FC2ブログ
インターネットで手軽に情報を入手できるので、最近では登記申請を自分でする人が増えてると思います。

ご自身で申請することを本人申請といいます。

土地家屋調査士の業務である登記申請でも、図面を作成しなくて良い登記申請であれば、ご本人が申請することは可能だと思います。

では、図面を作成しなくてもできる登記申請にはどのような登記があるかです。

建物を取り壊したときの滅失登記
種類変更登記
構造変更登記

これらの登記は図面の作成がないのでご自身で、出来ると思います。

建物を新築したときの建物表題登記
所在変更登記
増築や一部取り壊しによる床面積の変更登記

これらは、建物の図面を作成しますので一般の人では難しいと思います。
建築士などの事務所で作図の経験があれば、建物図面と各階平面図の作成のルールを勉強すれば出来ると思います。


土地の地目変更登記
合筆登記

この登記も図面の作成がないので、ご自身で登記申請ができると思います。

土地の分筆登記
地積更正登記

この登記は、測量図の作成が必要です。
測量の経験がないと無理だと思います。

作図がない登記をまとめると
建物滅失登記、種類の変更、構造の変更登記
土地の地目変更登記、合筆の登記です。

たまに、図面だけ作成してほしいという人がいますけど、登記申請の一部だけお手伝いすることはできません。

登記申請の全部を依頼していただくか、すべてご自身で申請していただくことになります。

申請書の作成方法を教えてほしいといい人もいるんですけど、私の事務所では相談は有料になってしまいます。
有料相談だと自分で申請する経済的なメリットがなくなってしまいます。
インターネットでたくさん情報が出てますのご自身で調べるか、あるいは予約して法務局の相談窓口を利用していただくのが良いと思います。

変な話し、ご本人で申請したほうが、添付書類が少なくて済むというメリットもあります。
土地家屋調査士が申請する場合は、不動産調査報告書という、その不動産をこと細かく調査した報告書や写真、調査素図といって不動産の概略図を添付しなければなりません。

土地家屋調査士に、依頼するメリットとしては、やはり知識もありますし法務局を納得させるだけの資料を添付して申請しますので、ご本人で申請するよりも手続きはスムーズにいくと思います。
登記の申請をすると原則、法務局が現地の調査をするのですが、土地家屋調査士が申請する場合で、添付書類で間違いないと確認できれば、法務局の現地調査を省略することもあります。

登記申請に際して、いつまでに登記を終わらせる必要がある。
とか、登記が終わった後に売買とか融資といった次のスケジュールがある場合は、まわりも心配します。
なので専門家である土地家屋調査士に依頼するのが良いと思います。


スケジュール的に余裕があるようでしたら、ぜひ本人申請にチャレンジしてみてください(^-^)/


スポンサーサイト



2019.11.21 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
積水ハウス事件が、驚愕だったのは、騙された会社が、まず大和ハウスにつぐ規模の業界のリーディングカンパニーだったこと、そして55億円という史上空前の損害額の大きさです。

この事件に関わった、土地家屋調査士、司法書士、何より積水ハウスの担当者は大変な思いをしたと思います。

今回は、この事件を教材にこのような事件に関わらないためにはどうすれば良いか?
関わってしまったときには、どのような対応すれば良いかを考えてみたいと思います。

こうした地面師事件のほとんどは、地主に成りすまして、実印や身分証明書を偽造して、他人の不動産を担保に借り入れをする。手付金を搾取する。売り飛ばすのが手口です。

この最たる、積水ハウス事件を振り返ります。

JR山手線五反田駅、徒歩3分の好立地に海喜館という旅館がありました。

所有者は、S子さん立地も良くバブル期は、旅館はとても繁盛していました。
しかし、だんだんと経営が悪化し2015年3月に旅館を廃業することになる。
2017年2月頃から、近所の証言ではS子さんを見かけなくなったそうです。
その頃、S子さんは体調をくずして入院をしていました。

そこに目を付けていたのが、地面師、内田マイクと北田文明、
S子さんが入院する直前の2016年12月には、旅館の脇にある月極め駐車場を借りる契約をしてS子さんと接触していた。
S子さんの個人情報を入手するためでした。
下調べもぬかりがない!

そして2017年2月S子さんの容態は悪化する。

そのあたりから、地面師グループとニセS子の動きが活発になります。

手始めに、実印とパスポートを偽造して、なりすましたニセS子が、旅館海喜館を担保に高利貸から2億円の融資を受けます。

つづいて地面師グループは、くだんの不動産会社へ売買の話を持ちかける。
不動産会社の営業マンとニセS子のエレベータでの何気ない会話
ニセS子「私の田舎も桜がきれいなの早く帰って桜が見たい」
本物のS子は、五反田の旅館育ちで他に故郷はない。
怪しいと感じた、くだんの不動産会社は寸前のところで契約を思いとどまった。

そして地面師グループは片っ端から、開発できそうな不動産会社に声をかける。
声を掛けられた業者は、ニセS子が本人かどうかパスポートの写真を持って近隣に聞き込みをする。
そして巷ではこの取引は怪しいと噂になります。

そして最後に残ったのが積水ハウスだった。

4月3日地面師グループとニセS子は、銀座の公証人役場で、偽造したパスポート、印鑑証明書を用意して公証人に本人確認を受ける。

4月13日積水ハウスシャーウッド住宅支店に出向き部長の決済を仰ぐ
4月20日部長、部長代理と売買条件について具体的な交渉に入る
4月24日、手付金12億円を支払いをする。決済は7月末とする。

5月10日「積水はだまされている」と記された内容証明郵便が積水ハウスに届く。
そして翌日も届き、この内容証明は合計4通積水ハウスに届いた。
これは所有者、本物のS子さんが弁護士に依頼して送ったものでした。

積水ハウスはこれを怪文書扱いして、なんとスルーする。

5月25日積水ハウスM常務の支持で、決済日6月1日に大幅に繰り上げる。

5月31日ニセS子は、本人確認の際に干支を聞かれて1944年のさる年であるにも関わらず、とり年と答える。
積水ハウスの司法書士が問い出すと単なるミスだと言い逃れた。
司法書士が偽造されたパスポートをペンライトで照射して調べる。
透かしが入っているか写真を変えていないか。
両方ともクリアして、このパスポートは本物だと判断された。

6月1日残代金48億円の一部を留保して決済が行われる。
支払われた合計55億5千万円は現金化されて泡と消える。

6月17日所有権移転の登記申請が却下されて詐欺が発覚

決済後の6月24日本物のS子さんは、病院のベッドで息を引き取る。

地面師グループ逮捕者17人

これが積水ハウス事件の概要です。

それでは、この事件を3つのポイントにまとめます!

