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今から2年前の私達家族の小学校受験のちょっと不思議な倫理体験の話です。

うちの子供なんですけど、アトピー性皮膚炎で、かきはじめると顔も体も出血するまでかいちゃう感じなんです。
幼稚園では、やはりそういう子は、いじめられるんですよね。

そんな中で、私立の小学校を見学に行ったんです。
そこは、キリスト教の学校で、生徒も、先生も、学校全体がやさしさに満ちていて、そんなにガリガリ勉強する感じではなくて、妻とこの学校に入れたいね。という話しになったんです。

そして、その学校に強い受験の塾を調べて通うことになりました。

それから私たち家族の小学校受験の生活が始まったんです。



そして、こんなんで倫理指導を受けるのはどうかとも思ったんですけど、岡村健一法人アドバイザーに倫理指導を受けることにしました。
「子供の小学校受験に合格したいんです。どうすれば良いでしょうか。」

指導の内容は、「夫婦でよく話合いをしなさい。」というものでした。

よりによって苦手な実践項目だなと思いました。
妻は話が長くて結論がないタイプなんです。

受験の本をたくさん読んで想定した質問は、すべて回答できるように話し合いを繰り返しました。

受験の直前に、塾の先生から言われました。
「お子さんがアトピーでアレルギーがあることは受験ではマイナスです。言わないほうが良いです。」と言われました。


私達、夫婦はそのことを十分に話し合いました。
「まあ確かに学校からすればアレルギーの子を入れるのはリスクがある。」
「受験塾のプロの先生が、言うんだからアレルギーのある子は不合格になるんだ。」
「でも嘘までついて受験に合格してどうするんだ」という話し合いをしました。

そして私達夫婦は、ひとつの結論に達しました。
「面接で聞かれたことはすべて正直に全部話そう。」

そして私達家族は、入学試験の当日を迎えます。
子供は別で、筆記試験、体育の実技試験、行動観察の試験を受けます。

私達夫婦は、別室で面接試験です。
面接の質問はすべて想定内。その最後の質問が
「お子さんの健康状態になにか問題はありますか?」
妻が答えます。
「アトピー性皮膚炎で、食物アレルギーもあります。」
面接試験が終わり、私達夫婦はこれでいいんだとそんな気持ちでした。

待合室で、待っていた私達に、女性の先生が駆け寄ってきました。
「お子さんが顔をかきむしって、顔中から出血しています。保健室で措置しました。」
「お子さんは、試験を続けるとがんばっています。」


正直、この時点で完全に不合格だと思いました。

数日後に、試験結果の通知が届きました。結果は合格でした。

そして、入学して学校に通い始めると、アレルギー持ちの子ってたくさんいたんです。
あれアレルギーの子供がたくさん受かってる。
なんで、あのときに塾の先生は「アレルギーがあることを言わないほうがいい。」となんで言ったんだろう。

もし、受験の塾の先生の言うとおりにアレルギーであることを隠していたら、子供が顔中から出血していたので当然不合格だったと思います。
話し合いをして、正直に言ったから合格ができたんです。

もしかしたら、その塾の先生は、私達夫婦によく話し合いをさせるために「アレルギーであることを言わないほうがいい」と天に使わされて言ったんじゃないかと今では思っています。

よく考えるとすべてつながってるんです。

夫婦の話し合いの倫理指導
塾からアレルギーを隠すように言われる
夫婦で話し合いを繰り返す
アレルギーのことを面接で正直に言う
試験中にかきむしって子供が出血
結果、合格

倫理指導を受けて実践するとちょっと不思議な体験というのが必ずあります。

ぜひ、倫理指導という制度を利用してみてください。




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2020.01.18 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、大手のハウスメーカーさんと中小の街の不動産会社さん、どっちと取引したらよいかという話です。
取引をするなら大手企業と中小企業どっちがいいの?という話です。

土地家屋調査士を目指している方、士業の方、私のような個人事業主、小さい会社を運営する人にとっては、参考になると思いますので良かったらお付き合いください。



私の事務所は、2001年に開業して19年営業しているんですけどその経験から話をいたします。
現在は、大手企業との取引はほとんどなくて、あっても支店レベルのお付き合いです。
年間3件とか5件とかお取引をいただく、たくさんの中小の会社に支えられているとう状況です。

これは、意図的にそうなるように実はしています。

結論を言うと大手というより、1社の取引が、全体の20%を超える状況というのは良くないというのが私の考えです。

大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営をする。
その理由は3つあります。

1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
私、ゴルフやらないし、お酒も飲まないんです。
昔はお酒飲んでたんですけど、今は飲まないんで飲み会はできるだけお断りしたいというところです。
昔は大手企業さんと取引があって、その会社の忘年会に参加することもありました。
中小企業の場合はその取引相手が経営者またそれに準ずるような人なので、無駄なお付き合いはほとんどないですね。
取引先の飲み会は、もう10年くらいは行ってないですね。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
一社の依存率が20%を超えると相手もかなり無茶なことを言うときもあります。
もちろん無茶な要求はお断りするんですけど、一瞬ゆらぎますよね。
「これで取引がなくなったらマズいな」って、社員さんの給料を確保できないとかいろいろ考えるんですよね。

あとは、ストレスコミュニケーションを仕掛けてくる人です。
どうでもいいようなことで怒り出す人とか理不尽なことを言ってくる人とか
中小企業であればそういう人と取引する必要がないんで、簡単にお断りします。
今までに、相当な数の取引先をお断りしてきています。
ただ依存率20%を超える企業で、そのチームで10人いれば、必ず1人、2人はストレスコミュニケーションを仕掛ける人間性に問題がある人っているんですよね。
そうすると対応というのが難しくなります。
10人中5人くらいストレスコニュニケーションを仕掛けてくるというと、その会社の社風自体がおかしいということになります。

ストレスコニュニケーションを仕掛けてくる相手と付き合ってると、事務所の社員さんのメンタルがやられちゃいますし、
自分も気分悪いんで、サッサとさよならするというのがいいと思います。

特に士業の場合は、相手との対等な関係をつくるということは大切なことだと思います。
できないことはできないとハッキリ言える関係を築かないといけないということになります。

お客様は神様ではありません。人間です。
対等であって、言いたいことを言い合える関係をつくることが大切だと思います。


3つ目は、リスクの回避です。
一般的には、取引先一社の依存率が30%を超えると危険水域と言われています。
私個人的には、依存率が20%を超える取引はしないほうがいいと思います。

今から10年前なんですけど、テレビのコマーシャルを出している中堅の不動産会社と取引をしていました。
その分譲開発部門と取引をしていまして、埼玉県全域と東京の一部の宅地分譲開発の業務を私の事務所が携わっていたんですけど、
そのときは事務所の約30%くらいの売上をその一社と取引をしていました。

その当時、リーマンショックが起こりました。
そして、その不動産会社さんは宅地分譲開発業務から撤退、住宅展示場のモデルルームも、すべて撤退ということになりました。

私の事務所の30%の売上はゼロになり、もちろん他の売上も激減している状態で、最終的には3分の1くらいまでに売上は減りました。

このときの反省もあって、1社で大手企業に依存するような運営は危険である。
中小の不動産業者さんとたくさんお付き合いするという方針にしていきました。

以上、3っつのポイントまとめると
1つ目は、中小企業だと無駄なお付き合いがない。
飲み会は好きな人にとってはいいと思いますが、私は時間の無駄だと思います。

2つ目は、取引先との対等な関係をつくる。
無茶な要求を仕掛けてくる相手
ストレスコミュニケーションを仕掛ける相手
このような相手を避ける

3つ目は、リスクの回避です。
一社の依存率を20%以下にして、取引がなくなってもダメージの少ない状況をつくる


たしかに大手の企業さんと取引するメリットはたくさんあります。
打合せも一社にいけば、何件分もまとめて話が済んでしまうということがあります。
建物の表題登記にしても、大手企業は慣れてますから、書類が全部揃った状態で依頼されるということになります。
一社からまとまった売上が見込めるということもあります。
お付き合いをしていて効率がいいですね。

ただし、大きい会社ならではのデメリットもあります。
仕事の納期で短い、受託金額が安い、無茶な要求をされることがある。

そんなこと言ったって、お客様は選べない。と思うかも知れません。

大手企業に依存しない中小企業を大切にするのは簡単です。
大手から中小にシフトをするには、見積りの金額を上げるだけです。

大企業は、何社も見積もりをとって、安く仕事をしてくれる相手を探しています。
なので見積もりの金額を上げれば、自然と大手企業が離れていって、中小企業の比率が上がります。


大手企業に依存しない。中小企業さんを大切にする経営についてお話してきました。
良かったら参考にしてください。
2020.01.15 Wed l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、境界立会から署名捺印まで時間がかかるパターンと対策についての話です。

売買を目的として測量する場合は、売買の契約後に測量の依頼がされることが多いです。
そして売買契約から代金決済までに、測量を終わらせるのが一般的なパターンです。
契約から決済まで、約4カ月の期間をいただいて、官民境界、民々境界を確定させます。
期間的に余裕がないことが多いので、結構ハラハラします。

それでは測量から境界確認までに時間がかかる隣接者さんとその対策をお話しします。
土地家屋調査士の仕事に興味のある方、測量をする予定のある方、不動産関連の仕事をされてる人には、価値のある情報だと思いますので、良かったら最後までご覧ください。



売買ではスケジュールがタイトなので、隣接地で時間がかかりそうな相手を後回しにすると期限としてはアウトとなります。

では、時間がかかりそうな相手のパターンですが5つのパターンにまとめさせていただきます。

1つ目は、企業さんです。
境界確認をして捺印をいただくのにも、社内で稟議を通してということになりますし、場合によっては、顧問契約をしている弁護士や専門家が境界立会をして書面をチェックしてから押印ということになります。
なので、できるだけ早く、コンタクトを取るようにします。
まず、測量の依頼を受けて調査をしたら、先方の企業さん電話をして、担当者に電話でご挨拶をさせて頂いて、測量の挨拶文を先方に送付します。
そして、測量作業をすすめて、境界立会ができる段階になったら、速やかに立会のご案内をすることにします。

