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公図には地番があるのに、インターネットで登記情報を調べても、登記の情報が検索できない。

法務局の窓口でも、該当なしと言われてしまう。
法務局の窓口で、
「登記があるはずなんだけど」とか
「所有者さんに権利証を見せてもらったんだけど」とか
「公図には地番ありますよ」とか

ツッコミを入れて、旧式の登記簿をコピーした謄本(書面)を交付される。

そんな経験はないでしょうか?


これが『事故簿』というものです。


事故簿というのは、不動産の登記は、昔、紙の簿冊で管理されていました。
それが昭和63年の法改正から、順次コンピューターで不動産登記が管理されるようになりました。

そのコンピュータ化の際に、何らかの事情でコンピュータ化されずに、紙の情報まま事故簿につづられた登記用紙があります。

このような事故簿につづられた登記は、インターネット登記情報で検索しても、「該当ありません」という結果になり、登記情報の取得ができません。

どのような登記用紙がこの事故簿につづられるかというと、

①同一の不動産について、数個の登記がある場合。二重に登記されている場合です。
②登記されている文字に判読できない文字があるとき
③所有者の記載がされていない。
④共有持分が記載されていない。もしくは共有持分を合計して1にならない。

などの原因が挙げられます。

調査していてこのような不動産に会うのは、年に一度あるかないかです。
『事故簿』の存在を知っていれば、慌てることもないのですが、知らないと戸惑います。

このような『事故簿』につづられた不動産の場合は、コンピュータ化の際に、不適合になった箇所を是正をしないと他の登記が原則、出来ません。
なので、できるだけ早く、不適合となったところを是正しておく必要があります。


このような不動産がある場合は、お近くの土地家屋調査士、司法書士、法務局にご相談ください。


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2019.10.22 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
待ち合わせの時間の15分前に行く。
これが今までの自分の行動パターンでした。
でも、それが間違いだと分かりました(^^)

15分前だと、電車の遅延や道路の渋滞で、時間ギリギリになったり、遅れてしまうことがありました。

そして樺沢紫苑さんの大ヒット本『アウトプット大全』にこう書いてありました。

待ち合わせは、30分から1時間前に行く!

そして、相手を待つ間に喫茶店などでノートパソコンを広げて仕事をするそうです。

なるほどと思いました(^^)
これなら、時間ギリギリで焦ることもない❗
時間に遅れるリスクはほぼゼロになる!
そして、15分ではなく30分以上あればかなりの仕事がこなせる。

打合せであれば、車の中、建物のロビーや近くの喫茶店でノートパソコンやスマホで仕事をする。

測量現場であれば、30分から1時間前に行って、待ち合わせ時間の前にできる作業をする。

これは、すごいと思いました!

そしてアポの時間も午後いちが多くするようにしました。

もし電車の遅延、道路の渋滞などのトラブルがあっても、昼食を抜けば、時間に遅れることはありません。

集中力の高い午前中には事務作業や思考する仕事をする。

そして午後にアポイントを入れる。

要するに、待ち合わせは30分から1時間前に行く、
そしてその時間を活用することをあらかじめ用意しておく。



この時間の活用術で、ブログの原稿、測量作業、事務仕事がはかどりました❗

待ち合わせに行くのは、30分から1時間前に行く、素晴らしい習慣を身につけることができました\(^o^)/

2019.10.15 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
お客様からの問い合わせで建物が古いのですが登記は出来るのか?
という質問があります。

銀行の融資を受ける場合は、担保にする土地の上にある建物はすべて登記する必要があります。
また、相続の登記をする場合、建物を貸して家賃収入を得たいという場合にも登記をする必要があります。
また、借地上に建物がある場合、借地の権利を守るためにも建物の登記をすることが望ましいと言えます。


古い建物でも登記ができるのかですが、
書類で所有権を証明することかできれば登記できるということになります。


もちろん、建物が古くても登記はできますが、まれに所有権証明書が、揃えられないことがありますので注意が必要です。
所有権証明書は何があるかというと

建物の確認済証
建物の検査済証
工事した人の証明書(印鑑証明書付き)
工事代金の領収書、見積書、設計図
工事の契約書
水道、下水、屋根や建物基礎、
固定資産税の納付証明書(納税通知書)
借地の場合、借地の契約書、地代の領収書、土地所有者の証明書
電気、ガス、水道などの公共料金の領収書
火災保険の加入証明書
隣地所有者の証明書
借家人の証明書