1つ目は、聞き取りの重要性です。
司法書士がニセS子に干支を質問して、ニセS子が酉年と間違えるということがありました。
それも単なる間違いとしてスルーしたようです。
そこでさらに、住所、生年月日、父、母の名前、土地の取得の経緯を聞けなかったかと思います。
また、買取を検討した他の不動産会社はニセS子のパスポートの写真をもって、写真はS子に間違いないか近隣に聞き込みをしたそうです。
積水ハウスは十分に聞き込みをしなかったのでしょう。

2つ目は、書類の偽造です。
印鑑証明書とパスポートの偽造がされているようです。
今は偽造の技術が高いので簡単には見抜けません。
司法書士がペンライトで照射したが透かしもあり、偽造を見抜けなかったようです。
銀座の公証人役場でも、偽造をスルーして本人確認がされたようです。
さらにポイントカードなど氏名が記載されているようなものを提示してもらうこともできたのではと思います。



3つ目は、取引の不自然さです。
後でトラブルになる案件というのは、ほとんどが急がれます。
今回も、7月末の予定だった決済を6月1日に前倒しされた経緯があります。
決済が銀行振込ではなく、現金や小切手でされる。
権利証がなく、本人確認情報で登記する
売買金額が異常に安い
など通常ではない不自然さがあります。


今回は、極端な事例ですが、
仕事をしていてなにか違和感があると思ったら、

まず、十分に聞き取りをする。
つぎに、書類の偽造を疑ってみる
そして、仕事の通常ではない不自然さを疑ってみる

トラブルを避ける。
勇気をもって仕事を断るというのも大事だと思います。

参考書籍
https://www.amazon.co.jp/地面師-他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団-森-功/dp/4065134129/ref=sr_1_1?

2019.11.18 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
とても明るい。軽快なトーク。人を飽きさせない笑い。
しかしその中身は波乱万丈の人生でした。

虐待された子供時代からモスバーガーの店舗展開をするも挫折があり、風俗店のオーナーへ、今の職業を言えなかったけど、倫友の日向さんに「その仕事チョーいいね!」

蓮見顧問からは、「すべての仕事に意義があるやり切れ!」と言われ今の仕事を堂々と言えるようになった。

自分の仕事に愛着を持ち喜んで働いてこそ良い成果が得られる。
私も今日の学びを自分の仕事に活かします。

<前編>



<後編>

2019.11.16 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
農地の地目変更なんですけど、
そもそも地目は、土地の利用状況を観察して定めます。

であれば、利用状況が資材置場、駐車場、また建物が建っている場合には、雑種地や宅地に地目変更ができるかです。

田や畑など農地の場合は原則、現況が農地以外になっていても農地法の許可を取らなければ地目変更ができません。

なぜなら、農地法は拘束力の強い法律で、現地の利用状況が、資材置場や駐車場、宅地でも、農地法の許可を受けていなければ、現状回復命令が発せられる可能性があるからです。

また、市街化区域以外で、農地法の許可を受ける場合は、先に無許可で建物を建ててしまった場合でも、一旦は、農地また耕作が可能な状況に戻さないと農地法の許可を受けることは出来ません。


なので、農地の地目変更については農地法の知識が必要不可欠ということになります。

市区町村、都道府県によって微妙に取り扱いが違うので、地域の行政に確認が必要ですが、農地法の大筋の部分はお話しいたします。


農地法の許可は、農地の所有権の移転や賃借権の設定をする場合、
また農地を農地以外に転用、利用目的を変える場合に許可が必要です。


農地法の許可には、3種類あります。

条文でいうと3条許可、4条許可、5条許可です。

先ずは、3条許可です。
田畑など農地を農地のままで所有権移転などをする場合です。
所有権移転をすることが目的の場合は有効です。
ただし、農地を農地のまま取得できるのは、農家だけです。
取得する面積を合わせて50A以上ですから5000㎡以上の経営面積のある農家しか譲り受けることは出来ません。

例外として土地の交換の場合は、経営面積の縛りはなくなりますが、原則は農家でないと3条許可は受けられません。


次に、4条の許可です。
農地を農地以外の利用に転用する場合に受ける許可です。
所有権の移転や賃借権の設定などを伴わない農地転用のみを行う場合です。

市街化区域では500㎡以上の場合は、先に出てくる5条届出では開発許可が必要なのに対して4条届出では開発許可がなくても届出が受理されるメリットがあります。

最後に、5条の許可です。
これは、所有権の移転や賃借権の設定などと農地転用を同時に行う場合です。
3条と4条をミックスしたパターンということになります。

4条、5条については、市街化区域内については、許可ではなく届出で足りるとされています。
市街化区域以外で4条、5条の許可を受けるのは大変なのに対して、
市街化区域内は、優先的に市街化を形成すべき区域ですから届け出で足りるとされています。



農地の地目変更をするにあたり、最初の段階で調査をする内容としては、

過去に農地法の許可を受けた経緯があるかどうか
これは土地の登記事項証明書を見ればある程度は判断ができます。
相続以外で所有権の移転登記がされていればそのときに農地法5条または3条の許可を受けているということになります。
相続は農地法の許可は不要です。相続以外です。
あとは所有権移転の経緯がなければ農具用委員会で確認します。

小作人がいるかどうか?
農業委員会で調べることができます。
小作権がある場合は、許可申請、届出の前提として小作契約の解除が必要です。

市街化区域以外の場合は、農業振興地域内の土地であるかどうか、また除外が可能かどうか。
農業振興地域の場合は除外の手続きが必要です。

市街化区域区域以外にあっては、許可を受けるための条件、
宅地であれば、農家、農家の分家、日用品を販売する店舗など特定の条件でないと建物が建てられない場合があるのでその条件を調べておく必要があります。

市街化区域の場合、生産緑地であるかどうかですが、生産緑地の場合は解除が必要です。
現地に生産緑地の看板が設置してありますし、所有者さんも分かっていますので調査するまでもないと思いますが、
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。


過去に農地法の許可届け出がされているか、小作人がいるかどうか、農業振興地域内かどうか、転用のための条件、生産緑地であるかを調べておく必要があります。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。

また、過去に農地法の許可、届出済みの土地について証明書が提出できない場合は、地目変更を法務局に申請して法務局から農業委員会に照会状を出してもらいます。
農業委員会から法務局に「問題なし」の回答がされれば、地目変更登記がされることになります。
この方法は、事前に法務局と農業委員会に根回しをしておいたほうが良いです。

よく相談をいただく内容で、昭和40年代くらいに、農地の売買がされていて、農地法の許可を条件に所有権移転の仮登記がされていて、本登記がされていない土地があります。
これは詐欺のようなものだと思います。
昔は、バスに人を大勢乗せて、お酒を飲ませて不動産物件を見学させて、農地法の許可ができない土地の売買契約をしてしまうということがあったと聞いています。

こうした土地については、本登記の名義人がどこにいるかわからない場合も多いです。
仮に本登記の名義人が分かっても、農地法をクリアしないといけないので、市街化区域に編入されるとか、よほどミラクルなことが起こらないかぎり、本登記するのは難しいということになります。

以上、農地の地目変更についてお話をいたしました。
登記の地目が農地の場合は、可能な場合は地目変更をして、拘束力の強い農地法から切り離しておくことをおすすめいたします。



2019.11.14 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
仕事でトラブルになると後で言った言わないの争いになる。

そういう経験って誰でもありますよね。

ここ数年はそういう目に合うこともなかったんですけど、最近言った言わないの争いになりました。
メールの履歴で、証明できると思いメールを確認して愕然としました!

