTubeで情報収集をします。

そして、頭が疲れた午後から夕方にかけてアウトプットの時間にします。
ミーティングで意見を出し合ったり、3時にはもぐもぐタイムと言っておやつを食べながら雑談の時間にしています。夕方はブログやYou Tubeの撮影をしています。

1つ目は、仮眠を取ること
2つ目は、運動をすること
3つ目は、効率の良いスケジュールです。

どれも驚くくらい仕事の効率高める習慣です。
ぜひお試しください。




2019.12.06 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
昔の図面を見ると土地の面積を計算するのに、三角形を作って底辺×高さ÷2で計算していました。

今は土地の面積の計算は、XYの座標値に基づいて計算しています。
座標値に基づく、座標法のほうが現地復元性に優れているからです。
境界標識が仮に工事などで失くなったり、移動しても簡単に元の位置に復元できます。

今回は、この座標値についての話をします。

縦軸をX軸として、横軸をY軸とします。
学校の数学で勉強した座標は、縦軸がY軸で横軸がX軸でしたが、測量では逆になります。
縦軸がX軸、横軸がY軸です。

土地の境界点について、それぞれX軸、Y軸の交わる原点X=0.00、Y=0.00の距離でその境界ポイントの位置を特定することができます。

このように境界ポイントの座標値が分かって、さらに基準点や測量機械を設置するトラバース点、建物や塀などの恒久的な地物の座標値を記録することでより現地での復元性が高くなります。

このように、その土地ごとに座標値を定めるのを任意座標といいます。

現在では、この座標値を世界基準の座標値、世界測地系の座標値で測量する方向になっています。

世界測地系の座標値だとXの座標値が-3百万、Yの座標値が5十万とか大きい座標値の単位になります。
多くの測量成果が、同じ座標系で測量しますから、より現地での復元能力が高くなります。
測量する近隣の土地が世界測地系の座標値で測量されていれば、測量作業も多少軽減できます。

今、世界測地系による測量がどんどん進んでいます。
土地家屋調査士による測量、土地区画整理や、国土調査による測量、いずれ日本国土のほとんどの土地が世界測地系の座標値で管理されるようになります。

そうなれば土地の境界は、管理された世界測地系の座標値で簡単に復元できます。
土地の境界の紛争はほとんどなくなるのではないかと思います。

ご自身の土地や購入を検討する土地、クライアントの土地の測量図面を見てどのように管理されているか確認してみてはいかがでしょうか。






2019.12.03 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の登記記録の表題部(表紙の部分)には、その土地の地番、地目、地積が記載されています。

その中で、今回は地目について基本的なお話しします。

地目について理解ができると、不動産関係の仕事であれば地目の関係の話があったときにクライアントさんに的確なアドバイスができます。
お役に立つ情報になると思います。

地目は23種類です。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。この23種類以外の地目は登記することができません。

最後の雑種地は、田から公園までの22種類のどれにも属さない、それ以外の土地が雑種地という意味です。

雑種地には、駐車場、資材置場、原料置場などが該当します。

そして、1筆の土地には、一つの地目しか登記が出来ません。
「宅地・公衆用道路」と言った登記をすることはできません。このような場合は分筆の登記をします。宅地と公衆用道路に分ける分筆と地目変更の登記をすることになります。

また、地目変更をするためにする分筆・一部地目変更の登記は、共有の場合、名義人が死亡している相続の場合は、その共有者、相続人の一人から申請が出来ます。

通常、土地の分筆登記は、共有者また名義人が死亡している場合は相続人の全員でないと申請ができません。
例外として一部地目変更・分筆の場合は共有者、相続人の一人から申請できるので、地目変更を絡められるときで、共有者全員の協力が難しいときは、
テクニックとして、一部地目変更・分筆の登記を使うということも考えられます。
分筆をしたいけど、共有者や相続人の一人が、海外にいる、意思能力がない、協力的でないというときには地目変更と絡めることで分筆ができることもありますので、知っていて損はないと思います。

不動産登記法準則68条に、土地の地目についてこう書かれています。
「土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」と書かれています。

つまり、宅地の一部に池があったり、駐車場になっていたり、植林がされていても全体を見て「宅地」であれば、部分的にわずかな差があっても全体が「宅地」であるとされています。

土地全体の解釈なんですけど、塀や、生垣、水路などで仕切られているかでも変わります。
コンビニや、ファミレス、ショッピングセンターなどで、建物の敷地と駐車場の敷地に仕切るものがなくて、一体であれば全体が「宅地」ということになります。