2つ目は、マンションです。
まず、管理人がいれば管理人に挨拶をします。
管理会社にコンタクトをとって情報収集をします。そのときに理事長さんの名前と部屋番号を聞ければよいのですが、個人情報の関係で教えてもらえない場合が多いです。
その場合は、管理会社を通して境界立会の案内をします。
境界立会は、1ヶ月、2ヶ月おきに招集する理事会のときと言われてしまうと、かなり期間的に厳しくなりますので、先手を打つように注意が必要です。
できるだけ早めにご案内するというのが大切です。

3つ目に、公的な機関などです。
道路、河川、公園、学校、図書館、消防署などの公的機関のほかそれに準ずる東京電力、郵便局、JRなども時間がかかるので注意します。
依頼を受けたらすぐに、申請が必要な場合は、申請書の様式、必要な添付書面、証明書交付までの手順やスケジュールを確認します。
そして、公的機関などが管理している図面があればその調査をします。
あとは、必要書面を揃えて、粛々と行って行きます。

4つ目は、隣接の土地所有者が遠くに住んでいる場合
まずは、測量のあいさつ文を登記記録の住所に送付します。
その際は、レターパックで粗品も同封して送付します。
レターパックは追跡できるので、無事に届いているか、転送されていないかも確認出来ます。
登記記録の住所から違う地域に移転していないかを確認ができます。
駐車場やアパートなどで管理している会社があれば、その会社にご挨拶に伺います。
隣接所有者さん本人が、管理会社に任せますという場合が多いので、管理会社は重要です。


5つ目は、留守がちな人
隣接者さんで、いつ行っても留守という人もいます。
ポストにお手紙を入れさせて頂きます。
あとは、近隣の人への聞き込みが重要です。
「測量をしていて境界を見てもらうのに〇〇さんとお会いしたいんすけど、いらっしゃる曜日とか時間とかって・・・」
という感じで、仕事の休みの曜日、何時頃でかけて何時頃もどってくるかなど、情報をお聞きします。

高齢で施設に入られている方もいて、親族のかたが、1ヶ月に数回ポストなど様子を見に来るということもあります。
その場合には、ご親族の人に代理で、境界立会をしていただきます。

こういうことも有りました。
隣接者さんで、海上自衛隊にお勤めで、勤務に出ると1ヶ月から2ヶ月程度は、帰ってこないという人もいました。
このときは、タイミング良くお会いできたので良かったんですけど、やはり聞き込みと先手を打つということが大事だと思います。

以上、隣接者さんで時間のかかるパターンを5つお話してきました。

企業さん
マンション
公的機関など
遠くに住んでいる人
留守がちな人

最後に大事なこと3つにまとめると

先ずは、聞き込みで情報収集をする
次に、後手に回るのではなく先手を打っていく
そして、納期のまで極端に期間の短い仕事はお断りする

ということだと思います。






2020.01.08 Wed l 境界問題 l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の売却を前提に測量を依頼されることが多いんですけど。

今回は、測量の依頼を受けるときに、どうのようなことに注意して土地家屋調査士が調査と測量をしているかまた依頼を受けているか、その注意点を5つのポイントをお話しします。

建築、不動産関連の仕事をされている方、土地家屋調査士の仕事に興味のある人には、役立つ情報になります。
ぜひ最後までご覧ください。



5つのポイントをお話します。

1つ目、どこまでの測量、境界確定か?
測量をする場合は、民々境界と道路境界をすべて確定するのが基本になります。
ただし、売買契約の内容によって、道路境界の確定を省略して民々境界だけを確定させるという場合もあります。
また、単純に境界を明示できれば良いということもあります。
すべての境界を立会確認するのが基本ですが、どこまで確定させるのかを確認します。
また、立会証明書や境界確認書の様式についても、買主さんに確認をしておきます。


2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面に書かれている寸法は、3つです。
幅員、隅切り、延長です。
幅員が4.00mのときは、特に神経を使います。4.00mを1ミリでも、切らないように気をつけます。
建築の検査の際には、必ず幅員を測定します。図面上はもちろんですが、現地で幅員が確保できるようにします。
また、角地については、隅切り長も、位置指定図面と一致するようにします。隅切り長が、3.00mのときは、2.99mや3.05とかにならないよう注意します。
位置指定図面と整合性がとれないと建築確認申請の際に、疑義があるといことになる可能性があります。
位置指定道路の終端に、ついても位置指定図面の延長と一致しているか確認します。
測量の際には、位置指定図面を軽視しがちだと思いますが、建築確認申請の障害にならないように、しっかりとチェックする必要があります。


3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
私道というのは、あくまでも他人の土地であったり、他人との共有の土地なんです。
上水道や下水道の工事で私道の掘削をしたり、通行に関しての承諾書です。

買い主さんによって、売買の条件として、この「私道の掘削、通行の承諾書」を求められることがあります。
もちろん、見積の提出時点、受託の時には、「私道の通行、掘削の承諾書」については、別途費用が必要なことを伝えておきます。

「私道の通行、掘削の承諾書」については、売主さんで取得する場合、不動産業者さんで取得する場合、土地家屋調査士が取得する場合がありますので、
確認が必要です。

4つ目は、越境物の調査です。
測量する際には、雨樋や庇、ブロック塀、エアコンの室外機などの隣地からの越境物がある場合には、越境物の測量や、「越境に関する覚書」が必要になることがあります。
越境物の調査や「越境に関するの覚書」が必要な場合は、もちろん別途費用が必要なことを伝えておきます。
「越境に関する覚書」を取得する場合には、その書式についても買主さんに事前に確認しておく必要があります。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
これは当然なんですけど、特に幅2.0メートルの場合は、必ず幅2メートル以上を確保できるように注意する。幅2.0メートル以上確保できないと再建築できないということになりますので注意が必要です。
幅2.0メートルというのは、2.0メートルの円が通れるという意味です。
測定誤差も考えると5ミリから10ミリくらいは余裕を持って幅2.0メートルを確保する配慮が必要だと思います。
また埼玉県条例では、路地状の長さによっても幅員が変わってきます。

長さ10メートル未満までは幅2.0メートル以上
長さ15メートル未満までは幅2.5メートル以上
長さ20メートル未満までは幅3.0メートル以上
長さ20メートル以上は幅4.0メートル以上でないと専用住宅以外建築ができないなどの制限があります。
このような地域のルールがあることもありますので、注意が必要です。

いずれにしても、地積測量図や建築概要書の路地状の幅員が確保できているか十分に注意します。

それでは振り返ります。
1つ目は、どこまでの測量、境界確定か?
道路境界まで確定が必要なのか?

2つ目は、前面が位置指定道路の場合は、その位置指定図面との整合性とれるかどうか。
位置指定図面の幅員、隅切り長、延長を確認しておくということです。

3つ目は、前面道路が、私道の場合は、「私道の通行、掘削」の承諾書が必要か確認します。
「私道の通行、掘削」が必要な場合には、書式等も買い主に確認をしておきます。

4つ目は、越境物の調査です。
隣地からの越境物がある場合には、「越境に関する覚書」を取得する必要があるかとその書式について確認が必要です。

5つ目は、測量する土地や隣地が路地状敷地の場合は幅に注意する
路地状の幅が確保できるかどうか十分確認して配慮する必要があります。

以上、測量の注意項目についてお話をしてきました。
参考にしていただけましたら、幸いです。



2020.01.05 Sun l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。



1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。



今回は、12月の新築年月日と1月の新築で登記すると何が変わるのかという話です。

12月と1月で、どちらが得なのかというとケースバイケースだし難しい問題だと思います。

ただし、考え方だけ理解しておいたほうが良いと思います。

前提として、建物の新築は現実に建物新築工事が完了した日であって、12月得だとか1月が得だからとかの理由で新築の日にちを操作できるものでは有りません。

特に、ほとんどの場合は、建築基準法の完了検査を受けますけど、建物の新築年月日は、検査の日より前になります。
建物の完了検査に合格すると検査済証というのが交付されて、検査の年月日が記載されます。
これは公文書です。

建築工事が完了したから完了検査を受けているので、新築年月日が検査の日以降になることはありません。
まして、検査済証という公文書に検査の日が記載されているので、検査の日以降が、新築年月日になることは整合性がとれないということになります。

その上で、新築年の考え方を3つお話しします。

1つ目は、築年数です。
将来、賃貸するにしても、売却するにしても1年でも新しいほうが良いと言う考えもあります。


2つ目は、建物の固定資産税です。
建物の固定資産税は、その年の1月1日に存在する建物について、1年間課税されます。
なので、仮に1月2日新築であればその年の建物の固定資産税は課税されないということになります。
これだけだと、1月2日以降の新築のほうが有効だと思いますが、そうとは言い切れません。

3つ目は、軽減措置です。
1月1日の時点で、住居用の建物がその土地上にある場合には、固定資産税、都市計画税の軽減措置を受けられます。

軽減措置は、住宅用地200㎡までの部分は、固定資産税が1/6、都市計画税が1/3となります。
住宅用地200㎡を越える部分は、固定資産税が1/3、都市計画税が2/3です。
延床面積の10倍まで、住宅用地として認められます。

また、1月1日に建て替えの工場中の建物でも、一定の要件を満たせば、住宅用地として認められて軽減措置を受けられることがあります。

建築確認を申請していることなど要件があるほか、申告も必要になります。

住宅用地として認められないケースも多いのでよく確認する必要があります。


1つ目は、築年数

2つ目は、建物の固定資産税です。

3つ目は、住宅用地の土地の固定資産税、都市計画税の軽減措置です。

結論を言うと、住宅であれば12月の新築、住宅以外であれば1月2日以降の新築がよろしいかと思います。

ただし、最初にお話ししたように、新築年月日の操作は出来ません。
建築計画の時点で、お考えください。




2019.12.31 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
回は、寸法、面積の単位の話です。