なんと、その相手は、どうでも良い話しはメールで回答して、大事な内容は、すべて電話での回答だったんです!
そう!この人、言った言わないに持ち込む達人だったんです。

この話を知り合いの弁護士にして教わったのがこの方法です。

電話や対面で、大事な話をした場合は、その後、相手にメールをして大事な言葉は履歴に残す。
「先ほどの○○さんの話は、○○○○でしたよね。私の理解がどうかと思い確認させてください。」など理由をつけて相手にメールします。

「先ほどの私の話は○○○○でした。言葉足らずだったので補足させてください。○○○○。」

このように言葉を残すことで、相手は言い逃れできません!
曖昧にして、のらりくらり逃げてしまう危険人物は、関係者をCCで入れて証拠固めをしちゃいます。

特に開発現場や売買の場合などは、ちょっとしたことですぐに、100万単位の損害になってします。

打合せは、録音、録画するのが基本です。
録音できないときは、メールかFAXで履歴を残す。

口頭だけのやりとりには、絶対にしないようにします。

ぜひお試しください。










2019.11.12 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
自分の土地に存在しない建物の登記がある!
土地の売却にあたり、調査を進めると登記された建物があり、所有者の名前を見ても全く覚えがない。

所有者名は「○○権左衛門」近隣の人でもない。親族にもそんな人はいない。それに明らかに現代の人の名前じゃない。

売買の契約条件として、その建物の滅失の登記をすることが条件になっている!

でも不動産登記法で、建物滅失登記を申請できるのは、建物の登記名義人または名義人が死亡している場合は、その相続人です。
ちなみに相続人の場合は、相続人の一人からでもOKです。

では、この建物滅失登記はできないのか?というと

建物の滅失登記をする方法は、土地所有者など利害関係人から「建物滅失登記の申出」をすることになります。

この「建物滅失登記の申出」は、通常の申請行為とは違います。
「この建物は存在しないから、滅失登記してください」と法務局の登記官に職権で「建物滅失登記」してくださいとお願いする登記官の職権発動を促す行為です。

通常の登記申請と違います。

不動産登記法の適用を受けません。
審査も通常の登記申請よりも厳しいです。
原則、本来申請義務のある登記名義人に登記申請を促す通知をして相当の期間その回答を待ちます。
通常の申請よりもかなり時間がかかり、時間が読めないということもあります。

法務局の登記官の裁量の部分がおおいので、
審査が厳しいときもあれば、そうでもないときもある。
時間がかかるときもあれば、早く終るときもあります。

経験でいうと、東京都23区内に、このような建物の登記が多くあります。

売却や融資で、まごつかないためにも、早めの対応が必要です。

このような建物の登記が所有地にある場合、
お近くの土地家屋調査士、土地家屋調査士会、法務局にご相談ください。





2019.11.05 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、埼玉県川口市倫理法人会のモーニングセミナーに参加しました。
株式会社黒澤工務店 代表取締役黒澤隆哲氏にお話を頂きました。

現在創業73年の伝統の会社を5年前に、父から引き継ぎ3代目の代表取締役になる。
社長業として多忙の中、昨年、さいたま市浦和区倫理法人会の会長に!

37歳の若くてパワーのある黒澤会長から素晴らしい学びをいただきました。
学びの中から、3つだけご紹介します。

1.趣味は家づくり
仕事を愛し、72年目にして、最高売上を更新することになる。
社長の就任から毎年、売上150%を続ける。

2.祖父からのマインドコントロール
祖父から幼少期に「たかくんは黒澤工務店を継ぐんだよね」と繰り返されるうちに自然に会社に入り、3代目の代表取締役に主任することになる。

3.前職の測量会社
前職は、私と同じ職業の測量会社で毎日日付が変わるまで仕事が終わらないブラック企業でした。
そんな中で積極的に仕事をして、うつになりかけることもあった。
私とまったく同じ経験をしている人がいると思い、黒澤さんの話に共感しました。
ブラック企業は決して良くないが、その苦しさを乗り越えたから、仕事が忙しくてもうろたえることなく冷静に仕事ができる。
経験が今を支えていると思いました。




仕事を愛し、祖父から3代の事業を継承、測量会社の激務での学び

今日も素晴らしい学びをさせていただきました。

黒澤工務店
MS11.jpg
2019.11.02 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
なぜ今、YouTuberなのか

YouTuberが、どチャンスだからです。

その理由は、3つあります!

1、通信速度です。

インターネットの通信速度は、どんどん速くなり、テキスト情報から、画像情報、動画情報へと変わりました。

そして、これからは5Gの時代に入り、ますます通信速度が速くなります。

いままでのような、ギガの制限がなくなります。インターネットは見放題です。

そのことで、今まで以上に、インターネット動画が見られるようになります。
だから今なんです。


2、圧倒的なブルーオーシャンです。

YouTubeは、見ている人が多いのに対して投稿数が少ないんです。
当然です。話す内容を考えて、カメラで動画を撮って、編集するんです。
私は、まだ編集するレベルまでいってないですけど。
YouTubeはめんどくさいんです。

Twitter、Facebook、Instagramいいと思います。
手軽に投稿できて、いいですよね。
でもその手軽さがレッドオーシャンなんです。

見ている人も多いけど、投稿の数も多いんです。

3、動画だから人柄が伝わるということです。

動画は、テキストや静止画像では伝わらない人柄が伝わります。
誠実そうな人だな、真面目そうな人だな、優しそうな人だな、そんなテキストでも画像でも伝わらないところが動画では伝わります。
だから、お客様や一緒に働いてくれるスタッフも安心して探せます。

まずは、インターネットの通信速度が異常に早くなること
つぎに、圧倒的なブルーオーシャンであること
そして、動画だから人柄が伝わるということ

11月から半年間、鴨頭嘉人さんの「ビジネスYou Tuberの学校」に通います。
今は、今はまだ、話も下手だし、動画の編集も出来ない。ノウハウもない。
でも必ず、実力を上げてチャンネル登録1000人、動画投稿200本以上、そしてビジネスで一緒に活躍できる沢山の仲間を作れるチャンネルにします。

これからも応援よろしくお願いします。

よかったらチャンネル登録をお願いします。
2019.10.31 Thu l パブリックスピーキング l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の地目というのは、その土地の利用状況を観察して定めることになっています。
であれば現地に建物がなければ『宅地』に地目変更できない❗

ですよね。

でも、それでは困ることもあるんです。


今回は、建物がない状態でも『宅地』に地目変更できるパターンをご紹介します。

昭和56年8月28日民三第5402号民事局長通達です。


この通達を端的にいえば、確実に宅地になると見込まれる土地は、建物がなくても『宅地』に地目変更ができるということになります。

確実に宅地になると見込まれる土地の具体的な例を3つ揚げると

1、建物の基礎以上が完成していること。
建物の基礎は、ブロックを並べただけのような簡易なものではなくて永続性のある基礎です。
また田、畑 農地の場合は農地法の許可を受けていることが前提となります。

2、建築基準法の確認済を受けていること。
現地に建物もなくて、基礎工事がなくても、建築基準法の確認済証を添付すれば宅地に地目変更ができることになります。

3、都市計画法の開発許可を受けていること。
この場合は、開発許可証を添付して地目変更を申請することになります。
この部分についてですが、登記官によっては「開発許可証」ではなく「検査済証」がないとダメだと言われたことが二回ほどありました。
この辺は、取り扱いが微妙だと思いますでので、事案ごとに法務局と相談が必要だと思います。
ただ、昭和56年の通達では、「開発の許可」を受けていれば地目変更ができることになっています。