しかし、建物の敷地と駐車場の敷地の間が、塀や、生垣、水路などで仕切られている場合は、建物の敷地の部分は「宅地」として、駐車場の部分は「雑種地」として地目変更の登記をします。
宅地と駐車場の筆が別れていない場合は、分筆の登記が必要です。

以上、ダダダっと地目に関する話をしてきました。

ここで一度振り返ります。

地目は23種類、23種類以外の地目は定められません。
1筆の土地に地目は1つで、2つの地目は定められません。
2種類以上の地目がある場合は分筆が必要です。
一部地目変更分筆は、共有者または相続人の一人からでも申請できます。
宅地の中に駐車場などがあって、部分的にわずかな差があっても全体をみて定めます。
ただし別の利用用途の間に、塀などの仕切りがある場合は、別の地目になります。


概略だけでも把握できれば、不動産関連の仕事をしている人であれば、
お客様に聞かれたときに役に立つと思います。

他に注意すべきことは、建物があるうちに宅地に地目変更するということです。
結構あるんですけど、地目が山林とか原野で建物の解体の工事をした後に、「宅地」地目変更するの忘れてたという人がいます。
建物がない状態だとちょっと難しいです。
その地域ルールみたいのがあって、「宅地」の地目変更を認めてくれたり、登記官によっては地目変更やってくれる人もいますけど、建物がない状態の地目変更は難しいです。

以上、地目についての基本的な説明です。
詳細については、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。







2019.11.28 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、私の毎朝行っている習慣なんですけど。

おそらく、おっさんの朝の習慣なんて全然、興味がないですよね。

でも、私なりにはすべて意味があることで、皆さんのお役にたつ情報もありますので3つシェアいたします。

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きるということです。
朝起きて時計を見ると、あと5分の葛藤が始まります。
だから、時計を見ないでサッと起きる。
寝室には時計はありません。
そしてリビングで時計を見て3時を過ぎていればそのまま起きる。3時前であれば、もう一度寝ると決めています。
そして起きたら「今日も最高の1日が始まりました~」と心の中で叫びます。これは炎の講演家 鴨頭嘉人さんのパクりです。
声を出すと周りが驚くので要注意です。心の中で叫びます。
そして最高の一日をスタートさせます。


2つ目は、掃除をしながらYouTubeです。
トイレ、床、窓など気になるところを掃除しながら、YouTubeを聴いています。
司法書士法人アコードさん、樺沢紫苑さん、まこなり社長、メンタリストDAIGO、鴨頭嘉人さんお気に入りのYouTuberを1・5倍速で聴いています。
基本的に二つことを同時に進めるマルチタスクは良くないのですが、頭を使うタスクと頭を使わないタスクを組み合わせなら、まだいいだろうと言うことで、掃除しながらYouTubeを聴いています。
そして、掃除が終わったら前日に用意をしてある洋服を着る。朝食はサラダとフルーツをつまむ程度で済ませます。
お腹いっぱい食べると集中力が落ちます。
これで、仕事モードにスイッチオン!


3つ目は、妻を喜ばせるための行動です。
健康、家庭、仕事すべてのみなもとは、夫婦関係にあると思っています。
妻は5時くらいに起きてきます。
それまでに、食洗機の洗い終わった食器を片付ける。
ごみ捨てを終わらせる。
コーヒーを落としておく。
これで完璧です(^-^)
特に、食器洗いは、誰もが嫌がる仕事です。
料理を作るのは楽しいけど、後片付けはみんな嫌いです。
嫌がる仕事を片付けてポイントを稼ぎます(^-^)

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きる
2つ目は、掃除をしながらYou Tube
3つ目は、妻を喜ばせる行動です


これが私の毎朝の習慣です。
はっきり言って、どれも小さなことです。
でもこの小さなことの積み重ねが人生が劇的に変えます。

朝の習慣が人生を変えます!