長さの単位で寸、尺、間
面積で、歩、坪、畝、反、町とか
若い人からしたら、何いってんだろうと思うでしょう。

でも、測量とか、建築とか、不動産関連の仕事の人にとっては、この昔の単位、
3尺だったら91センチとか、2間は3.64メートルとか、10坪は33㎡とかが、サクッとわからないといけないんです。

というわけで今回は、この動画を見れば分かるように長さ、面積の単位について話します。




私がこの仕事を始めたばかりのときの話です。
地主さんとのやり取りで、この田んぼは1反で、間口が5間で、奥行きが10間、道路は6尺と言われて、何を言ってるのか全然分からなくて困ったということがありました。


今では、よほど高齢のかたでないと、何尺とか何間とか何反と言った話をする人はいないと思います。

でも、今だに土地の値段や建築費は、坪単価で計算していますし、建物の設計も間数が基本です。

古い図面や書類では、面積は何畝何歩なんて書いてありますし、寸法は間、尺という単位です。

測量や不動産関連の仕事をするには、こうした数字を読み取れる必要があります。

数値の単位について解説します。

先ずは長さの単位、間数です。
昭和45年以前の図面を見ると間で表示されている図面があります。

結構、測量の仕事をしている人でも、間数で書いてある図面を見るとなんで数値が合わないだろうって一瞬迷います。
古い図面って、メートルではなく、間数で書いてある時があります。
○○間は÷0.55で、メートルの数値にすることができます。

1間÷0.55で、1.8181...約1.82メートルになります。
2間÷0.55で、3.6363...約3.63メートルです。
3間÷0.55は、5.4545...約5.45メートル

この辺りの数字は覚えておいたほうが良いと思います。

メートルを間数にする場合は、1.8181・・・で割り算します。

7.2727メートル÷1.8181は4間 
10.0101メートル÷1.8181は5間です。

1尺は、0.3030メートル、一寸は、3cmです。
長さの単位は、体の部分を単位にしていることが多いようです。

一尺の30.3cmは、肘から指先までの長さがおおよそ一尺30.3cmです。
一寸3.03cmは、人差し指と中指の指2本分の長さのようです。

続いて、面積の単位、坪数です。
これ覚えやすいのは、○㎡に400分の121をかけると坪数になります。
100㎡に121/400を掛けると30.25坪になります。
逆に○坪に121分の400をかけると○㎡となります。
100坪に400/121を掛けると330.57...㎡となります。

1歩は1坪で3.025㎡、1畝は30坪で99.17㎡、1反は300坪で、991.73㎡、1町が3000坪で9917㎡となります。
登記記録に、旧で○印されて下線が引かれて地積が修正されていることがあります。
○畝○歩を㎡に換算してるという意味です。
これは旧面積が、2畝15歩と書かれている場合は、2畝=60歩=60坪です。

これに60坪に15歩(15坪)を足して75坪なので247.93㎡となります。

地主さんとか、建築業者さんとか、不動産業者さんと話していると普通にこの尺とか間とか坪とか話が出てきます。
建物から3尺離して分筆したいとか、昔は一町の土地があったとか地主さんに言われたときに、
3尺は121センチで、一町は3000坪というイメージができるかが大切だと思います。

今日、お話した距離や面積の単位は、しっかり把握しておいたほうが良いと思います。








2019.12.28 Sat l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top

私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。

測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。



私たちが、現地での測量は、地球が丸いので球面距離を測定しています。

でも、実際には不動産登記法で、水平投影面積で登記します。

球面の測定を水平距離に補正しているんです。



測量図面を見ると縮尺係数09999‥‥というのが記載されていることがあります。

この縮尺係数が、球面の距離を水平距離に補正するための係数ということになります。

球面上で、100.000メートルだと係数を掛けて99.990メートルと1cm短くなります。

これがわずかな違いなんですけど、縮尺係数を使っていない測量成果と比較して、測量をしているとなんか合わないなという感覚になります。

100平方メートルとか200平方メートルの測量でも、近隣の境界点間の辺長や面積、直線性を確認するのに、ある程度広範囲に測定します。

なので当然、測量する人間はしっかりとこの係数を理解していないといけないということになります。

縮尺係数0.999902という感じで、0.9999までは、どこでも同じでそれ以下の数字は、場所によって違いがあります。

この係数の違いは、地球は実際にはきれいな球形ではなくて、北極と南極方向に偏平な回転楕円体になっています。
なので、その場所によって縮尺係数が微妙に違うということになります。

世界測地系などの公共座標で、測量されている場合は、縮尺係数を使って計算されています。

任意座標で計算している場合は、0.9999‥‥縮尺係数を使う場合もあるし、1.000000で計算していることもあります。

これは、その事務所によって違いがあります。

こんど測量図を見るときに、縮尺係数を見ていただいて球面距離を補正しているか確認してみてはいかがでしょうか。

2019.12.24 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
敷地の中あるいは、隣接して水路や赤道などの国有地がある。

できることなら払い下げを受けて、管理者から購入したいという人もいると思います。

払い下げを受けられるかどうかですが、その国有地が実際に使用されて、公共の用に供されていれば、当然払い下げを受けることはできません。
例えば、実際に排水等が流れている水路、赤道でも実際に通る人がいる。
何もつかわれていないようには見えても、国有地の地中に排水管が通っている。

実際に使用されていない国有地であれば、払い下げを受けられる可能性はありますから、相談する価値はあると思います。

まずはその国有土地の管理者に相談ということになります。



管理者は、その市区町村か、都道府県か、国財務省ということになります。
先ずは、市区町村の役所で管理者の行政を確認してみてはいかがでしょう。
管理をしているのは、市役所なのか、県なのか、あるいは国なのかを確認する。

管理者がわかれば、その管理者に確認をするということになります。

手続きとしては、国有地の払下げの申請です。
当然、測量も必要です。近隣の境界立会をして、境界を確定する必要もあります。
払い下げを受ける国有地に隣接する所有者の同意書も必要です。
国有地に隣接する所有者が売払を受ける権利がありますから、同意を受ける必要があるということです。

細長い水路や赤道の場合は、一路線すべて同時でないと払い下げができないという場合もあります。
この辺は、行政によって違いますので注意が必要です。

国有地に地番がない場合は、土地の表題登記が必要です。
地番をつける登記が必要です。
国有地に地番がある場合は、払い下げを受ける部分について分筆の登記をしてその部分の所有権移転を受ける必要があります。

この土地の表題の登記は、申請者側でやるのか、行政でやるかは、その行政によって違います。


その国有土地に建物がかかっている場合や完全に自分の敷地として、10年あるいは20年以上使用している場合は、時効取得という方法も考えられます。

払い下げ(売り払い)の場合は、売払の手続費用、測量費用、売り払いの代金がかかります。

時効取得の場合は、測量費用、弁護士費用がかかります。

どちらが良いかは、ケースバイケースだと思います。

敷地や隣接地に国有地があれば検討してみてはいかがでしょう。

2019.12.20 Fri l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、公図って土地の位置関係をした図面があるんですけど、

実はこの公図と現地の土地の形状が違うということは、実は良くあります。

公図と現地の形状が違う場合、その程度にもよりますが、分筆や地積更正の登記、売却ができないということになりかねません。

今回は、公図と現地の形状が違う、そのパターンと対処方法を三つお話します。

1つ目は、公図が間違っている。
公図というのは、古くは明治時代に作られています。
当時は、和紙で作成されていました。
当然、閲覧されているうちに和紙はボロボロになります。
こうして公図は、ポリエステルフィルムなどで管理されるようになり、現在はデジタル情報で管理されています。
そうなんです。
何度も、公図を書き換えているうちに、写し間違えるということもあります。

また、分筆の登記をするときに間違えるということもあり得ます。

書き換え前の古い公図、旧公図や地積測量図、その他の資料から公図の誤りが証明できれば、公図を訂正をすることが出来ます。

公図を訂正するのに影響をうける隣地所有者の同意も必要です。

事前に法務局の登記官と、同意が必要な範囲など打ち合わせをして、「公図訂正の申出」をします。




2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。

これが結構多いんです。
そして利用状況を変えていることを所有者も把握していないということがあります。
祖父母、それ以前の代の話し合いで利用状況を変えていて、そのことが子孫に引き継がれてないとか、忘れられちゃってることもあります。

この場合、利用状況に公図を合わせるには、前にお話した「公図の訂正の申し出」ではなく、分筆登記をして所有権移転をすることになります。
このようなケースでは、公図が誤っているわけでは有りませんので、公図訂正はできません。

分筆して所有権移転の手続きで行うことになります。



3つ目は、公図と現地が違う原因が不明であるという場合です。

公図、旧公図、固定資産税のために管理されている公図、地籍測量図、旧土地台帳、地主さんの保管している図面、建築設計図などをすべて調査をしても、公図と現地が相違する原因が不明である。そういうこともあります。

法務局と相談ということになります。
広範囲に測量した測定結果、地主さん近隣の土地所有者の証言などで、公図訂正を認めてもらえる場合もあります。

あるいは、公図の形状に合わせて境界線を確認して、そのあとに分筆して所有権移転をする。
もしくは、境界確認をした位置に、合わせて土地を利用するということになります。


それでも公図訂正ができない場合は、筆界特定制度を使うことになります。
筆界特定制度であれば、法務局の登記官が境界を決めてくれますから、境界が決まったあとに公図訂正をするのか、分筆して所有権移転をするかということになります。


繰り返しになりますが、
1つ目は、公図が転写ミスなどにより間違っていた場合
これは、法務局と相談の上、公図訂正の申し出をします。

2つ目は、公図は間違っていないが、土地の所有者が利用状況を変えている。
この場合は、利用状況に合わせて分筆をして所有権移転をします。

3つ目は、公図と現地の形状が違う原因が不明である場合
法務局と相談の上、公図訂正、分筆して所有権移転あるいは筆界特定制度を使うことになります。


公図と現地の形状が違う場合、その違いの程度にもよりますが、是正する手続きをしておいたほうが良いと思います。



2019.12.17 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
人生を変えるシリーズ
朝の習慣、昼の習慣に続いて、夜の習慣でーす(^-^)/