1つ目は、建物の基礎以上が完成していること。
2つ目は、建築基準法の確認済みであること。
3つ目は、都市計画法の開発許可を受けていること。
こちらが昭和56年の通達による現地に建物がなくても地目変更ができる場合ということになります。
また、宅地分譲の造成地については、整然と宅地としての区画がされていれば、地目変更ができる場合もあります。
ガス、水道、電気の敷設されているかなど事案によって判断が微妙でありますので、その事案ごとに相談が必要です。


融資を受けるのに、銀行から地目変更してほしいと言われている。

土地の合筆をするのに、地目変更をして、合筆する土地同士を同じ地目にあわせておく必要がある。
地目の違う土地は合筆が出来ないからです。

田や畑の場合に、農地法のしばりから逃れるために農地以外の地目に地目変更をしておきたい。

その他、さまざまな理由で地目変更を必要とする場面があります。


そんなときは、お近くの土地家屋調査士、またその都道府県の土地家屋調査士会、法務局へご相談ください。
2019.10.26 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、川口市倫理法人会のモーニングセミナーでした。
千葉県の元会長、浅野洋一スーパーバイザーの素晴らしい講話でした(^^)

沢山の学びの中から3つに絞って、報告します。

① 子供の前では楽しそうに仕事をする
いつも楽しそうに仕事をしている父を見て育つ、そして目指していた教師にはならずに父親の事業を継ぐことになる。
私も子供には、辛い顔ではなくて楽しく働く姿を見せようと思いました。

② 誰も聴いていなくても本気で取り組む
趣味とスピーチ力のために落研に入ることに
落語の寄席で、登場するとまさかお客さんが誰もいない。
投げやりで舞台に取り組んでいると先輩から、「床、壁、天井は聴いている。手を抜くな!」の言葉がかかる。

③ 苦難の捉え方
自らがリーダーの事業所10人のうち8人が退職することになる。
事業所を閉鎖することも考えたが、すべて自分の責任と捉えて、離れたお客様の一軒一軒を周り事業所を復活させた。



最後の食事会で、浅野洋一スーパーバイザーの言葉
「川口市倫理法人会とかけて、大好きな服ととく、また“き”たくなる。」



2019.10.26 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
公図を見ると地番があるのに、インターネットで登記情報を調べても、登記の情報が検索できない。

法務局の窓口でも、登記事項証明書を申請すると該当なしと言われてしまう。

法務局の窓口で、
「登記があるはずなんだけど」とか
「所有者さんに権利証を見せてもらったんだけど」とか
「公図には地番ありますよ」とか

ツッコミを入れて、旧式の登記簿をコピーした謄本(書面)を交付される。

そんな経験はないでしょうか?


これが『事故簿』というものです。


事故簿というのは、不動産の登記は、昔、紙の簿冊で管理されていました。
それが昭和63年の法改正から、順次コンピューターで不動産登記が管理されるようになりました。

そのコンピュータ化の際に、何らかの事情でコンピュータ化されずに、紙の情報まま事故簿につづられた登記用紙があります。

このような事故簿につづられた登記は、インターネット登記情報で検索しても、「該当ありません」という結果になり、登記情報の取得ができません。

どのような登記用紙がこの事故簿につづられるかというと、

①同一の不動産について、数個の登記がある場合。二重に登記されている場合です。
②登記されている文字に判読できない文字があるとき
③所有者の記載がされていない。
④共有持分が記載されていない。もしくは共有持分を合計して1にならない。

などの原因が挙げられます。

調査していてこのような不動産に会うのは、年に一度あるかないかです。
『事故簿』の存在を知っていれば、慌てることもないのですが、知らないと戸惑います。

このような『事故簿』につづられた不動産の場合は、コンピュータ化の際に、不適合になった箇所を是正をしないと他の登記が原則、出来ません。
なので、できるだけ早く、不適合となったところを是正しておく必要があります。


このような不動産がある場合は、お近くの土地家屋調査士、司法書士、法務局にご相談ください。


2019.10.22 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
待ち合わせの時間の15分前に行く。
これが今までの自分の行動パターンでした。
でも、それが間違いだと分かりました(^^)

15分前だと、電車の遅延や道路の渋滞で、時間ギリギリになったり、遅れてしまうことがありました。

そして樺沢紫苑さんの大ヒット本『アウトプット大全』にこう書いてありました。

待ち合わせは、30分から1時間前に行く!

そして、相手を待つ間に喫茶店などでノートパソコンを広げて仕事をするそうです。

なるほどと思いました(^^)
これなら、時間ギリギリで焦ることもない❗
時間に遅れるリスクはほぼゼロになる!
そして、15分ではなく30分以上あればかなりの仕事がこなせる。

打合せであれば、車の中、建物のロビーや近くの喫茶店でノートパソコンやスマホで仕事をする。

測量現場であれば、30分から1時間前に行って、待ち合わせ時間の前にできる作業をする。

これは、すごいと思いました!

そしてアポの時間も午後いちが多くするようにしました。

もし電車の遅延、道路の渋滞などのトラブルがあっても、昼食を抜けば、時間に遅れることはありません。

集中力の高い午前中には事務作業や思考する仕事をする。

そして午後にアポイントを入れる。

要するに、待ち合わせは30分から1時間前に行く、
そしてその時間を活用することをあらかじめ用意しておく。



この時間の活用術で、ブログの原稿、測量作業、事務仕事がはかどりました❗

待ち合わせに行くのは、30分から1時間前に行く、素晴らしい習慣を身につけることができました\(^o^)/

2019.10.15 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
お客様からの問い合わせで建物が古いのですが登記は出来るのか?
という質問があります。

銀行の融資を受ける場合は、担保にする土地の上にある建物はすべて登記する必要があります。
また、相続の登記をする場合、建物を貸して家賃収入を得たいという場合にも登記をする必要があります。
また、借地上に建物がある場合、借地の権利を守るためにも建物の登記をすることが望ましいと言えます。


古い建物でも登記ができるのかですが、
書類で所有権を証明することかできれば登記できるということになります。


もちろん、建物が古くても登記はできますが、まれに所有権証明書が、揃えられないことがありますので注意が必要です。
所有権証明書は何があるかというと

建物の確認済証
建物の検査済証
工事した人の証明書(印鑑証明書付き)
工事代金の領収書、見積書、設計図
工事の契約書
水道、下水、屋根や建物基礎、
固定資産税の納付証明書(納税通知書)
借地の場合、借地の契約書、地代の領収書、土地所有者の証明書
電気、ガス、水道などの公共料金の領収書
火災保険の加入証明書
隣地所有者の証明書
借家人の証明書


このような書類があります。

この内のどれか一つ揃えられれば良いということではありません。
所有権を証明する書類を何点か、揃えて、その書類で申請人の建物の所有権を証明できれば登記ができます。



建物が古い場合には、書類がない。
揃えられないということがあります。

建築関係の書類が何も残っていない。
建築工事は、誰が行ったか不明。
建物の固定資産税の課税がされていない。

このような場合は登記をすることが難しいこともあります。

でも登記ができれば相続登記や借地権の対抗要件を備えることができたり、銀行の融資が受けることが出来ます。


私の事務所もしくはお近くの土地家屋調査士、法務局にご相談ください。
ちなみに私の事務所への相談は、有料となりますのでご注意ください。

2019.10.10 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
杉山事務所の測量の報酬は、いくらかということなんですが、これは一概に答えられません。