良かったら、お試しください。

2019.11.25 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
インターネットで手軽に情報を入手できるので、最近では登記申請を自分でする人が増えてると思います。

ご自身で申請することを本人申請といいます。

土地家屋調査士の業務である登記申請でも、図面を作成しなくて良い登記申請であれば、ご本人が申請することは可能だと思います。

では、図面を作成しなくてもできる登記申請にはどのような登記があるかです。

建物を取り壊したときの滅失登記
種類変更登記
構造変更登記

これらの登記は図面の作成がないのでご自身で、出来ると思います。

建物を新築したときの建物表題登記
所在変更登記
増築や一部取り壊しによる床面積の変更登記

これらは、建物の図面を作成しますので一般の人では難しいと思います。
建築士などの事務所で作図の経験があれば、建物図面と各階平面図の作成のルールを勉強すれば出来ると思います。


土地の地目変更登記
合筆登記

この登記も図面の作成がないので、ご自身で登記申請ができると思います。

土地の分筆登記
地積更正登記

この登記は、測量図の作成が必要です。
測量の経験がないと無理だと思います。

作図がない登記をまとめると
建物滅失登記、種類の変更、構造の変更登記
土地の地目変更登記、合筆の登記です。

たまに、図面だけ作成してほしいという人がいますけど、登記申請の一部だけお手伝いすることはできません。

登記申請の全部を依頼していただくか、すべてご自身で申請していただくことになります。

申請書の作成方法を教えてほしいといい人もいるんですけど、私の事務所では相談は有料になってしまいます。
有料相談だと自分で申請する経済的なメリットがなくなってしまいます。
インターネットでたくさん情報が出てますのご自身で調べるか、あるいは予約して法務局の相談窓口を利用していただくのが良いと思います。

変な話し、ご本人で申請したほうが、添付書類が少なくて済むというメリットもあります。
土地家屋調査士が申請する場合は、不動産調査報告書という、その不動産をこと細かく調査した報告書や写真、調査素図といって不動産の概略図を添付しなければなりません。

土地家屋調査士に、依頼するメリットとしては、やはり知識もありますし法務局を納得させるだけの資料を添付して申請しますので、ご本人で申請するよりも手続きはスムーズにいくと思います。
登記の申請をすると原則、法務局が現地の調査をするのですが、土地家屋調査士が申請する場合で、添付書類で間違いないと確認できれば、法務局の現地調査を省略することもあります。

登記申請に際して、いつまでに登記を終わらせる必要がある。
とか、登記が終わった後に売買とか融資といった次のスケジュールがある場合は、まわりも心配します。
なので専門家である土地家屋調査士に依頼するのが良いと思います。


スケジュール的に余裕があるようでしたら、ぜひ本人申請にチャレンジしてみてください(^-^)/


2019.11.21 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
積水ハウス事件が、驚愕だったのは、騙された会社が、まず大和ハウスにつぐ規模の業界のリーディングカンパニーだったこと、そして55億円という史上空前の損害額の大きさです。

この事件に関わった、土地家屋調査士、司法書士、何より積水ハウスの担当者は大変な思いをしたと思います。

今回は、この事件を教材にこのような事件に関わらないためにはどうすれば良いか?
関わってしまったときには、どのような対応すれば良いかを考えてみたいと思います。

こうした地面師事件のほとんどは、地主に成りすまして、実印や身分証明書を偽造して、他人の不動産を担保に借り入れをする。手付金を搾取する。売り飛ばすのが手口です。

この最たる、積水ハウス事件を振り返ります。

JR山手線五反田駅、徒歩3分の好立地に海喜館という旅館がありました。

所有者は、S子さん立地も良くバブル期は、旅館はとても繁盛していました。
しかし、だんだんと経営が悪化し2015年3月に旅館を廃業することになる。
2017年2月頃から、近所の証言ではS子さんを見かけなくなったそうです。
その頃、S子さんは体調をくずして入院をしていました。

そこに目を付けていたのが、地面師、内田マイクと北田文明、
S子さんが入院する直前の2016年12月には、旅館の脇にある月極め駐車場を借りる契約をしてS子さんと接触していた。
S子さんの個人情報を入手するためでした。
下調べもぬかりがない!

そして2017年2月S子さんの容態は悪化する。

そのあたりから、地面師グループとニセS子の動きが活発になります。

手始めに、実印とパスポートを偽造して、なりすましたニセS子が、旅館海喜館を担保に高利貸から2億円の融資を受けます。

つづいて地面師グループは、くだんの不動産会社へ売買の話を持ちかける。
不動産会社の営業マンとニセS子のエレベータでの何気ない会話
ニセS子「私の田舎も桜がきれいなの早く帰って桜が見たい」
本物のS子は、五反田の旅館育ちで他に故郷はない。
怪しいと感じた、くだんの不動産会社は寸前のところで契約を思いとどまった。

そして地面師グループは片っ端から、開発できそうな不動産会社に声をかける。
声を掛けられた業者は、ニセS子が本人かどうかパスポートの写真を持って近隣に聞き込みをする。
そして巷ではこの取引は怪しいと噂になります。