人生を変える夜の習慣3つお伝えします。

1つ目は、後始末
測量現場から帰ってきたら、巻き尺やスコップ、測量機械を車から出して、しっかりと手入れをします。
バール、スコップ、ダブルスコップは使うたびに水洗いして、砥石で磨いでいます。

スコップ類は何度も使っているうちに、先が丸まって土に刺さり難くなります。
サッと砥石で磨ぐだけで、現場の作業効率が高くなります。

あと靴磨き、トイレ掃除、食器洗い以前は朝にしていましたが、一日の最後に感謝を込めて行っています。

この後始末をするだけで、次の日が気持ちよくスタートでけます。
驚くほど、翌日の仕事が上手くいきます。
ぜひ、夜の後始末試してみてください。



2つ目は、翌日の計画を立てる
マインドマップに翌日の予定を書き込みます。
前日に予定を組んでいることで、翌日は何も考えなくても、効率的に進められます。
もちろん、想定外のクレーム、突発的な仕事、アクシデントと予定どうりには進みません。
それでも、マインドマップを見れば、何を優先するのか、何を翌日にまわすのか判断も簡単にできます。
マインドマップは、自分の中で整理できるので有効な方法だと思います。


3つ目は、睡眠への準備
寝る前に、スマホなどブルーライトは見ない。
午後2時以降はコーヒーを飲まない。
お風呂は、寝る90分前に入る。
寝る90分前に入れないときはシャワーで済ませる。
寝るときは靴下を履かない。手足の先は布団から出す。

良質な睡眠を取る方法として、本から受け売りですが、どれもすごく効果があります。

一つ目は、後始末として
使い終わった用具手入れ
靴磨き、トイレ掃除、食器洗い

2つ目は、翌日の予定を立てる
マインドマップに予定を細かく書き込む

3つ目は、睡眠への準備
夜ブルーライトは見ない
コーヒーは午後2時まで
お風呂は寝る90分前
寝るときは裸足
手足の先を布団から出す


これで完璧です。
翌朝から最高のスタートが切れます❗






2019.12.13 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
大きな地震があると境界線が、動くのかという問題があります。

結論をいうと境界は動きます。

但し、近隣の土地が同じ方向に同じ距離、移動します。
なので、境界の辺長と面積は変わりません。

プレートの上で、歪んで動いた場合には、面積の変調は代わり地積の変更のと登記が必要になります。

しかし、多くの場合は同じ方向に動いていきますので、辺長、面積には影響がないということになります。

イメージでいうと、テーブルに敷いてあるテーブルクロスをゆっくり10cm動かしても、置いてあるホーク、ナイフ、お皿の位置関係は変わらないということになります。

東日本大震災のときには、場所によりますが東北地方で6メートル、都心部で50cm土地が動いたと言われています。

地震で動く前の境界と、地震で動いたあとの境界どちらが正しいかというと
それは、平成7年3月29日の法務省民事三課2589号の回答でこう書かれています。
地震による地殻の変動に伴い広範囲に渡って地表面が水平移動した場合には、土地の筆界も相対的に移動したものとして取り扱うするものとする。
なお局部的な地表面の土砂の移動(崖崩れなど)の場合には、土地の筆界の移動はしないものとする。



つまり、地震で広範囲で境界線が動いた場合は、境界線自体が動いたものとして取り扱うということです。
移動したあとの境界線が正しい境界ということになります。

大きな地震が起こるとそのあと測量のデータを補正するための測量を行います。

東日本大震災で言うと、世界測地系で測量されている測量図で震災前の2011年以前に測量がされている場合や、世界測地系測地成果2000と書かれている測量成果は震災前の座標値で計算されています。

そして、世界測地系測地成果2011と書かれたものが震災後に補正された座標値で計算された測量成果です。

震災前の測地成果2000だから、前回した測量が無駄ということではありません。
測地成果2011に直すのは、そんなに難しいことではありません。
次回測量するときに、最新の測地成果で測量をすれば良いと思います。

地震のプレートの上であれば、よじれるように動くことも考えられます。
ほとんどの場合は、平行に移動しますので、寸法も面積も変わらず、世界測地系の座標値を再測量して変換すれば
良いということになります。

ご自身が所有している土地の測量図面を見ていただいて、地震前の測量か、地震後の測量か、地震による変換、補正を変換しているのか、確認してみてはいかがでしょうか?



2019.12.10 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
朝の習慣に続き、今度は昼の習慣です。
おっさんの習慣なんて、ぜんぜん興味ないと思います。

でも私は、習慣で人生が変わりました!

人生を変える昼の習慣を3つお話しいたします。

1つ目は、仮眠です。
仕事中に仮眠を取るのは良くないと思いますよね。
でも眠いのを我慢して、効率の悪い仕事をするよりも、15分でも仮眠を取ってその後にスッキリとした頭で仕事をしたほうが、効率が上がります。
私の事務所では、仮眠を推奨しています。
昼間の仮眠は夜の睡眠の3倍の効果が、あります。


2つ目は、運動量です。
本来はスポーツジムに行きたいんですけど、時間がない!
なので、日常の運動量を増やすようにしています。
まず、仕事はスタンディングデスクを使っています。机の上に茶菩提のようなものを置いてその上にパソコンを置いて使います。そう基本、パソコンは立ち仕事でしています。

あと事務所にステッパーという運動器具を用意して、資料に目を通すときなどにこのステッパーに乗っています。
あとトイレに入ったあとはステッパーに1分乗るというルールにしています。

あと仕事にやる気が出ないというときは、バーピーといって、腕立て、立ち上がって、ジャンプという運動をしています。
やる気が出ないときは、息が切れる運動をするとやる気が上がります。
筋肉を動かすと血流が良くなって仕事の効率があがります。
スタンディングデスク、ステッパー、バーピーはメンタリストDaiGoさんの習慣を真似したものです。
ぜひお試しください。


3つ目は、スケジュールです。
とにかく、仕事のスケジュールにはこだわっています。
打ち合わせや移動の長い仕事は、できるだけ午後にして、集中力の高い午前中は、事務処理をするようにしています。
朝であれば15分で終わる仕事でも、昼にすると30分かかります。
夜の仕事では3時間かかると言う人もいます。
ですから、午前中は集中しないとできない仕事をする。午後の時間は集中しなくてもできる仕事に回します。

また、インプットとアウトプットも時間帯を考えています。
まだ頭が疲れていない午前中は、インプットの時間です。
読書、オーディオブック、YouTubeで情報収集をします。

そして、頭が疲れた午後から夕方にかけてアウトプットの時間にします。
ミーティングで意見を出し合ったり、3時にはもぐもぐタイムと言っておやつを食べながら雑談の時間にしています。夕方はブログやYou Tubeの撮影をしています。

1つ目は、仮眠を取ること
2つ目は、運動をすること
3つ目は、効率の良いスケジュールです。

どれも驚くくらい仕事の効率高める習慣です。
ぜひお試しください。




2019.12.06 Fri l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
昔の図面を見ると土地の面積を計算するのに、三角形を作って底辺×高さ÷2で計算していました。

今は土地の面積の計算は、XYの座標値に基づいて計算しています。
座標値に基づく、座標法のほうが現地復元性に優れているからです。
境界標識が仮に工事などで失くなったり、移動しても簡単に元の位置に復元できます。

今回は、この座標値についての話をします。

縦軸をX軸として、横軸をY軸とします。
学校の数学で勉強した座標は、縦軸がY軸で横軸がX軸でしたが、測量では逆になります。
縦軸がX軸、横軸がY軸です。

土地の境界点について、それぞれX軸、Y軸の交わる原点X=0.00、Y=0.00の距離でその境界ポイントの位置を特定することができます。

このように境界ポイントの座標値が分かって、さらに基準点や測量機械を設置するトラバース点、建物や塀などの恒久的な地物の座標値を記録することでより現地での復元性が高くなります。

このように、その土地ごとに座標値を定めるのを任意座標といいます。

現在では、この座標値を世界基準の座標値、世界測地系の座標値で測量する方向になっています。

世界測地系の座標値だとXの座標値が-3百万、Yの座標値が5十万とか大きい座標値の単位になります。
多くの測量成果が、同じ座標系で測量しますから、より現地での復元能力が高くなります。
測量する近隣の土地が世界測地系の座標値で測量されていれば、測量作業も多少軽減できます。

今、世界測地系による測量がどんどん進んでいます。
土地家屋調査士による測量、土地区画整理や、国土調査による測量、いずれ日本国土のほとんどの土地が世界測地系の座標値で管理されるようになります。

そうなれば土地の境界は、管理された世界測地系の座標値で簡単に復元できます。
土地の境界の紛争はほとんどなくなるのではないかと思います。

ご自身の土地や購入を検討する土地、クライアントの土地の測量図面を見てどのように管理されているか確認してみてはいかがでしょうか。






2019.12.03 Tue l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の登記記録の表題部(表紙の部分)には、その土地の地番、地目、地積が記載されています。

その中で、今回は地目について基本的なお話しします。

地目について理解ができると、不動産関係の仕事であれば地目の関係の話があったときにクライアントさんに的確なアドバイスができます。
お役に立つ情報になると思います。

地目は23種類です。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝(せいこう)、保安林、公衆用道路、公園、雑種地です。この23種類以外の地目は登記することができません。

最後の雑種地は、田から公園までの22種類のどれにも属さない、それ以外の土地が雑種地という意味です。

雑種地には、駐車場、資材置場、原料置場などが該当します。

そして、1筆の土地には、一つの地目しか登記が出来ません。
「宅地・公衆用道路」と言った登記をすることはできません。このような場合は分筆の登記をします。宅地と公衆用道路に分ける分筆と地目変更の登記をすることになります。