このような書類があります。

この内のどれか一つ揃えられれば良いということではありません。
所有権を証明する書類を何点か、揃えて、その書類で申請人の建物の所有権を証明できれば登記ができます。



建物が古い場合には、書類がない。
揃えられないということがあります。

建築関係の書類が何も残っていない。
建築工事は、誰が行ったか不明。
建物の固定資産税の課税がされていない。

このような場合は登記をすることが難しいこともあります。

でも登記ができれば相続登記や借地権の対抗要件を備えることができたり、銀行の融資が受けることが出来ます。


私の事務所もしくはお近くの土地家屋調査士、法務局にご相談ください。
ちなみに私の事務所への相談は、有料となりますのでご注意ください。

2019.10.10 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
杉山事務所の測量の報酬は、いくらかということなんですが、これは一概に答えられません。

それは地域によって、行政の手続きも違うし、相場も違うし、求められる測量の精度も違うんです。
山林と市街地、商業地でも違います。
私の事務所のある埼玉県川口市と東京23区内の報酬では、1.5倍以上は違います。
場合によっては、3倍以上報酬をいただく場合もあります。


何が違うかというと、理由はいくつかあります。


まずは、道路境界の確定の仕方が違います。

埼玉県川口市の場合は、市役所に道路境界の確認の申請をすると、川口市が測量業者に測量を委託します。
つまり道路境界を確認するための測量は川口市の費用負担で行うということになります。
こちらとしては、川口市が委託した測量業者の測量が終わるのを待ってればいいということになります。
そして委託業者の測量が終わったら、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんにも境界立会を承諾書に署名捺印をいただきます。
その流れで、道路境界は確定できます。

一方、東京23区の場合は、道路境界を確定するための測量は、申請人の費用負担で行います。
ここが大きく違います。
埼玉県川口市では、行政の費用負担で測量をするのに対して、東京23区では申請人の費用負担で測量をします。

申請人の費用負担で道路境界の確定をするための広範囲の測量を行って、土地境界図という道路境界の図面を作成します。
そしてその土地境界図の図面中の承諾欄に、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんに署名と捺印をいただきます。

土地境界図の図面中に書影捺印をいただくということはどういうことかというと、境界立会のときに署名捺印をいただくのではなくて、立会の後日、境界標を設置して、図面が完成した後に署名と捺印をいただくことになります。


他にも、埼玉県川口市と東京23区の違いがあります。

隣地の所有者が数名で共有になっている場合です。
埼玉県内の場合は、隣地が共有になっている場合は、共有者代表のひとりに署名捺印をいただけば足りる場合が多いです。
東京都内の場合は、依頼者や売買の場合は買主さんの要望で共有者全員から署名捺印をいただくことになることがあります。
こうした地域によって慣例が違います。

また、立会者に署名と捺印をいただく書面も異なります。
埼玉県内では、立会証明書という書面に、立会のときにその場で署名捺印をいただくのが慣例です。

一方、東京都内では、筆界(境界)確認書に、写真付きの確定測量図を綴って契印します。
そしてこの筆界(境界)確認書を2通作成して1通づつ隣接者と持ち合うのが慣例です。
立会時にその場で署名捺印をいただくのではなくて、境界を確認した後に境界を設置して境界の写真付きの確定測量図を作成します。
その筆界(境界)確認書に、確定測量図を綴って契印と署名捺印をいただきます。

つまり埼玉では、境界立会時に署名捺印まで完結するのに対して、東京都内だと署名捺印まで完結する工程が多くなります。

さらに、東京都内だと隣接者の立会に、専門家が出てくることが多くあります。
不動産業者さんであったり、土地家屋調査士であったり、弁護士さんと一緒に立会をすることあります。
その場合には、先程の筆界(境界)確認書のチェックを専門家がします。
なので、さらに時間がかかることになります、

また境界を設置するのにも、再度隣接の方と日程を調整して立会するというこもあります。

また、商業地やオフィス街においては、所有者はほとんどその場所には住んでいませんので、境界立会をするのにも隣地に住んでいる住宅地よりも大変だということになります。


なので同じ30坪の測量をするのに、埼玉と東京都では労力も期間も1.5倍かそれ以上にかかるということになります。


埼玉県川口市と東京23区の測量費の違いについて述べてきました。
同じ測量でも地域によって費用がだいぶ違うということはご理解ください。

もし測量をお考えの方は、見積もりの依頼をメールまたはFAXでお願いします。
メールアドレス、FAX番号は概要欄を御覧ください。


2019.10.08 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、川口市倫理法人会のモーニングセミナーに出席しました。
株式会社谷野ロジテム 代表取締役 谷野智昭氏の講話でした。