それは地域によって、行政の手続きも違うし、相場も違うし、求められる測量の精度も違うんです。
山林と市街地、商業地でも違います。
私の事務所のある埼玉県川口市と東京23区内の報酬では、1.5倍以上は違います。
場合によっては、3倍以上報酬をいただく場合もあります。


何が違うかというと、理由はいくつかあります。


まずは、道路境界の確定の仕方が違います。

埼玉県川口市の場合は、市役所に道路境界の確認の申請をすると、川口市が測量業者に測量を委託します。
つまり道路境界を確認するための測量は川口市の費用負担で行うということになります。
こちらとしては、川口市が委託した測量業者の測量が終わるのを待ってればいいということになります。
そして委託業者の測量が終わったら、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんにも境界立会を承諾書に署名捺印をいただきます。
その流れで、道路境界は確定できます。

一方、東京23区の場合は、道路境界を確定するための測量は、申請人の費用負担で行います。
ここが大きく違います。
埼玉県川口市では、行政の費用負担で測量をするのに対して、東京23区では申請人の費用負担で測量をします。

申請人の費用負担で道路境界の確定をするための広範囲の測量を行って、土地境界図という道路境界の図面を作成します。
そしてその土地境界図の図面中の承諾欄に、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんに署名と捺印をいただきます。

土地境界図の図面中に書影捺印をいただくということはどういうことかというと、境界立会のときに署名捺印をいただくのではなくて、立会の後日、境界標を設置して、図面が完成した後に署名と捺印をいただくことになります。


他にも、埼玉県川口市と東京23区の違いがあります。

隣地の所有者が数名で共有になっている場合です。
埼玉県内の場合は、隣地が共有になっている場合は、共有者代表のひとりに署名捺印をいただけば足りる場合が多いです。
東京都内の場合は、依頼者や売買の場合は買主さんの要望で共有者全員から署名捺印をいただくことになることがあります。
こうした地域によって慣例が違います。

また、立会者に署名と捺印をいただく書面も異なります。
埼玉県内では、立会証明書という書面に、立会のときにその場で署名捺印をいただくのが慣例です。

一方、東京都内では、筆界(境界)確認書に、写真付きの確定測量図を綴って契印します。
そしてこの筆界(境界)確認書を2通作成して1通づつ隣接者と持ち合うのが慣例です。
立会時にその場で署名捺印をいただくのではなくて、境界を確認した後に境界を設置して境界の写真付きの確定測量図を作成します。
その筆界(境界)確認書に、確定測量図を綴って契印と署名捺印をいただきます。

つまり埼玉では、境界立会時に署名捺印まで完結するのに対して、東京都内だと署名捺印まで完結する工程が多くなります。

さらに、東京都内だと隣接者の立会に、専門家が出てくることが多くあります。
不動産業者さんであったり、土地家屋調査士であったり、弁護士さんと一緒に立会をすることあります。
その場合には、先程の筆界(境界)確認書のチェックを専門家がします。
なので、さらに時間がかかることになります、

また境界を設置するのにも、再度隣接の方と日程を調整して立会するというこもあります。

また、商業地やオフィス街においては、所有者はほとんどその場所には住んでいませんので、境界立会をするのにも隣地に住んでいる住宅地よりも大変だということになります。


なので同じ30坪の測量をするのに、埼玉と東京都では労力も期間も1.5倍かそれ以上にかかるということになります。


埼玉県川口市と東京23区の測量費の違いについて述べてきました。
同じ測量でも地域によって費用がだいぶ違うということはご理解ください。

もし測量をお考えの方は、見積もりの依頼をメールまたはFAXでお願いします。
メールアドレス、FAX番号は概要欄を御覧ください。


2019.10.08 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、川口市倫理法人会のモーニングセミナーに出席しました。
株式会社谷野ロジテム 代表取締役 谷野智昭氏の講話でした。

たくさんの学びをいただきましたが、その中でも3つの実践についてまとめます。

①お墓参りの実践
三重県にあるお墓に行って、草取り、お墓磨き、そして先祖への声がけをされました。
すると今まで不仲だった父がた母がたが、仲良くなり、旅行の話が出るほどに変わる。

②トイレ掃除の実践
谷野さんといえば日本を美しくする会の活動を熱心にされています。
ただ無心で掃除をすることで思わぬ幸運が舞い込む、倫理法人会の入会者も増えたといいます。

③感謝の実践
後継者倫理塾の学びから、父母に感謝の言葉を言うことになる。
しかし父母から帰ってきた言葉に驚く。
とめどなく出てくる父母からの言葉、それはすべて我が子を心配する言葉でした。




今日も、素晴らしい学びをしました。
学びを現場に活かします(^^)
MS10月予定
2019.10.05 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
倫理法人会でスピーチをしました。



埼玉県川口市倫理法人会の経営者モーニングセミナーの動画をアップしています。
毎週土曜日、朝6時30分より行われるセミナーをしています。

よろしければ、高評価ボタン。チャンネル登録。コメントをお願いします。

倫理法人会は全国で67000社の企業が所属する日本で最大級の経営者団体です。
創始者丸山敏夫が発見した幸せになる法則を学ぶことを目的にしています。

倫理法人会で学ぶことで、家庭が良くなり、事業が良くなり、地域が良くなる。
そんな団体です。

Youtubeをご覧いただいて、気に入っていただけたら、ぜひモーニングセミナー会場にもお越しください。

埼玉県川口市倫理法人会
https://www.facebook.com/kawaguchirinri/

埼玉県倫理法人会
http://www.rinri-saitama.org/

一般社団法人倫理研究所
https://www.rinri-jpn.or.jp/

2019.09.15 Sun l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、川口市倫理法人会のモーニングセミナーに出席しました。
関東財務局理財部金融調査官 斎藤和幸氏の講話でした。
スピーディーでテンポが良く、聴き心地が良い。
35分の講話でしたが、60分以上の内容が詰まっていました。

テーマ「これからの日本の財政を考える」

① 少子高齢化
現在、第二次ベビーブームに誕生した人の年齢は44~47歳である。
2035年には、全員60歳を超える。さらに社会保障が増えることになる。

② 社会保障
99.4兆円の歳出のうち34.0兆円、約3分の1が社会保障に使われている。
社会保障に対する国民の負担も海外に比べると少ない。

③ 財政の悪化
1990年のバブル崩壊を境に税収は減っている。
歳出は増え続けているため差額は借金をし続けることに・・・。

財政の深刻な状況を分かりやすく、時折笑いを入れてテンポよくお話いただきました。

今日はとてもいい勉強をさせていただきました。

SKMBT_C28019090709520.jpg

2019.09.07 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地家屋調査士の報酬っていくらくらいか、興味があると思います。
今日は、2016年に日本土地家屋調査士会連合会が、全国の土地家屋調査士にアンケートをとっています。
そのアンケート結果、報酬の全国平均値をご紹介いたします。

最初に言っておきますが、私の事務所では、このアンケート結果よりも高い報酬を頂いてます。
今日ご紹介する報酬額より、若干、高い報酬を頂いております。

理由は3つあります。
一つ目は、いい仕事するにはそれなりに報酬をいただく必要がある
報酬が安いとそこに働く人達も、低賃金で長時間労働になりモチベーションが下がる。
一つ一つの仕事に時間をかけられないので、雑な仕事になると思います。