また、地目変更をするためにする分筆・一部地目変更の登記は、共有の場合、名義人が死亡している相続の場合は、その共有者、相続人の一人から申請が出来ます。

通常、土地の分筆登記は、共有者また名義人が死亡している場合は相続人の全員でないと申請ができません。
例外として一部地目変更・分筆の場合は共有者、相続人の一人から申請できるので、地目変更を絡められるときで、共有者全員の協力が難しいときは、
テクニックとして、一部地目変更・分筆の登記を使うということも考えられます。
分筆をしたいけど、共有者や相続人の一人が、海外にいる、意思能力がない、協力的でないというときには地目変更と絡めることで分筆ができることもありますので、知っていて損はないと思います。

不動産登記法準則68条に、土地の地目についてこう書かれています。
「土地の現況及び利用目的に重点を置き、部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとする」と書かれています。

つまり、宅地の一部に池があったり、駐車場になっていたり、植林がされていても全体を見て「宅地」であれば、部分的にわずかな差があっても全体が「宅地」であるとされています。

土地全体の解釈なんですけど、塀や、生垣、水路などで仕切られているかでも変わります。
コンビニや、ファミレス、ショッピングセンターなどで、建物の敷地と駐車場の敷地に仕切るものがなくて、一体であれば全体が「宅地」ということになります。

しかし、建物の敷地と駐車場の敷地の間が、塀や、生垣、水路などで仕切られている場合は、建物の敷地の部分は「宅地」として、駐車場の部分は「雑種地」として地目変更の登記をします。
宅地と駐車場の筆が別れていない場合は、分筆の登記が必要です。

以上、ダダダっと地目に関する話をしてきました。

ここで一度振り返ります。

地目は23種類、23種類以外の地目は定められません。
1筆の土地に地目は1つで、2つの地目は定められません。
2種類以上の地目がある場合は分筆が必要です。
一部地目変更分筆は、共有者または相続人の一人からでも申請できます。
宅地の中に駐車場などがあって、部分的にわずかな差があっても全体をみて定めます。
ただし別の利用用途の間に、塀などの仕切りがある場合は、別の地目になります。


概略だけでも把握できれば、不動産関連の仕事をしている人であれば、
お客様に聞かれたときに役に立つと思います。

他に注意すべきことは、建物があるうちに宅地に地目変更するということです。
結構あるんですけど、地目が山林とか原野で建物の解体の工事をした後に、「宅地」地目変更するの忘れてたという人がいます。
建物がない状態だとちょっと難しいです。
その地域ルールみたいのがあって、「宅地」の地目変更を認めてくれたり、登記官によっては地目変更やってくれる人もいますけど、建物がない状態の地目変更は難しいです。

以上、地目についての基本的な説明です。
詳細については、お近くの土地家屋調査士にご相談ください。







2019.11.28 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今回は、私の毎朝行っている習慣なんですけど。

おそらく、おっさんの朝の習慣なんて全然、興味がないですよね。

でも、私なりにはすべて意味があることで、皆さんのお役にたつ情報もありますので3つシェアいたします。

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きるということです。
朝起きて時計を見ると、あと5分の葛藤が始まります。
だから、時計を見ないでサッと起きる。
寝室には時計はありません。
そしてリビングで時計を見て3時を過ぎていればそのまま起きる。3時前であれば、もう一度寝ると決めています。
そして起きたら「今日も最高の1日が始まりました~」と心の中で叫びます。これは炎の講演家 鴨頭嘉人さんのパクりです。
声を出すと周りが驚くので要注意です。心の中で叫びます。
そして最高の一日をスタートさせます。


2つ目は、掃除をしながらYouTubeです。
トイレ、床、窓など気になるところを掃除しながら、YouTubeを聴いています。
司法書士法人アコードさん、樺沢紫苑さん、まこなり社長、メンタリストDAIGO、鴨頭嘉人さんお気に入りのYouTuberを1・5倍速で聴いています。
基本的に二つことを同時に進めるマルチタスクは良くないのですが、頭を使うタスクと頭を使わないタスクを組み合わせなら、まだいいだろうと言うことで、掃除しながらYouTubeを聴いています。
そして、掃除が終わったら前日に用意をしてある洋服を着る。朝食はサラダとフルーツをつまむ程度で済ませます。
お腹いっぱい食べると集中力が落ちます。
これで、仕事モードにスイッチオン!


3つ目は、妻を喜ばせるための行動です。
健康、家庭、仕事すべてのみなもとは、夫婦関係にあると思っています。
妻は5時くらいに起きてきます。
それまでに、食洗機の洗い終わった食器を片付ける。
ごみ捨てを終わらせる。
コーヒーを落としておく。
これで完璧です(^-^)
特に、食器洗いは、誰もが嫌がる仕事です。
料理を作るのは楽しいけど、後片付けはみんな嫌いです。
嫌がる仕事を片付けてポイントを稼ぎます(^-^)

1つ目は、目覚まし時計をかけないで朝起きる
2つ目は、掃除をしながらYou Tube
3つ目は、妻を喜ばせる行動です


これが私の毎朝の習慣です。
はっきり言って、どれも小さなことです。
でもこの小さなことの積み重ねが人生が劇的に変えます。

朝の習慣が人生を変えます!

良かったら、お試しください。

2019.11.25 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
インターネットで手軽に情報を入手できるので、最近では登記申請を自分でする人が増えてると思います。

ご自身で申請することを本人申請といいます。

土地家屋調査士の業務である登記申請でも、図面を作成しなくて良い登記申請であれば、ご本人が申請することは可能だと思います。

では、図面を作成しなくてもできる登記申請にはどのような登記があるかです。

建物を取り壊したときの滅失登記
種類変更登記
構造変更登記

これらの登記は図面の作成がないのでご自身で、出来ると思います。

建物を新築したときの建物表題登記
所在変更登記
増築や一部取り壊しによる床面積の変更登記

これらは、建物の図面を作成しますので一般の人では難しいと思います。
建築士などの事務所で作図の経験があれば、建物図面と各階平面図の作成のルールを勉強すれば出来ると思います。


土地の地目変更登記
合筆登記

この登記も図面の作成がないので、ご自身で登記申請ができると思います。

土地の分筆登記
地積更正登記

この登記は、測量図の作成が必要です。
測量の経験がないと無理だと思います。

作図がない登記をまとめると
建物滅失登記、種類の変更、構造の変更登記
土地の地目変更登記、合筆の登記です。

たまに、図面だけ作成してほしいという人がいますけど、登記申請の一部だけお手伝いすることはできません。

登記申請の全部を依頼していただくか、すべてご自身で申請していただくことになります。

申請書の作成方法を教えてほしいといい人もいるんですけど、私の事務所では相談は有料になってしまいます。
有料相談だと自分で申請する経済的なメリットがなくなってしまいます。
インターネットでたくさん情報が出てますのご自身で調べるか、あるいは予約して法務局の相談窓口を利用していただくのが良いと思います。

変な話し、ご本人で申請したほうが、添付書類が少なくて済むというメリットもあります。
土地家屋調査士が申請する場合は、不動産調査報告書という、その不動産をこと細かく調査した報告書や写真、調査素図といって不動産の概略図を添付しなければなりません。

土地家屋調査士に、依頼するメリットとしては、やはり知識もありますし法務局を納得させるだけの資料を添付して申請しますので、ご本人で申請するよりも手続きはスムーズにいくと思います。
登記の申請をすると原則、法務局が現地の調査をするのですが、土地家屋調査士が申請する場合で、添付書類で間違いないと確認できれば、法務局の現地調査を省略することもあります。

登記申請に際して、いつまでに登記を終わらせる必要がある。
とか、登記が終わった後に売買とか融資といった次のスケジュールがある場合は、まわりも心配します。
なので専門家である土地家屋調査士に依頼するのが良いと思います。


スケジュール的に余裕があるようでしたら、ぜひ本人申請にチャレンジしてみてください(^-^)/


2019.11.21 Thu l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
積水ハウス事件が、驚愕だったのは、騙された会社が、まず大和ハウスにつぐ規模の業界のリーディングカンパニーだったこと、そして55億円という史上空前の損害額の大きさです。

この事件に関わった、土地家屋調査士、司法書士、何より積水ハウスの担当者は大変な思いをしたと思います。

今回は、この事件を教材にこのような事件に関わらないためにはどうすれば良いか?
関わってしまったときには、どのような対応すれば良いかを考えてみたいと思います。

こうした地面師事件のほとんどは、地主に成りすまして、実印や身分証明書を偽造して、他人の不動産を担保に借り入れをする。手付金を搾取する。売り飛ばすのが手口です。

この最たる、積水ハウス事件を振り返ります。

JR山手線五反田駅、徒歩3分の好立地に海喜館という旅館がありました。

所有者は、S子さん立地も良くバブル期は、旅館はとても繁盛していました。
しかし、だんだんと経営が悪化し2015年3月に旅館を廃業することになる。
2017年2月頃から、近所の証言ではS子さんを見かけなくなったそうです。
その頃、S子さんは体調をくずして入院をしていました。

そこに目を付けていたのが、地面師、内田マイクと北田文明、
S子さんが入院する直前の2016年12月には、旅館の脇にある月極め駐車場を借りる契約をしてS子さんと接触していた。
S子さんの個人情報を入手するためでした。
下調べもぬかりがない!