そして最後に残ったのが積水ハウスだった。

4月3日地面師グループとニセS子は、銀座の公証人役場で、偽造したパスポート、印鑑証明書を用意して公証人に本人確認を受ける。

4月13日積水ハウスシャーウッド住宅支店に出向き部長の決済を仰ぐ
4月20日部長、部長代理と売買条件について具体的な交渉に入る
4月24日、手付金12億円を支払いをする。決済は7月末とする。

5月10日「積水はだまされている」と記された内容証明郵便が積水ハウスに届く。
そして翌日も届き、この内容証明は合計4通積水ハウスに届いた。
これは所有者、本物のS子さんが弁護士に依頼して送ったものでした。

積水ハウスはこれを怪文書扱いして、なんとスルーする。

5月25日積水ハウスM常務の支持で、決済日6月1日に大幅に繰り上げる。

5月31日ニセS子は、本人確認の際に干支を聞かれて1944年のさる年であるにも関わらず、とり年と答える。
積水ハウスの司法書士が問い出すと単なるミスだと言い逃れた。
司法書士が偽造されたパスポートをペンライトで照射して調べる。
透かしが入っているか写真を変えていないか。
両方ともクリアして、このパスポートは本物だと判断された。

6月1日残代金48億円の一部を留保して決済が行われる。
支払われた合計55億5千万円は現金化されて泡と消える。

6月17日所有権移転の登記申請が却下されて詐欺が発覚

決済後の6月24日本物のS子さんは、病院のベッドで息を引き取る。

地面師グループ逮捕者17人

これが積水ハウス事件の概要です。

それでは、この事件を3つのポイントにまとめます!

1つ目は、聞き取りの重要性です。
司法書士がニセS子に干支を質問して、ニセS子が酉年と間違えるということがありました。
それも単なる間違いとしてスルーしたようです。
そこでさらに、住所、生年月日、父、母の名前、土地の取得の経緯を聞けなかったかと思います。
また、買取を検討した他の不動産会社はニセS子のパスポートの写真をもって、写真はS子に間違いないか近隣に聞き込みをしたそうです。
積水ハウスは十分に聞き込みをしなかったのでしょう。

2つ目は、書類の偽造です。
印鑑証明書とパスポートの偽造がされているようです。
今は偽造の技術が高いので簡単には見抜けません。
司法書士がペンライトで照射したが透かしもあり、偽造を見抜けなかったようです。
銀座の公証人役場でも、偽造をスルーして本人確認がされたようです。
さらにポイントカードなど氏名が記載されているようなものを提示してもらうこともできたのではと思います。



3つ目は、取引の不自然さです。
後でトラブルになる案件というのは、ほとんどが急がれます。
今回も、7月末の予定だった決済を6月1日に前倒しされた経緯があります。
決済が銀行振込ではなく、現金や小切手でされる。
権利証がなく、本人確認情報で登記する
売買金額が異常に安い
など通常ではない不自然さがあります。


今回は、極端な事例ですが、
仕事をしていてなにか違和感があると思ったら、

まず、十分に聞き取りをする。
つぎに、書類の偽造を疑ってみる
そして、仕事の通常ではない不自然さを疑ってみる

トラブルを避ける。
勇気をもって仕事を断るというのも大事だと思います。

参考書籍
https://www.amazon.co.jp/地面師-他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団-森-功/dp/4065134129/ref=sr_1_1?

2019.11.18 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
とても明るい。軽快なトーク。人を飽きさせない笑い。
しかしその中身は波乱万丈の人生でした。

虐待された子供時代からモスバーガーの店舗展開をするも挫折があり、風俗店のオーナーへ、今の職業を言えなかったけど、倫友の日向さんに「その仕事チョーいいね!」

蓮見顧問からは、「すべての仕事に意義があるやり切れ!」と言われ今の仕事を堂々と言えるようになった。

自分の仕事に愛着を持ち喜んで働いてこそ良い成果が得られる。
私も今日の学びを自分の仕事に活かします。

<前編>



<後編>

2019.11.16 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
農地の地目変更なんですけど、
そもそも地目は、土地の利用状況を観察して定めます。

であれば、利用状況が資材置場、駐車場、また建物が建っている場合には、雑種地や宅地に地目変更ができるかです。

田や畑など農地の場合は原則、現況が農地以外になっていても農地法の許可を取らなければ地目変更ができません。

なぜなら、農地法は拘束力の強い法律で、現地の利用状況が、資材置場や駐車場、宅地でも、農地法の許可を受けていなければ、現状回復命令が発せられる可能性があるからです。