二つ目は、事務所が首都圏であるということです。
事務所は埼玉県川口市なんですけど、一応首都圏なので人件費などかかる経費が全国平均より高いので、報酬も高くしないと運営できないというのがあります。
また土地の値段が高いというのもあります。
土地家屋調査士の報酬って、あくまで売買であったり、抵当権の設定、相続といった不動産の取引の経費なんです。1000万円の土地の取引と1億円の土地の取引では、当然使える経費が違いますので、首都圏のほうが報酬が高いということにもなります。


三つ目は、全部でなくてあくまで傾向ですけど、安さを求めるお客さんは、クレームが多くて、わがままで質が低いんですよね。
金額にこだわらいお客様は、きちんとしてる人が多いです。

首都圏であり、いい仕事をしたい、良いお客様とのお付き合いを求めますので、杉山事務所では報酬が高いということになってます。



それでは、日本土地家屋調査士連合会調べの報酬額の全国平均値をお知らせします。
リンクも、貼っておきますので参考にして下さい。
https://www.chosashi.or.jp/association/disclosure/reward/

https://www.chosashi.or.jp/media/guide20190329.pdf


事例1 土地地目変更登記です。
雑種地を宅地に変更する登記です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は44,244円です。
実際には、消費税10%4,424円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は53,668円となります。

事例2 土地合筆登記です。
2筆の土地、地目宅地を合筆し一筆にする事例です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は47,259円です。
実際には、消費税10%4,725円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は56,984円となります。

事例3 建物表題登記です。
建物を新築した場合の登記で、居宅、木造スレートぶき2階建、1階89.21㎡ 2階46.18㎡を登記する事例です。

全国平均の報酬額は81,676円です。
実際には、消費税10%8,167円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は94,843円となります。

事例4 建物滅失登記です。
建物を取壊した場合の登記です。
全国平均の報酬額は45,911円です。
実際には、消費税10%4,591円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は55,502円となります。



4つの事例を紹介いたしました。
いかがでしょうか。
他にも、測量業務の事例も日本土地家屋調査士会連合会のホームページで紹介されています。
しかし、測量の場合は、その地域差や事務所による差がすごいです。

もし知りたい方は、URLのリンクをクリックして御覧ください。




参考にしていただければと思います。


もしこれから補助者をしたいという方がいらっしゃれば、面接の時に建物表題登記の報酬額はいくらですか?って聴いてみてもいいと思います。

報酬額の安い事務所って、福利厚生面も、給与面も、休日面も、やはりきちんとできないということになります。
やはりそれが、資本の原理だと思います。

2019.08.30 Fri l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
人は、時間帯によって集中力の高い時間、判断力が鈍くなる時間帯があります。
そういうことをよく把握して、時間帯に適したスケジュールを組むように意識します。
人は、朝起きてから3時間くらいが最も集中力が高い。
午前中が効率よく仕事ができると言われています。
そして昼食をとって満腹になると判断力は鈍くなります。
また夕方になると判断力は疲労により低下すると言われています。


結論を言うと、境界立会をするなら午後の1時から3時または、夕方以降がベストのタイミングということになります。
夕方以降というのは、相手方の都合を考えるとスケジュールを組みにくいので、午後イチの1時から3時が境界立会にはベストのタイミングとなります。


人は判断力が鈍くなると、相手の要求に対してYESと言いやすくなる傾向があります。

昼食後は、食べたものを消化するために血液が消化器系に集中し、脳への血流が減ってしまうために満腹になると脳の働きが鈍くなると言われています。

逆に空腹時には、脳が活性化すると言われています。

相手の判断力が鈍くなり、自分の脳が活性化していれば交渉はしやすくなります。
そのためには、昼食は軽く済ませて、相手が満腹の状態で交渉すればうまくいく確率が高くなります。


こんなことがよくあります。
最初に測量のごあいさつに伺ったときに、
「測量のご挨拶に伺わせていただきました。」
「測量をするのに敷地の中に入らせていただいてよろしいですか」
というと
「そっちの敷地の中で測量をやればいいじゃねえか。」
「勝手に入るなよ!」
なんて、やたら高圧的なおじさんがいるんですけど、
そんなおじさんが、午後イチとか夕方に会うと、人が変わったように大人しくてスムーズに進むことがあるんです。


境界立会に限らずに、交渉事をするのに、午後イチまたは夕方以降というのは、思った以上に有効です。
ぜひお試しください。

2019.08.24 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
毎週土曜日は埼玉県川口市倫理法人会のモーニングセミナーに出席します。
今日は、東松山市倫理法人会専任幹事 大塚尚美さんの講話

後継者倫理塾からの3つの気付きから実践のお話

①お店の前を通る人へのあいさつ
お店を通り掛かる人へ「おはようございます」
知らない人に挨拶をするのは勇気が必要でした。
でも、毎日続けるうちに相手からも帰ってくるようになり、自身の心も明るくなる。

②夫への手紙
20年喧嘩をしていない夫婦。
喧嘩をしていないのは、言いたいことをお互いに言わないからと言われたこともあり、夫へ手紙をかくことになる。
そして、LINEで夫と「かっこいいね。」「かわいいね。」と言い合えるように。

③父への不満
小学生のとき、母は周りから辛く当たられ、家を出ることになる。
離婚の危機は脱したけど、その時の不満を倫理塾のアドバイスから父に言うことする。




今日も、気付き、素晴らしい実践項目をいただきました。

2019.08.24 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
人生を思い通りに操る 片づけの心理法則  メンタリストDaiGoをオーディオブックで拝聴しました。

お盆休みに大阪に、USJ旅行に行っていました。
オーディオブックは、テーマパークに最適ですね。
アトラクションに並んでる間、パレードの場所取りの間、ぶらぶら歩いてる間、時間を有効に使えます。

という訳で、今回は私のメンターの一人、メンタリストDaiGoの人生を思い通りに操る 片づけの心理法則をまとめます。

片付けは人生で大切な時間を作る。人生を最大化するスキルである。

そのためのテクニックが紹介されています。
その中から、実践する項目を三つにまとめます。

①1イン2アウトの法則
一つ物が増えたら二つ物を捨てる。売る。人にあげる。
これを実行すれば、なんと物を買うほど物が減っていく。

②用途別にバックインバックを作る
仕事用、セミナー用、プライベート用

③初速最大化
取り掛かるまでの時間を20秒だけ減らす。
これで、習慣にすることができる。
トイレや水回りの掃除は、手を洗った時のペーパータオルをそのまま使って、サッサとふく。

さわりだけなら、youtubeでも見れるので、こちらからどーぞ!