そして2017年2月S子さんの容態は悪化する。

そのあたりから、地面師グループとニセS子の動きが活発になります。

手始めに、実印とパスポートを偽造して、なりすましたニセS子が、旅館海喜館を担保に高利貸から2億円の融資を受けます。

つづいて地面師グループは、くだんの不動産会社へ売買の話を持ちかける。
不動産会社の営業マンとニセS子のエレベータでの何気ない会話
ニセS子「私の田舎も桜がきれいなの早く帰って桜が見たい」
本物のS子は、五反田の旅館育ちで他に故郷はない。
怪しいと感じた、くだんの不動産会社は寸前のところで契約を思いとどまった。

そして地面師グループは片っ端から、開発できそうな不動産会社に声をかける。
声を掛けられた業者は、ニセS子が本人かどうかパスポートの写真を持って近隣に聞き込みをする。
そして巷ではこの取引は怪しいと噂になります。

そして最後に残ったのが積水ハウスだった。

4月3日地面師グループとニセS子は、銀座の公証人役場で、偽造したパスポート、印鑑証明書を用意して公証人に本人確認を受ける。

4月13日積水ハウスシャーウッド住宅支店に出向き部長の決済を仰ぐ
4月20日部長、部長代理と売買条件について具体的な交渉に入る
4月24日、手付金12億円を支払いをする。決済は7月末とする。

5月10日「積水はだまされている」と記された内容証明郵便が積水ハウスに届く。
そして翌日も届き、この内容証明は合計4通積水ハウスに届いた。
これは所有者、本物のS子さんが弁護士に依頼して送ったものでした。

積水ハウスはこれを怪文書扱いして、なんとスルーする。

5月25日積水ハウスM常務の支持で、決済日6月1日に大幅に繰り上げる。

5月31日ニセS子は、本人確認の際に干支を聞かれて1944年のさる年であるにも関わらず、とり年と答える。
積水ハウスの司法書士が問い出すと単なるミスだと言い逃れた。
司法書士が偽造されたパスポートをペンライトで照射して調べる。
透かしが入っているか写真を変えていないか。
両方ともクリアして、このパスポートは本物だと判断された。

6月1日残代金48億円の一部を留保して決済が行われる。
支払われた合計55億5千万円は現金化されて泡と消える。

6月17日所有権移転の登記申請が却下されて詐欺が発覚

決済後の6月24日本物のS子さんは、病院のベッドで息を引き取る。

地面師グループ逮捕者17人

これが積水ハウス事件の概要です。

それでは、この事件を3つのポイントにまとめます!

1つ目は、聞き取りの重要性です。
司法書士がニセS子に干支を質問して、ニセS子が酉年と間違えるということがありました。
それも単なる間違いとしてスルーしたようです。
そこでさらに、住所、生年月日、父、母の名前、土地の取得の経緯を聞けなかったかと思います。
また、買取を検討した他の不動産会社はニセS子のパスポートの写真をもって、写真はS子に間違いないか近隣に聞き込みをしたそうです。
積水ハウスは十分に聞き込みをしなかったのでしょう。

2つ目は、書類の偽造です。
印鑑証明書とパスポートの偽造がされているようです。
今は偽造の技術が高いので簡単には見抜けません。
司法書士がペンライトで照射したが透かしもあり、偽造を見抜けなかったようです。
銀座の公証人役場でも、偽造をスルーして本人確認がされたようです。
さらにポイントカードなど氏名が記載されているようなものを提示してもらうこともできたのではと思います。



3つ目は、取引の不自然さです。
後でトラブルになる案件というのは、ほとんどが急がれます。
今回も、7月末の予定だった決済を6月1日に前倒しされた経緯があります。
決済が銀行振込ではなく、現金や小切手でされる。
権利証がなく、本人確認情報で登記する
売買金額が異常に安い
など通常ではない不自然さがあります。


今回は、極端な事例ですが、
仕事をしていてなにか違和感があると思ったら、

まず、十分に聞き取りをする。
つぎに、書類の偽造を疑ってみる
そして、仕事の通常ではない不自然さを疑ってみる

トラブルを避ける。
勇気をもって仕事を断るというのも大事だと思います。

参考書籍
https://www.amazon.co.jp/地面師-他人の土地を売り飛ばす闇の詐欺集団-森-功/dp/4065134129/ref=sr_1_1?

2019.11.18 Mon l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
とても明るい。軽快なトーク。人を飽きさせない笑い。
しかしその中身は波乱万丈の人生でした。

虐待された子供時代からモスバーガーの店舗展開をするも挫折があり、風俗店のオーナーへ、今の職業を言えなかったけど、倫友の日向さんに「その仕事チョーいいね!」

蓮見顧問からは、「すべての仕事に意義があるやり切れ!」と言われ今の仕事を堂々と言えるようになった。

自分の仕事に愛着を持ち喜んで働いてこそ良い成果が得られる。
私も今日の学びを自分の仕事に活かします。

<前編>



<後編>

2019.11.16 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
農地の地目変更なんですけど、
そもそも地目は、土地の利用状況を観察して定めます。

であれば、利用状況が資材置場、駐車場、また建物が建っている場合には、雑種地や宅地に地目変更ができるかです。

田や畑など農地の場合は原則、現況が農地以外になっていても農地法の許可を取らなければ地目変更ができません。

なぜなら、農地法は拘束力の強い法律で、現地の利用状況が、資材置場や駐車場、宅地でも、農地法の許可を受けていなければ、現状回復命令が発せられる可能性があるからです。

また、市街化区域以外で、農地法の許可を受ける場合は、先に無許可で建物を建ててしまった場合でも、一旦は、農地また耕作が可能な状況に戻さないと農地法の許可を受けることは出来ません。


なので、農地の地目変更については農地法の知識が必要不可欠ということになります。

市区町村、都道府県によって微妙に取り扱いが違うので、地域の行政に確認が必要ですが、農地法の大筋の部分はお話しいたします。


農地法の許可は、農地の所有権の移転や賃借権の設定をする場合、
また農地を農地以外に転用、利用目的を変える場合に許可が必要です。


農地法の許可には、3種類あります。

条文でいうと3条許可、4条許可、5条許可です。

先ずは、3条許可です。
田畑など農地を農地のままで所有権移転などをする場合です。
所有権移転をすることが目的の場合は有効です。
ただし、農地を農地のまま取得できるのは、農家だけです。
取得する面積を合わせて50A以上ですから5000㎡以上の経営面積のある農家しか譲り受けることは出来ません。

例外として土地の交換の場合は、経営面積の縛りはなくなりますが、原則は農家でないと3条許可は受けられません。


次に、4条の許可です。
農地を農地以外の利用に転用する場合に受ける許可です。
所有権の移転や賃借権の設定などを伴わない農地転用のみを行う場合です。

市街化区域では500㎡以上の場合は、先に出てくる5条届出では開発許可が必要なのに対して4条届出では開発許可がなくても届出が受理されるメリットがあります。

最後に、5条の許可です。
これは、所有権の移転や賃借権の設定などと農地転用を同時に行う場合です。
3条と4条をミックスしたパターンということになります。

4条、5条については、市街化区域内については、許可ではなく届出で足りるとされています。
市街化区域以外で4条、5条の許可を受けるのは大変なのに対して、
市街化区域内は、優先的に市街化を形成すべき区域ですから届け出で足りるとされています。



農地の地目変更をするにあたり、最初の段階で調査をする内容としては、

過去に農地法の許可を受けた経緯があるかどうか
これは土地の登記事項証明書を見ればある程度は判断ができます。
相続以外で所有権の移転登記がされていればそのときに農地法5条または3条の許可を受けているということになります。
相続は農地法の許可は不要です。相続以外です。
あとは所有権移転の経緯がなければ農具用委員会で確認します。

小作人がいるかどうか?
農業委員会で調べることができます。
小作権がある場合は、許可申請、届出の前提として小作契約の解除が必要です。

市街化区域以外の場合は、農業振興地域内の土地であるかどうか、また除外が可能かどうか。
農業振興地域の場合は除外の手続きが必要です。

市街化区域区域以外にあっては、許可を受けるための条件、
宅地であれば、農家、農家の分家、日用品を販売する店舗など特定の条件でないと建物が建てられない場合があるのでその条件を調べておく必要があります。

市街化区域の場合、生産緑地であるかどうかですが、生産緑地の場合は解除が必要です。
現地に生産緑地の看板が設置してありますし、所有者さんも分かっていますので調査するまでもないと思いますが、
生産緑地の場合は、本人が死亡しているか、農業ができない状態、30年の期間が満了していない限り原則解除はできません。


過去に農地法の許可届け出がされているか、小作人がいるかどうか、農業振興地域内かどうか、転用のための条件、生産緑地であるかを調べておく必要があります。

また、農業委員会の証明書を添付して地目変更を申請する方法もありますので紹介します。

農地転用事実確認証明書
4条、5条の許可がされた目的とおりに、転用がされていることを農業委員会が証明する書類

届出受理済み証明書
市街化区域内で4条、5条の届け出がすでにされていると農業委員会が証明してくれる書類

非農地証明書
登記の地目は田畑の農地ですが、農地ではありませんと農業委員会が証明する書類

市区町村によって、証明できる場合できない場合があるので、管轄の行政に確認が必要です。

また、過去に農地法の許可、届出済みの土地について証明書が提出できない場合は、地目変更を法務局に申請して法務局から農業委員会に照会状を出してもらいます。
農業委員会から法務局に「問題なし」の回答がされれば、地目変更登記がされることになります。
この方法は、事前に法務局と農業委員会に根回しをしておいたほうが良いです。

よく相談をいただく内容で、昭和40年代くらいに、農地の売買がされていて、農地法の許可を条件に所有権移転の仮登記がされていて、本登記がされていない土地があります。
これは詐欺のようなものだと思います。
昔は、バスに人を大勢乗せて、お酒を飲ませて不動産物件を見学させて、農地法の許可ができない土地の売買契約をしてしまうということがあったと聞いています。

こうした土地については、本登記の名義人がどこにいるかわからない場合も多いです。
仮に本登記の名義人が分かっても、農地法をクリアしないといけないので、市街化区域に編入されるとか、よほどミラクルなことが起こらないかぎり、本登記するのは難しいということになります。

以上、農地の地目変更についてお話をいたしました。
登記の地目が農地の場合は、可能な場合は地目変更をして、拘束力の強い農地法から切り離しておくことをおすすめいたします。



2019.11.14 Thu l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
仕事でトラブルになると後で言った言わないの争いになる。

そういう経験って誰でもありますよね。

ここ数年はそういう目に合うこともなかったんですけど、最近言った言わないの争いになりました。
メールの履歴で、証明できると思いメールを確認して愕然としました!