たくさんの学びをいただきましたが、その中でも3つの実践についてまとめます。

①お墓参りの実践
三重県にあるお墓に行って、草取り、お墓磨き、そして先祖への声がけをされました。
すると今まで不仲だった父がた母がたが、仲良くなり、旅行の話が出るほどに変わる。

②トイレ掃除の実践
谷野さんといえば日本を美しくする会の活動を熱心にされています。
ただ無心で掃除をすることで思わぬ幸運が舞い込む、倫理法人会の入会者も増えたといいます。

③感謝の実践
後継者倫理塾の学びから、父母に感謝の言葉を言うことになる。
しかし父母から帰ってきた言葉に驚く。
とめどなく出てくる父母からの言葉、それはすべて我が子を心配する言葉でした。




今日も、素晴らしい学びをしました。
学びを現場に活かします(^^)
MS10月予定
2019.10.05 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
倫理法人会でスピーチをしました。



埼玉県川口市倫理法人会の経営者モーニングセミナーの動画をアップしています。
毎週土曜日、朝6時30分より行われるセミナーをしています。

よろしければ、高評価ボタン。チャンネル登録。コメントをお願いします。

倫理法人会は全国で67000社の企業が所属する日本で最大級の経営者団体です。
創始者丸山敏夫が発見した幸せになる法則を学ぶことを目的にしています。

倫理法人会で学ぶことで、家庭が良くなり、事業が良くなり、地域が良くなる。
そんな団体です。

Youtubeをご覧いただいて、気に入っていただけたら、ぜひモーニングセミナー会場にもお越しください。

埼玉県川口市倫理法人会
https://www.facebook.com/kawaguchirinri/

埼玉県倫理法人会
http://www.rinri-saitama.org/

一般社団法人倫理研究所
https://www.rinri-jpn.or.jp/

2019.09.15 Sun l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、川口市倫理法人会のモーニングセミナーに出席しました。
関東財務局理財部金融調査官 斎藤和幸氏の講話でした。
スピーディーでテンポが良く、聴き心地が良い。
35分の講話でしたが、60分以上の内容が詰まっていました。

テーマ「これからの日本の財政を考える」

① 少子高齢化
現在、第二次ベビーブームに誕生した人の年齢は44~47歳である。
2035年には、全員60歳を超える。さらに社会保障が増えることになる。

② 社会保障
99.4兆円の歳出のうち34.0兆円、約3分の1が社会保障に使われている。
社会保障に対する国民の負担も海外に比べると少ない。

③ 財政の悪化
1990年のバブル崩壊を境に税収は減っている。
歳出は増え続けているため差額は借金をし続けることに・・・。

財政の深刻な状況を分かりやすく、時折笑いを入れてテンポよくお話いただきました。

今日はとてもいい勉強をさせていただきました。

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2019.09.07 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地家屋調査士の報酬っていくらくらいか、興味があると思います。
今日は、2016年に日本土地家屋調査士会連合会が、全国の土地家屋調査士にアンケートをとっています。
そのアンケート結果、報酬の全国平均値をご紹介いたします。

最初に言っておきますが、私の事務所では、このアンケート結果よりも高い報酬を頂いてます。
今日ご紹介する報酬額より、若干、高い報酬を頂いております。

理由は3つあります。
一つ目は、いい仕事するにはそれなりに報酬をいただく必要がある
報酬が安いとそこに働く人達も、低賃金で長時間労働になりモチベーションが下がる。
一つ一つの仕事に時間をかけられないので、雑な仕事になると思います。

二つ目は、事務所が首都圏であるということです。
事務所は埼玉県川口市なんですけど、一応首都圏なので人件費などかかる経費が全国平均より高いので、報酬も高くしないと運営できないというのがあります。
また土地の値段が高いというのもあります。
土地家屋調査士の報酬って、あくまで売買であったり、抵当権の設定、相続といった不動産の取引の経費なんです。1000万円の土地の取引と1億円の土地の取引では、当然使える経費が違いますので、首都圏のほうが報酬が高いということにもなります。


三つ目は、全部でなくてあくまで傾向ですけど、安さを求めるお客さんは、クレームが多くて、わがままで質が低いんですよね。
金額にこだわらいお客様は、きちんとしてる人が多いです。

首都圏であり、いい仕事をしたい、良いお客様とのお付き合いを求めますので、杉山事務所では報酬が高いということになってます。



それでは、日本土地家屋調査士連合会調べの報酬額の全国平均値をお知らせします。
リンクも、貼っておきますので参考にして下さい。
https://www.chosashi.or.jp/association/disclosure/reward/

https://www.chosashi.or.jp/media/guide20190329.pdf


事例1 土地地目変更登記です。
雑種地を宅地に変更する登記です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は44,244円です。
実際には、消費税10%4,424円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は53,668円となります。