片付けで、選ぶ時間、物を探す時間、気が散る時間を極限まで減らして、
人生を最大化しよう。
2019.08.19 Mon l 最近読んだ本 l コメント (0) トラックバック (0) l top
最高の睡眠を手に入れることで、仕事で最高のパフォーマンスを発揮できる。

そんなことで、スタンフォード式「最高の睡眠」で学んだ知識を3つにまとめます。

1つ目、熟睡を導く黄金の90分
睡眠に入ってから、90分が最も深い睡眠である。
最初の90分以降は、徐々に睡眠は浅くなる。なので、最初の90分に熟睡できる環境を作る。睡眠は「量より質」が重要なのです。

2つ目、最高の睡眠法
睡眠の前、90分に入浴を済ませる。すると睡眠時には体温が下がり深い眠りモードに突入できる。仮にお風呂の時間が遅くなる場合には、シャワーで済ませて深部体温を上げないようにする。
また普段よりも早く寝るのはNG、普段寝る時間より1時間から2時間前は覚醒度合いが強くなるため早寝は難しい。
翌日、早く起きないと行けない場合は、早寝ではなく、いつも通りの時間に寝て、睡眠の質を高めるように心がける。

3つ目、覚醒戦略
「どう起きてるか」=「どう眠れるか」
質の高い睡眠のためには起きている時間が重要です。
起きたら朝日を浴びる。朝は裸足で過ごす。冷たい水で手を洗う。朝食を摂る。
汗をかくほど運動しない。ホットコーヒーと会話を楽しむ。
夜は冷やしトマト(体温を下げる食事)。夕食は寝る1時間目までに夕食を抜かない。
眠気がきたらパワーナップ(15分程度の仮眠)を摂るとベスト。

睡眠が仕事を変える。睡眠が学びを変える。睡眠が人生を変える。

「熟睡を導く黄金の90分」「最高の睡眠法」「覚醒戦略」で睡眠を味方につけよう。

2019.08.17 Sat l 最近読んだ本 l コメント (0) トラックバック (0) l top
NHKをぶっ壊す!

やばい。やばい。やばすぎるだろ!
やばいというのは、このスピーチが上手すぎるだろ。という意味です。

今回、参議院議員選挙に当選した「NHKから国民を守る党」の立花孝志代表の政権放送でしたスピーチがスゴすぎる。

鴨頭嘉人さんの「話し方の学校」の卒業生として、このスピーチを分析してみます。
スピーチのポイントを3つにまとめます。

1つ目は、変な間の技術
スピーチの途中で、妙な間が入る。
これ、狙ってるのか?
それとも天然なのかよくわからない。
普通は、相手の記憶に残したいキーワードの前に間をいれるが、このスピーチは変なタイミングで間が入る。
なに、なに、なにって感じで話に引き寄せられる。


2つ目は、言葉をパッケージの技術
「NHKをぶっ壊す!」「不倫、路上、カー〇〇」この言葉を何回繰り返したことか。
おかげで、スピーチを聞いたあともこの言葉が何度も頭の中でグルグルと繰り返される。
普通のスピーチは、1日、2日後には内容を忘れてします。
でもこのスピーチは、パッケージの技術で、ずっと言葉が残り続ける。

3っ目は、行動を誘導する技術
スピーチの目的は、相手の行動変容を起こすこと。
このスピーチでは、NHKの受信料の不払いにすること、選挙に行くこと、NHKをぶっ壊す言葉を浸透させる行動変容を起こすように誘導しています。
ネガティブな情報を出してそれをひっくり返す。
これで、行動を誘導しているんです。
NHKの集金人が怖い→NHK集金人撃退シールを無料で配っています。コールセンターで不払いをサポートする。
と言った感じです。



このスピーチ力で、NHKに好感を持っている私でも、一瞬、受信料を支払うのやめようと思ってしまった。でも払うけど(笑)

2019.08.05 Mon l パブリックスピーキング l コメント (0) トラックバック (0) l top
測量作業をするのに、道路上にある植木鉢を少し移動したら、後ろからいきなり怒鳴られた。
「何やってんの!」「人のもの勝手にさわって!」

「あっ、すみません。」
「でも、ここ道路なんだけど。植木は敷地の中に入れろよ・・・・」
「って言うか、そんな言い方ないだろう・・・」と思っても言えずに、ムカムカ・・・。

その怒鳴ってきた人は、後で境界立会をして印鑑をもらわないといけない。
だから絶対にケンカはできないのだ。

日常、仕事をしていると、ついつい腹を立ててしまうことがあります。


そんなときに役立つ、素晴らしい本に出会いました。
「頭に来てもアホとは戦うな!」



この本に書かれているのは、自分の目的を達成することに集中する。
そして、アホにはやられたフリをする。アホと上手に付き合う。アホを味方につける。
腹を立てても、アホに振り回されるのではなく、「自分の人生を生きるということ」
この本から学んだアホの取り扱いを三つお伝えします。

一つ目は、アホにはやられたフリをする。
腹を立てても、アホと戦うとろくなことはない。
その時は、アホをやっつけても必ずどこかで仕返しをしてくる。
アホはねちっこいのである。やられたフリをしてアホに花を持たせる。

二つ目は、アホと上手に付き合う。
アホは、自尊心が低く、褒められたり持ち上げられると弱い。
おだてられると気分を良くする。
避けるのではくて、積極的に付き合うことで相手は親近感を持つ。
そして、頼ってみる。「困ってます」と苦手な相手に言うのは重要な技術である。

三つ目は、アホを味方につける。
人を動かすための3原則とは
・避難しない。
・認める。
・相手が欲しがるものを提供する。
避難しない。認めるは、人を動かすための大原則である。
いちばん大事なことは、「相手の欲しがるものを提供する」
大事なことは相手の懐に飛び込み、相手のことを理解して、協力してくれるように導くこと。
どんなときでも、相手の気持ちを考えることから始める。


そして、最終的には、アホに協力してもらって仕事を円滑にすすめる。


アホとは戦うのでない。上手く付き合うことで自分の人生を豊かにする。
「頭に来てもアホとは戦うな!」

2019.07.28 Sun l 最近読んだ本 l コメント (0) トラックバック (0) l top
測量する土地の隣接を調べてみると、めちゃめちゃ遠くに住んでいる(>_<)
そんなことはよくあります。
アパートや駐車場であれば、管理している不動産会社を調べて連絡を取ってもらうことができる。
104で電話番号を調べる方法もあるが、最近は登録している人が少なくてあまり期待できない。
あとは、近隣に聞き込みをする。意外と近くに親族が住んでいることもあります。

とは言え、すべて試したがダメとなると、手紙にかけるということになる。


全身全霊をかけて、手紙と資料を作り上げるということになります。


仮に手紙に、反応がないということになると、めちゃめちゃ遠い隣地の所有者さんに直接訪問する。
留守であれば、いつ帰ってくるかわからない隣地所有者さんの張り込みをします。
私も、何度か「アンパンと牛乳」を食べて張り込みをしたことがあります。(笑)


この時間と経費のロスを考えると、たとえ数時間かけても、全身全霊をかけた手紙と完ぺきな資料を作り上げることが重要です。


手紙は、短く簡潔に分かりやすくして、前回の承諾誘導のテクニックもしっかりと入れる。
長文の手紙は、相手も読む気をなくすので、一字一句こだわります。

内容は、現地で確認をしていただくか、資料でご確認いただけるようであれば、立会証明書に署名捺印をして送付してほしい。という内容です。


資料は、案内図(住宅地図など)、測量図、境界や現地の写真、現地を見なくても状況が分かるくらい丁寧にします。
境界説明をしている動画を送ったこともありますが、相手が再生できる環境なのかわからないので、最近は動画は使用していません。


それでは、実際に文例を披露いたします。


****************************************
○○ 様

境界線の確認についてのお願い

拝啓

突然、資料を送付させていただき、失礼いたします。
当事務所では、土地の売却のため○○様の所有する土地の隣接地の測量をしております。

土地の売却のため土地に隣接する皆様との境界線についての確認が必要です。

本来は現地で、ご説明をさせていただくところですが、遠方のため資料を送付させていただきます。
川口まで来られるご予定があれば、現地にて説明をさせていただきます。

もし、資料の検討でご確認いただければ、立会証明書を同封いたしますので、
こちらに○○様のご署名とご捺印をいただき返送していたければ、境界確認は完了いたします。

甚だ勝手なお願いではありますがご検討のほど、よろしくお願い申し上げます。


敬具
土地売買のための境界確認測量
1. 測量場所
埼玉県川口市○○〇丁目〇番〇(地番)
埼玉県川口市○○〇丁目〇番〇号(住居表示)