なんと、その相手は、どうでも良い話しはメールで回答して、大事な内容は、すべて電話での回答だったんです!
そう!この人、言った言わないに持ち込む達人だったんです。

この話を知り合いの弁護士にして教わったのがこの方法です。

電話や対面で、大事な話をした場合は、その後、相手にメールをして大事な言葉は履歴に残す。
「先ほどの○○さんの話は、○○○○でしたよね。私の理解がどうかと思い確認させてください。」など理由をつけて相手にメールします。

「先ほどの私の話は○○○○でした。言葉足らずだったので補足させてください。○○○○。」

このように言葉を残すことで、相手は言い逃れできません!
曖昧にして、のらりくらり逃げてしまう危険人物は、関係者をCCで入れて証拠固めをしちゃいます。

特に開発現場や売買の場合などは、ちょっとしたことですぐに、100万単位の損害になってします。

打合せは、録音、録画するのが基本です。
録音できないときは、メールかFAXで履歴を残す。

口頭だけのやりとりには、絶対にしないようにします。

ぜひお試しください。










2019.11.12 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
自分の土地に存在しない建物の登記がある!
土地の売却にあたり、調査を進めると登記された建物があり、所有者の名前を見ても全く覚えがない。

所有者名は「○○権左衛門」近隣の人でもない。親族にもそんな人はいない。それに明らかに現代の人の名前じゃない。

売買の契約条件として、その建物の滅失の登記をすることが条件になっている!

でも不動産登記法で、建物滅失登記を申請できるのは、建物の登記名義人または名義人が死亡している場合は、その相続人です。
ちなみに相続人の場合は、相続人の一人からでもOKです。

では、この建物滅失登記はできないのか?というと

建物の滅失登記をする方法は、土地所有者など利害関係人から「建物滅失登記の申出」をすることになります。

この「建物滅失登記の申出」は、通常の申請行為とは違います。
「この建物は存在しないから、滅失登記してください」と法務局の登記官に職権で「建物滅失登記」してくださいとお願いする登記官の職権発動を促す行為です。

通常の登記申請と違います。

不動産登記法の適用を受けません。
審査も通常の登記申請よりも厳しいです。
原則、本来申請義務のある登記名義人に登記申請を促す通知をして相当の期間その回答を待ちます。
通常の申請よりもかなり時間がかかり、時間が読めないということもあります。

法務局の登記官の裁量の部分がおおいので、
審査が厳しいときもあれば、そうでもないときもある。
時間がかかるときもあれば、早く終るときもあります。

経験でいうと、東京都23区内に、このような建物の登記が多くあります。

売却や融資で、まごつかないためにも、早めの対応が必要です。

このような建物の登記が所有地にある場合、
お近くの土地家屋調査士、土地家屋調査士会、法務局にご相談ください。





2019.11.05 Tue l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、埼玉県川口市倫理法人会のモーニングセミナーに参加しました。
株式会社黒澤工務店 代表取締役黒澤隆哲氏にお話を頂きました。

現在創業73年の伝統の会社を5年前に、父から引き継ぎ3代目の代表取締役になる。
社長業として多忙の中、昨年、さいたま市浦和区倫理法人会の会長に!

37歳の若くてパワーのある黒澤会長から素晴らしい学びをいただきました。
学びの中から、3つだけご紹介します。

1.趣味は家づくり
仕事を愛し、72年目にして、最高売上を更新することになる。
社長の就任から毎年、売上150%を続ける。

2.祖父からのマインドコントロール
祖父から幼少期に「たかくんは黒澤工務店を継ぐんだよね」と繰り返されるうちに自然に会社に入り、3代目の代表取締役に主任することになる。

3.前職の測量会社
前職は、私と同じ職業の測量会社で毎日日付が変わるまで仕事が終わらないブラック企業でした。
そんな中で積極的に仕事をして、うつになりかけることもあった。
私とまったく同じ経験をしている人がいると思い、黒澤さんの話に共感しました。
ブラック企業は決して良くないが、その苦しさを乗り越えたから、仕事が忙しくてもうろたえることなく冷静に仕事ができる。
経験が今を支えていると思いました。




仕事を愛し、祖父から3代の事業を継承、測量会社の激務での学び

今日も素晴らしい学びをさせていただきました。

黒澤工務店
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2019.11.02 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
なぜ今、YouTuberなのか

YouTuberが、どチャンスだからです。

その理由は、3つあります!

1、通信速度です。

インターネットの通信速度は、どんどん速くなり、テキスト情報から、画像情報、動画情報へと変わりました。

そして、これからは5Gの時代に入り、ますます通信速度が速くなります。

いままでのような、ギガの制限がなくなります。インターネットは見放題です。

そのことで、今まで以上に、インターネット動画が見られるようになります。
だから今なんです。


2、圧倒的なブルーオーシャンです。

YouTubeは、見ている人が多いのに対して投稿数が少ないんです。
当然です。話す内容を考えて、カメラで動画を撮って、編集するんです。
私は、まだ編集するレベルまでいってないですけど。
YouTubeはめんどくさいんです。

Twitter、Facebook、Instagramいいと思います。
手軽に投稿できて、いいですよね。
でもその手軽さがレッドオーシャンなんです。

見ている人も多いけど、投稿の数も多いんです。

3、動画だから人柄が伝わるということです。

動画は、テキストや静止画像では伝わらない人柄が伝わります。
誠実そうな人だな、真面目そうな人だな、優しそうな人だな、そんなテキストでも画像でも伝わらないところが動画では伝わります。
だから、お客様や一緒に働いてくれるスタッフも安心して探せます。

まずは、インターネットの通信速度が異常に早くなること
つぎに、圧倒的なブルーオーシャンであること
そして、動画だから人柄が伝わるということ

11月から半年間、鴨頭嘉人さんの「ビジネスYou Tuberの学校」に通います。
今は、今はまだ、話も下手だし、動画の編集も出来ない。ノウハウもない。
でも必ず、実力を上げてチャンネル登録1000人、動画投稿200本以上、そしてビジネスで一緒に活躍できる沢山の仲間を作れるチャンネルにします。

これからも応援よろしくお願いします。

よかったらチャンネル登録をお願いします。
2019.10.31 Thu l パブリックスピーキング l コメント (0) トラックバック (0) l top
土地の地目というのは、その土地の利用状況を観察して定めることになっています。
であれば現地に建物がなければ『宅地』に地目変更できない❗

ですよね。

でも、それでは困ることもあるんです。


今回は、建物がない状態でも『宅地』に地目変更できるパターンをご紹介します。

昭和56年8月28日民三第5402号民事局長通達です。


この通達を端的にいえば、確実に宅地になると見込まれる土地は、建物がなくても『宅地』に地目変更ができるということになります。

確実に宅地になると見込まれる土地の具体的な例を3つ揚げると

1、建物の基礎以上が完成していること。
建物の基礎は、ブロックを並べただけのような簡易なものではなくて永続性のある基礎です。
また田、畑 農地の場合は農地法の許可を受けていることが前提となります。

2、建築基準法の確認済を受けていること。
現地に建物もなくて、基礎工事がなくても、建築基準法の確認済証を添付すれば宅地に地目変更ができることになります。

3、都市計画法の開発許可を受けていること。
この場合は、開発許可証を添付して地目変更を申請することになります。
この部分についてですが、登記官によっては「開発許可証」ではなく「検査済証」がないとダメだと言われたことが二回ほどありました。
この辺は、取り扱いが微妙だと思いますでので、事案ごとに法務局と相談が必要だと思います。
ただ、昭和56年の通達では、「開発の許可」を受けていれば地目変更ができることになっています。

1つ目は、建物の基礎以上が完成していること。
2つ目は、建築基準法の確認済みであること。
3つ目は、都市計画法の開発許可を受けていること。
こちらが昭和56年の通達による現地に建物がなくても地目変更ができる場合ということになります。
また、宅地分譲の造成地については、整然と宅地としての区画がされていれば、地目変更ができる場合もあります。
ガス、水道、電気の敷設されているかなど事案によって判断が微妙でありますので、その事案ごとに相談が必要です。


融資を受けるのに、銀行から地目変更してほしいと言われている。

土地の合筆をするのに、地目変更をして、合筆する土地同士を同じ地目にあわせておく必要がある。
地目の違う土地は合筆が出来ないからです。

田や畑の場合に、農地法のしばりから逃れるために農地以外の地目に地目変更をしておきたい。

その他、さまざまな理由で地目変更を必要とする場面があります。


そんなときは、お近くの土地家屋調査士、またその都道府県の土地家屋調査士会、法務局へご相談ください。
2019.10.26 Sat l 表示登記の実務(土地) l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、川口市倫理法人会のモーニングセミナーでした。
千葉県の元会長、浅野洋一スーパーバイザーの素晴らしい講話でした(^^)

沢山の学びの中から3つに絞って、報告します。

① 子供の前では楽しそうに仕事をする
いつも楽しそうに仕事をしている父を見て育つ、そして目指していた教師にはならずに父親の事業を継ぐことになる。
私も子供には、辛い顔ではなくて楽しく働く姿を見せようと思いました。

② 誰も聴いていなくても本気で取り組む
趣味とスピーチ力のために落研に入ることに
落語の寄席で、登場するとまさかお客さんが誰もいない。
投げやりで舞台に取り組んでいると先輩から、「床、壁、天井は聴いている。手を抜くな!」の言葉がかかる。

③ 苦難の捉え方
自らがリーダーの事業所10人のうち8人が退職することになる。
事業所を閉鎖することも考えたが、すべて自分の責任と捉えて、離れたお客様の一軒一軒を周り事業所を復活させた。



最後の食事会で、浅野洋一スーパーバイザーの言葉
「川口市倫理法人会とかけて、大好きな服ととく、また“き”たくなる。」



2019.10.26 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top
公図を見ると地番があるのに、インターネットで登記情報を調べても、登記の情報が検索できない。

法務局の窓口でも、登記事項証明書を申請すると該当なしと言われてしまう。

法務局の窓口で、
「登記があるはずなんだけど」とか
「所有者さんに権利証を見せてもらったんだけど」とか
「公図には地番ありますよ」とか

ツッコミを入れて、旧式の登記簿をコピーした謄本(書面)を交付される。

そんな経験はないでしょうか?