また、市街化区域以外で、農地法の許可を受ける場合は、先に無許可で建物を建ててしまった場合でも、一旦は、農地また耕作が可能な状況に戻さないと農地法の許可を受けることは出来ません。


なので、農地の地目変更については農地法の知識が必要不可欠ということになります。

市区町村、都道府県によって微妙に取り扱いが違うので、地域の行政に確認が必要ですが、農地法の大筋の部分はお話しいたします。


農地法の許可は、農地の所有権の移転や賃借権の設定をする場合、
また農地を農地以外に転用、利用目的を変える場合に許可が必要です。


農地法の許可には、3種類あります。

条文でいうと3条許可、4条許可、5条許可です。

先ずは、3条許可です。
田畑など農地を農地のままで所有権移転などをする場合です。
所有権移転をすることが目的の場合は有効です。
ただし、農地を農地のまま取得できるのは、農家だけです。
取得する面積を合わせて50A以上ですから5000㎡以上の経営面積のある農家しか譲り受けることは出来ません。

例外として土地の交換の場合は、経営面積の縛りはなくなりますが、原則は農家でないと3条許可は受けられません。


次に、4条の許可です。
農地を農地以外の利用に転用する場合に受ける許可です。
所有権の移転や賃借権の設定などを伴わない農地転用のみを行う場合です。

市街化区域では500㎡以上の場合は、先に出てくる5条届出では開発許可が必要なのに対して4条届出では開発許可がなくても届出が受理されるメリットがあります。

最後に、5条の許可です。
これは、所有権の移転や賃借権の設定などと農地転用を同時に行う場合です。
3条と4条をミックスしたパターンということになります。

4条、5条については、市街化区域内については、許可ではなく届出で足りるとされています。
市街化区域以外で4条、5条の許可を受けるのは大変なのに対して、
市街化区域内は、優先的に市街化を形成すべき区域ですから届け出で足りるとされています。



農地の地目変更をするにあたり、最初の段階で調査をする内容としては、

過去に農地法の許可を受けた経緯があるかどうか
これは土地の登記事項証明書を見ればある程度は判断ができます。
相続以外で所有権の移転登記がされていればそのときに農地法5条または3条の許可を受けているということになります。
相続は農地法の許可は不要です。相続以外です。
あとは所有権移転の経緯がなければ農具用委員会で確認します。

小作人がいるかどうか?
農業委員会で調べることができます。
小作権がある場合は、許可申請、届出の前提として小作契約の解除が必要です。

市街化区域以外の場合は、農業振興地域内の土地であるかどうか、また除外が可能かどうか。
農業振興地域の場合は除外の手続きが必要です。

市街化区域区域以外にあっては、許可を受けるための条件、
宅地であれば、農家、農家の分家、日用品を販売する店舗など特定の条件でないと建物が建てられない場合があるのでその条件を調べておく必要があります。

市街化区域の場合、生産緑地であるかどうかですが、生産緑地の場合は解除が必要です。
現地に生産緑地の看板が設置してありますし、所有者さんも分かっていますので調査するまでもないと思いますが、
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。


過去に農地法の許可届け出がされているか、小作人がいるかどうか、農業振興地域内かどうか、転用のための条件、生産緑地であるかを調べておく必要があります。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。

また、過去に農地法の許可、届出済みの土地について証明書が提出できない場合は、地目変更を法務局に申請して法務局から農業委員会に照会状を出してもらいます。
農業委員会から法務局に「問題なし」の回答がされれば、地目変更登記がされることになります。
この方法は、事前に法務局と農業委員会に根回しをしておいたほうが良いです。

よく相談をいただく内容で、昭和40年代くらいに、農地の売買がされていて、農地法の許可を条件に所有権移転の仮登記がされていて、本登記がされていない土地があります。
これは詐欺のようなものだと思います。
昔は、バスに人を大勢乗せて、お酒を飲ませて不動産物件を見学させて、農地法の許可ができない土地の売買契約をしてしまうということがあったと聞いています。

こうした土地については、本登記の名義人がどこにいるかわからない場合も多いです。
仮に本登記の名義人が分かっても、農地法をクリアしないといけないので、市街化区域に編入されるとか、よほどミラクルなことが起こらないかぎり、本登記するのは難しいということになります。

以上、農地の地目変更についてお話をいたしました。
登記の地目が農地の場合は、可能な場合は地目変更をして、拘束力の強い農地法から切り離しておくことをおすすめいたします。



2019.11.14 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top