事例2 土地合筆登記です。
2筆の土地、地目宅地を合筆し一筆にする事例です。
事務所から現場まで4km、法務局まで6kmという設定です。

全国平均の報酬額は47,259円です。
実際には、消費税10%4,725円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は56,984円となります。

事例3 建物表題登記です。
建物を新築した場合の登記で、居宅、木造スレートぶき2階建、1階89.21㎡ 2階46.18㎡を登記する事例です。

全国平均の報酬額は81,676円です。
実際には、消費税10%8,167円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は94,843円となります。

事例4 建物滅失登記です。
建物を取壊した場合の登記です。
全国平均の報酬額は45,911円です。
実際には、消費税10%4,591円にプラスして、実費として通信費、交通費、印紙代などが加算します。
実費が仮にザックリ5,000円とすると地目変更の請求額は55,502円となります。



4つの事例を紹介いたしました。
いかがでしょうか。
他にも、測量業務の事例も日本土地家屋調査士会連合会のホームページで紹介されています。
しかし、測量の場合は、その地域差や事務所による差がすごいです。

もし知りたい方は、URLのリンクをクリックして御覧ください。




参考にしていただければと思います。


もしこれから補助者をしたいという方がいらっしゃれば、面接の時に建物表題登記の報酬額はいくらですか?って聴いてみてもいいと思います。

報酬額の安い事務所って、福利厚生面も、給与面も、休日面も、やはりきちんとできないということになります。
やはりそれが、資本の原理だと思います。

2019.08.30 Fri l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
人は、時間帯によって集中力の高い時間、判断力が鈍くなる時間帯があります。
そういうことをよく把握して、時間帯に適したスケジュールを組むように意識します。
人は、朝起きてから3時間くらいが最も集中力が高い。
午前中が効率よく仕事ができると言われています。
そして昼食をとって満腹になると判断力は鈍くなります。
また夕方になると判断力は疲労により低下すると言われています。


結論を言うと、境界立会をするなら午後の1時から3時または、夕方以降がベストのタイミングということになります。
夕方以降というのは、相手方の都合を考えるとスケジュールを組みにくいので、午後イチの1時から3時が境界立会にはベストのタイミングとなります。


人は判断力が鈍くなると、相手の要求に対してYESと言いやすくなる傾向があります。

昼食後は、食べたものを消化するために血液が消化器系に集中し、脳への血流が減ってしまうために満腹になると脳の働きが鈍くなると言われています。

逆に空腹時には、脳が活性化すると言われています。

相手の判断力が鈍くなり、自分の脳が活性化していれば交渉はしやすくなります。
そのためには、昼食は軽く済ませて、相手が満腹の状態で交渉すればうまくいく確率が高くなります。


こんなことがよくあります。
最初に測量のごあいさつに伺ったときに、
「測量のご挨拶に伺わせていただきました。」
「測量をするのに敷地の中に入らせていただいてよろしいですか」
というと
「そっちの敷地の中で測量をやればいいじゃねえか。」
「勝手に入るなよ!」
なんて、やたら高圧的なおじさんがいるんですけど、
そんなおじさんが、午後イチとか夕方に会うと、人が変わったように大人しくてスムーズに進むことがあるんです。


境界立会に限らずに、交渉事をするのに、午後イチまたは夕方以降というのは、思った以上に有効です。
ぜひお試しください。

2019.08.24 Sat l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
毎週土曜日は埼玉県川口市倫理法人会のモーニングセミナーに出席します。
今日は、東松山市倫理法人会専任幹事 大塚尚美さんの講話

後継者倫理塾からの3つの気付きから実践のお話

①お店の前を通る人へのあいさつ
お店を通り掛かる人へ「おはようございます」
知らない人に挨拶をするのは勇気が必要でした。
でも、毎日続けるうちに相手からも帰ってくるようになり、自身の心も明るくなる。

②夫への手紙
20年喧嘩をしていない夫婦。
喧嘩をしていないのは、言いたいことをお互いに言わないからと言われたこともあり、夫へ手紙をかくことになる。
そして、LINEで夫と「かっこいいね。」「かわいいね。」と言い合えるように。

③父への不満
小学生のとき、母は周りから辛く当たられ、家を出ることになる。
離婚の危機は脱したけど、その時の不満を倫理塾のアドバイスから父に言うことする。




今日も、気付き、素晴らしい実践項目をいただきました。

2019.08.24 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top