2. 境界確認箇所
別紙の案内図

3. 当該土地所有者(測量依頼者)
川口市○○〇丁目〇番〇号  ○○〇〇

4. 測量業者
埼玉県川口市大字里1250番地
杉山土地家屋調査士事務所
担当 杉山賢司
TEL ○○ー○○ー○○

********************************************


特に、遠方の人の境界確認は、神経使いますね。
これから、より一層、磨きをかけます。

2019.07.22 Mon l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
境界立会のときって、うまくいくかどうか不安ですよね。
そんなときに使う心理学でいう承諾誘導という技術があります。

そんな心理学なんて、小手先のテクニックを使うなんて良心が許さない。なんて、思うかもしれません。
とは言え、境界立会では解決のためにあらゆる手を尽くすことが大事だと思います。解決することが当事者双方の利益になるからです。

相手に丸め込もうとしてると勘繰られるんじゃないか心配。不誠実だと思われるかも知れない。
もちろんテクニックに走りすぎれば、そのように受け取られる可能性はあります。
でも、しっかりと皆さまのために解決したい皆さんの役に立ちたいというマインドを持っていれば、不誠実だという印象を与えることは私はないと思います。


承諾誘導はたくさんの種類があるんですけど、今日はその中で代表的なもの三つだけをご紹介します。


一つ目は、「同調行動」です。
人は集団になると同調行動をするようになります。
他の人が賛成しているのに自分だけが反対するという立場を取りづらくなります。
つまり集団の場合には、1人に賛成を取り付ければ、あとは雪崩式に賛成(境界確認)をしていただけることになります。
集団心理による同調行動を利用して、他の人が「立会証明書」や「境界確認書」に署名捺印をされている書類を見せる。
また「隣接する皆様に境界の確認をいただきます。」「皆さまにご協力いただいております。」といった言葉で、同調行動を促します。

二つ目は、「権威」
人は権威のある人を信用します。
弁護士や司法書士、土地家屋調査士というような専門的な仕事をしている人、市役所などの公的機関、大手企業の言うことを必要以上に信用したりします。
境界確認の際には、○○市の道路管理課の職員も一緒に確認します。
法務局で調査した地積測量の数値によるとという説明をするとより信ぴょう性が高まります。
私たちは、身だしなみや持ち物についても、気を使う必要があります。
薄汚れた作業着で、100円のボールペンでサインをしてもらうようでは、権威者として見てもらえません。
作業着でも良いのですが、身ぎれいにして、サインと印鑑をもらうためのペン、朱肉、印鑑マットなどは100均ではなくて、それなりのものを用意します。


三つ目は、「一貫性の法則」です。
これはローボールテクニックともいいます。
人は、一度イエスと言ってしまうとそのあとにノーと言いづらくなります。
例えば、最初に「明日セミナーに参加してほしいんだけど」といいイエスの答えをもらった後で、「そのセミナーは朝6時からなんだけど大丈夫だよね。」というとイエスと答える確率が高くなるわけです。
最初から「明日の朝6時のセミナーに参加してほしい」と言われた時の数倍、イエスの確立が高くなります。
あえてはじめは、イエスと答えやすい。やさしい要求をする。
そのあとで本題の要求をするとういテクニックです。
実際の現場では、まずやさしい要求として
「今回、隣の土地を測量することになりました。ご挨拶させていただいてよろしいですか。」
「測量をするのに、敷地の中に入らせていただいてよろしいですか。」
「土地の境界を確認するのに見ていただきたいのですが、よろしいですか。」
「こちらの境界でよろしければ、コンクリート杭を設置させていただきたい。」
そして本題の要求をします。
「境界確認書に署名と捺印をいただきたいのですが」
「今回、売却するのですが買主さんの希望で、実印を押して、印鑑証明書もお願いします。」

このように細かいイエスを積み上げてから、本題の要求をすると承諾が得やすくなります。


では、実際に、一つ目「同調行動」、二つ目「権威」、三つ目「一貫性の法則」を使って、立会時にどのように話すか実際にやってみましょう。

Aさんが土地を売却することになり、私どもが測量をすることになりました。
近隣の皆様に境界線の確認をお願いしています。(同調行動)
お時間はよろしいでしょうか。(一貫性の法則)

BさんとAさんの境界線については、こちらのブロック塀の中心です。

法務局に図面がありまして、その図面の寸法からも、ブロック塀の中心であることが判ります。(権威)
すでにお隣の○○様もこちらの境界で確認をされています。(同調行動)

Bさんに今回確認が出来ましたら、確認した位置に境界標を設置します。
境界が見てわかるようになります。
また、測量が終わった後は、登記をしますので、図面が永久に法務局に保管されますので、より安心です。(権威)

境界について、よろしければ、こちらに署名と捺印をお願いします。



最初は、違和感があるかもしれませんが、数が多くなると無意識で行えるようになります。
ぜひお試しください。


2019.07.20 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
2019.04.25 Thu l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
隣の人と境界線の確認ができない。
その理由としては、隣の人が行方不明で連絡がとれない。
隣の人が立会に応じてくれない。
隣の境界線の合意に至らない。
などがあります。

そのような場合の救済措置として、「筆界特定制度」というのがあります。

「筆界特定制度」は、法務局に申請して、筆界VV境界線の確定を公的な判断で行う制度です。


2019.03.22 Fri l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の面積は、登記されている面積と全然違うことがありまーす(^^)

正しい面積をするためには、測量をする必要があります。

詳しくは、Youtubeをご覧ください。

  ↓ ↓ ↓




実は、最近、土地区画整理事業をしていたり、国土調査をしていたり、分筆や地積更正の登記をしていない土地では、登記されている面積と実際の面積は違うのが普通です。
最近測量をしていない土地については、面積が違うのが当たり前です。

土地の登記に記録された面積は、明治時代に測量した面積がそのまま記録されています。
もちろん今のように、正確な測量技術があるわけではありません。

特に、傾斜地や川の近くでは、面積の差が大きい傾向があります。

測量をしてみると登記された面積が300㎡で、実際には400㎡であったり、また200㎡であったり全然面積が違うということはよくあります・・・・・・。

Youtubeを見ていただいたら、
いいね。コメント。チャンネル登録をお願いします(^^)/


2019.03.06 Wed l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
Youtubeアップしましたー(^^)/

良かったら見てください。




動画の内容の一部です。

何筆にも、土地が分かれていて、ごちゃごちゃしてる。
これだと管理するのが、大変ですよね。
登記事項証明書をたくさん取らなきゃいけない。

土地を一つにまとめる登記。そう!合筆ができるんです。

一筆にしてすっきり!
これで管理も楽になります。
登記事項証明書が1通で済むから、見やすい。わかりやすい。費用も安い。

もちろん、合筆するためには条件があります・・・・・・。

見ていただいて、良ければ
いいね。コメント。チャンネル登録をお願いします(^^)/
2019.03.03 Sun l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top