これが『事故簿』というものです。


事故簿というのは、不動産の登記は、昔、紙の簿冊で管理されていました。
それが昭和63年の法改正から、順次コンピューターで不動産登記が管理されるようになりました。

そのコンピュータ化の際に、何らかの事情でコンピュータ化されずに、紙の情報まま事故簿につづられた登記用紙があります。

このような事故簿につづられた登記は、インターネット登記情報で検索しても、「該当ありません」という結果になり、登記情報の取得ができません。

どのような登記用紙がこの事故簿につづられるかというと、

①同一の不動産について、数個の登記がある場合。二重に登記されている場合です。
②登記されている文字に判読できない文字があるとき
③所有者の記載がされていない。
④共有持分が記載されていない。もしくは共有持分を合計して1にならない。

などの原因が挙げられます。

調査していてこのような不動産に会うのは、年に一度あるかないかです。
『事故簿』の存在を知っていれば、慌てることもないのですが、知らないと戸惑います。

このような『事故簿』につづられた不動産の場合は、コンピュータ化の際に、不適合になった箇所を是正をしないと他の登記が原則、出来ません。
なので、できるだけ早く、不適合となったところを是正しておく必要があります。


このような不動産がある場合は、お近くの土地家屋調査士、司法書士、法務局にご相談ください。


2019.10.22 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
待ち合わせの時間の15分前に行く。
これが今までの自分の行動パターンでした。
でも、それが間違いだと分かりました(^^)

15分前だと、電車の遅延や道路の渋滞で、時間ギリギリになったり、遅れてしまうことがありました。

そして樺沢紫苑さんの大ヒット本『アウトプット大全』にこう書いてありました。

待ち合わせは、30分から1時間前に行く!

そして、相手を待つ間に喫茶店などでノートパソコンを広げて仕事をするそうです。

なるほどと思いました(^^)
これなら、時間ギリギリで焦ることもない❗
時間に遅れるリスクはほぼゼロになる!
そして、15分ではなく30分以上あればかなりの仕事がこなせる。

打合せであれば、車の中、建物のロビーや近くの喫茶店でノートパソコンやスマホで仕事をする。

測量現場であれば、30分から1時間前に行って、待ち合わせ時間の前にできる作業をする。

これは、すごいと思いました!

そしてアポの時間も午後いちが多くするようにしました。

もし電車の遅延、道路の渋滞などのトラブルがあっても、昼食を抜けば、時間に遅れることはありません。

集中力の高い午前中には事務作業や思考する仕事をする。

そして午後にアポイントを入れる。

要するに、待ち合わせは30分から1時間前に行く、
そしてその時間を活用することをあらかじめ用意しておく。



この時間の活用術で、ブログの原稿、測量作業、事務仕事がはかどりました❗

待ち合わせに行くのは、30分から1時間前に行く、素晴らしい習慣を身につけることができました\(^o^)/

2019.10.15 Tue l 雑記 l コメント (0) トラックバック (0) l top
お客様からの問い合わせで建物が古いのですが登記は出来るのか?
という質問があります。

銀行の融資を受ける場合は、担保にする土地の上にある建物はすべて登記する必要があります。
また、相続の登記をする場合、建物を貸して家賃収入を得たいという場合にも登記をする必要があります。
また、借地上に建物がある場合、借地の権利を守るためにも建物の登記をすることが望ましいと言えます。


古い建物でも登記ができるのかですが、
書類で所有権を証明することかできれば登記できるということになります。


もちろん、建物が古くても登記はできますが、まれに所有権証明書が、揃えられないことがありますので注意が必要です。
所有権証明書は何があるかというと

建物の確認済証
建物の検査済証
工事した人の証明書(印鑑証明書付き)
工事代金の領収書、見積書、設計図
工事の契約書
水道、下水、屋根や建物基礎、
固定資産税の納付証明書(納税通知書)
借地の場合、借地の契約書、地代の領収書、土地所有者の証明書
電気、ガス、水道などの公共料金の領収書
火災保険の加入証明書
隣地所有者の証明書
借家人の証明書


このような書類があります。

この内のどれか一つ揃えられれば良いということではありません。
所有権を証明する書類を何点か、揃えて、その書類で申請人の建物の所有権を証明できれば登記ができます。



建物が古い場合には、書類がない。
揃えられないということがあります。

建築関係の書類が何も残っていない。
建築工事は、誰が行ったか不明。
建物の固定資産税の課税がされていない。

このような場合は登記をすることが難しいこともあります。

でも登記ができれば相続登記や借地権の対抗要件を備えることができたり、銀行の融資が受けることが出来ます。


私の事務所もしくはお近くの土地家屋調査士、法務局にご相談ください。
ちなみに私の事務所への相談は、有料となりますのでご注意ください。

2019.10.10 Thu l 表示登記の実務(建物) l コメント (0) トラックバック (0) l top
杉山事務所の測量の報酬は、いくらかということなんですが、これは一概に答えられません。

それは地域によって、行政の手続きも違うし、相場も違うし、求められる測量の精度も違うんです。
山林と市街地、商業地でも違います。
私の事務所のある埼玉県川口市と東京23区内の報酬では、1.5倍以上は違います。
場合によっては、3倍以上報酬をいただく場合もあります。


何が違うかというと、理由はいくつかあります。


まずは、道路境界の確定の仕方が違います。

埼玉県川口市の場合は、市役所に道路境界の確認の申請をすると、川口市が測量業者に測量を委託します。
つまり道路境界を確認するための測量は川口市の費用負担で行うということになります。
こちらとしては、川口市が委託した測量業者の測量が終わるのを待ってればいいということになります。
そして委託業者の測量が終わったら、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんにも境界立会を承諾書に署名捺印をいただきます。
その流れで、道路境界は確定できます。

一方、東京23区の場合は、道路境界を確定するための測量は、申請人の費用負担で行います。
ここが大きく違います。
埼玉県川口市では、行政の費用負担で測量をするのに対して、東京23区では申請人の費用負担で測量をします。

申請人の費用負担で道路境界の確定をするための広範囲の測量を行って、土地境界図という道路境界の図面を作成します。
そしてその土地境界図の図面中の承諾欄に、申請地とその両隣、場合によっては、道路の反対側の所有者さんに署名と捺印をいただきます。

土地境界図の図面中に書影捺印をいただくということはどういうことかというと、境界立会のときに署名捺印をいただくのではなくて、立会の後日、境界標を設置して、図面が完成した後に署名と捺印をいただくことになります。


他にも、埼玉県川口市と東京23区の違いがあります。

隣地の所有者が数名で共有になっている場合です。
埼玉県内の場合は、隣地が共有になっている場合は、共有者代表のひとりに署名捺印をいただけば足りる場合が多いです。
東京都内の場合は、依頼者や売買の場合は買主さんの要望で共有者全員から署名捺印をいただくことになることがあります。
こうした地域によって慣例が違います。

また、立会者に署名と捺印をいただく書面も異なります。
埼玉県内では、立会証明書という書面に、立会のときにその場で署名捺印をいただくのが慣例です。

一方、東京都内では、筆界(境界)確認書に、写真付きの確定測量図を綴って契印します。
そしてこの筆界(境界)確認書を2通作成して1通づつ隣接者と持ち合うのが慣例です。
立会時にその場で署名捺印をいただくのではなくて、境界を確認した後に境界を設置して境界の写真付きの確定測量図を作成します。
その筆界(境界)確認書に、確定測量図を綴って契印と署名捺印をいただきます。

つまり埼玉では、境界立会時に署名捺印まで完結するのに対して、東京都内だと署名捺印まで完結する工程が多くなります。

さらに、東京都内だと隣接者の立会に、専門家が出てくることが多くあります。
不動産業者さんであったり、土地家屋調査士であったり、弁護士さんと一緒に立会をすることあります。
その場合には、先程の筆界(境界)確認書のチェックを専門家がします。
なので、さらに時間がかかることになります、

また境界を設置するのにも、再度隣接の方と日程を調整して立会するというこもあります。

また、商業地やオフィス街においては、所有者はほとんどその場所には住んでいませんので、境界立会をするのにも隣地に住んでいる住宅地よりも大変だということになります。


なので同じ30坪の測量をするのに、埼玉と東京都では労力も期間も1.5倍かそれ以上にかかるということになります。


埼玉県川口市と東京23区の測量費の違いについて述べてきました。
同じ測量でも地域によって費用がだいぶ違うということはご理解ください。

もし測量をお考えの方は、見積もりの依頼をメールまたはFAXでお願いします。
メールアドレス、FAX番号は概要欄を御覧ください。


2019.10.08 Tue l 土地家屋調査士 l コメント (0) トラックバック (0) l top
今日は、川口市倫理法人会のモーニングセミナーに出席しました。
株式会社谷野ロジテム 代表取締役 谷野智昭氏の講話でした。

たくさんの学びをいただきましたが、その中でも3つの実践についてまとめます。

①お墓参りの実践
三重県にあるお墓に行って、草取り、お墓磨き、そして先祖への声がけをされました。
すると今まで不仲だった父がた母がたが、仲良くなり、旅行の話が出るほどに変わる。

②トイレ掃除の実践
谷野さんといえば日本を美しくする会の活動を熱心にされています。
ただ無心で掃除をすることで思わぬ幸運が舞い込む、倫理法人会の入会者も増えたといいます。

③感謝の実践
後継者倫理塾の学びから、父母に感謝の言葉を言うことになる。
しかし父母から帰ってきた言葉に驚く。
とめどなく出てくる父母からの言葉、それはすべて我が子を心配する言葉でした。




今日も、素晴らしい学びをしました。
学びを現場に活かします(^^)
MS10月予定
2019.10.05 Sat l 倫理法人会 l コメント (0) トラックバック (0) l top